陳昆鵬 上海市海華永泰律師事務(wù)所

房地產(chǎn)本身具有資金密集、資金周轉(zhuǎn)慢和開(kāi)發(fā)時(shí)間長(zhǎng)等特點(diǎn)，正因如此房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展對(duì)金融支持有很高的依賴性。目前房地產(chǎn)非標(biāo)融資的占比和規(guī)模在不斷增加，房?jī)r(jià)在多年發(fā)展歷程中飛速上漲，很多金融風(fēng)險(xiǎn)聚集于房地產(chǎn)領(lǐng)域中。

一、房地產(chǎn)非標(biāo)債權(quán)投資業(yè)務(wù)

自從2008年全球性金融危機(jī)爆發(fā)后，不管是信貸額度還是投向控制都朝著緊縮的方向發(fā)展，監(jiān)管政策抑制將政府基礎(chǔ)建設(shè)融資平臺(tái)和房地產(chǎn)行業(yè)作為重要的投向行業(yè)，非標(biāo)融資的特征就決定了投向行業(yè)一定要有較高的利潤(rùn)，擁有幾十年繁榮發(fā)展歷史的中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)完全滿足非標(biāo)融資的高利率要求。另外，由于地產(chǎn)行業(yè)本身有著較大的資金需求，所以中小型開(kāi)發(fā)商十分依賴于非標(biāo)融資途徑。關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的資金問(wèn)題，我國(guó)一直在思考如何有效處理，并在2017年就該市場(chǎng)領(lǐng)域的融資業(yè)務(wù)制定了一系列監(jiān)管政策，于2018年4月發(fā)布了金融機(jī)構(gòu)不可開(kāi)展表內(nèi)資管業(yè)務(wù)的新規(guī)。2019舉行的國(guó)家金融委會(huì)議上通過(guò)了銀行和信托貸款監(jiān)管強(qiáng)化、進(jìn)一步提高發(fā)行海外債權(quán)的要求，以及根據(jù)市場(chǎng)發(fā)展合理調(diào)控個(gè)人貸款利率這三大策略。銀保監(jiān)會(huì)在2019年5月17日發(fā)布了[2019]23號(hào)文，其中面向監(jiān)管信托公司列舉了一系列有效的房產(chǎn)變相融資方式，但是有些融資操作路徑在國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)融資監(jiān)管中被否定，另外，有一些融資操作途徑從客觀上就存在不可避免的限制因素。因此，導(dǎo)致現(xiàn)階段市場(chǎng)環(huán)境中的房地產(chǎn)融資途徑窄，尤其對(duì)于條件相對(duì)較弱，或處于并購(gòu)或融資命運(yùn)的中小型開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，往往視非標(biāo)債權(quán)融資為最有效的方法。所以當(dāng)前市場(chǎng)條件下的房地產(chǎn)非標(biāo)金融債權(quán)可謂是風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)遇并存。但是在政府監(jiān)管作用下，必然還是要面對(duì)項(xiàng)目端和資金端的問(wèn)題，房地產(chǎn)非標(biāo)業(yè)務(wù)投資機(jī)構(gòu)關(guān)注的重點(diǎn)問(wèn)題就在于如何有效應(yīng)對(duì)非標(biāo)債權(quán)投資風(fēng)險(xiǎn)。

二、X公司房地產(chǎn)非標(biāo)債權(quán)投資風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策

X公司是一家主要經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)投資與資產(chǎn)管理的管理型公司，公司自成立以來(lái)就在市場(chǎng)需求極大的發(fā)展背景下實(shí)現(xiàn)了經(jīng)營(yíng)規(guī)模的快速增長(zhǎng)，業(yè)務(wù)涉及面非常廣泛。公司管理的資產(chǎn)高達(dá)億元，其中股權(quán)投資和債權(quán)投資的比例將近1:10，債權(quán)資產(chǎn)幾乎都屬于非標(biāo)債權(quán)資產(chǎn)，通過(guò)明股實(shí)債、委托貸款、信托貸款等渠道所取得。

(一)抵押物和質(zhì)押物風(fēng)險(xiǎn)

第一，要進(jìn)一步明確抵押物和質(zhì)押物的標(biāo)準(zhǔn)。房地產(chǎn)非標(biāo)債權(quán)投資項(xiàng)目必須將在建工程或者項(xiàng)目土地作為抵押物，質(zhì)押物可以是項(xiàng)目股東公司股權(quán)或項(xiàng)目公司股權(quán)等。第二，提升研判抵押物和質(zhì)押物價(jià)值的能力。最好能成立專(zhuān)門(mén)的小組負(fù)責(zé)對(duì)抵押物或質(zhì)押物的價(jià)值進(jìn)行全面深入的調(diào)查，客觀地給出價(jià)值評(píng)估。第三，盡調(diào)掌握抵押物和質(zhì)押物的抵押權(quán)順位。對(duì)抵押物的抵押順位展開(kāi)深入調(diào)查，杜絕由項(xiàng)目公司信息披露不全而將非第一順位的抵押物進(jìn)行抵押。第四，嚴(yán)格控制投資前的抵押率水平。尤其是要進(jìn)行分類(lèi)控制，公寓和寫(xiě)字樓，這兩類(lèi)與住宅類(lèi)非標(biāo)債權(quán)投資抵押率是不同的。投資后還要關(guān)注在建工程項(xiàng)目銷(xiāo)售情況，特殊情況下可解抵押銷(xiāo)售，或者以補(bǔ)充抵押物的方式慢慢解抵押。第五，關(guān)于項(xiàng)目公司股權(quán)質(zhì)押，需要提前對(duì)項(xiàng)目公司實(shí)際股權(quán)價(jià)值進(jìn)行判斷，從而避免質(zhì)押物沒(méi)有實(shí)質(zhì)權(quán)益或引發(fā)更大的債務(wù)危機(jī)。

(二)企業(yè)實(shí)際控制人與股東風(fēng)險(xiǎn)

首先，要趕在投資放款前全面調(diào)查股東背景以及股東公司的所有投資，排除股東在一些高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)有投資行為的風(fēng)險(xiǎn)因素，股東股權(quán)有可能因?yàn)槠渌顿Y失敗而被拍賣(mài)或凍結(jié)，這將直接影響到投資項(xiàng)目。其次，了解公司實(shí)際控制人是否為被執(zhí)行人的失信人員。如果實(shí)際控制人存在個(gè)人還款能力和個(gè)人信用的問(wèn)題，那么其自身債務(wù)或訴訟糾紛就會(huì)增加項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。再次，從性格、人品甚至家庭背景方面去了解實(shí)際控制人，杜絕出現(xiàn)借助家庭或婚姻方法規(guī)避債務(wù)、抽逃資金的情況出現(xiàn)。最后，簽訂投資協(xié)議后要持續(xù)的關(guān)注項(xiàng)目實(shí)際控制人和股東背景的變化，動(dòng)態(tài)化的研判變化中的風(fēng)險(xiǎn)，這樣才能在遇到突發(fā)情況的時(shí)候采取對(duì)應(yīng)的有效措施，比如，要求項(xiàng)目方快速出具情況說(shuō)明、項(xiàng)目查封、提前還款、事項(xiàng)承諾等。

(三)擔(dān)保人和企業(yè)信用評(píng)級(jí)風(fēng)險(xiǎn)

關(guān)于擔(dān)保人風(fēng)險(xiǎn)，一要嚴(yán)格設(shè)置擔(dān)保人標(biāo)準(zhǔn)；二要對(duì)實(shí)際擔(dān)保人擔(dān)保能力與貸款金額之間的關(guān)系進(jìn)行研判，擔(dān)保人擔(dān)保能力未在貸款資金以上的情況是無(wú)法發(fā)揮緩釋貸款風(fēng)險(xiǎn)作用的；三要持續(xù)關(guān)注擔(dān)保人擔(dān)保能力的變動(dòng)，一旦有債務(wù)、破產(chǎn)或訴訟情況發(fā)生就要及時(shí)更換或補(bǔ)充擔(dān)保人。關(guān)于企業(yè)信用評(píng)級(jí)風(fēng)險(xiǎn)，需要資產(chǎn)管理企業(yè)在項(xiàng)目投放環(huán)節(jié)中著重調(diào)查項(xiàng)目公司母公司或是控制人其他運(yùn)營(yíng)主體的信用評(píng)級(jí)變化，圍繞項(xiàng)目本身發(fā)出有針對(duì)性的預(yù)警信號(hào)與應(yīng)對(duì)方法。與此同時(shí)，還能在一定程度上給項(xiàng)目施壓，讓其在投資前積極采取針對(duì)透析項(xiàng)目與母公司及實(shí)際控制人的風(fēng)險(xiǎn)隔離措施，比如，抵押項(xiàng)目土地和在建工程、股權(quán)過(guò)戶等。

(四)房地產(chǎn)政策風(fēng)險(xiǎn)

首先，要全面深入地研究房地產(chǎn)政策，并形成政策研究報(bào)告，圍繞政策傳達(dá)的重要精神實(shí)行各類(lèi)產(chǎn)品線的創(chuàng)新改革，提高與當(dāng)下房地產(chǎn)融資需求的相符度。其次，調(diào)整既定的投資方向。對(duì)于限貸、限購(gòu)、限商等房地產(chǎn)市場(chǎng)領(lǐng)域政策，要收緊已有的公寓類(lèi)投資項(xiàng)目，嚴(yán)格地從項(xiàng)目層面對(duì)公寓類(lèi)項(xiàng)目進(jìn)行研判，根據(jù)市場(chǎng)價(jià)格水平和銷(xiāo)售動(dòng)態(tài)去分析項(xiàng)目現(xiàn)金流，最大化地規(guī)避項(xiàng)目退出風(fēng)險(xiǎn)。最后，基于金融監(jiān)管對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)融資的嚴(yán)控，以及股權(quán)穿透、去通道等多個(gè)政策實(shí)施的情況下，要圍繞公司股東的持有型商業(yè)投資和不良投資去調(diào)查處有關(guān)房地產(chǎn)質(zhì)地良好商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目、不良資產(chǎn)的信息，與總承包單位建立合作關(guān)系后提出優(yōu)先級(jí)資金，對(duì)于商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和不良資產(chǎn)重組，總包商則以提供劣后級(jí)資金的形式參與，以這樣的方式安全退出公司收益和后續(xù)資金。

(五)市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)

其一，公司要進(jìn)一步規(guī)范市場(chǎng)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，明確互粉業(yè)務(wù)開(kāi)展區(qū)域，具體到某個(gè)城市范圍，提升市場(chǎng)開(kāi)拓范圍的聚焦性。其二，通過(guò)對(duì)投資城市和項(xiàng)目周邊的市場(chǎng)調(diào)查工作了解項(xiàng)目所在地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平以及市場(chǎng)情況，比如，人口數(shù)量、銷(xiāo)售價(jià)格、當(dāng)下限購(gòu)限貸政策、項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力等，掌握擬投資項(xiàng)目?jī)?yōu)缺點(diǎn)才能更好地把握項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)管理要點(diǎn)。其三，根據(jù)市場(chǎng)供求關(guān)系，以已實(shí)現(xiàn)的銷(xiāo)售價(jià)格與銷(xiāo)售效率進(jìn)行投資項(xiàng)目審核，并測(cè)算項(xiàng)目現(xiàn)金流，同時(shí)通過(guò)分析項(xiàng)目在銷(xiāo)售去化條件下的價(jià)格變動(dòng)，進(jìn)而估算項(xiàng)目市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)承受力。其四，進(jìn)入投后階段就要對(duì)市場(chǎng)供求情況、同區(qū)域類(lèi)似項(xiàng)目去化和銷(xiāo)售情況做到動(dòng)態(tài)化關(guān)注，有消極因素出現(xiàn)時(shí)要即可研判項(xiàng)目的銷(xiāo)售與回款情況，如若投資人資金安全得不到保障，就要促使項(xiàng)目方及時(shí)調(diào)整銷(xiāo)售方案，甚至可以通過(guò)降價(jià)促銷(xiāo)的方式來(lái)提升項(xiàng)目現(xiàn)金流。

(六)項(xiàng)目資金挪用風(fēng)險(xiǎn)

一是投資前期，對(duì)于項(xiàng)目真實(shí)的資金用途與需求量需要公司業(yè)務(wù)部門(mén)和風(fēng)險(xiǎn)管理人員掌握具體信息，如果項(xiàng)目存在為其他用途融資或者其他金融機(jī)構(gòu)融資，那么就要仔細(xì)研判項(xiàng)目端，必須保證項(xiàng)目自身的經(jīng)濟(jì)效益和現(xiàn)金流足以滿足投資的還本付息要求。二是在投資協(xié)議中將貸款資金具體去向進(jìn)行說(shuō)明，公司風(fēng)險(xiǎn)管理部門(mén)要認(rèn)真研判項(xiàng)目未來(lái)存在的實(shí)際資金支付，以此來(lái)判斷資金金額的合理性以及資金去向與發(fā)展需求的貼合度。三是投后管理一定要圍繞投資協(xié)議中既定的事項(xiàng)支付進(jìn)行款項(xiàng)支付，保證每一筆投資資金的去向均在協(xié)議約定范圍中。尤其是建安工程費(fèi)、前期工程費(fèi)以及營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用等，關(guān)于付款和支付事項(xiàng)的客觀合理性一定要有所保證，款項(xiàng)內(nèi)容合理與否，合同金額與市場(chǎng)實(shí)際水平相符與否，只有這樣才能最大化地避免項(xiàng)目方與關(guān)聯(lián)方一起用營(yíng)銷(xiāo)款項(xiàng)或工程款的名義作出抽調(diào)資金的情況發(fā)生。

(七)貸款人風(fēng)險(xiǎn)管理制度風(fēng)險(xiǎn)

第一，構(gòu)建完整的項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)管理制度。像X公司一樣沒(méi)有形成系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)管理體系的公司，要認(rèn)識(shí)到風(fēng)險(xiǎn)管理主要依靠的是投委員會(huì)的經(jīng)驗(yàn)來(lái)把控關(guān)鍵風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，有必要將已有的項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)梳理出來(lái)，在此基礎(chǔ)上制定風(fēng)險(xiǎn)管理制度。第二，構(gòu)建風(fēng)險(xiǎn)管理信息系統(tǒng)。缺乏風(fēng)險(xiǎn)管理信息系統(tǒng)的X公司依靠OA與郵件審批業(yè)務(wù)與流程，要想做到高效的風(fēng)險(xiǎn)閉環(huán)管理就要實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)管理系統(tǒng)上線運(yùn)行。第三，致力于強(qiáng)化權(quán)限管理和優(yōu)化審批流程。X公司當(dāng)下的權(quán)限固定保守性程度高，有大量常規(guī)郵件阻礙了中高層人員的正常業(yè)務(wù)工作，有必要將非重點(diǎn)審批流程和權(quán)限下放或壓縮，擁有更高的辦事效率。第四，將公司會(huì)議體系進(jìn)一步精簡(jiǎn)化。在梳理領(lǐng)導(dǎo)分工和業(yè)務(wù)條線的基礎(chǔ)上簡(jiǎn)化會(huì)議形式。根據(jù)業(yè)務(wù)內(nèi)容確定少許參加人員，根據(jù)日常運(yùn)營(yíng)、項(xiàng)目立項(xiàng)、投資決策、風(fēng)險(xiǎn)處置等建立多元的會(huì)議體系，同時(shí)強(qiáng)化會(huì)議時(shí)間管理。

三、結(jié)語(yǔ)

總而言之，非標(biāo)債權(quán)投資業(yè)務(wù)是房地產(chǎn)債權(quán)投資業(yè)務(wù)中的一種特殊類(lèi)型，處于不斷變化中的房地產(chǎn)金融監(jiān)管政策，讓債權(quán)投資風(fēng)險(xiǎn)的影響因素和波及范圍也處于不斷變動(dòng)的過(guò)程中，風(fēng)險(xiǎn)程度會(huì)隨著監(jiān)管政策的變化時(shí)而加重，時(shí)而消失。所以房地產(chǎn)非標(biāo)債權(quán)投資的風(fēng)險(xiǎn)管理，其根源在于保持房地產(chǎn)非標(biāo)準(zhǔn)債權(quán)投資業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理動(dòng)態(tài)性，但是這一點(diǎn)從客觀角度上來(lái)說(shuō)目前是很難實(shí)現(xiàn)的。本文研究盡管列出了房地產(chǎn)非標(biāo)債權(quán)投資的五類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)，但在實(shí)際操作中還可能出現(xiàn)新的風(fēng)險(xiǎn)因素，這就需要根據(jù)行業(yè)的發(fā)展不斷總結(jié)，進(jìn)而提升行業(yè)發(fā)展策略的可行性與必然性。