張濤 山東高速城市建設(shè)投資有限公司

引言

在當(dāng)前，我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)快速發(fā)展，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展日新月異，對(duì)于國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著突出的貢獻(xiàn)。在我國(guó)，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)關(guān)乎國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定，為了保證其穩(wěn)定發(fā)展，國(guó)家在政策和資金上都給予了很大的支持和幫助，配套基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善，同時(shí)也出臺(tái)了很多宏觀調(diào)控政策，希望給房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來(lái)良好的環(huán)境。隨著房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)模式的不斷多元化，為了加快內(nèi)部資源整合，幫助企業(yè)減少稅負(fù)，提高土地稅收征收率，開(kāi)始實(shí)施土地增值稅政策。土地增值稅的實(shí)施明顯降低了企業(yè)繳稅的成本，提高了稅務(wù)管理效率，同時(shí)也讓企業(yè)更好地開(kāi)展土地增值稅清算管理，從而保證規(guī)范合法的統(tǒng)籌工作。當(dāng)前，房地產(chǎn)企業(yè)涉稅的項(xiàng)目多、內(nèi)部結(jié)構(gòu)復(fù)雜，很難進(jìn)行土地增值稅清算，因此，如何做好土地增值稅清算工作成了當(dāng)前面臨的重要問(wèn)題。

一、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算概念

土地增值稅也是稅種的一種，主要是國(guó)有土地使用權(quán)和土地的附屬物、建筑物在轉(zhuǎn)讓中征收的稅，其對(duì)象能夠是單位也能夠是個(gè)人，征收的范圍十分廣。在土地增值稅計(jì)算中，主要是使用超率累進(jìn)稅率，十分靈活高效。其中，增值率高的稅率也高，相應(yīng)的繳納稅額也多，反之亦然。土地增值稅主要是根據(jù)次進(jìn)行征收，也就是有房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的行為，就必須進(jìn)行土地增值稅的繳納。

房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)需要很長(zhǎng)的周期，在竣工結(jié)算之前，很難得出具體的增值率，所以通常是對(duì)預(yù)售收入根據(jù)預(yù)征率首先進(jìn)行預(yù)征，在決算完成之后再進(jìn)行清算，實(shí)行多退少補(bǔ)的方式。在我國(guó)土地增值稅清算管理?xiàng)l件中規(guī)定，土地增值稅有兩種清算方式，其產(chǎn)生的條件不同，也對(duì)應(yīng)著不同的管理要求。第一種是企業(yè)自己完成的，在符合清算條件之后，企業(yè)可以對(duì)土地增值稅進(jìn)行清算，其中有：房屋的出售、土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓和未竣工決算項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓，等等，都必須進(jìn)行土地增值稅清算。第二種則是稅務(wù)機(jī)關(guān)要求完成，在企業(yè)符合清算條件之后，稅務(wù)機(jī)關(guān)強(qiáng)制其開(kāi)展清算工作，其中有：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓面積大于總可售面積的85%其他進(jìn)行租賃或者自用的、未進(jìn)行土地增值稅清算手續(xù)時(shí)申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記，在獲得銷售或預(yù)售許可證滿三年之后，即便房屋沒(méi)有全部售出，也要開(kāi)展土地增值稅清算。

二、土地增值稅清算的重要性

（一）土地增值稅清算結(jié)果影響房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)

在預(yù)征時(shí)，企業(yè)根據(jù)產(chǎn)品類型的不同預(yù)繳土地增值稅，并且根據(jù)繳納稅額在企業(yè)所得稅前列支，這時(shí)候的稅后利潤(rùn)并非最后的利潤(rùn)，就會(huì)讓項(xiàng)目盈利狀況看似非常樂(lè)觀。只有土地增值稅清算完成之后，才能夠?qū)?xiàng)目中要繳納的土地增值稅金額進(jìn)行確定，這種情況下的稅后利潤(rùn)常常和預(yù)征時(shí)存在很大的差距。因此，土地增值稅清算不但是最后的土地增值稅決算，同時(shí)也會(huì)對(duì)整體項(xiàng)目盈利的狀況產(chǎn)生判斷影響。

（二）充分準(zhǔn)備能夠高效完成土地增值稅清算工作

房地產(chǎn)項(xiàng)目需要很長(zhǎng)的周期，在前期，根據(jù)預(yù)征率進(jìn)行預(yù)繳土地增值稅的簡(jiǎn)單計(jì)算，等到項(xiàng)目快完成時(shí)，企業(yè)中的工作人員或者是組織可能都產(chǎn)生了一些變更，這就使得清算工作面臨很大的挑戰(zhàn)，必須對(duì)收入成本等進(jìn)行重新計(jì)算，重新整理數(shù)據(jù)資料。另外，我國(guó)的土地增值稅稅收政策也在進(jìn)行調(diào)整和完善中，在清算時(shí)可能政策和開(kāi)發(fā)初期產(chǎn)生了很大的不同，這都提高了土地增值稅清算的難度。因此，要提前進(jìn)行有效的準(zhǔn)備和籌劃，在項(xiàng)目整體工作中充分地貫穿清算工作，根據(jù)法律法規(guī)的變化和項(xiàng)目進(jìn)展適時(shí)調(diào)整，從而保證高效地開(kāi)展土地增值稅清算工作。

（三）土地增值稅清算質(zhì)量影響企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展

土地增值稅受到地方法律政策的引導(dǎo)，企業(yè)必須充分關(guān)注當(dāng)?shù)赝恋卦鲋刀愓?，同時(shí)及時(shí)進(jìn)行籌劃，防止出現(xiàn)稅金損失。同時(shí)，在清算完成后，多數(shù)企業(yè)需要補(bǔ)繳巨額稅款，因此必須預(yù)留充分的資金，在規(guī)范的時(shí)間內(nèi)進(jìn)行稅款繳納，避免被罰款。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須充分了解當(dāng)?shù)氐亩愂照?，保證在規(guī)定時(shí)間中完成清算工作，確保企業(yè)的長(zhǎng)效發(fā)展。

三、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算時(shí)遇到的問(wèn)題

（一）房地產(chǎn)企業(yè)管理層對(duì)土地增值稅清算工作不重視

在一些房地產(chǎn)企業(yè)中，其管理層沒(méi)有充分重視土地增值稅的稅收籌劃工作，也沒(méi)有意識(shí)到清算工作的重要性，他們更多的是將工作重心放到節(jié)約成本支出、增加經(jīng)濟(jì)效益上，并沒(méi)有意識(shí)到土地增值稅稅務(wù)清算工作的重要性。在實(shí)際的工作中，依然是傳統(tǒng)的工作模式，比如和稅務(wù)部門維護(hù)好關(guān)系、維護(hù)下人脈等，這種淺薄的工作方式導(dǎo)致工作人員也不能正確地掌握稅務(wù)政策。在國(guó)地稅合并之后，金稅三期發(fā)票監(jiān)控平臺(tái)能夠讓企業(yè)之間的庫(kù)存信息實(shí)現(xiàn)有效共享，在提高企業(yè)要求的同時(shí)也加大了企業(yè)的監(jiān)管，大大提高了房地產(chǎn)企業(yè)因?yàn)檫`法帶來(lái)的稅收成本。因?yàn)榉康禺a(chǎn)管理層缺乏充分的重視，導(dǎo)致一些稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)被忽略，比如在房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售時(shí)，未能首先進(jìn)行銷售金額的申報(bào)，或者是延遲了工程結(jié)算，在進(jìn)行預(yù)售款結(jié)轉(zhuǎn)時(shí)，并沒(méi)有開(kāi)專門的房地產(chǎn)發(fā)票，這就使得企業(yè)的清算工作和土地增值稅稅收工作產(chǎn)生一些問(wèn)題，不但影響了企業(yè)的聲譽(yù)，同時(shí)也會(huì)錯(cuò)過(guò)一些國(guó)家的優(yōu)惠政策，損傷了企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益。

（二）清算工作不合理增加了企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

在房地產(chǎn)企業(yè)中，因?yàn)楣芾韺右约吧娑惞ぷ髡邲](méi)有全面認(rèn)識(shí)土地增值稅工作的開(kāi)展，缺乏對(duì)相關(guān)法律法規(guī)的了解，這就使得土地增值稅籌劃以及清算工作開(kāi)展十分被動(dòng)。企業(yè)涉稅人員沒(méi)有清晰地了解土地增值稅稅收政策，或者是使用的條款不恰當(dāng)，造成稅務(wù)籌劃和清算產(chǎn)生了脫節(jié)，甚至一些為了降低納稅基準(zhǔn)，產(chǎn)生一系列的違背政策的行為。比如在成本費(fèi)用扣除清算時(shí)，可能會(huì)虛構(gòu)工程項(xiàng)目或者是捏造工程量、設(shè)置虛假的決算規(guī)劃方案，等等，出現(xiàn)一些像虛增扣除項(xiàng)目一樣的違法行為，這些都導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)面臨的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)不斷加大。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理人員能力參差不齊

隨著我國(guó)稅收法律的不斷更新，我國(guó)的稅收管理模式也產(chǎn)生了很大的變化，這也使得房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)稅務(wù)工作者面臨著很大的壓力和挑戰(zhàn)。在當(dāng)前的房地產(chǎn)企業(yè)中，一些涉稅人員都是財(cái)務(wù)工作者承擔(dān)的，并沒(méi)有專門的稅務(wù)管理的崗位和部門，這就使得稅務(wù)人員不但要完成自己日常冗雜的財(cái)務(wù)工作，還需要擔(dān)負(fù)起企業(yè)經(jīng)營(yíng)中的稅務(wù)管理工作，涉稅人員容易產(chǎn)生倦怠感，導(dǎo)致他們工作力不從心，責(zé)任心不足。加之涉稅人員沒(méi)有通過(guò)專門的培訓(xùn)，沒(méi)有充分掌握稅務(wù)管理的知識(shí)，缺乏對(duì)國(guó)家法律法規(guī)的了解，這就導(dǎo)致他們?cè)趶氖峦恋卦鲋刀惽逅慊I劃工作中存在很大的主觀性和任意性，比如無(wú)意識(shí)少繳稅的行為，或者是違背稅法、偷稅漏稅等，這些都導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)失信，甚至面臨著犯罪風(fēng)險(xiǎn)。

四、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算的相關(guān)對(duì)策分析

（一）完善房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅務(wù)管理機(jī)制

在房地產(chǎn)企業(yè)中，管理層和涉稅工作者必須構(gòu)建正確的稅務(wù)管理思想和觀念，按照實(shí)際的企業(yè)的生產(chǎn)狀況不斷完善稅務(wù)管理制度，并且保證權(quán)責(zé)清晰，從而方便貫徹和執(zhí)行。另外，要由企業(yè)項(xiàng)目部、服務(wù)部以及稅務(wù)籌劃等部門一起形成高效的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控組織，全面防控企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)工作，同時(shí)針對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)實(shí)施有效的自查。在稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控部門中，要針對(duì)稅務(wù)管理工作構(gòu)建專門崗位，確定崗位的具體職責(zé)，不斷優(yōu)化監(jiān)督機(jī)制，做好稅務(wù)管理人員的培訓(xùn)工作，尤其是關(guān)于清算知識(shí)和土地增值稅稅務(wù)籌劃的培訓(xùn)工作，不斷提高企業(yè)的稅務(wù)管理能力，規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（二）規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算工作

1.規(guī)范管理涉稅資料與相關(guān)票據(jù)

鉤藤蚜蟲(chóng)可用0.3%苦參堿水劑200～300倍，或0.6%乙基多殺菌素懸浮劑1 000～1 500倍，或35%吡蟲(chóng)啉懸浮劑10 000～13 000倍，或25%吡蚜酮懸浮劑2 000～3 000倍在苗期噴霧，或在成株期密集田塊用煙霧機(jī)加化學(xué)藥劑產(chǎn)煙防控。

在房地產(chǎn)企業(yè)中，土地增值稅清算工作的開(kāi)展必須保管好涉稅資料和有關(guān)的票據(jù)，促使管理者和稅務(wù)人員能夠及時(shí)獲取到稅務(wù)信息，避免后期產(chǎn)生資金不足的現(xiàn)象，影響到清算繳納工作的開(kāi)展。同時(shí)也能夠提高企業(yè)核算工作的效率，保證清算的準(zhǔn)確率，給有關(guān)部門的檢查工作帶來(lái)方便。具體來(lái)說(shuō)可以從以下入手：首先，房地產(chǎn)企業(yè)需要建立自己的票據(jù)管理和涉稅資料數(shù)據(jù)庫(kù)。其次，需要保證數(shù)據(jù)庫(kù)能夠和當(dāng)?shù)氐亩悇?wù)部門之間進(jìn)行有效的共享。最后，房地產(chǎn)企業(yè)需要經(jīng)常檢查和核實(shí)數(shù)據(jù)庫(kù)中的信息，發(fā)現(xiàn)指標(biāo)不明的現(xiàn)象要及時(shí)進(jìn)行實(shí)物票據(jù)的核查。

2.構(gòu)建土地增值稅稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理協(xié)同機(jī)制

房地產(chǎn)企業(yè)需要面對(duì)的涉稅信息多，并且條規(guī)也在持續(xù)更新，這就需要房地產(chǎn)企業(yè)不斷增強(qiáng)土地增值稅稅務(wù)的籌劃意識(shí)，提高對(duì)清算風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)，同時(shí)要構(gòu)建稅務(wù)信息和企業(yè)不同層級(jí)的協(xié)同機(jī)制。首先，涉稅人員需要加強(qiáng)涉稅信息的收集，做好匯總和處理，提高信息執(zhí)行能力，針對(duì)不同層級(jí)，能夠開(kāi)展針對(duì)性強(qiáng)的稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)例會(huì)，將稅務(wù)管理工作的狀況反饋給企業(yè)的管理層。其次，企業(yè)涉稅人員需要和稅務(wù)管理的有關(guān)部門進(jìn)行充分的配合和溝通，保證信息共享，第一時(shí)間獲得最新的政策和稅務(wù)籌劃的新信息，保證及時(shí)開(kāi)展稅務(wù)管理工作。

3.構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理信息化系統(tǒng)

在當(dāng)前大數(shù)據(jù)快速發(fā)展的背景下，給房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)辦理帶來(lái)了很大的便利。因此，企業(yè)需要在“金三”大數(shù)據(jù)平臺(tái)的基礎(chǔ)上，充分使用互聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)，加強(qiáng)土地增值稅信息的有效統(tǒng)計(jì)和收集。涉稅人員在土地增值稅清算時(shí)，可以使用稅務(wù)信息數(shù)據(jù)庫(kù)，整合各種信息，加強(qiáng)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理。在使用稅務(wù)信息化共享平臺(tái)中，企業(yè)稅務(wù)管理能夠快速獲得數(shù)據(jù)并匯總分析，及時(shí)掌握稅收政策和信息，調(diào)整自己的工作方向，同時(shí)警惕不良稅務(wù)記錄的合作商，有效地避免稅務(wù)清算政策風(fēng)險(xiǎn)。

（三）引入中介機(jī)構(gòu)審核機(jī)制

土地增值稅清算包含了很多復(fù)雜的環(huán)節(jié)，并且需要眾多的申報(bào)材料，申報(bào)表的填寫也常常存在很大的難度，財(cái)務(wù)人員一旦出現(xiàn)填報(bào)錯(cuò)誤，就會(huì)增加稅務(wù)機(jī)關(guān)審核工作量，嚴(yán)重的造成稅款流失。中介機(jī)構(gòu)是專業(yè)的財(cái)會(huì)、稅收工作組織，其中有專業(yè)的土地增值稅清算管理工作者，引入中介機(jī)構(gòu)審核機(jī)制能夠改變被動(dòng)清算的方式，開(kāi)展主動(dòng)清算申報(bào)工作，保證清算工作的高效進(jìn)行。稅務(wù)機(jī)構(gòu)能夠選擇性地審核中介機(jī)構(gòu)的工作結(jié)果，減少稅務(wù)工作者的基礎(chǔ)審核量，獲得更多的時(shí)間開(kāi)展深入審查，確保按時(shí)按量地完成清算工作。

（四）構(gòu)建完善的法規(guī)政策

稅務(wù)機(jī)關(guān)工作者需要充分認(rèn)識(shí)到自己的職責(zé)范圍，只有這樣才能夠充分履行自身的職責(zé)，符合我國(guó)法治社會(huì)建設(shè)的要求。要嚴(yán)格處罰那些逃稅和漏稅的行為，如果情節(jié)嚴(yán)重，則需要依法處分，守住法律和道德的底線，強(qiáng)化法律的約束效應(yīng)。當(dāng)前，在土地增值稅清算中依然有著種種問(wèn)題，從根本上來(lái)看，要設(shè)置更加科學(xué)完善的法規(guī)政策，嚴(yán)格清算的細(xì)節(jié)，彌補(bǔ)過(guò)去法律的不足和漏洞。要構(gòu)建有效的成本核查系統(tǒng)，將土地增值稅清算時(shí)需要進(jìn)行扣除的一些項(xiàng)目和最后要清繳的稅款結(jié)合起來(lái)，構(gòu)建完善的上下鏈監(jiān)管系統(tǒng)，從而保證對(duì)清算中的每個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行有效的監(jiān)督。

（五）使用有效的方式審查扣除項(xiàng)目

（六）注重土地增值稅清算人員的培養(yǎng)

房地產(chǎn)企業(yè)需要增強(qiáng)管理部門對(duì)稅務(wù)管理工作的認(rèn)識(shí)，同時(shí)將其劃入到日常工作內(nèi)容中去，設(shè)置完善的稅務(wù)管理體制，并且做好相關(guān)工作人員的配備。要加強(qiáng)內(nèi)部管理人員的培養(yǎng)，定期開(kāi)展日常培訓(xùn)工作，提高他們的專業(yè)能力和素養(yǎng)，對(duì)我國(guó)的稅收政策和現(xiàn)狀進(jìn)行及時(shí)分析，對(duì)企業(yè)納稅行為進(jìn)行統(tǒng)一管理，保證有效的規(guī)劃，減少企業(yè)造成的經(jīng)濟(jì)損失，從而更好地服務(wù)企業(yè)。在培訓(xùn)土地增值稅清算政策時(shí)，需要工作者掌握增值率確定值的計(jì)算。只有確定本地的土地增值稅清算政策，才能夠在遵守政策和要求下開(kāi)展清算工作，靈活地使用土地增值稅的相關(guān)政策和優(yōu)惠，完成清算繳費(fèi)工作。

結(jié)語(yǔ)

綜上所述，在我國(guó)實(shí)施土地增值稅有關(guān)的法律法規(guī)主要是為了對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行規(guī)范，確保稅收籌劃和清算的進(jìn)行，保障房地產(chǎn)行業(yè)的長(zhǎng)效發(fā)展。因此，在企業(yè)的日常管理中，需要充分納入土地增值稅清算工作，提高對(duì)稅務(wù)籌劃和清算的重視，不斷健全企業(yè)的稅務(wù)管理機(jī)制，構(gòu)建有效的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控制度，增強(qiáng)工作人員的風(fēng)險(xiǎn)防范能力，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)有序開(kāi)展土地增值稅清算工作，促使企業(yè)實(shí)現(xiàn)良性發(fā)展。