黃雪群 北京金輝錦江物業(yè)服務(wù)有限公司福州分公司

引言

近些年來，我國社會經(jīng)濟水平平穩(wěn)增長，人們對于物質(zhì)生活的要求逐漸上升到了一個全新的高度，在這一時代背景下物業(yè)管理工作發(fā)生了極大的變化，但從目前來看，部分小區(qū)物業(yè)企業(yè)在內(nèi)部控制工作的開展上依然面臨一定的不足，基于此，有必要展開深入的探究。

一、新形勢下小區(qū)物業(yè)企業(yè)強化開展內(nèi)部控制建設(shè)的重要性

（一）提高財務(wù)管理水平

針對物業(yè)企業(yè)而言，積極落實內(nèi)部控制建設(shè)能夠在原有基礎(chǔ)上促進財務(wù)管理水平的提升，物業(yè)企業(yè)當前的財務(wù)管理工作包括核算管理、稅務(wù)管理、預(yù)算管理、票據(jù)管理和臺賬管理等，而應(yīng)收賬款和前臺收費管理等工作的實際情況直接影響其資金安全。結(jié)合當前企業(yè)的發(fā)展進程進行分析，現(xiàn)如今其最主要的任務(wù)便是要強化內(nèi)部控制建設(shè)，以幫助企業(yè)更高效把控財務(wù)各方面情況，繼而為小區(qū)公共收益和大修基金方面管理工作的順利開展創(chuàng)造良好的條件?；诖?，小區(qū)物業(yè)企業(yè)務(wù)必要將內(nèi)控建設(shè)作為其財務(wù)管理工作的重要手段。與此同時，內(nèi)控建設(shè)還是財務(wù)核算和監(jiān)督至關(guān)重要的組成部分，所以需要在物業(yè)企業(yè)中構(gòu)建起切實可行的內(nèi)控系統(tǒng)，以便于進一步提升財務(wù)管理水平以及高質(zhì)量開展財務(wù)管理工作，從而推動企業(yè)長效平穩(wěn)發(fā)展。

（二）高效落實資金管理

高質(zhì)量的內(nèi)部控制建設(shè)工作可以提升物業(yè)企業(yè)在資金管理方面的科學(xué)性和有效性，最大限度實現(xiàn)物業(yè)企業(yè)自身資金利用效率的不斷提升，確保各項資金都能夠在實際工作中得到科學(xué)應(yīng)用，盡量減少資源浪費問題。對于物業(yè)企業(yè)的日常運營來說，資金管理是最為關(guān)鍵的核心部分，也是推動企業(yè)持續(xù)發(fā)展的重要動力之一，而內(nèi)部控制建設(shè)成效的提升能夠為資金的科學(xué)管理提供必要條件，繼而提高物業(yè)企業(yè)的整體運營成效。物業(yè)企業(yè)在不斷加大內(nèi)部控制建設(shè)力度的過程中可以充分調(diào)動起公司領(lǐng)導(dǎo)層的主觀能動性，促使其在后續(xù)工作中針對資金管理工作的實際情況展開更加深層次的探討，與此同時還能夠著眼于全局對當下資金管理的各方面情況進行全方位研究和分析，以便于第一時間妥善掌控資金的實際應(yīng)用和管理情況，更加科學(xué)有效地實現(xiàn)資金的合理配置，使得資金的應(yīng)用能夠發(fā)揮出最大的價值。

（三）科學(xué)預(yù)測市場發(fā)展趨勢

內(nèi)部控制建設(shè)工作的進一步落實能夠幫助小區(qū)物業(yè)企業(yè)更加全面地實現(xiàn)對于市場未來發(fā)展趨勢的分析和預(yù)測，并在預(yù)測結(jié)果的基礎(chǔ)上對其未來財務(wù)計劃進行制定，由此可見內(nèi)部控制建設(shè)的重要性。近些年來我國社會經(jīng)濟不斷發(fā)展，建筑領(lǐng)域較之以往也實現(xiàn)了迅速進步，小區(qū)作為城市建設(shè)中的重要組成直接影響著城市發(fā)展，在這一時代背景下，物業(yè)企業(yè)應(yīng)當在實踐過程中持續(xù)推動其自身競爭力的提升，以便于擴大企業(yè)影響力最終贏得市場競爭，而良好的內(nèi)部控制建設(shè)可以為企業(yè)針對其財務(wù)計劃展開相應(yīng)的優(yōu)化調(diào)整工作奠定堅實的基礎(chǔ)，促使物業(yè)企業(yè)在復(fù)雜的環(huán)境條件和激烈的市場競爭中對未來的發(fā)展方向進行精準定位，從根本上為物業(yè)公司的發(fā)展提供不竭的動力。

二、新形勢下小區(qū)物業(yè)企業(yè)內(nèi)部控制建設(shè)的路徑分析

（一）提升意識水平

若想切實提升物業(yè)企業(yè)所開展的內(nèi)部控制工作的實際成效，企業(yè)應(yīng)當從意識層面著手提升企業(yè)的認識水平，實現(xiàn)內(nèi)化于心、外化于行，逐漸在實踐中進行落實，為后續(xù)的工作奠定堅實的基礎(chǔ)。具體來看，物業(yè)企業(yè)應(yīng)當從以下兩方面著手促進企業(yè)整體內(nèi)部控制意識水平的提高。

一方面，物業(yè)企業(yè)應(yīng)當在現(xiàn)有的基礎(chǔ)上提高企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層的意識，結(jié)合各項工作開展的具體情況進行分析，領(lǐng)導(dǎo)層在物業(yè)企業(yè)中有著決定性作用，而其本身意識水平的提升能夠起到一定的榜樣帶頭作用，進而激發(fā)企業(yè)整體的積極性，促進內(nèi)部控制工作的全面持續(xù)推進?；诖?，政府部門應(yīng)當有針對性地提供培訓(xùn)機會，以保障其能夠通過對于各種案例和知識的深度學(xué)習意識到內(nèi)部控制工作的價值和必要性。與此同時，企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)層還應(yīng)當針對當下企業(yè)各項工作開展中所面臨的問題進行精確有效的劃分，切實明確內(nèi)部控制工作不合理會產(chǎn)生哪些隱患和危害，以便于在后續(xù)工作中能夠自覺主動地投入到內(nèi)部控制建設(shè)工作當中去，保障工作的高質(zhì)量完成。另一方面便是針對企業(yè)員工展開意識建設(shè)工作，員工是小區(qū)物業(yè)企業(yè)開展各項具體工作的執(zhí)行者，直接關(guān)系到內(nèi)部控制建設(shè)的成效，所以應(yīng)當強化落實對于員工思想意識的規(guī)范和約束。具體來看，物業(yè)企業(yè)需要定期開展對于全體員工的培訓(xùn)和教育工作，安排專門的培訓(xùn)師或企業(yè)內(nèi)部講師就內(nèi)部控制相關(guān)知識及內(nèi)控典型案例對其進行針對性培訓(xùn)和宣導(dǎo)，以便于全體員工提升自身內(nèi)控意識以及能夠充分了解各方面實際情況，為后續(xù)工作的高質(zhì)量落實創(chuàng)造良好的條件。

（二）優(yōu)化內(nèi)控環(huán)境

針對小區(qū)物業(yè)企業(yè)的內(nèi)部控制而言，良好的控制環(huán)境是其各項工作高效落實的基礎(chǔ)，直接關(guān)系到企業(yè)未來能否健康運轉(zhuǎn)。基于此，企業(yè)應(yīng)當高度重視內(nèi)控環(huán)境的優(yōu)化，進而搭建起更加科學(xué)有效的內(nèi)控制衡體系，確保能夠全面覆蓋到物業(yè)企業(yè)的全體員工，并可以與當前現(xiàn)代化的企業(yè)治理要求相適應(yīng)。

首先，物業(yè)企業(yè)應(yīng)當著重開展人力資源管理工作，在未來發(fā)展的過程中需要從相關(guān)制度以及計劃的實際情況出發(fā)大力開展人力資源引進工作，與此同時，企業(yè)需要在現(xiàn)有的基礎(chǔ)上對人力資源的激勵、績效考核以及培訓(xùn)等機制進行健全和完善，高效推行能夠?qū)崿F(xiàn)人力資源可持續(xù)發(fā)展的政策，助力員工本身專業(yè)能力和綜合素質(zhì)的不斷提升。

其次，物業(yè)企業(yè)需要確保其內(nèi)部控制能夠始終堅持以戰(zhàn)略目標為導(dǎo)向，在發(fā)展過程中制定明確的戰(zhàn)略目標，并科學(xué)確定其未來所要采用的盈利模式，若想保障企業(yè)內(nèi)部控制工作的高效開展則勢必要使其所制定的計劃和所采取的措施能夠高度符合企業(yè)未來的戰(zhàn)略目標。例如，若是小區(qū)物業(yè)企業(yè)采用的是差異化戰(zhàn)略，其便需要在后續(xù)工作中從服務(wù)品質(zhì)這一根本要求出發(fā)進行技術(shù)創(chuàng)新、組織結(jié)構(gòu)優(yōu)化以及人員配置工作，但若是小區(qū)物業(yè)企業(yè)在戰(zhàn)略目標的規(guī)劃上更加注重成本，便應(yīng)當將服務(wù)成本的內(nèi)容深層次地融入其所采取的內(nèi)部控制措施當中。

最后，企業(yè)需要注重開展文化建設(shè)，在企業(yè)內(nèi)部構(gòu)建起反舞弊機制，進而形成全方位覆蓋的良好文化氛圍，使員工置身于這樣的環(huán)境內(nèi)部，在潛移默化中促進自身內(nèi)部控制意識的形成和發(fā)展，形成良好的社會責任感以及正確的價值觀，確保內(nèi)控工作的權(quán)威性與實效性。此外，企業(yè)還應(yīng)當建立起妥善的舉報投訴機制，對其現(xiàn)行的處理程序進行有效調(diào)整和約束，最大限度為監(jiān)督控制工作的開展提供必要支持。

（三）完善內(nèi)控組織機構(gòu)

完善的內(nèi)控組織機構(gòu)可以在極大程度上助力小區(qū)物業(yè)企業(yè)內(nèi)部控制成果的提高，以A物業(yè)服務(wù)有限公司為例，其在發(fā)展過程中為了能夠有效沖破以往存在于各個專業(yè)條線之間的束縛，繼而充分調(diào)動起各個專業(yè)條線之間的協(xié)調(diào)合作，最終構(gòu)建起切實可行的內(nèi)部控制體系。公司研究決定構(gòu)建起相應(yīng)的內(nèi)控領(lǐng)導(dǎo)小組和執(zhí)行小組，其中內(nèi)控領(lǐng)導(dǎo)小組由總部總經(jīng)理、副總經(jīng)理和總經(jīng)理助理構(gòu)成，其作為內(nèi)部控制工作的決策機構(gòu)，主要負責內(nèi)部控制體系建設(shè)的統(tǒng)一部署，確定內(nèi)部控制目標和執(zhí)行計劃；內(nèi)控執(zhí)行小組由總部總經(jīng)理助理、總部各職能條線負責人、內(nèi)控專職人員和其他業(yè)務(wù)動態(tài)人員（根據(jù)具體工作任務(wù)安排相應(yīng)業(yè)務(wù)骨干）構(gòu)成，其作為開展并協(xié)調(diào)內(nèi)部控制日常工作的執(zhí)行者，主要負責制定并組織實施公司內(nèi)部控制制度，提出和落實公司內(nèi)部控制目標。此舉能夠有效保障內(nèi)部控制工作的執(zhí)行力度，不斷促進經(jīng)營管理的優(yōu)化改善，從源頭上減少業(yè)務(wù)管控風險的產(chǎn)生和擴大，給予公司利益充分的保障。其具體的執(zhí)行方式如下：

其一，內(nèi)控綜合性巡檢。內(nèi)控執(zhí)行小組需要從年度內(nèi)控工作計劃出發(fā)，針對各條線業(yè)務(wù)的開展情況展開全方位的檢核工作，確保各項工作的開展都有著相應(yīng)的要求和原則約束，積極探究當前現(xiàn)行標準的合理性，并在實踐中科學(xué)審查其落地執(zhí)行效果。內(nèi)控執(zhí)行小組應(yīng)當通過分析、觀察以及測試等多個手段的應(yīng)用驗證相關(guān)制度設(shè)計的合理性和有效性，促使企業(yè)能夠針對那些難以同當前發(fā)展相適應(yīng)的制度和機制進行第一時間的更新和升級，確保其能夠充分發(fā)揮出應(yīng)有的規(guī)范作用。而在偏差度層面，內(nèi)控執(zhí)行小組需要將側(cè)重點放在制度的執(zhí)行上，保障業(yè)務(wù)測試和分析的科學(xué)性，一旦發(fā)現(xiàn)執(zhí)行偏差，就需要及時修正或制止，這樣便能夠進一步促進內(nèi)控工作成效的提升。同時，在此過程中內(nèi)控執(zhí)行小組需重點關(guān)注普遍性問題，并對其進行相應(yīng)分析和探討，明確其產(chǎn)生的具體原因，進而從機制層面著手實施調(diào)整，逐步向全國各地方物業(yè)公司進行更加廣泛的推廣。

其二，專項審計。主要包括以下兩部分內(nèi)容，一方面內(nèi)控執(zhí)行小組需要結(jié)合總部領(lǐng)導(dǎo)層所提出的要求，針對重點事項專門制定審計方案，并負責審計方案的實施；另一方面則是由地方物業(yè)公司管理層提報審計事項以供內(nèi)控領(lǐng)導(dǎo)小組進行決策，再由內(nèi)控執(zhí)行小組對領(lǐng)導(dǎo)小組決策審批通過的審計事項制定專門的審計方案并負責實施。同時，內(nèi)控執(zhí)行小組還要向內(nèi)控領(lǐng)導(dǎo)小組提交專項審計報告，以便于其根據(jù)報告最終所呈現(xiàn)出的內(nèi)容以及審計結(jié)果判斷后續(xù)是否需要由內(nèi)控執(zhí)行小組繼續(xù)對所有地方物業(yè)公司全面開展進一步審計或者是要求各地方物業(yè)公司自行開展自查自糾工作。

其三，整改閉合。嚴格按照相關(guān)原則，第一時間針對那些限期整改的環(huán)節(jié)進行回訪工作，全方位監(jiān)督其整改情況以及意見的落實情況，逐步減少存在于各個環(huán)節(jié)內(nèi)部的隱患和問題，降低其后續(xù)再次出現(xiàn)的可能性，以便于真正起到規(guī)避風險的作用。

（四）落實內(nèi)務(wù)活動控制

1.收費與壞賬風險

在內(nèi)務(wù)活動中，強化開展對于收費與壞賬風險的控制工作是至關(guān)重要的內(nèi)容之一，首先，小區(qū)物業(yè)企業(yè)應(yīng)當合理進行收費環(huán)節(jié)的控制，保障不相容崗位之間能夠相互分離。若是受到資源以及項目規(guī)模等各項條件的限制難以高效落實職務(wù)分離，企業(yè)便需要合理采用定期盤點資產(chǎn)以及不相關(guān)員工兼職等措施，同樣能夠達到替代的效果。其次，小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)在收費的過程中需要切實保障其工作能夠符合合同要求以及相關(guān)標準，明確業(yè)務(wù)數(shù)量，與此同時，企業(yè)還應(yīng)當有針對性地構(gòu)建起科學(xué)有效的審批流程，進一步提升審批程序的合理性。若是不可避免地涉及物業(yè)費或其他收費減免的問題，便需要合理執(zhí)行相應(yīng)的審批流程，只有在相應(yīng)審核、審批節(jié)點的人員通過之后，方可執(zhí)行。最后，通常情況下來說，小區(qū)物業(yè)企業(yè)所面臨的客戶群體在構(gòu)成方面具有相對較高的復(fù)雜性，所以其常常面臨極高的壞賬風險，所以企業(yè)需要對科學(xué)合理的客戶信用評價制度進行完善，結(jié)合日常服務(wù)溝通的具體情況第一時間獲取客戶本身的信用情況，與此同時還要針對性地建立起清欠存繳的制度，從客戶信用評價出發(fā)采用適宜的催繳手段。

2.資產(chǎn)管理

在資產(chǎn)管理方面，小區(qū)物業(yè)企業(yè)需要結(jié)合現(xiàn)有條件建立起資產(chǎn)定期抽查和定期清查制度，以便于在制度層面為資產(chǎn)的安全性提供充足的保障，與此同時，企業(yè)還應(yīng)在資產(chǎn)的管理工作方面加大落實力度。

首先，存貨方面的各種物理條件需要能夠充分同存貨管理的實際需求相適應(yīng)，與此同時，還應(yīng)當注重其能夠有效符合成本效益原則，在實際開展各項工作的過程中應(yīng)當加大力度落實對于采購工作的計劃性管理，保障存貨不會產(chǎn)生短缺或者是積壓等現(xiàn)象，深入到現(xiàn)場進行全面盤點，及時對其中的差異進行調(diào)查，進而采取科學(xué)有效的應(yīng)對措施。

其次，在固定資產(chǎn)的管理方面，小區(qū)物業(yè)企業(yè)需要建立起相應(yīng)的固定資產(chǎn)臺賬，與此同時還要在實踐中確保固定資產(chǎn)維修計劃的高質(zhì)量執(zhí)行，定期實施維護保養(yǎng)工作，并全面評價其當前的具體應(yīng)用情況，在此過程中進一步展現(xiàn)出固定資產(chǎn)清查制度的實質(zhì)性作用，確保全面清查工作的常態(tài)化落實。

最后，企業(yè)需要加大力度開展相關(guān)物業(yè)設(shè)施設(shè)備的管理工作，設(shè)施設(shè)備本身有著基礎(chǔ)性作用，是充分展現(xiàn)物業(yè)價值和功能的必要條件，盡管其本質(zhì)上是歸于業(yè)主，但其在日常的運作管理上則是由小區(qū)物業(yè)企業(yè)進行負責，物業(yè)企業(yè)需要按照相應(yīng)的計劃開展日常的維修以及養(yǎng)護工作，深層次分析各個設(shè)施設(shè)備當前的能源消耗情況，針對那些能源消耗較高、經(jīng)濟效益較少的設(shè)備需要從節(jié)能降耗的角度出發(fā)進行合理改造，盡管這一措施會在短時間范圍內(nèi)增加成本，但從長遠的角度來看，有助于推動企業(yè)運營成本的進一步減少。

結(jié)語

綜上所述，強化落實內(nèi)部控制工作能夠有效提升小區(qū)物業(yè)企業(yè)財務(wù)管理水平以及運營成效，對于企業(yè)服務(wù)能力的進一步增強和其未來的可持續(xù)發(fā)展有著積極的促進作用。因此，小區(qū)物業(yè)企業(yè)應(yīng)當在實踐中總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn)，進而為其內(nèi)部控制工作的高質(zhì)量落實創(chuàng)造良好的條件。