唐清華

（衡陽(yáng)市科學(xué)技術(shù)信息研究所,湖南 衡陽(yáng) 421000）

物業(yè)管理信息系統(tǒng)是現(xiàn)代小區(qū)物業(yè)管理和服務(wù)不可或缺的組成部分。在物業(yè)管理中應(yīng)用信息技術(shù)可以顯著提高物業(yè)管理的水平和質(zhì)量，進(jìn)而提升小區(qū)居民生活舒適度。本研究根據(jù)當(dāng)前物業(yè)管理的需要，結(jié)合多項(xiàng)計(jì)算機(jī)技術(shù)開(kāi)發(fā)小區(qū)智慧物業(yè)管理系統(tǒng)，希望通過(guò)應(yīng)用該系統(tǒng)來(lái)提高物業(yè)管理的效率和物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量。

1 系統(tǒng)關(guān)鍵技術(shù)介紹

本系統(tǒng)采用標(biāo)準(zhǔn)的J2EE平臺(tái)和MVC架構(gòu)作為系統(tǒng)開(kāi)發(fā)框架。

1.1 MVC模式

MVC模式通過(guò)控制器連接模型以及對(duì)應(yīng)的視圖，從而實(shí)現(xiàn)相關(guān)的功能，是軟件的一大開(kāi)發(fā)框架，保證軟件能夠高效運(yùn)行。

1.2 J2EE架構(gòu)技術(shù)

作為系統(tǒng)開(kāi)發(fā)的標(biāo)準(zhǔn)架構(gòu)，J2EE主要通過(guò)企業(yè)版開(kāi)發(fā)平臺(tái)解決系統(tǒng)化和信息化問(wèn)題。除了集成標(biāo)準(zhǔn)版的功能外，J2EE還可以為系統(tǒng)開(kāi)發(fā)者提供多種API接口，能夠較為便捷地對(duì)數(shù)據(jù)資源進(jìn)行訪問(wèn)[1]。同時(shí)，程序人員還能夠利用API接口在開(kāi)發(fā)過(guò)程中設(shè)計(jì)出高標(biāo)準(zhǔn)、可移植的系統(tǒng)。

2 系統(tǒng)需求分析

一般來(lái)說(shuō)，智慧物業(yè)管理系統(tǒng)的需求分析是整個(gè)系統(tǒng)開(kāi)發(fā)的前提。為此，需要根據(jù)實(shí)際情況，對(duì)系統(tǒng)進(jìn)行詳細(xì)的需求分析，從而確保系統(tǒng)的開(kāi)發(fā)滿(mǎn)足物業(yè)管理使用需求[2]。同時(shí)，在進(jìn)行系統(tǒng)的研發(fā)過(guò)程中，要針對(duì)開(kāi)發(fā)的目標(biāo)和任務(wù)制定計(jì)劃，從各個(gè)角度對(duì)數(shù)據(jù)庫(kù)進(jìn)行設(shè)計(jì)和分析。

2.1 系統(tǒng)的實(shí)現(xiàn)目標(biāo)

對(duì)系統(tǒng)的設(shè)計(jì)及開(kāi)發(fā)需要結(jié)合開(kāi)發(fā)目標(biāo)展開(kāi)研究。本文設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)智慧物業(yè)管理系統(tǒng)的目標(biāo)主要包括以下幾個(gè)方面。

（1）集成設(shè)計(jì)。在開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)物業(yè)管理系統(tǒng)的過(guò)程中，首先需要進(jìn)行集成設(shè)計(jì)。集成設(shè)計(jì)當(dāng)中所涉及的概念、數(shù)據(jù)以及對(duì)應(yīng)的視圖需要展現(xiàn)一致的內(nèi)容，但各個(gè)部分的模塊又需要保證一定的獨(dú)立性[3]。

（2）模塊化設(shè)計(jì)。要將復(fù)雜、多元化的系統(tǒng)細(xì)化為各個(gè)模塊，從而實(shí)現(xiàn)模塊化。

（3）數(shù)據(jù)摘要。在物業(yè)服務(wù)中，需要對(duì)數(shù)據(jù)報(bào)表進(jìn)行信息整合，方便管理人員進(jìn)行數(shù)據(jù)的收集，了解管理的狀態(tài)，從而持續(xù)對(duì)服務(wù)內(nèi)容進(jìn)行調(diào)整和優(yōu)化[4]。

2.2 系統(tǒng)功能需求分析

功能需求分析是系統(tǒng)研發(fā)過(guò)程必不可少的一大內(nèi)容，通過(guò)分析系統(tǒng)的功能需求，才能夠?qū)ο到y(tǒng)進(jìn)行各個(gè)模塊的劃分，這些模塊既可以獨(dú)立執(zhí)行相應(yīng)的功能，又有密切的關(guān)系[5]。

2.2.1 小區(qū)基本信息管理

小區(qū)物業(yè)管理人員需要對(duì)小區(qū)的各類(lèi)信息進(jìn)行科學(xué)管理，因此系統(tǒng)當(dāng)中需要有收集整理小區(qū)各類(lèi)信息的數(shù)據(jù)庫(kù)，從而方便物業(yè)管理人員對(duì)小區(qū)基本信息進(jìn)行管理和了解。小區(qū)基本信息包括房屋信息、車(chē)位信息、業(yè)主信息、人員信息四個(gè)方面，如圖1所示。

圖1 小區(qū)基本信息管理

2.2.2 投訴處理與報(bào)修管理

（1）業(yè)主投訴

如果業(yè)主對(duì)小區(qū)生活當(dāng)中某項(xiàng)服務(wù)感到不舒適或者不滿(mǎn)意，可以通過(guò)投訴模塊進(jìn)行相應(yīng)的投訴操作。

（2）投訴處理及回訪

如果物業(yè)收到業(yè)主投訴，那么需要及時(shí)處理業(yè)主的訴求，同時(shí)保證投訴處理情況的及時(shí)反饋。因此，系統(tǒng)必須提供投訴處理方式和回訪的登記、維護(hù)和查詢(xún)功能。

（3）業(yè)主報(bào)修管理

維修工作是物業(yè)管理中必不可少的組成部分。管理人員通過(guò)系統(tǒng)收到業(yè)主維修報(bào)告后，必須根據(jù)業(yè)主維修報(bào)告的內(nèi)容派出維修人員，并及時(shí)掌握和反饋維修進(jìn)度。

2.2.3 小區(qū)安全管理

物業(yè)必須采用符合公共安全管理需要的有效管理方法和措施，如門(mén)禁管理、巡邏、消防布置等。因此，系統(tǒng)必須反映業(yè)主的安全維護(hù)功能，確保整個(gè)小區(qū)的安全。

（1）消防通道管理

物業(yè)管理必須根據(jù)消防安全條例設(shè)置若干不同的消防通道。消防通道是應(yīng)對(duì)火災(zāi)和各種緊急情況的主要渠道。物業(yè)管理人員應(yīng)時(shí)刻管理小區(qū)消防通道，同時(shí)確保消防通道滿(mǎn)足消防設(shè)計(jì)及使用要求。

（2）巡邏值班管理

在日常的物業(yè)管理中，物業(yè)需要組織保安人員對(duì)小區(qū)的安全進(jìn)行巡邏，排查存在的安全隱患，并及時(shí)對(duì)隱患進(jìn)行處理、記錄以及反饋，采取有效的管理方式來(lái)維護(hù)小區(qū)安全。

（3）業(yè)主事件管理

當(dāng)發(fā)生業(yè)主事件以后，物業(yè)需要盡快對(duì)事件進(jìn)行處理，還必須要求業(yè)主提供適當(dāng)?shù)牟牧希皶r(shí)登記并反饋執(zhí)行事件的細(xì)節(jié)和事件的處理方法。

（4）門(mén)禁管理

該管理模塊主要是為了保證小區(qū)的安全管理。在小區(qū)的出入管理當(dāng)中，每日都會(huì)有各類(lèi)人員進(jìn)出，因此需要對(duì)訪問(wèn)人員進(jìn)行控制管理。對(duì)外來(lái)人員進(jìn)行訪問(wèn)控制，能夠有效地減少小區(qū)內(nèi)各類(lèi)不穩(wěn)定的安全隱患，通過(guò)對(duì)業(yè)主進(jìn)行門(mén)禁授權(quán)，有效地保證了外來(lái)人員的訪問(wèn)受到控制。因此，物業(yè)管理系統(tǒng)必須提供訪問(wèn)控制授權(quán)操作，提供顯示和維護(hù)各種授權(quán)信息、小區(qū)開(kāi)放數(shù)據(jù)和交通統(tǒng)計(jì)分析等功能。

2.2.4 停車(chē)管理

為了確保小區(qū)停車(chē)更加有秩序，需要科學(xué)地對(duì)停車(chē)場(chǎng)進(jìn)行管理，管理內(nèi)容主要分為如下幾點(diǎn)。

（1）進(jìn)出停車(chē)場(chǎng)管理。業(yè)主需要按照程序?qū)?chē)輛進(jìn)行停車(chē)手續(xù)的辦理。為此，停車(chē)管理模塊中需要包含基本的信息管理功能，確保能夠在車(chē)輛進(jìn)入停車(chē)場(chǎng)后有效地進(jìn)行識(shí)別管理。

（2）停車(chē)收費(fèi)管理。根據(jù)停車(chē)性質(zhì)的不同會(huì)相應(yīng)地收取不同的費(fèi)用，如購(gòu)買(mǎi)車(chē)位的業(yè)主僅需每月支付一定的管理費(fèi)，未購(gòu)買(mǎi)車(chē)位的車(chē)主需要根據(jù)停車(chē)時(shí)間繳納對(duì)應(yīng)的停車(chē)費(fèi)用，外部車(chē)輛的停車(chē)費(fèi)用則根據(jù)停車(chē)時(shí)長(zhǎng)計(jì)算。因此，系統(tǒng)必須提供有效的收費(fèi)管理功能。停車(chē)管理包含內(nèi)容如圖2所示。

圖2 停車(chē)管理用例圖

2.2.5 收費(fèi)管理

在系統(tǒng)模塊當(dāng)中，還有必不可少的一部分——收費(fèi)管理。物業(yè)管理人員需要對(duì)物業(yè)管理費(fèi)用進(jìn)行定期統(tǒng)計(jì)，業(yè)主必須按要求定期支付相應(yīng)費(fèi)用。為此有必要確定費(fèi)用的每個(gè)組成部分，即費(fèi)用，并要求及時(shí)支付費(fèi)用，此外特殊要求如下。

（1）費(fèi)用收取

物業(yè)費(fèi)是物業(yè)管理的“經(jīng)濟(jì)支撐”。在物業(yè)管理中，需要收取費(fèi)用的項(xiàng)目應(yīng)該是固定的，即需要明確哪些項(xiàng)目需要收取費(fèi)用。

（2）業(yè)主付款

業(yè)主在物業(yè)管理中心支付相關(guān)費(fèi)用時(shí)，物業(yè)必須向業(yè)主提供詳細(xì)的費(fèi)用清單，并及時(shí)登記業(yè)主的付款狀態(tài)，便于確定業(yè)主是否已完成付款。

（3）數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)和查詢(xún)

物業(yè)管理公司應(yīng)能夠在一定時(shí)間內(nèi)隨時(shí)統(tǒng)計(jì)和查詢(xún)業(yè)主生活欠費(fèi)情況。收費(fèi)管理功能如圖3所示。

圖3 收費(fèi)管理

2.3 系統(tǒng)角色分析

對(duì)用戶(hù)角色進(jìn)行分析，是對(duì)用戶(hù)權(quán)限進(jìn)行分配的基礎(chǔ)。在系統(tǒng)中，不同的角色將會(huì)分配到不同的權(quán)限來(lái)進(jìn)行操作，這樣有助于系統(tǒng)的合理運(yùn)行以及保障系統(tǒng)的安全性。物業(yè)管理系統(tǒng)的角色分為以下兩部分。

2.3.1 普通管理員

普通管理員主要應(yīng)用于各大特定功能模塊中，包括費(fèi)用管理模塊、業(yè)主管理模塊以及小區(qū)安全管理模塊。

（1）費(fèi)用管理員

該角色的主要操作內(nèi)容是對(duì)業(yè)主各類(lèi)費(fèi)用進(jìn)行收費(fèi)管理，包括收集相關(guān)信息、業(yè)務(wù)處理等。

（2）客戶(hù)服務(wù)管理員

該角色的主要服務(wù)是對(duì)業(yè)主的需求及時(shí)處理，如維修、運(yùn)輸服務(wù)、投訴及回訪等。

（3）安全管理員

小區(qū)的安全涵蓋消防、日常安全管理等多個(gè)方面，安全管理員的職責(zé)就是進(jìn)行日常安全管理，排查安全隱患，維持小區(qū)的安全狀態(tài)。

（4）基本信息管理員

該角色主要對(duì)小區(qū)基本信息以及財(cái)務(wù)信息進(jìn)行管理，其主要職能是維護(hù)和管理小區(qū)及人員信息。

2.3.2 系統(tǒng)管理員

在系統(tǒng)當(dāng)中，系統(tǒng)管理員擁有最高權(quán)限。例如，在管理系統(tǒng)當(dāng)中，系統(tǒng)管理員可以擁有多個(gè)管理身份，能夠?qū)ο到y(tǒng)數(shù)據(jù)進(jìn)行設(shè)置和配置，從而維持系統(tǒng)的正常運(yùn)行。同時(shí)，還可以根據(jù)小區(qū)收費(fèi)管理項(xiàng)目的調(diào)整，對(duì)物業(yè)收費(fèi)項(xiàng)目進(jìn)行更改和調(diào)整。因此，系統(tǒng)管理員必須具備基本數(shù)據(jù)維護(hù)、系統(tǒng)管理、用戶(hù)管理等功能權(quán)限。

3 系統(tǒng)整體設(shè)計(jì)

3.1 系統(tǒng)解決方案

智能物業(yè)管理系統(tǒng)采用B/S結(jié)構(gòu)，在系統(tǒng)開(kāi)發(fā)中，主要分為Web客戶(hù)端、網(wǎng)絡(luò)服務(wù)器、數(shù)據(jù)庫(kù)服務(wù)器三層。

3.2 系統(tǒng)主要功能模塊設(shè)計(jì)

將系統(tǒng)整體劃分為各個(gè)模塊，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)即將復(fù)雜的設(shè)計(jì)任務(wù)劃分成多個(gè)簡(jiǎn)單的小任務(wù)，從而達(dá)到滿(mǎn)足系統(tǒng)功能需求的設(shè)計(jì)結(jié)果。根據(jù)模塊化設(shè)計(jì)原則，需要對(duì)系統(tǒng)目標(biāo)進(jìn)行明確的劃分，初步設(shè)計(jì)不同的子系統(tǒng)，進(jìn)而整合成最終的系統(tǒng)結(jié)構(gòu)。系統(tǒng)整體功能結(jié)構(gòu)如圖4所示。

圖4 智慧小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)功能圖

3.3 系統(tǒng)數(shù)據(jù)庫(kù)設(shè)計(jì)

在系統(tǒng)的設(shè)計(jì)研發(fā)過(guò)程中，作為研發(fā)設(shè)計(jì)的數(shù)據(jù)庫(kù)，SQL Server 2019在各方面有著眾多的優(yōu)勢(shì)。

在進(jìn)行數(shù)據(jù)庫(kù)設(shè)計(jì)時(shí)，系統(tǒng)各模塊的數(shù)據(jù)庫(kù)和數(shù)據(jù)表的管理通過(guò)E-R圖來(lái)反映，能夠較為直觀地表現(xiàn)出各類(lèi)數(shù)據(jù)的關(guān)系。E-R圖是系統(tǒng)數(shù)據(jù)庫(kù)設(shè)置計(jì)數(shù)器的基數(shù)，系統(tǒng)數(shù)據(jù)表中涉及各類(lèi)數(shù)據(jù)表，對(duì)整個(gè)系統(tǒng)功能的實(shí)現(xiàn)起到至關(guān)重要的作用。例如，業(yè)主基本信息E-R圖如圖5所示。

圖5 業(yè)主基本信息E-R圖

4 系統(tǒng)功能實(shí)現(xiàn)與測(cè)試

4.1 系統(tǒng)運(yùn)行平臺(tái)設(shè)計(jì)

在對(duì)系統(tǒng)進(jìn)行設(shè)計(jì)和開(kāi)發(fā)時(shí)，采用標(biāo)準(zhǔn)J2EE框架和MVC模式，使用Java語(yǔ)言和SQL Server軟件。基于上述研究基礎(chǔ)，有效保證了系統(tǒng)各模塊功能的實(shí)現(xiàn)。

4.2 系統(tǒng)登錄

系統(tǒng)登錄過(guò)程中，會(huì)出現(xiàn)登錄成功和登錄失敗兩種情況。若是登錄失敗，系統(tǒng)將給出提示“此用戶(hù)不存在”。如果用戶(hù)希望在智慧小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)中成功執(zhí)行登錄操作，那么就需要輸入正確的用戶(hù)名和密碼。系統(tǒng)登錄界面如圖6所示。

圖6 系統(tǒng)登錄界面

4.3 主要功能模塊的實(shí)現(xiàn)

4.3.1 小區(qū)基本信息管理

在該模塊中，業(yè)主在順利登錄系統(tǒng)后能夠?qū)π^(qū)各類(lèi)信息進(jìn)行查詢(xún)，如名稱(chēng)、位置等。同時(shí)，物業(yè)管理人員也能夠通過(guò)管理系統(tǒng)對(duì)業(yè)主信息、服務(wù)內(nèi)容進(jìn)行更新和維護(hù)，確保小區(qū)信息的實(shí)效性和準(zhǔn)確性?；拘畔⒐芾碇?，還必須對(duì)租戶(hù)、業(yè)主等入住人員的信息及時(shí)進(jìn)行錄入和更新。

4.3.2 業(yè)主投訴與報(bào)修管理

投訴管理是小區(qū)物業(yè)管理的重要部分，是解決住戶(hù)沖突的重要途徑。對(duì)于業(yè)主的投訴，物業(yè)公司必須嚴(yán)肅對(duì)待，以保證業(yè)主的滿(mǎn)意度，這樣才能夠進(jìn)一步提高自身的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。業(yè)主可以在系統(tǒng)中提交投訴，物業(yè)管理人員收到投訴信息后，必須及時(shí)處理、及時(shí)反饋。

報(bào)修管理主要針對(duì)居民提出的維修需求。在智慧小區(qū)物業(yè)管理中，需要及時(shí)跟蹤和管理維修報(bào)告。報(bào)修的過(guò)程如下。

（1）根據(jù)動(dòng)作數(shù)據(jù)訪問(wèn)相應(yīng)頁(yè)面和頁(yè)面上的各種修復(fù)信息。

（2）對(duì)用戶(hù)的報(bào)修信息進(jìn)行收集，并儲(chǔ)存相關(guān)報(bào)修的關(guān)鍵信息。

（3）對(duì)信息的合理性進(jìn)行檢查，若是信息有效，那么將會(huì)對(duì)信息進(jìn)行下一步處理，否則將會(huì)視為信息無(wú)效。

如果在步驟（3）中用戶(hù)所提供的信息有效通過(guò)，那么系統(tǒng)會(huì)反饋通過(guò)提示。在對(duì)報(bào)修信息進(jìn)行查詢(xún)之后，物業(yè)管理人員將會(huì)安排對(duì)應(yīng)服務(wù)人員處理報(bào)修問(wèn)題。

4.3.3 小區(qū)安全管理

該模塊主要分為四個(gè)部分，即消防管理、巡邏管理、業(yè)主事件管理以及門(mén)禁管理。在各個(gè)小模塊當(dāng)中，物業(yè)管理人員需要對(duì)相應(yīng)的各類(lèi)信息進(jìn)行實(shí)時(shí)更新，便于業(yè)主清楚了解到每日的安全狀態(tài)。同時(shí)，巡查人員必須將每次巡查值勤的信息和日期詳細(xì)錄入系統(tǒng)。

4.3.4 停車(chē)管理

停車(chē)管理主要涵蓋三個(gè)方面的內(nèi)容，即車(chē)輛信息、停車(chē)權(quán)限以及停車(chē)收費(fèi)。在停車(chē)管理當(dāng)中，最為重要的部分就是車(chē)輛信息的管理與授權(quán)，其主要內(nèi)容包括停車(chē)位置、停車(chē)狀態(tài)、車(chē)牌號(hào)、停車(chē)用戶(hù)等。在相應(yīng)的管理模塊中，管理人員可以進(jìn)行信息的添加、刪除以及修改等操作。智慧停車(chē)管理平臺(tái)登錄界面如圖7所示。

圖7 智慧停車(chē)管理平臺(tái)界面

4.3.5 物業(yè)費(fèi)用管理模塊的實(shí)現(xiàn)

要對(duì)小區(qū)各類(lèi)費(fèi)用繳納情況進(jìn)行收集管理，那么就必須設(shè)置對(duì)應(yīng)的費(fèi)用管理模塊。在系統(tǒng)當(dāng)中，僅管理員能夠擁有費(fèi)用收取登記的權(quán)限，在登錄系統(tǒng)后，管理員進(jìn)行收費(fèi)登記的具體用戶(hù)界面如圖8所示。

圖8 收費(fèi)登記界面

4.4 系統(tǒng)測(cè)試

在系統(tǒng)開(kāi)發(fā)完成后，需要對(duì)系統(tǒng)進(jìn)行測(cè)試，也就是對(duì)系統(tǒng)運(yùn)行環(huán)境進(jìn)行模擬，從而檢查系統(tǒng)缺陷，不斷優(yōu)化和改進(jìn)系統(tǒng)測(cè)試過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的錯(cuò)誤或問(wèn)題，并探查系統(tǒng)是否能夠?qū)崿F(xiàn)開(kāi)發(fā)應(yīng)用的目標(biāo)。

導(dǎo)致系統(tǒng)故障的原因眾多，不僅僅出現(xiàn)在設(shè)計(jì)階段，也可能出現(xiàn)在開(kāi)發(fā)階段，一個(gè)小錯(cuò)誤就可能導(dǎo)致系統(tǒng)不完善，而難以運(yùn)行。因此，需要在系統(tǒng)測(cè)試中仔細(xì)探查，找出并改進(jìn)系統(tǒng)中存在的各類(lèi)問(wèn)題。具體來(lái)說(shuō)，系統(tǒng)評(píng)審的內(nèi)容，首先是系統(tǒng)接口能否滿(mǎn)足用戶(hù)需求，其次是設(shè)計(jì)的系統(tǒng)是否規(guī)范，最后是完成的系統(tǒng)界面是否美觀、整潔。

在系統(tǒng)測(cè)試過(guò)程中，物業(yè)人員接到業(yè)主平臺(tái)反饋報(bào)事后，物業(yè)人員生成業(yè)主的報(bào)事工單，并由處理此報(bào)事的工作人員響應(yīng)后，業(yè)主在客服平臺(tái)登記的賬號(hào)會(huì)收到一條來(lái)自系統(tǒng)的提示消息，告知業(yè)主剛才的報(bào)事已由物業(yè)人員開(kāi)始處理。其次，物業(yè)人員核對(duì)系統(tǒng)中所記錄的物業(yè)管理費(fèi)用，與實(shí)際計(jì)算的費(fèi)用進(jìn)行對(duì)比，發(fā)現(xiàn)系統(tǒng)所計(jì)算出的物業(yè)管理費(fèi)用與實(shí)際一致，能夠滿(mǎn)足費(fèi)用管理模塊的需求。最后，小區(qū)業(yè)主能夠在系統(tǒng)中實(shí)時(shí)了解到自身的停車(chē)信息和相關(guān)停車(chē)費(fèi)用信息，極大地方便了業(yè)主的生活。

5 結(jié)論

本研究基于J2EE平臺(tái)和MVC架構(gòu)設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)小區(qū)智慧物業(yè)管理系統(tǒng)，其能夠?qū)崿F(xiàn)小區(qū)物業(yè)管理的各類(lèi)功能，有效保證管理效率和滿(mǎn)足用戶(hù)需求，能夠很好地提高小區(qū)物業(yè)管理水平。因此，在接下來(lái)的研究當(dāng)中，需要進(jìn)一步對(duì)物業(yè)管理系統(tǒng)安全性能展開(kāi)深入的研究。