王淑琪 張應(yīng)華

（九江學(xué)院經(jīng)濟(jì)學(xué)院，江西九江 332005）

引言

我國(guó)鄉(xiāng)村旅游起步于20世紀(jì)80年代，到2022年，已有近40年的發(fā)展歷史，這期間鄉(xiāng)村旅游產(chǎn)業(yè)不斷轉(zhuǎn)型升級(jí)，帶動(dòng)鄉(xiāng)村經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。鄉(xiāng)村旅游是實(shí)現(xiàn)鄉(xiāng)村振興的重要途徑，但鄉(xiāng)村旅游發(fā)展一直面臨著資金缺乏、融資渠道單一等困境。解決融資問(wèn)題是發(fā)展我國(guó)鄉(xiāng)村旅游的關(guān)鍵步驟，政府投資、信貸籌資等傳統(tǒng)融資渠道已不能滿(mǎn)足鄉(xiāng)村旅游發(fā)展的需要。當(dāng)前火熱進(jìn)行的不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金REITs是可借鑒引入的緩解鄉(xiāng)村旅游融資困境的模式。

一、鄉(xiāng)村旅游發(fā)行REITs進(jìn)行融資的必要性與可行性

（一）必要性

當(dāng)前鄉(xiāng)村旅游項(xiàng)目存在建設(shè)工程量大、建設(shè)時(shí)間久、同質(zhì)化嚴(yán)重等問(wèn)題，因此需要籌集大量資金進(jìn)行專(zhuān)業(yè)規(guī)劃。目前我國(guó)鄉(xiāng)村旅游融資渠道單一，主要包括由政府牽頭的國(guó)有金融機(jī)構(gòu)融資和民間金融機(jī)構(gòu)融資。由于信息不對(duì)稱(chēng)、可抵押資源少、價(jià)值不穩(wěn)定等問(wèn)題，這些資金難以被用于項(xiàng)目建設(shè)中，同時(shí)這兩種融資方式不能對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行專(zhuān)業(yè)發(fā)展指導(dǎo)，加大了項(xiàng)目損失風(fēng)險(xiǎn)?？傮w來(lái)說(shuō)，現(xiàn)有融資渠道無(wú)法滿(mǎn)足鄉(xiāng)村旅游發(fā)展對(duì)資金和發(fā)展規(guī)劃的需求，迫切需要新的融資方法解決這些難題。

發(fā)行REITs能夠幫助鄉(xiāng)村旅游破解當(dāng)前融資困境。例如，封閉型REITs產(chǎn)品能夠滿(mǎn)足鄉(xiāng)村旅游發(fā)展的資金需求；與資深旅游管理公司合作，借助其專(zhuān)業(yè)能力和行業(yè)優(yōu)勢(shì)發(fā)展項(xiàng)目；公募型REITs產(chǎn)品能豐富鄉(xiāng)村旅游投資主體且可在二級(jí)市場(chǎng)流通，降低投資風(fēng)險(xiǎn)。綜上，發(fā)行REITs能滿(mǎn)足鄉(xiāng)村旅游項(xiàng)目籌集資金、發(fā)展規(guī)劃、豐富投資主體的需要。因此，發(fā)行REITs獲得鄉(xiāng)村旅游融資是有必要的。

（二）可行性

政策法規(guī)方面，國(guó)家發(fā)展改革委2021年6月發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)工作的通知》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“958號(hào)文”），明確將自然文化遺產(chǎn)、國(guó)家5A級(jí)旅游景區(qū)等旅游基礎(chǔ)設(shè)施納入基礎(chǔ)設(shè)施REITs的探索領(lǐng)域。 鄉(xiāng)村旅游行業(yè)擁有許多符合條件的項(xiàng)目，而且屬于“958號(hào)文”規(guī)定的重點(diǎn)行業(yè)支持范圍。雖然基建REITs規(guī)定商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目不屬于試點(diǎn)范圍，但當(dāng)前法律沒(méi)有明確農(nóng)家樂(lè)、民宿等設(shè)施的產(chǎn)業(yè)性質(zhì)，且按照現(xiàn)行會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的相關(guān)規(guī)定，將農(nóng)家樂(lè)、民宿類(lèi)設(shè)施作為滿(mǎn)足游客食宿需求的配套設(shè)施納入項(xiàng)目底層資產(chǎn)中具備可行性。

經(jīng)濟(jì)環(huán)境方面，投資者對(duì)REITs需求持續(xù)上漲，目前國(guó)內(nèi)市面上11只REITs產(chǎn)品全部實(shí)現(xiàn)了正收益，高額的投資回報(bào)激發(fā)了投資者的投資熱情，Wind網(wǎng)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，近期11只公募REITs基金全天成交額最高超過(guò)5億元，市場(chǎng)非?；钴S。

項(xiàng)目申報(bào)方面，從“958號(hào)文”的規(guī)定來(lái)看，項(xiàng)目申報(bào)需滿(mǎn)足項(xiàng)目無(wú)重大經(jīng)濟(jì)和法律糾紛，在開(kāi)發(fā)和在建比不超10%；底層資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)3年以上，現(xiàn)金流持續(xù)穩(wěn)定、不依賴(lài)經(jīng)常性收入；土地使用依法合規(guī)等條件。鄉(xiāng)村旅游經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目種類(lèi)多樣，運(yùn)營(yíng)情況不一，由于營(yíng)銷(xiāo)的是鄉(xiāng)村生活，被開(kāi)發(fā)程度低，基本無(wú)重大經(jīng)濟(jì)和法律糾紛。綜合來(lái)看，政策、法律、經(jīng)濟(jì)、申報(bào)要求都支持鄉(xiāng)村旅游發(fā)行REITs獲得融資。

二、鄉(xiāng)村旅游發(fā)行REITs的架構(gòu)思路

（一）類(lèi)型選擇

從募集方式看，鄉(xiāng)村旅游REIT宜采用公募型。發(fā)行鄉(xiāng)村旅游REITs的目的是盤(pán)活社會(huì)閑置資金，降低投資者風(fēng)險(xiǎn)。公募型REITs可吸引眾多投資者，降低單個(gè)投資者所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)。而私募型REITs只面向特定少數(shù)投資者，受管制寬松，不能達(dá)到降低投資者風(fēng)險(xiǎn)、盤(pán)活社會(huì)閑置資金的目的。

從運(yùn)作方式看，當(dāng)前鄉(xiāng)村旅游REITs宜采取封閉式，未來(lái)再向開(kāi)放式轉(zhuǎn)變。鄉(xiāng)村旅游項(xiàng)目建設(shè)時(shí)間長(zhǎng)、投資回報(bào)久，因此采用封閉式發(fā)行更能自由使用資金。但封閉式REITs價(jià)格影響因素多，需繳納交易費(fèi)、手續(xù)費(fèi)等，開(kāi)放式REITs則不需要。

從資金運(yùn)用方式看，鄉(xiāng)村旅游REITs宜采取混合型。權(quán)益型REITs操作簡(jiǎn)單，但要承擔(dān)一定稅費(fèi)，風(fēng)險(xiǎn)比抵押型REITs更高；抵押型REITs增加了抵押貸款，支持證券流動(dòng)性，但資產(chǎn)價(jià)值受利率影響大；而混合型REITs既可擁有部分產(chǎn)權(quán)又可從事抵押貸款，兼具二者的特點(diǎn)。

從組織形式看，鄉(xiāng)村旅游REITs應(yīng)采用契約型。一方面，公司型REITs投資者對(duì)REITs公司等的制約能力強(qiáng)，不利于鄉(xiāng)村旅游專(zhuān)業(yè)規(guī)劃；另一方面，我國(guó)現(xiàn)有的《中華人民共和國(guó)信托法》《信托公司集合資金信托計(jì)劃管理辦法》等為契約型REITs發(fā)行提供了法律基礎(chǔ)，而公司型REITs不符合我國(guó)《中華人民共和國(guó)公司法》中“不允許設(shè)立特殊目的機(jī)構(gòu)”的規(guī)定。

（二）相關(guān)主體與職責(zé)

首先，發(fā)起人（基金管理人）通常由國(guó)有控股旅游投資集團(tuán)擔(dān)任。我國(guó)各省市均設(shè)國(guó)有旅游投資集團(tuán)，其不但掌握著當(dāng)?shù)氐呢S富旅游資源，而且信用水平高、政府補(bǔ)貼多，有利于吸引社會(huì)資本。作為鄉(xiāng)村旅游REITs的發(fā)起人，其承擔(dān)篩選優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目、培育項(xiàng)目主體、達(dá)到申報(bào)要求等職責(zé)。

其次，基金托管人通常由實(shí)力強(qiáng)的商業(yè)銀行或信托投資公司擔(dān)任。其承擔(dān)保管基金資產(chǎn)、對(duì)基金管理人的交易行為進(jìn)行監(jiān)督、信息披露、資金清算與會(huì)計(jì)核算等職責(zé)。

再次，旅游管理公司通常由資深的專(zhuān)業(yè)旅游企業(yè)擔(dān)任。旅游管理公司承擔(dān)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行統(tǒng)籌規(guī)劃、運(yùn)營(yíng)鄉(xiāng)村旅游項(xiàng)目獲取收益的責(zé)任。

最后，項(xiàng)目其他相關(guān)利益人主要是投資者和村集體。投資者應(yīng)謹(jǐn)慎選擇投資品種，對(duì)自己的財(cái)產(chǎn)安全負(fù)責(zé)；村集體有配合旅游管理公司運(yùn)作項(xiàng)目的義務(wù)。

（三）鄉(xiāng)村旅游發(fā)行REITs獲得融資的運(yùn)作流程

首先，發(fā)起人向全社會(huì)公開(kāi)募集資金成立鄉(xiāng)村旅游REITs，之后投資者按照合同將鄉(xiāng)村旅游REITs委托給基金管理人管理操作，同時(shí)委托基金托管人保管基金財(cái)產(chǎn)。

其次，由REITs基金出資建立項(xiàng)目管理公司，該公司將擁有項(xiàng)目特許經(jīng)營(yíng)權(quán)若干年，在相應(yīng)期限內(nèi)REITs會(huì)獲得項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)產(chǎn)生的部分收益。建設(shè)完成后鄉(xiāng)村旅游REITs持有該項(xiàng)目管理公司的部分股權(quán)或債權(quán)，對(duì)底層項(xiàng)目資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)間接控制。旅游管理公司負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目，項(xiàng)目收入取決于旅游管理公司的運(yùn)營(yíng)能力，因此應(yīng)慎重選擇合作公司。

最后，政府和銀行在運(yùn)作中發(fā)揮重要作用。項(xiàng)目實(shí)施受復(fù)雜因素影響，因此僅依靠工商企業(yè)和基金公司是無(wú)法實(shí)現(xiàn)的，必須與政府合作，借助政府公信力開(kāi)發(fā)鄉(xiāng)村旅游。REITs募集資金數(shù)額不確定會(huì)妨礙項(xiàng)目進(jìn)行，此時(shí)項(xiàng)目管理公司可利用金融杠桿向銀行貸款，擴(kuò)大融資規(guī)模。

三、鄉(xiāng)村旅游發(fā)行REITs獲得融資面臨的困境

（一）發(fā)行REITs的項(xiàng)目門(mén)檻高

目前，鄉(xiāng)村旅游行業(yè)同質(zhì)化嚴(yán)重、模式單一，表現(xiàn)出落后的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，而REITs有著較高的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，其收益高，因此對(duì)項(xiàng)目的盈利能力要求嚴(yán)格，當(dāng)前多數(shù)項(xiàng)目情況達(dá)不到要求，需投入大量資源培育，而即使提高了項(xiàng)目的盈利能力也可能因嚴(yán)苛的申報(bào)條件（如非5A級(jí)）而告終，發(fā)行鄉(xiāng)村旅游REITs的項(xiàng)目高門(mén)檻成為發(fā)行鄉(xiāng)村旅游REITs的阻礙。

（二）鄉(xiāng)村旅游人才稀缺

鄉(xiāng)村旅游REITs收益多少完全取決于旅游管理公司對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)好壞，因此在選擇合作的旅游管理公司時(shí)看重的也是其專(zhuān)業(yè)能力和經(jīng)驗(yàn)。但當(dāng)前我國(guó)鄉(xiāng)村旅游業(yè)人才稀缺，影響著項(xiàng)目總體規(guī)模質(zhì)量，間接影響鄉(xiāng)村旅游REITs的收益。因此，鄉(xiāng)村旅游人才稀缺影響著鄉(xiāng)村旅游REITs的健康發(fā)展。

（三）鄉(xiāng)村旅游項(xiàng)目主體培育難

鄉(xiāng)村旅游重點(diǎn)挖掘的未被過(guò)度開(kāi)發(fā)的景點(diǎn)，一般地理位置偏僻，村民觀(guān)念落后，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)可能會(huì)引起村集體的強(qiáng)烈反對(duì)，從而延長(zhǎng)項(xiàng)目主體的培育進(jìn)程甚至導(dǎo)致項(xiàng)目培育失敗。由于各地的國(guó)有旅游投資集團(tuán)的實(shí)力存在差別，項(xiàng)目培育效果不一會(huì)影響項(xiàng)目資質(zhì)、項(xiàng)目盈利能力等，阻礙鄉(xiāng)村旅游REITs順利發(fā)行。

四、基于REITs的鄉(xiāng)村旅游融資模式實(shí)現(xiàn)路徑

（一）落實(shí)政策法規(guī)，降低項(xiàng)目準(zhǔn)入門(mén)檻

當(dāng)前國(guó)內(nèi)REITs相關(guān)文件中缺少旅游基建設(shè)施發(fā)行REITs的明確政策和指引法規(guī)，因此應(yīng)該盡快落實(shí)相關(guān)政策法規(guī)，對(duì)旅游業(yè)底層資產(chǎn)、發(fā)起人資格和項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)作出詳細(xì)規(guī)定，明確操作細(xì)則。鄉(xiāng)村旅游是《中華人民共和國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“十四五”規(guī)劃）的重要內(nèi)容，鄉(xiāng)村旅游資產(chǎn)是發(fā)行REITs的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，依托其種種優(yōu)勢(shì)，爭(zhēng)取政策傾斜，合理降低項(xiàng)目準(zhǔn)入門(mén)檻，如放寬對(duì)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期、項(xiàng)目質(zhì)量等級(jí)方面的限制。此外，適當(dāng)給予財(cái)政補(bǔ)貼和稅收優(yōu)惠，加快項(xiàng)目發(fā)行REITs的進(jìn)程。擴(kuò)大項(xiàng)目?jī)?chǔ)備，項(xiàng)目發(fā)起人應(yīng)挖掘潛力項(xiàng)目，并運(yùn)用其專(zhuān)業(yè)能力打造特色化、多元化、盈利能力強(qiáng)、發(fā)展前景好的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，保證鄉(xiāng)村旅游發(fā)行REITs的項(xiàng)目?jī)?chǔ)備豐富。

（二）滿(mǎn)足行業(yè)需求，針對(duì)性地培養(yǎng)專(zhuān)業(yè)人才

鄉(xiāng)村旅游行業(yè)發(fā)展迅速，對(duì)專(zhuān)業(yè)人才提出了新要求，不僅要求從業(yè)人員掌握旅游相關(guān)知識(shí)，還要求其具備營(yíng)銷(xiāo)、信息技術(shù)等多方面的技能，因此必須加強(qiáng)相關(guān)人才的引進(jìn)與培養(yǎng)。針對(duì)鄉(xiāng)村旅游管理人才稀缺的困境，需要采取超前式的培養(yǎng)方案，整合多方面、精準(zhǔn)化的資源，滿(mǎn)足行業(yè)對(duì)復(fù)合型、信息化、創(chuàng)新型人才的需求。聯(lián)合高校形成專(zhuān)業(yè)人才培養(yǎng)基地，增設(shè)相關(guān)的鄉(xiāng)村旅游新專(zhuān)業(yè)，組建一流的復(fù)合型師資團(tuán)隊(duì)，探究創(chuàng)新授課方式，帶動(dòng)生源涌入鄉(xiāng)村旅游行業(yè)。擴(kuò)大人才規(guī)模，面向國(guó)內(nèi)外招生，堅(jiān)持激勵(lì)制度，保證學(xué)習(xí)和工作效率，提升行業(yè)福利和威望，加強(qiáng)國(guó)情教育，增強(qiáng)職業(yè)認(rèn)同感。形成終身學(xué)習(xí)的體系，鼓勵(lì)就業(yè)人員定期學(xué)習(xí)深造，保證可持續(xù)發(fā)展。此外，當(dāng)前鄉(xiāng)村旅游行業(yè)從業(yè)人員的素質(zhì)亟待提升。應(yīng)加強(qiáng)對(duì)鄉(xiāng)村旅游行業(yè)從業(yè)人員的培訓(xùn)，灌輸服務(wù)理念、溝通技巧等一系列有關(guān)知識(shí)，提升鄉(xiāng)村旅游服務(wù)質(zhì)量，給予游客極佳的旅游 體驗(yàn)。

（三）構(gòu)建流程化、精準(zhǔn)化的培育機(jī)制

項(xiàng)目主體培育包括項(xiàng)目資產(chǎn)盈利能力、從業(yè)人員服務(wù)態(tài)度、項(xiàng)目管理等多個(gè)層面內(nèi)容，應(yīng)避免盲目無(wú)效的精力投入，構(gòu)建流程化、精準(zhǔn)化的培育機(jī)制。首先，要根據(jù)REITs發(fā)行標(biāo)準(zhǔn)，著重關(guān)注對(duì)盈利能力強(qiáng)的資產(chǎn)的培育，同時(shí)注意保留其特色風(fēng)格，成功發(fā)行REITs后便可將募集到的資金投入其他項(xiàng)目資產(chǎn)建設(shè)中，為旅游項(xiàng)目開(kāi)發(fā)提供資金保障。其次，鄉(xiāng)村旅游項(xiàng)目主體培育受多種因素影響，應(yīng)建立完善的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)體系，做好項(xiàng)目的估值、評(píng)價(jià)等，通過(guò)成立項(xiàng)目主體培育信托基金、購(gòu)買(mǎi)保險(xiǎn)組合等方式分散風(fēng)險(xiǎn)，盡可能地降低項(xiàng)目培育帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。再次，要樹(shù)立“鄉(xiāng)村發(fā)展”觀(guān)念，鼓勵(lì)村民轉(zhuǎn)變生產(chǎn)方式，調(diào)動(dòng)村集體發(fā)展鄉(xiāng)村旅游的積極性。政府部門(mén)應(yīng)加大在鄉(xiāng)村改造上的投入，如增添公共基礎(chǔ)設(shè)施，讓村民體會(huì)到鄉(xiāng)村發(fā)展的紅利，還要為項(xiàng)目主體培育注入新能量，如鼓勵(lì)大學(xué)生、創(chuàng)業(yè)者等積極分子返回家鄉(xiāng)、建設(shè)新家鄉(xiāng)，從根本上改變鄉(xiāng)村落后的生產(chǎn)方式，充分挖掘鄉(xiāng)村旅游的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，讓鄉(xiāng)村煥發(fā)生機(jī)，推進(jìn)鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略 落實(shí)。