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引言

房地產(chǎn)行業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)，擁有大量土地開(kāi)發(fā)資源，是提升產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力和市場(chǎng)占有率的必要條件。本文通過(guò)分析房地產(chǎn)并購(gòu)交易不同路徑的會(huì)計(jì)處理和涉稅情況，旨在為房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)重組決策和實(shí)踐提供有益借鑒。

一、研究背景及意義

房地產(chǎn)行業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)，市場(chǎng)規(guī)模對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言至關(guān)重要。提升市場(chǎng)規(guī)模的重要支撐是拿地力度，擁有大量土地開(kāi)發(fā)資源，是提升產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力和市場(chǎng)占有率的必要條件。隨著土地拍賣(mài)市場(chǎng)的火熱，時(shí)下一二線城市公開(kāi)市場(chǎng)拿地已越來(lái)越難，部分地區(qū)，尤其是一線城市，也出現(xiàn)了土地資源萬(wàn)金難求的局面，由此，我們將國(guó)有土地的流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)劃分為兩個(gè)不同的市場(chǎng)，由政府收儲(chǔ)后出讓的，屬于一級(jí)市場(chǎng)；在一級(jí)市場(chǎng)上取得土地使用權(quán)的受讓人，再將土地使用權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的，屬于二級(jí)市場(chǎng)。如果說(shuō)一級(jí)市場(chǎng)是由國(guó)家主權(quán)主導(dǎo)，那么二級(jí)市場(chǎng)就更接近于完全的自由市場(chǎng)，尤其是在投資并購(gòu)成為企業(yè)擴(kuò)大版圖常規(guī)手段的當(dāng)前。房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)，并購(gòu)競(jìng)爭(zhēng)異常激烈，并購(gòu)過(guò)程風(fēng)險(xiǎn)極大，并購(gòu)標(biāo)的情況復(fù)雜，并購(gòu)金額往往上億，而并購(gòu)方式、稅務(wù)處理不同，會(huì)對(duì)企業(yè)的利潤(rùn)造成上千萬(wàn)乃至上億的影響。本文以房地產(chǎn)行業(yè)二級(jí)市場(chǎng)的并購(gòu)交易涉稅情況作為主要研究對(duì)象，并將研究對(duì)象分為資產(chǎn)收購(gòu)和股權(quán)收購(gòu)兩大類，對(duì)交易涉及的增值稅、土地增值稅、所得稅、契稅、印花稅五大稅種進(jìn)行逐項(xiàng)分析，探討房地產(chǎn)并購(gòu)交易不同路徑的會(huì)計(jì)處理和涉稅情況。

二、不同并購(gòu)交易路徑會(huì)計(jì)處理和涉稅對(duì)比分析

無(wú)論采用哪種方式交易，由于土地是稀缺資源，出售人談判議價(jià)能力更強(qiáng)，因此出售人承擔(dān)的稅費(fèi)往往也會(huì)在價(jià)格中體現(xiàn)，從而轉(zhuǎn)嫁給買(mǎi)受人。因此，在交易路徑對(duì)比中，筆者考慮了所有應(yīng)由出售人和買(mǎi)受人承擔(dān)的稅費(fèi)。

（一）資產(chǎn)收購(gòu)-土地直接收購(gòu)

出售人繳納增值稅、土地增值稅、所得稅。財(cái)稅〔2016〕36號(hào)附件1中的《銷售服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)注釋》明確規(guī)定了銷售無(wú)形資產(chǎn)包括“土地使用權(quán)”，因此，繳納此環(huán)節(jié)增值稅時(shí)，應(yīng)選擇“銷售無(wú)形資產(chǎn)-土地使用權(quán)”稅目進(jìn)行申報(bào)納稅。根據(jù)財(cái)稅〔2016〕47號(hào)第三條第二款，“納稅人轉(zhuǎn)讓2016年4月30日前取得的土地使用權(quán)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去取得該土地使用權(quán)的原價(jià)后的余額為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算繳納增值稅”。轉(zhuǎn)讓2016年4月30日后取得的土地使用權(quán)時(shí)，小規(guī)模納稅人按3%全額計(jì)稅；一般納稅人按9%全額計(jì)稅。土地增值稅根據(jù)國(guó)稅函發(fā)〔1995〕110號(hào)第六條第一項(xiàng)的相關(guān)規(guī)定，對(duì)于未開(kāi)發(fā)即轉(zhuǎn)讓的土地或房地產(chǎn)使用權(quán)，扣除時(shí)只能扣除地價(jià)款以及交納的相關(guān)費(fèi)用、轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅金。由此可見(jiàn)，直接轉(zhuǎn)讓未開(kāi)發(fā)土地是需要繳納土地增值稅的。而所得稅則按轉(zhuǎn)讓收入減去取得土地的成本、減去支付的相關(guān)稅費(fèi)（含土地增值稅）計(jì)入應(yīng)納稅所得額繳納。出售人是企業(yè)的，繳納企業(yè)所得稅；出售人是個(gè)人的，繳納個(gè)人所得稅。

買(mǎi)受人按交易價(jià)款（不含增值稅）*契稅稅率（3%至5%）繳納契稅。印花稅由交易雙方繳納，交易雙方分別按合同價(jià)款（如果分別列明含稅價(jià)、不含稅價(jià)、增值稅額的，按不含稅價(jià)作為計(jì)稅依據(jù)；未分別列明的，按含稅價(jià)作為計(jì)稅依據(jù)）*0.05%按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)稅目繳納。

需要注意的是，未取得產(chǎn)權(quán)的土地或不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為，也要征收土地增值稅和契稅等稅收。根據(jù)國(guó)稅函〔2007〕645號(hào)的相關(guān)規(guī)定，此類征稅重在實(shí)質(zhì)界定，而不論土地使用人是否取得土地權(quán)屬的相關(guān)證書(shū)或者是否辦理變更登記手續(xù)。

分析：直接收購(gòu)?fù)恋厥褂脵?quán)，增值稅、所得稅、土地增值稅、契稅、印花稅五大稅種均需繳納，稅負(fù)最重。

（二）股權(quán)收購(gòu)

理想的股權(quán)交易標(biāo)的，是股權(quán)成立不久，且股權(quán)中只有土地，而沒(méi)有其他資產(chǎn)、負(fù)債、勞動(dòng)力的標(biāo)的。但理想股權(quán)交易標(biāo)的基本不存在，為了剝離出售人遺留的風(fēng)險(xiǎn)，部分房企將股權(quán)收購(gòu)交易分為兩步，第一步是將標(biāo)的資產(chǎn)剝離至新成立的公司，使新公司只剩下買(mǎi)受人希望收購(gòu)的資產(chǎn)，而沒(méi)有相應(yīng)的負(fù)債和勞動(dòng)力，也相應(yīng)剝離了財(cái)務(wù)和法務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；第二步是收購(gòu)新成立公司的股權(quán)，從而完成整個(gè)股權(quán)收購(gòu)交易。第一步剝離資產(chǎn)，有兩種方式實(shí)現(xiàn)。第一種是由原持有標(biāo)的資產(chǎn)的企業(yè)將標(biāo)的資產(chǎn)出資成立新公司，分立出的新公司只有標(biāo)的資產(chǎn)和所有者權(quán)益，沒(méi)有負(fù)債和勞動(dòng)力；第二種是將原持有標(biāo)的資產(chǎn)的企業(yè)進(jìn)行分立。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，相應(yīng)的資產(chǎn)、負(fù)債、勞動(dòng)力需要一起進(jìn)行分立，買(mǎi)受人需要接收分立到新公司的負(fù)債和勞動(dòng)力。因此，股權(quán)收購(gòu)分為直接股權(quán)收購(gòu)、資產(chǎn)剝離后收購(gòu)和企業(yè)分立后收購(gòu)三種情形。

1.直接股權(quán)收購(gòu)

相較于資產(chǎn)收購(gòu)，股權(quán)轉(zhuǎn)讓不屬于增值稅、土地增值稅的應(yīng)稅范圍，因此出售人僅需繳納所得稅。出售人按轉(zhuǎn)讓收入-取得股權(quán)的成本-支付的相關(guān)稅費(fèi)計(jì)入應(yīng)納稅所得額繳納。根據(jù)財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2021年第17號(hào)第九條，由于股權(quán)轉(zhuǎn)讓未發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，因此買(mǎi)受人不交契稅。

印花稅由交易雙方分別按“合同價(jià)款*0.05%”按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)稅目繳納。要注意由于股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同不涉及增值稅，因此無(wú)須區(qū)分含稅價(jià)和不含稅價(jià)。

與資產(chǎn)收購(gòu)模式相比，所得稅的應(yīng)納稅所得額由轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)變成了轉(zhuǎn)讓股權(quán)，稅負(fù)不變；契稅無(wú)須繳納（由于契稅不存在后續(xù)抵扣，只在單一環(huán)節(jié)征稅，因此屬于絕對(duì)節(jié)稅）；土地增值稅和增值稅屬于遞延納稅，即在本次交易環(huán)節(jié)不交，遞延到實(shí)際處置不動(dòng)產(chǎn)時(shí)繳納，實(shí)際處置時(shí)的成本不是本次交易的成本，而是原來(lái)的出售人取得時(shí)的成本，因此只是遞延納稅，不是絕對(duì)節(jié)稅。

2.資產(chǎn)剝離后收購(gòu)

資產(chǎn)剝離后收購(gòu)指的是，先將資產(chǎn)作價(jià)投資入股到新公司，再轉(zhuǎn)讓新公司股權(quán)。因此，需要分兩步進(jìn)行涉稅分析。

（1）第一步：資產(chǎn)剝離

出售人繳納增值稅、所得稅、土地增值稅。出售人將資產(chǎn)作價(jià)投資入股成立一家新公司，按資產(chǎn)投資入股的評(píng)估價(jià)*增值稅稅率繳納增值稅，新公司可以抵扣進(jìn)項(xiàng)（在買(mǎi)受人收購(gòu)新公司后，新公司即屬于買(mǎi)受人）。根據(jù)《財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于繼續(xù)實(shí)施企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知》（財(cái)稅〔2021〕21號(hào)），如果出售人或新成立公司任意一方為房地產(chǎn)企業(yè)，則出售人需要繳納土地增值稅；如果出售人和新成立公司均不是房地產(chǎn)企業(yè)，則無(wú)須繳納土地增值稅。一般情況下，房地產(chǎn)公司之間的收并購(gòu)都會(huì)有至少一方是房地產(chǎn)企業(yè)，因此出售人需繳納土地增值稅。出售人按資產(chǎn)評(píng)估價(jià)（等于投資入股作價(jià)）-取得資產(chǎn)的成本-支付的相關(guān)稅費(fèi)計(jì)入應(yīng)納稅所得額繳納所得稅。出售人是企業(yè)的，繳納企業(yè)所得稅；出售人是個(gè)人的，繳納個(gè)人所得稅；根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于非貨幣性資產(chǎn)投資企業(yè)所得稅政策問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2014〕116號(hào)）和《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人非貨幣性資產(chǎn)投資有關(guān)個(gè)人所得稅政策的通知》（財(cái)稅〔2015〕41號(hào)）的相關(guān)規(guī)定，上述企業(yè)所得稅和個(gè)人所得稅均可以申請(qǐng)五年內(nèi)分期繳納（個(gè)人需要提供繳稅困難的證明材料，企業(yè)無(wú)須提供）。

根據(jù)《財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于繼續(xù)支持企業(yè)事業(yè)單位改制重組有關(guān)契稅政策的通知》（財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2021年第17號(hào)），無(wú)論出售人是企業(yè)還是個(gè)人，如果由出售人全資成立子公司，母公司向子公司以非貨幣性資產(chǎn)出資，免契稅。因此，買(mǎi)受人無(wú)須繳納契稅。印花稅由交易雙方分別按合同價(jià)款*0.05%按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)稅目繳納。

（2）第二步：股權(quán)收購(gòu)（涉稅情況同前述直接股權(quán)收購(gòu)模式）

此時(shí)由于上一步出售人剛剛繳納過(guò)企業(yè)所得稅，新成立的公司股權(quán)評(píng)估價(jià)接近于投資入股的資產(chǎn)評(píng)估價(jià)，因此通常此時(shí)企業(yè)所得稅為0或很小，也就是雖然分成兩步、交了兩次企業(yè)所得稅，但并不會(huì)使得稅負(fù)增加。

小結(jié)：資產(chǎn)剝離后收購(gòu)與直接資產(chǎn)收購(gòu)方式相比，稅負(fù)更輕；與直接股權(quán)收購(gòu)相比，稅負(fù)更重（多交土地增值稅、增值稅及附加，多一道契稅），但其經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)小得多。如果房企直接收購(gòu)一家公司，就需要承擔(dān)出售人所遺留的財(cái)稅和法務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，這些風(fēng)險(xiǎn)往往隨著公司存續(xù)時(shí)間的增加而增加，業(yè)務(wù)復(fù)雜的公司更是如此。其次，一個(gè)法人主體內(nèi)部，可能不僅持有標(biāo)的土地，還有其他經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)，而這些經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)并不一定是房企愿意持有的資產(chǎn)。資產(chǎn)剝離后收購(gòu)的是一個(gè)干凈的新公司，能夠隔絕經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

需要注意的是，新成立的公司必須由出售人出資設(shè)立，且要避免在資產(chǎn)投資入股前，在新成立公司中加入新的股東。如果新公司不是出售人的全資子公司，則由于不滿足全資母子公司之間以非貨幣性資產(chǎn)出資免征契稅的條件而無(wú)法節(jié)稅。

3.企業(yè)分立后收購(gòu)

企業(yè)分立后收購(gòu)，需要分為兩步交易，第一步是企業(yè)分立，第二步是股權(quán)收購(gòu)，兩步的稅負(fù)要分別分析。

（1）第一步：企業(yè)分立

與資產(chǎn)剝離不同，資產(chǎn)剝離是以投資入股方式，無(wú)須同步投入負(fù)債和勞動(dòng)力，相對(duì)而言，資產(chǎn)剝離后收購(gòu)的公司風(fēng)險(xiǎn)更小。出售人繳納土地增值稅、所得稅，但增值稅無(wú)須繳納。根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局公告2011年第13號(hào)“納稅人在資產(chǎn)重組過(guò)程中，通過(guò)合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實(shí)物資產(chǎn)以及與其相關(guān)聯(lián)的債權(quán)、負(fù)債和勞動(dòng)力一并轉(zhuǎn)讓給其他單位和個(gè)人，不屬于增值稅的征稅范圍，其中涉及的貨物轉(zhuǎn)讓，不征收增值稅”，因此，企業(yè)分立無(wú)須繳納增值稅，但負(fù)債和勞動(dòng)力必須一同分立。

土地增值稅：根據(jù)財(cái)稅〔2021〕21號(hào)文，如果出售人或分立公司任意一方為房地產(chǎn)企業(yè)，則出售人需要繳納土地增值稅；如果出售人和分立公司均不是房地產(chǎn)企業(yè)，則無(wú)須繳納土地增值稅。但一般情況下，房地產(chǎn)公司之間的收并購(gòu)都會(huì)有至少一方是房地產(chǎn)企業(yè)，故難以滿足享受該項(xiàng)規(guī)定，需要繳納土地增值稅。

企業(yè)所得稅：根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)重組業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理若干問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2009〕59號(hào)），可以選擇適用一般性稅務(wù)處理或特殊性稅務(wù)處理。如果適用一般性稅務(wù)處理，分立前公司按資產(chǎn)公允價(jià)值-取得資產(chǎn)的成本-支付的相關(guān)稅費(fèi)計(jì)入應(yīng)納稅所得額繳納；如果適用特殊性稅務(wù)處理，則暫無(wú)須繳納企業(yè)所得稅，其本質(zhì)上是遞延納稅，而下一步需要轉(zhuǎn)讓股權(quán)，因此即使本步驟選擇了特殊性稅務(wù)處理暫不交稅，下一步也需要補(bǔ)交稅款?？紤]到特殊性稅務(wù)處理的復(fù)雜程度，且選擇特殊性稅務(wù)處理后，12個(gè)月內(nèi)出售人不得轉(zhuǎn)讓分立企業(yè)的股權(quán)，只能等待一年后再行轉(zhuǎn)讓，因此，不建議此時(shí)選擇特殊性稅務(wù)處理。實(shí)踐中通常選擇一般性稅務(wù)處理，因此出售人需要繳納所得稅。

契稅：根據(jù)財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2021年第17號(hào)，公司依照法律規(guī)定、合同約定分立為兩個(gè)或兩個(gè)以上與原公司投資主體相同的公司，對(duì)分立后公司承受原公司土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。在企業(yè)分立中，分立后投資主體相同，因此無(wú)須繳納契稅。

印花稅：根據(jù)國(guó)稅發(fā)〔1991〕155號(hào)第九條、財(cái)稅〔2003〕183號(hào)第二條的相關(guān)規(guī)定，以合并或分立方式成立的新企業(yè)，原已貼花的資金賬簿記載的資金可不再貼花，因此在企業(yè)分立的情況下一般也不需要繳納印花稅。

（2）第二步：股權(quán)收購(gòu)（只涉及所得稅）

需要注意的是，本步驟的所得稅金額大小取決于上一環(huán)節(jié)繳納的所得稅，在上一環(huán)節(jié)中，我們選擇適用一般性稅務(wù)處理，而新分立出的企業(yè)股權(quán)價(jià)格變動(dòng)很小，因此此步驟的所得稅金額很小或?yàn)?。

小結(jié)：企業(yè)分立后收購(gòu)與直接資產(chǎn)收購(gòu)模式相比，稅負(fù)更輕，少交一道契稅和增值稅及附加；與股權(quán)直接收購(gòu)方式相比稅負(fù)更重，多交一道土地增值稅，但經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)更小，收購(gòu)的是一個(gè)新公司，過(guò)往稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)基本剝離；與資產(chǎn)剝離后收購(gòu)方式相比稅負(fù)更輕，少交一道增值稅及附加，但企業(yè)所得稅不能遞延五年繳納，存在資金先付的問(wèn)題。

三、研究成果及對(duì)策建議

（一）研究結(jié)論

對(duì)比以上路徑可以看出，直接股權(quán)收購(gòu)的稅負(fù)最低，僅需繳納所得稅和印花稅，但其實(shí)增值稅和土地增值稅的稅負(fù)并沒(méi)有減少，而是暫不征稅，即遞延到了買(mǎi)受人后續(xù)處置資產(chǎn)和股權(quán)的環(huán)節(jié)，相當(dāng)于稅負(fù)從出售人轉(zhuǎn)移到了買(mǎi)受人。那為什么目前房地產(chǎn)公司還多采用股權(quán)收購(gòu)方式呢？因?yàn)檫^(guò)去的土地市場(chǎng)是賣(mài)方市場(chǎng)，賣(mài)方的稅費(fèi)通常由買(mǎi)方承擔(dān)，因此股權(quán)收購(gòu)能夠延遲土地增值稅和增值稅的繳納，考慮到資金的時(shí)間價(jià)值，能夠推后付款。

企業(yè)分立后收購(gòu)方式的稅負(fù)在并購(gòu)交易類別中處于次低級(jí)別，但操作較為復(fù)雜，稅務(wù)成本雖低但操作成本較高，因此實(shí)踐中選擇使用的也較少。資產(chǎn)剝離后收購(gòu)的稅負(fù)略高于企業(yè)分立后收購(gòu)，操作比較簡(jiǎn)單，適用于風(fēng)險(xiǎn)敏感度較高，資金充裕的企業(yè)。直接資產(chǎn)收購(gòu)稅負(fù)最高，從稅負(fù)角度考慮一般不采用。

（二）并購(gòu)交易路徑建議

通常直接股權(quán)收購(gòu)是最優(yōu)方式，交易環(huán)節(jié)稅負(fù)最低，但需要注意的是，只有當(dāng)資產(chǎn)本身就在可以轉(zhuǎn)讓的股權(quán)中，才能選擇直接股權(quán)收購(gòu)，如果資產(chǎn)沒(méi)有與其他資產(chǎn)分開(kāi)（同一股權(quán)內(nèi)有多個(gè)資產(chǎn)不宜轉(zhuǎn)讓），不能靠轉(zhuǎn)讓股權(quán)達(dá)到轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)的目的，則無(wú)法選擇股權(quán)收購(gòu)，只能選擇其他方式。由于單股權(quán)單資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的便利性，建議每一個(gè)項(xiàng)目均設(shè)立一個(gè)公司，利于降低交易成本，也更便于管理。

結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)并購(gòu)的實(shí)際標(biāo)的是土地，但交易的標(biāo)的卻不一定是土地。由于直接以資產(chǎn)作為交易標(biāo)的，往往涉及大額的交易環(huán)節(jié)稅金，因此，絕大部分房企均采用股權(quán)交易模式來(lái)規(guī)避此環(huán)節(jié)的稅金。本文立足于拓寬二級(jí)市場(chǎng)并購(gòu)渠道，從資產(chǎn)收購(gòu)和股權(quán)收購(gòu)兩個(gè)大類全面分析，豐富了房地產(chǎn)并購(gòu)交易研究相關(guān)文獻(xiàn)，提供實(shí)踐指導(dǎo)。