王一敏 武漢中央商務區(qū)城建開發(fā)有限公司

引言

房地產在我國國民經濟發(fā)展中發(fā)揮著重要的支柱產業(yè)作用。2009年房地產增加值占GDP比重超過4%。房地產帶來的巨大收益往往伴隨著房地產投資的巨大風險，因為房地產業(yè)投資具有高投資、流動性差、影響因素復雜等特點。我國房地產企業(yè)的風險管理水平還處于較低水平，風險控制只集中在項目的某個環(huán)節(jié)，缺乏對風險的管理。項目的全過程乃至整個公司，而且大部分都是事后控制。我國許多房地產企業(yè)在投資活動中，由于疏忽、誤判或低估風險管理而遭受巨額虧損甚至破產。

風險管理是決定中國房地產企業(yè)未來核心競爭力的重要因素，關系到企業(yè)的生存。James C.Cristy指出，風險管理是企業(yè)或組織為控制風險所付出的一切努力。意外損失并節(jié)省盈利能力和資產。C.Arihur Williams和Richard M.Heins指出，風險管理是通過風險識別、評估和控制，以最低的成本將風險帶來的各種損失減少到最低限度的有效管理方法。英國C.B.Chapmn教授提出了風險項目的概念。他認為，風險項目是所有風險分析技術的綜合，以更有效的風險管理為目標，范圍更廣，方式更靈活。

我國對房地產開發(fā)風險的研究還處于起步階段，對投資風險的認識、分析和規(guī)避方法還存在不足。理論違約導致房地產企業(yè)在實際投資過程中對規(guī)避方法的認識和運用水平不高。因此，房地產企業(yè)走的是盲目投資、惡性發(fā)展的道路，風險越來越大，隨之給中國房地產的發(fā)展帶來了相當大的負面影響。企業(yè)對規(guī)避的弱點是：市場研究不充分，粗略研究供需形勢和未來趨勢，忽視房地產政策，盲目貸款，過度依賴銀行，融資渠道狹窄，管理不善，高成本高、質量差、品牌意識欠缺、法律法規(guī)研究不足、銷售困難。因此，對房地產投資風險的研究是必要且具有重要意義的。降低房地產投資風險是決定項目投資成功與否的關鍵。

一、投資風險理論概述

金融活動主要分為籌資、投入、資本利用、收益分配等四大環(huán)節(jié)。長期投資活動，是指在購建企業(yè)長期固定資產及其所不包含的現金或等價物范疇之內的資金投入、處置活動。企業(yè)的內部融資是指資金將投入企業(yè)，所形成的各種流動負債、無形資產、固定資產以及其他資產。一旦項目決策執(zhí)行過程發(fā)現有誤，導致項目資產分配結構不合理，則所有投資者的項目將可能達到得不到投資期望中的收益。一旦公司融資時的成本回報率已經超過了實際上的資本流動回報率，就將可能會因此產生巨大的非財務回報風險。企業(yè)的直接對外經營投資管理活動，是指法人企業(yè)直接通過以個人現金、實物、無形資產等其他多種形式，或通過直接購買他人股權、債務和有價證券等，向除本公司企業(yè)之外的任何法人單位進行投資的對外經營管理活動。以便于獲取未來的資產投資增值收益。目的主要是為了獲取其他投資者的收益，優(yōu)化投資組合分散風險，控制或影響其他企業(yè)。被投資企業(yè)公司所得利潤的潛在不確定性，造成了被確定投資企業(yè)公司通過對外直接投資所得收益的巨大潛在不確定性，致使其公司財務年報業(yè)績出現損失的巨大潛在風險。

所以，投資風險就是指對未來投資收益的不確定性，在投資活動中可以造成利潤損失或者本金損失。當公司的主要資本項目無法形成預計利潤時，就可能會造成公司的獲利能力和償債能力減弱，從而形成了融資風險?？刂仆顿Y風險的策略還有許多。經過正確預測，全面進行政策調研，并及時地與部門領導交流掌握政策信息，才能減小決策失誤，減少政府投資風險。采用多樣化的投資組合，并選擇或者替代多個決策選項，將有助于分散投資風險。另外，投資風險還可能通過保險企業(yè)、技術轉讓、租賃經營、服務外包等方式傳遞。

對于房地產投資公司來說，投資公司風險主要含義是要泛指投資公司對房地產項目開發(fā)、運營、管理和銷售服務等基本資產經營管理活動的直接影響和風投資。內外部的融資環(huán)境都面臨著各種不確定因素，使得融資的風險具有高度不確定性。按照直接投資交易方向的不同差異，公司的直接投資交易活動一般可以分為國內直接投資交易活動與公司對外直接投資交易活動。投資目標風險的級別高低，也因為所投資標的對象不同而有所差異。選定的房產投資管理項目，是企業(yè)判斷房地產開發(fā)公司經營利潤與企業(yè)經營風險的最主要考量因素。所以，企業(yè)必須不斷提高正確辨別和有效預防資本投資市場風險的管理能力，才能在日趨劇烈的資本市場競爭中立于不敗之地。

二、房地產企業(yè)投資風險的成因

（一）投資回收期長

選定的投資項目，是判斷房地產公司利潤與經營風險的最主要因素。房地產公司對一個項目的整體發(fā)展過程就是整個房地產投資的實施過程。這一發(fā)展過程中經歷了立項、前期籌備、工程建設、營銷與服務等幾個階段。從土地所有權或使用權的獲得、建筑物的施工、建筑物的出售或使用，到最后回收所有投資資金，都需要比較長的時期。項目投資期間，政府必須和國稅局、地稅局、國土局、城市建設局、物價局、環(huán)保部門等多部門打招呼。同時，政府要繼續(xù)嚴厲打擊電力公司、自來水企業(yè)、煤氣公司等壟斷公司。房地產的投資規(guī)模越大，投資規(guī)模也越大，雖然融資期限越長，但周轉速度越慢，資金流動性也越不好。房地產商品只能在項目完全匹配開發(fā)完成后才充分發(fā)揮其功能，所以由于其流動性的不足，地產投資商也不得不面對籌措開發(fā)項目所需資金和及時收回資金的風險。所以，投資回收期至少為8年、10年，也可以長達20～30年，或者甚至更長。承擔了這么長時間的巨大投資壓力與市場風險，其投資風險不言而喻。

（二）成本控制不力

在房地產的開發(fā)融資過程中，由于融資需求量大，資金相對短缺，導致企業(yè)對銀行貸款的依賴性較強，財政壓力很大。在此基礎上，由于投資活動成本費用管理不合理而導致的經營績效并不理想。2012年A股掛牌房地產公司凈利潤率僅13.3%，創(chuàng)下2008年“4萬億”經濟刺激政策以來新低。2013年房地產業(yè)務的平均凈利潤率僅為14%，因為成本高，收益較少。土地成本、施工成本、人工成本的上升，經營管理成本、銷售成本、技術費用的上升，以及新開發(fā)產品的大量積壓，都使得生產成本與利潤逐漸減少。

（三）投資項目單一，缺乏投資組合

目前，房地產行業(yè)面臨著一系列變化。宏觀經濟政策、住房制度變革、區(qū)域供需、客戶的消費習慣等多種影響因素，都導致地產公司在投資單個項目時的風險更大。面對單一類別的顧客，或開發(fā)單一類別的樓盤，采取單一的商品物業(yè)管理模式，都會被視作單一商品滯銷，給地產公司造成財務損失。滯銷品往往是因為生產單位類型單一、經營模式簡單、選擇余地少而出現。

三、房地產企業(yè)投資風險防范措施

（一）縮短投資回收期

傳統的房地產開發(fā)銷售周期開發(fā)模式周期較長、風險高。當一個大型商業(yè)地產投資項目的總組合收益投資超過相關法律明確規(guī)定的最大組合收益投資范圍時，政府部門可將該目的項目投資加入商業(yè)地產項目投資信托組合基金，以對其進行商業(yè)地產項目投資和其他金融服務的資源整合，對其進行二級資產證券化。采用“開發(fā)+運營+財務”的混合發(fā)展運營模式，不但不僅能夠大大縮短中小企業(yè)預期投資款的回收期，還同時能夠大幅增加中小企業(yè)預期凈資產年化收益率，從而大大增強中小企業(yè)對對抗金融風險的適應能力。廣東越秀置業(yè)公司集團正是通過這個合作模式，通過平臺實施與“越秀地產”和“越秀地產基金”間的合作關系作為一種常態(tài)化的互動。二零一二年，廣州空港國際金融中心的對外投資建設項目審批數量由一五年一度減少至達到了三年之多。

（二）加強成本控制

在房地產開發(fā)階段，必須關注各個階段的成本控制、控制期間的費用。對于管理費用，應當制定健全合理的管理費用預算評估制度。根據預算期內的總體發(fā)展計劃，分析前幾年的管理費用支出情況，并將管理費用估算分配給各部門執(zhí)行。財政支出采用長期貸款和短期貸款相結合的靈活融資方式，充分利用存入生產經營活動的資金。對于銷售費用，應當將前年的銷售費用與預算期間的營業(yè)額水平相結合，采取降本措施加以控制。

（三）科學制定投資組合

采用多樣化的投資組合，并選擇或者替代多個決策選項，將有助于分散投資風險。項目應具備合理的經濟規(guī)模，且對一個項目的總投入不應大于開發(fā)商對各項目總投入的13%。企業(yè)的主營業(yè)務為房地產。通過研究各種類別的房產，如房屋、寫字樓、商品房、公租房、別墅等，能夠減少由于政府宏觀政策以及產業(yè)環(huán)境變遷而造成單一產業(yè)產品滯銷所帶來的財務損失。2014年3月16日，兩屆會議結束后的首個星期天，我國領導人期待已久的《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃》工作終于啟動。給出了從2014—2020年的大規(guī)模建設項目計劃，包括了城市交通基礎設施工程、交通網絡、房屋地產項目等。這對于很多房企而言是一個好消息。房地產公司要抓住機遇，科學合理地做好投資組合。以重慶市二江新區(qū)為例：重慶市二江新區(qū)的發(fā)展、公租房的建設、寫字樓、商品房的開發(fā)，可以形成不同類型的發(fā)展，形成長期、中、短期的長期發(fā)展結構。尋求最佳和平衡的利益組合。另外，房地產開發(fā)公司也建議可通過考慮向國內外商直接投資進行對外投資。房地產業(yè)已發(fā)展成為近年我國政府對外直接投資的第三大支柱行業(yè)。國內房地產開發(fā)行業(yè)由于宏觀調控持續(xù)波動，更多的具有發(fā)展能力的大房地產開發(fā)公司紛紛邁出海外國門。隨著近年我國“走出去”和“一帶一路”倡議的不斷深入貫徹實施，“一帶一路”沿線和發(fā)達國家的經貿合作發(fā)展也不斷促進著當地市場房地產業(yè)和國外市場房地產業(yè)的共同蓬勃發(fā)展。已逐步發(fā)展成為國內大型企業(yè)的主要的招投標服務對象的。房地產企業(yè)既可以作為開發(fā)投資者，也可以作為經營者，增強自身的競爭實力，實現可持續(xù)發(fā)展。

（四）審時度勢，規(guī)避投資風險

通過正確的預測、全面的調研、及時有效地和地方政府部門交流掌握政策信息，將有助于降低政府決策失誤，從而避免投資風險。2011年，重慶宇凱股份有限公司在維護大股東權益的前提下，引入了上海富迪投資管理公司合作開發(fā)的南山“山城”項目。重慶新城發(fā)展建設公司等單位合作，開發(fā)二個路口（城市綜合體）等項目?？朔藢Ω叨私ㄖc都市綜合體項目開發(fā)運作經驗的欠缺，同時避免了經營風險。公司將在維護自己權益、有效管控經營風險的前提下，加大與其他公司的合作，以豐富公司主營業(yè)務，并規(guī)避融資風險，為公司主營業(yè)務的后續(xù)發(fā)展夯實了基石，以獲得更好的回報。

以中國重慶市政府為例，隨著近年重慶市發(fā)展成了一座全新的新型地級市，政府正不遺余力地積極加快基礎市政建設。輕軌1、2、3號段全線都已經開工建設，而廣州輕軌六號段全線也已經建成通車并試運營。輕軌線路交通很方便，所以在選擇房子時選擇輕軌房。不少房企都在輕軌沿線尤其是六號線建房，各大房企也都在摩拳擦掌。重慶的地產公司可能考慮在六號線沿線建設樓盤，特別是北碚區(qū)，想在輕軌上分一杯羹。管理者也需要具有敏銳的洞察力。進行了全面的調研，并選定了適宜的房地產開發(fā)項目。另外，房地產公司還必須揚長避短，在維護好自己權益和控制經營風險的前提下，做好和其他公司之間的協作，積極開拓新業(yè)務，以避免融資風險，為公司今后發(fā)展夯實基礎。企業(yè)通過主營業(yè)務的發(fā)展，取得了較好的收益。在市場整體環(huán)境變化不大的情形下，可通過“搭便車”的方法，深入認識自身和競爭對手，并跟蹤其他大中型地產公司的投資戰(zhàn)略，優(yōu)選投資項目。

結語

近期房地產行業(yè)有所好轉，引起了社會各界的嚴重關注。政府還實施了一系列經濟法政策。在迅速變化的市場環(huán)境中，房地產開發(fā)是一個研究、投資、開發(fā)和盈利的過程。房地產項目具有時間長、投資大、風險高、收益高、易受影響等特點。項目的投資環(huán)境對項目的投資風險有重要影響。通過國家宏觀調控政策的制定，房地產行業(yè)變得越來越規(guī)范，房地產市場競爭越來越激烈。企業(yè)必須進入新的市場定位，采用科學的管理方法去管理和控制與投資和房地產開發(fā)相關的風險。風險評估基于風險識別和評估來評估諸如損傷概率和損傷程度等因素。分析風險因素對項目的影響，對風險狀況進行深入評估，確定風險發(fā)生的程度和可能性。投資可為項目決策提供科學依據和溝通。因此，風險評估也是企業(yè)風險管理的一個關鍵環(huán)節(jié)。投資風險管理不同于投資風險防范。應對這種風險需要積極主動的策略。防范投資風險是被動的。控制投資風險的任務是影響投資目標，在控制風險損失方面發(fā)揮有效的作用。風險轉移與防范也是控制投資風險的重要手段。投資風險控制是一種主動的風險控制方法，主要包括計劃控制和投資組合控制，控制卡是規(guī)模、標準和管理的基礎。項目開發(fā)公司可以在項目開始前將這種可能性作為風險因素，然后根據公司的具體情況確定風險控制目標計劃。因此，地圖的真實性，如果沒有投資活動計劃，就沒有控制原則，也就是說，沒有控制。在房地產投資過程中，開發(fā)公司可以規(guī)劃細節(jié)、投資計劃、設備和設備計劃、銷售計劃等高效計劃，以控制投資風險。投資組合通過投資證券控制房地產和降低系統風險。通過在預期和差異之間達成妥協，投資者可以簡化他們的投資組合選擇。由于投資組合的關系，投資組合的回報會低于個人投資的最大財富?？紤]到風險可以降低和分散，可以通過投資組合來降低收益風險。