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        城市更新背景下老舊社區(qū)改造實(shí)踐探索*
        ——以湘潭高新區(qū)新塘里社區(qū)為例

        2022-11-11 09:35:38北京聯(lián)合大學(xué)應(yīng)用科技學(xué)院袁博瑋
        城市建筑空間 2022年10期

        文/北京聯(lián)合大學(xué)應(yīng)用科技學(xué)院 袁博瑋 李 偉

        1 研究背景

        黨的“十九屆五中全會(huì)”明確提出實(shí)施城市更新行動(dòng),是黨中央對(duì)進(jìn)一步提升城市發(fā)展質(zhì)量作出的重大決策部署。城市更新既是城市發(fā)展戰(zhàn)略的重要環(huán)節(jié),又是結(jié)合城市發(fā)展需求,對(duì)存量建設(shè)空間形態(tài)和功能進(jìn)行可持續(xù)改善,以實(shí)現(xiàn)用地效率和城市活力雙提升的建設(shè)活動(dòng)[1-2]。老舊社區(qū)作為城市存量的重要組成部分,存在居住配套設(shè)施不足、市政基礎(chǔ)設(shè)施老化、公共服務(wù)設(shè)施缺乏、居住環(huán)境質(zhì)量較差等問(wèn)題,嚴(yán)重制約城市品質(zhì)和居民生活品質(zhì)的提升[3]。因此,迫切需要對(duì)老舊社區(qū)進(jìn)行改造,通過(guò)改善人居環(huán)境助力實(shí)現(xiàn)廣大群眾對(duì)美好生活的向往,使其成為“整潔、舒適、安全、美麗”的美好社區(qū)。

        2020年,湘潭市政府出臺(tái)《湘潭市老舊小區(qū)改造三年行動(dòng)實(shí)施方案(2020—2022年)》(潭辦發(fā)電〔2020〕9號(hào))、《湘潭市支持市城區(qū)老舊小區(qū)改造十條措施》(潭政辦發(fā)〔2020〕2號(hào))等文件,力爭(zhēng)在不新增政府隱形債務(wù)的前提下創(chuàng)新體制機(jī)制,最大限度地統(tǒng)籌各方資源,吸引社會(huì)力量積極參與,穩(wěn)妥推進(jìn)老舊社區(qū)改造工作,努力探索可復(fù)制、可推廣的老舊社區(qū)改造“湘潭路徑”,通過(guò)“小切口”帶動(dòng)“大投入”,實(shí)現(xiàn)“惠民生、穩(wěn)投資、促增長(zhǎng)”的三重目標(biāo)。

        2 改造內(nèi)容

        新塘里社區(qū)位于湘潭高新區(qū)雙馬街道,改造區(qū)域?yàn)榻ㄔO(shè)南路以東、湘潭大道以南、牡丹路以北、萬(wàn)達(dá)西路以西,社區(qū)規(guī)模37.18hm2。2020年,該社區(qū)的改造項(xiàng)目涉及新塘里、葩金花苑、芙蓉公寓、牡丹公寓、拆遷事務(wù)所公寓、高新區(qū)管委會(huì)宿舍6個(gè)老舊小區(qū),共24棟863戶,總建筑面積約9.20萬(wàn)m2。改造前的新塘里老舊社區(qū)存在以下“困境”。

        1)社區(qū)老化嚴(yán)重,基礎(chǔ)設(shè)施陳舊 以葩金花苑為例,該小區(qū)建于20世紀(jì)90年代,隨著時(shí)間推移,設(shè)施老化陳舊,小區(qū)內(nèi)道路路面多處破損;房屋外立面、樓道內(nèi)墻面墻皮大面積脫落;樓梯扶手銹蝕較多,既影響美觀,又易誘發(fā)其他危害;頂層防滲漏功能退化,造成屋頂漏水;下水管道破損致使雨水、污水混流,堵塞時(shí)有發(fā)生。

        2)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)偏低,公共配套服務(wù)落后 因先天設(shè)計(jì)缺陷,社區(qū)居民休閑活動(dòng)場(chǎng)所、公共綠地和停車場(chǎng)嚴(yán)重不足;供水、供電、供氣等專門(mén)管網(wǎng)維護(hù)和升級(jí)不及時(shí),照明、環(huán)衛(wèi)、消防及安全保障設(shè)施更新滯后,存在安全隱患。

        3)違章私搭亂建 既影響了社區(qū)形象,又給社區(qū)管理帶來(lái)難度。

        針對(duì)上述“困境”,新塘里老舊社區(qū)改造內(nèi)容主要從優(yōu)化和完善“水、電、路、氣、網(wǎng)、梯、安、治”等基本功能展開(kāi)。具體包括:①消除安全隱患,對(duì)危險(xiǎn)房屋進(jìn)行結(jié)構(gòu)性加固,修繕建筑物樓道、外墻、屋面,完善消防栓等相關(guān)安全設(shè)施,加固擋土墻,整治亂搭亂建、違法違規(guī)經(jīng)營(yíng)等行為;②強(qiáng)化基礎(chǔ)設(shè)施,改造水、電、氣等基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備,優(yōu)化排水設(shè)施,實(shí)施雨污分流,規(guī)劃居住區(qū)道路系統(tǒng),完善無(wú)障礙及適老化設(shè)施;③配套服務(wù)設(shè)施,添置視頻監(jiān)控和門(mén)禁系統(tǒng),規(guī)范建設(shè)停車、充電設(shè)施,設(shè)置智能快遞收取柜;④優(yōu)化公共服務(wù),圍繞“菜食住行購(gòu)、教科文衛(wèi)體、老幼站廁園”,配齊城市公共服務(wù)產(chǎn)品;⑤提升環(huán)境品質(zhì),舊樓加裝電梯,設(shè)置棋牌桌凳(室)、戶外健身、垃圾收集等設(shè)施,修整加強(qiáng)小區(qū)綠化;⑥規(guī)范物業(yè)管理,堅(jiān)持改造與管理同步實(shí)施,建立居民自治機(jī)制,多渠道籌集物業(yè)管理資金,推動(dòng)物業(yè)管理全覆蓋,創(chuàng)造安寧整潔的居住環(huán)境。

        3 突出問(wèn)題

        3.1 居民共建意識(shí)弱

        新塘里老舊社區(qū)的居民在熱切期盼改造的同時(shí)普遍存在認(rèn)識(shí)上的誤區(qū):①觀念更新慢,許多居民認(rèn)為社區(qū)改造、升級(jí)和維護(hù)是政府的事情,出資改善環(huán)境、花錢(qián)享受服務(wù)的意識(shí)欠缺,特別是社區(qū)老年居民,其雖對(duì)社區(qū)有深厚的感情,但欠繳物業(yè)費(fèi)的現(xiàn)象并不罕見(jiàn),一旦涉及“出錢(qián)”,意愿普遍偏低;②利益沖突多,部分居民的訴求過(guò)高且不切實(shí)際,部分居民的需求合理卻又難以達(dá)成一致,以舊樓加裝電梯為例,相較低層居民,高層居民的改造意愿更強(qiáng)烈,故部分居民對(duì)改造成功的信心不足,持懷疑態(tài)度,致使參與度不高,從而不利于老舊社區(qū)改造工程的高效推進(jìn)。

        3.2 資金籌措困難多

        老舊社區(qū)改造范圍廣、項(xiàng)目多、內(nèi)容雜,面臨較大的資金壓力。新塘里社區(qū)改造前,基礎(chǔ)設(shè)施落后,迫切需要增加停車位、更換破損管線及加裝電梯。此外,社區(qū)養(yǎng)老、育幼、道路、綠化、生活等配套設(shè)施也亟需優(yōu)化升級(jí),改造實(shí)施難度大,需要投入的資金較多。目前我國(guó)老舊社區(qū)改造資金主要來(lái)源于政府財(cái)政投入,故改造資金來(lái)源問(wèn)題成為新塘里社區(qū)改造的最大障礙。

        3.3 管理協(xié)調(diào)難度大

        新塘里老舊社區(qū)改造所涉及的利益相關(guān)方多,管理成本高,協(xié)調(diào)難度大,主要包括以下方面:①相關(guān)部門(mén)的協(xié)調(diào),新塘里老舊社區(qū)改造項(xiàng)目“牽頭方”涉及與設(shè)計(jì)、規(guī)劃、施工、供水、供電、燃?xì)?、供暖、通信、排污、道路、綠化、消防,以及民政、城管、公安、教育等多個(gè)相關(guān)部門(mén)或單位的協(xié)調(diào)工作,需要具備較高的統(tǒng)籌、溝通與協(xié)調(diào)能力,處理不當(dāng)易造成工期延緩或重復(fù)改造等一系列問(wèn)題;②社區(qū)居民的協(xié)調(diào),一方面,因需求差異,對(duì)于如何進(jìn)行改造,各利益方難以達(dá)成一致,另一方面,房屋權(quán)屬關(guān)系復(fù)雜,私搭亂建等歷史遺留問(wèn)題凸顯,化解利益沖突、解決矛盾紛爭(zhēng)難度較大。

        4 實(shí)施策略

        4.1 尊重居民主體地位,發(fā)動(dòng)群眾深度參與

        老舊社區(qū)改造關(guān)系到每個(gè)“涉改家庭”的實(shí)際利益。新塘里老舊社區(qū)改造不搞“一刀切”,不盲目鋪攤子,在工作中充分尊重居民主體地位,深入調(diào)研,聚焦群眾所需、所急、所想、所盼,真正做到改造前“問(wèn)需于民”,改造中“問(wèn)計(jì)于民”,改造后“問(wèn)效于民”,讓廣大社區(qū)居民從共謀、共建、共管、共享中獲得更多的幸福感。①改造方案堅(jiān)持傾聽(tīng)居民訴求,根據(jù)社區(qū)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、資產(chǎn)資源和現(xiàn)狀問(wèn)題,通過(guò)業(yè)主大會(huì)和入戶調(diào)查廣泛收集民意,優(yōu)先將居民改造意愿強(qiáng)烈的道路破損、管網(wǎng)老化、停車不便等問(wèn)題列入改造計(jì)劃。②組織社區(qū)居民全程深度參與,在充分調(diào)查居民意愿的基礎(chǔ)上,發(fā)揮居民的“主人翁”精神。以居民的迫切需求為突破口,實(shí)現(xiàn)從政府“送餐”到居民“點(diǎn)菜”、從“要我改”到“我要改”的轉(zhuǎn)變,使最終方案既符合居民意愿又切實(shí)可行。針對(duì)具體改造方案,在方案實(shí)施前須獲得80%以上業(yè)主同意,并經(jīng)過(guò)兩輪征詢、兩輪公示和兩級(jí)評(píng)審后才能啟動(dòng)實(shí)施。③積極開(kāi)展動(dòng)員工作及時(shí)化解矛盾,社區(qū)基層組織加強(qiáng)政策宣傳,通過(guò)擺事實(shí)、講案例提高居民群眾的“大局觀”,增強(qiáng)其對(duì)老舊小區(qū)改造工作的理解與支持,及時(shí)有效化解矛盾和利益沖突,從而保證后期改造項(xiàng)目的順利推進(jìn)。

        4.2 吸引社會(huì)資本融入,破解資金缺口難題

        為破解老舊社區(qū)改造的資金缺口難題,湘潭市創(chuàng)新體制機(jī)制,統(tǒng)籌各方資源,拓寬籌資渠道,建立社會(huì)資本參與機(jī)制,由政府單一投資改為引入社會(huì)資本的多元融資,實(shí)現(xiàn)了從“政府獨(dú)唱”向“社會(huì)合奏”的轉(zhuǎn)換。①統(tǒng)籌財(cái)政資金,積極爭(zhēng)取國(guó)、省補(bǔ)助資金,并加大市、區(qū)兩級(jí)財(cái)政配套資金支持。②優(yōu)化盤(pán)活資源,湘潭市大膽創(chuàng)新,以社區(qū)為單元,將位置相鄰、鄰里相望、文化相連、生活相關(guān)的鄰近老舊社區(qū)實(shí)施統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一施工和成片改造,在形成規(guī)模效應(yīng)的同時(shí)盤(pán)活閑置的存量資源,首創(chuàng)全區(qū)域、全流程、多年度整體打包的改造項(xiàng)目招投標(biāo)模式,極大提升對(duì)社會(huì)資本的吸引力。新塘里社區(qū)通過(guò)規(guī)劃8.82畝閑置土地,將相應(yīng)土地性質(zhì)由劃撥轉(zhuǎn)為出讓,用途由公共停車場(chǎng)用地改為商業(yè)用地,公開(kāi)招標(biāo)引進(jìn)某公司投資9493萬(wàn)元建設(shè)鄰里中心,建成后政府無(wú)償獲得150個(gè)公共停車位和1000m2用房,拉動(dòng)社會(huì)投資1.1億元。③激發(fā)企業(yè)資本投入,引導(dǎo)供水、供電、供氣、通信等管線單位將年度規(guī)劃和投資計(jì)劃與老舊社區(qū)改造同步,分擔(dān)部分改造資金。④鼓勵(lì)居民出資參與改造項(xiàng)目,居民出資部分來(lái)源包括個(gè)人住房公積金、住戶自籌集資、投工投勞、自愿捐贈(zèng)等。

        4.3 加強(qiáng)部門(mén)協(xié)調(diào)聯(lián)動(dòng),形成改造強(qiáng)大合力

        新塘里老舊社區(qū)在改造過(guò)程中通過(guò)建立健全協(xié)調(diào)工作機(jī)制,有效解決了“牽涉面廣、協(xié)調(diào)不易”的難題。①加強(qiáng)統(tǒng)籌協(xié)調(diào),建立政府牽頭、各部門(mén)協(xié)調(diào)聯(lián)動(dòng)的工作機(jī)制,從改造工程大局出發(fā),形成工作合力,強(qiáng)化規(guī)劃、住建、電力、供水、供氣、供暖、通信、施工等相關(guān)部門(mén)和單位的集體會(huì)商與專題協(xié)調(diào),解決改造工作中遇到的困難和問(wèn)題,取得成效。②堅(jiān)持黨建引領(lǐng),充分發(fā)揮街道、社區(qū)居委會(huì)等基層組織作用,搭建由社區(qū)居委會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、改造施工單位等共同參與的多方溝通議事平臺(tái)[4],開(kāi)展多種形式的協(xié)商,解決社區(qū)改造過(guò)程中存在的問(wèn)題。同時(shí),發(fā)揮基層組織貼近群眾、了解群眾的優(yōu)勢(shì),積極開(kāi)展宣傳活動(dòng),了解居民訴求,找準(zhǔn)問(wèn)題關(guān)鍵,化解利益沖突,防止矛盾積累。

        5 改造成果

        新塘里老舊社區(qū)改造后,全面解決了下水堵、屋面漏、樓難爬、道路爛、停車難、線路亂等居民“急難愁盼”的“里子”問(wèn)題,共消除樓房安全隱患265處,屋頂修繕20棟(見(jiàn)圖1);一次性疏通下水道31棟,完成雨污分流2800m;道路提質(zhì)改造約2000m,其中書(shū)湘路從寬度不足4m拓寬到16m,建設(shè)長(zhǎng)約2000m的健康步道;社區(qū)樓房立面改造17棟,立面面積約3萬(wàn)m2,建設(shè)1處低碳小游園;所有強(qiáng)電已入地,所有弱電已到戶,線路“蜘蛛網(wǎng)”成為歷史;修建停車位162個(gè),建設(shè)充電樁12個(gè),停車問(wèn)題得到顯著改善;加裝電梯3部,添置新一代高清攝像頭56個(gè),社區(qū)安全系數(shù)得到提高。同時(shí),根據(jù)資源資產(chǎn)情況和片區(qū)的現(xiàn)實(shí)需要,將鄰里中心、衛(wèi)生防疫、養(yǎng)老服務(wù)、文體設(shè)施納入改造范疇,補(bǔ)齊公共配套服務(wù)設(shè)施短板,打造5~15min社區(qū)舒適生活圈。此外,在具體改造實(shí)施中,兼顧社區(qū)“顏值氣質(zhì)”提升和歷史文脈傳承,實(shí)現(xiàn)了在改造中見(jiàn)情懷、在保護(hù)中留鄉(xiāng)愁的更高目標(biāo)。綜上所述,新塘里老舊社區(qū)改造從多個(gè)方面解決了居民的實(shí)際需求和困難,昔日的老舊社區(qū)舊貌換新顏,成為讓居民滿意的美好社區(qū)。

        1新塘里社區(qū)屋頂修繕(圖片來(lái)源:作者自攝)1a改造前1b改造后

        6 結(jié)語(yǔ)

        老舊社區(qū)改造既是城市有機(jī)更新的重要內(nèi)容,又是“補(bǔ)短板、惠民生”的重點(diǎn)工作。在新塘里老舊社區(qū)改造過(guò)程中,面臨居民共建意識(shí)弱、資金籌措困難多、管理協(xié)調(diào)難度大等突出問(wèn)題,通過(guò)采取尊重居民主體地位、發(fā)動(dòng)群眾深度參與,吸引社會(huì)資本融入、破解資金缺口難題,加強(qiáng)部門(mén)協(xié)調(diào)聯(lián)動(dòng)、形成改造強(qiáng)大合力等實(shí)施策略,使社區(qū)生活環(huán)境得到大幅提升,居民生活質(zhì)量顯著改善,昔日老舊社區(qū)“變身”美好社區(qū)。

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