【摘要】近年來，中國對美商業(yè)房地產(chǎn)的投資迅速增長。然而，今天的美國房地產(chǎn)投資良機及亞洲國家面臨的機遇，不免讓人想起當(dāng)年日本資本大舉進軍美國的情形。本文利用模糊評價法，計算八十年代末日本和當(dāng)代中國對美國寫字樓的風(fēng)險值并加以比較，為相關(guān)企業(yè)做決策提供參考。

【關(guān)鍵詞】模糊綜合評價法；對外投資；寫字樓地產(chǎn)；投資風(fēng)險

上世紀(jì) 80 年代，美國房地產(chǎn)市場持續(xù)走低，而當(dāng)時日本制造業(yè)欣欣向榮，舉國上下躊躇滿志，相信大可趕超美國。然而，這一想法導(dǎo)致了大規(guī)模對美盲目投資的決策，最終損失慘重。2010年起，中國對外商業(yè)地產(chǎn)直接投資迅速增長。2010年，中國對美商業(yè)地產(chǎn)投資約為5.85億美元，到2015年時，這一數(shù)值已達到85億美元，平均年增長率高達70% 。如今中國對美投資背景與當(dāng)年的日本有一定的相似之處，正確認(rèn)識日本當(dāng)年投資失敗的原因，極力避免重蹈覆轍的情況出現(xiàn)，這些都是預(yù)投資美國商業(yè)地產(chǎn)的我國企業(yè)和資本應(yīng)該首先進行細(xì)致思考的問題。

縱覽國內(nèi)文獻可以發(fā)現(xiàn)，雖然AHP法在房地產(chǎn)市場中已經(jīng)得到了相當(dāng)?shù)膽?yīng)用，但是國內(nèi)學(xué)者普遍只關(guān)注于國內(nèi)市場的風(fēng)險度量，基本不涉及跨國性的房地產(chǎn)投資風(fēng)險測算。而在跨國房地產(chǎn)投資風(fēng)險方面，目前國內(nèi)的理論卻又集中于定性研究方面，對風(fēng)險的量化研究很少，這與我國企業(yè)在境外房地產(chǎn)投資的興起是嚴(yán)重脫節(jié)的。因此，本文將基于AHP方法，給出一個完整全面的有關(guān)跨國房地產(chǎn)投資風(fēng)險的研究，填補這一研究空白。

1、跨國寫字樓地產(chǎn)投資風(fēng)險指標(biāo)體系

跨國寫字樓地產(chǎn)的投資風(fēng)險由于以下兩點而變得十分復(fù)雜：其一，由于該項房地產(chǎn)投資是跨國性質(zhì)的，因此存在與國家間、種族間、文化間等差異相關(guān)的風(fēng)險；其二，由于該項房地產(chǎn)投資的投資對象是寫字樓地產(chǎn)，因此較普通住宅投資來說，投資期限更長，資金成本更高，投資風(fēng)險也更大。

本文在文獻[1]的基礎(chǔ)上，從風(fēng)險的來源角度對跨國寫字樓地產(chǎn)投資的風(fēng)險進行了梳理和整合，目的在于加深對跨國寫字樓地產(chǎn)投資風(fēng)險的認(rèn)識和理解，從而有助于未來的風(fēng)險控制。具體來說，本文將風(fēng)險分為自然風(fēng)險、政治制度風(fēng)險、社會文化風(fēng)險、市場風(fēng)險和管理風(fēng)險。

（1）自然風(fēng)險主要包括火災(zāi)風(fēng)險、風(fēng)暴風(fēng)險、洪水風(fēng)險、地震風(fēng)險、雪災(zāi)風(fēng)險和氣溫風(fēng)險。

（2）政治制度風(fēng)險主要包括國際政治環(huán)境風(fēng)險、國內(nèi)政治環(huán)境風(fēng)險、經(jīng)濟體制改革風(fēng)險、產(chǎn)業(yè)政策風(fēng)險、土地使用制度改革風(fēng)險、商業(yè)用房制度改革風(fēng)險、金融政策變化風(fēng)險、環(huán)保政策變化風(fēng)險和法律風(fēng)險。

（3）社會文化風(fēng)險主要包括城市規(guī)劃風(fēng)險、區(qū)域發(fā)展風(fēng)險、社會治安風(fēng)險、公眾干預(yù)風(fēng)險、文物保護風(fēng)險、租戶干預(yù)風(fēng)險和文化差異風(fēng)險。

（4）市場風(fēng)險主要包括通脹風(fēng)險、供求風(fēng)險、利率風(fēng)險、流動性風(fēng)險、周期風(fēng)險、匯率風(fēng)險、退出風(fēng)險、財務(wù)風(fēng)險、低價風(fēng)險、融資風(fēng)險、國民經(jīng)濟狀況變化風(fēng)險、同業(yè)競爭風(fēng)險和租客的來源和穩(wěn)定性風(fēng)險。

（5）管理風(fēng)險主要包括管理者素質(zhì)和經(jīng)驗風(fēng)險、企業(yè)商譽風(fēng)險、管理機制風(fēng)險和經(jīng)營決策機制風(fēng)險。

2、中日對美商業(yè)寫字樓地產(chǎn)投資風(fēng)險的實證分析

2.1 確定權(quán)重

首先通過專家法，對一級風(fēng)險兩兩進行比較，得到判斷矩陣，進而計算矩陣權(quán)重系數(shù)并進行一致性檢驗。同樣，分別求出每個二級風(fēng)險指標(biāo)在其相應(yīng)一級風(fēng)險指標(biāo)中占的權(quán)重。之后，采取問卷的形式，讓10位專家對中日兩國每個二級風(fēng)險因素發(fā)生概率進行打分。根據(jù)專家的評分，得到中日兩國對美國投資的風(fēng)險發(fā)生概率的評價矩陣。再計算中日每個一級風(fēng)險概率值。

2.2 確定風(fēng)險影響大小

采取問卷的形式，讓10位專家對中日兩國每個二級風(fēng)險因素影響大小進行打分。根據(jù)專家的評分，得到中日兩國的風(fēng)險影響大小的評價矩陣。再計算中日每個一級風(fēng)險影響值。

2.3 綜合評價

根據(jù)上述計算結(jié)果，匯總中日兩國一級風(fēng)險相應(yīng)數(shù)值如表1所示。

根據(jù)上表，計算風(fēng)險值如下：

R中國=0.22；R日本=0.33

3、結(jié)論及建議

與八十年代末的日本相比，當(dāng)今中國對美國寫字樓地產(chǎn)投資的風(fēng)險較小一些，大約為其2/3。這主要是由政治制度風(fēng)險與市場風(fēng)險的差距引起的。這說明一方面，如今美國商業(yè)地產(chǎn)投資環(huán)境比當(dāng)年要好，中國企業(yè)需要抓住機遇；另一方面，我國投資風(fēng)險的大小已達到需要引起重視的水平。

到目前為止，中國投資企業(yè)對商業(yè)寫字樓的投資區(qū)域仍集中在一線城市[2]。其實，美國的“18小時城市”（相當(dāng)于國內(nèi)的二線城市），像奧斯汀、亞特蘭大、丹佛等城市，在人口和工作機會增長的支持下，寫字樓地產(chǎn)都有比較樂觀的上漲預(yù)期。企業(yè)可根據(jù)自身情況，考慮加大對這類城市的投資比率。

另外，我國對美投資起步較晚，企業(yè)的國際化程度普遍低，國際化人才十分有限[3]。而且，企業(yè)對投資項目基礎(chǔ)工作研判不足，也暴露出諸多盲目性和不成熟。中國投資企業(yè)在進行投資前，應(yīng)該好好地了解美國的法規(guī)和程序，美國的生意保險、員工福利、醫(yī)療保險、稅務(wù)等等。這些和中國都有很大的差別，中國投資者一定要多咨詢相關(guān)專業(yè)人士。在美國投資寫字樓地產(chǎn)，需要熟悉本地法規(guī)和會計制度的人協(xié)助，日常運營管理最好需要有當(dāng)?shù)氐暮献髡摺?/p>

參考文獻：

[1]Demong N A R， Lu J， Hussain F K. Personalised Property Investment Risk Analysis Model in the Real Estate Industry[M]// Human-Centric Decision-Making Models for Social Sciences. Springer Berlin Heidelberg， 2014：págs. 369-390.

[2]王玉寶，孫建中.日本對外直接投資發(fā)展對我國的啟示[J].晉中學(xué)院學(xué)報，2009，26（1）：55-59.

[3]劉雯雯.中國對美直接投資的現(xiàn)狀及對策分析[J].青年科學(xué)：教師版，2014，35（7）.

作者簡介：

趙敏楚，華東師范大學(xué)經(jīng)濟與管理學(xué)部；

張耀木，中國海洋大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院。