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        未來社區(qū)背景下的舊城有機(jī)更新策略研究
        ——以浙江省舟山市未來社區(qū)試點(diǎn)建設(shè)為例

        2022-10-25 07:48:10余廷墨,忻佳妮
        浙江建筑 2022年5期
        關(guān)鍵詞:定海城西原住民

        1 舟山未來社區(qū)建設(shè)實踐

        浙江省于2019年首次提出了“未來社區(qū)”理念,城市有機(jī)更新作為一種規(guī)劃建設(shè)技術(shù)方法,其核心理念與未來社區(qū)的展望有許多相似之處。而作為未來社區(qū)建設(shè)中一種不可或缺的實踐辦法,有機(jī)更新的策略亦需要對照未來社區(qū)要求進(jìn)行升級。舟山的未來社區(qū)創(chuàng)建工作自2019年啟動以來,至2021年6月申報省級三個批次未來社區(qū)試點(diǎn)項目共4個,其中定海城西社區(qū)屬2019年第一批試點(diǎn)項目,普陀夏新社區(qū)屬2020年第二批試點(diǎn)項目,兩者均屬于全拆重建類。舟山《中心城區(qū)有機(jī)更新行動方案》計劃在十四五期間,結(jié)合浙江省政府未來社區(qū)建設(shè)試點(diǎn)工作要求,推進(jìn)舟山中心城區(qū)棚戶區(qū)、城中村、舊廠區(qū)、老舊小區(qū)改造及定海古城綜合保護(hù)等城市有機(jī)更新五大改造行動,全面推廣未來社區(qū)建設(shè)作為城市高質(zhì)量發(fā)展、有機(jī)更新的重要途徑。

        1.1 定海城西社區(qū)

        2020年6月27日,定海城西社區(qū)入圍浙江省首批24個未來社區(qū)建設(shè)試點(diǎn)公示名單。城西社區(qū)位于舟山定海城區(qū)的西部入口門戶,用地毗鄰昌洲大道、鴨東線兩大交通要道,東南經(jīng)西山路進(jìn)入定海主城,南經(jīng)鹽經(jīng)五路抵達(dá)鹽倉中心區(qū)。城西社區(qū)總規(guī)劃單元面積約77.67 hm2,實施單元位于規(guī)劃單元東南部,總面積約30.28 hm2,總投資40億元。項目定位為未來生活“體驗館”、海島名城“新客廳”,是探索浙江省海島地區(qū)城市有機(jī)更新的樣板。見圖1~3。

        圖1 鄰里中心方案透視圖

        項目分為安置地塊、商業(yè)開發(fā)地塊兩塊,建設(shè)包括政府實施的蔡家墩安置項目、水庫移民提升區(qū)及市場主體實施的商住開發(fā)項目。其中,蔡家墩安置項目已列入定海區(qū)舊城改造項目,由定海區(qū)政府平臺公司建設(shè),主要用于城西未來社區(qū)及其周邊區(qū)域建設(shè)的拆遷還建安置;水庫移民保留區(qū)塊擬實施生活功能改造和打造特色鄰里商業(yè)街區(qū),由定海區(qū)政府平臺公司實施;商住開發(fā)項目經(jīng)土地掛牌出讓由金地集團(tuán)競得,出讓條件要求項目中的鄰里中心大樓(約1萬m2)需配建未來社區(qū)九大場景功能的服務(wù)設(shè)施空間,建成后由開發(fā)企業(yè)自持不少于8年,自持期間不得銷售、抵押。該商住開發(fā)地塊采用帶方案(浙江省建筑設(shè)計研究院《定海城西未來社區(qū)建筑設(shè)計方案》)拍賣出讓,并要求開發(fā)企業(yè)與定海區(qū)政府平臺公司簽訂《定海城西未來社區(qū)項目開發(fā)建設(shè)協(xié)議》,全程接受定海區(qū)相關(guān)部門的監(jiān)督。

        圖2 二級鄰里中心

        1.2 普陀夏新社區(qū)

        圖3 定海城西未來社區(qū)總平面示意

        2020年9月22日,普陀夏新社區(qū)入圍浙江省第二批未來社區(qū)試點(diǎn)創(chuàng)建項目名單。項目位于舟山主城區(qū)和普陀城區(qū)城市融合發(fā)展的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn),蘆花河走廊和兩條產(chǎn)城互促帶的交匯處,作為城西未來智創(chuàng)城的先期啟動板塊,總規(guī)劃單元面積63.54 hm2,實施單元面積21.58 hm2,總投資43.8億元。項目定位為全國海絲文化樣板社區(qū)、省內(nèi)海上花園合聯(lián)社區(qū)、市內(nèi)海洋經(jīng)濟(jì)合聯(lián)社區(qū)。見圖4~6。

        圖4 普陀夏新未來社區(qū)效果圖一

        項目用地經(jīng)土地掛牌出讓由金地集團(tuán)競得。土地出讓條件要求,開發(fā)企業(yè)須自持1萬m2的九大場景和商業(yè)建筑,自持年限10年,自持結(jié)束后九大場景部分允許整體轉(zhuǎn)讓且不得改變服務(wù)業(yè)態(tài);地塊內(nèi)須配建回遷房(毛坯)和社區(qū)客廳(展示中心),由政府按成本價回購。該地塊出讓屬于帶引導(dǎo)方案拍賣,成交確認(rèn)前競得企業(yè)須同政府簽訂《浙江省未來社區(qū)試點(diǎn)項目——舟山普陀夏新社區(qū)建設(shè)運(yùn)營特別約定協(xié)議》。

        2 未來社區(qū)背景下舊城有機(jī)更新的類型模式和策略導(dǎo)控

        2.1 生產(chǎn)和生活方式的更新

        圖5 普陀夏新未來社區(qū)效果圖二

        圖6 普陀夏新未來社區(qū)鳥瞰圖

        以未來社區(qū)的“人本化”為目標(biāo),城市有機(jī)更新應(yīng)該注重促進(jìn)原住民生產(chǎn)、生活與新的功能業(yè)態(tài)的融合,尊重原住民的產(chǎn)權(quán)權(quán)益,規(guī)避產(chǎn)權(quán)更迭觸發(fā)的諸多問題。在此目標(biāo)導(dǎo)向下,有機(jī)更新應(yīng)始終關(guān)注更新改造對居民,尤其是原住民的生產(chǎn)生活的影響,確保原住民的生活空間、交際互動不因更新改造而被割裂,促進(jìn)其融入到未來社區(qū)帶來的新的生產(chǎn)生活方式中去,融入功能業(yè)態(tài)提升中去。從社會行為學(xué)來說,被征遷居民應(yīng)采用就地就近安置的方式,盡量避免異地安置帶來的生產(chǎn)與生活空間割裂、陌生社交環(huán)境等問題。面對原住民與新居民混居可能引發(fā)鄰里矛盾和社會問題,未來社區(qū)建設(shè)應(yīng)通過優(yōu)化社區(qū)治理體系來探索原住民與新居民多元并存的可能性,形成多元性的統(tǒng)一,而不是加劇居住分異來規(guī)避問題[1]。

        相對于極易引發(fā)拆遷矛盾的房地產(chǎn)開發(fā)類舊城改造,城市有機(jī)更新改造能夠在尊重產(chǎn)權(quán)權(quán)益的基礎(chǔ)上給原住民帶來實惠,規(guī)避產(chǎn)權(quán)更迭觸發(fā)的諸多問題——業(yè)態(tài)更新為原住民提供新的就業(yè)機(jī)會,原有房屋升值帶動個人資產(chǎn)增值;原住民可以選擇將原有房屋或土地進(jìn)行自持運(yùn)營,或以股份合作、有償出租等方式加入到業(yè)態(tài)運(yùn)營中去,并享有相關(guān)紅利。成都寬窄巷子更新改造就是一個典型案例:更新范圍內(nèi)不愿被征遷的原住民,其相關(guān)產(chǎn)權(quán)得以保留,原住民在相關(guān)功能業(yè)態(tài)規(guī)劃指引下對土地、房屋進(jìn)行改造修葺,開辦便利店、小吃店、雜貨鋪、旅社、農(nóng)家樂等進(jìn)行經(jīng)營;也有的原住民舉家遷出,其土地、房屋作股或租賃給項目運(yùn)營企業(yè)機(jī)構(gòu),改造為其他功能空間進(jìn)行運(yùn)營,原住民享有紅利或租金[2]。

        從居民生活方式的變化來看,舟山兩個未來社區(qū)試點(diǎn)項目,除了新增業(yè)態(tài)優(yōu)先考慮為原住民提供就業(yè)機(jī)會之外,改造都是采用拆除后就地就近還建安置的模式,這也是這兩個項目還建安置面積較大、工程耗費(fèi)較高的主要原因。定海城西項目中可租用保留的水庫移民安置小區(qū)部分底層住宅打造為商業(yè)街區(qū)、配套社區(qū)服務(wù)等功能空間,普陀夏新項目中可將屬于私人產(chǎn)權(quán)的現(xiàn)狀徐福酒業(yè)廠區(qū)改造為合辦創(chuàng)業(yè)辦公等混合功能空間,這些均是節(jié)約工程造價、延續(xù)人文脈絡(luò)、激發(fā)社區(qū)活力的有益嘗試,同時也是避免拆遷安置補(bǔ)償引發(fā)糾紛的有效途徑。貫徹“以人為本、尊重權(quán)益”的未來社區(qū)要求,城市有機(jī)更新應(yīng)從改造規(guī)劃之初開始,探索對于現(xiàn)狀保留設(shè)施的租用、合營的可能性。

        2.2 政府管理模式的更新

        以未來社區(qū)的要素保障措施為指引,政府須強(qiáng)化城市有機(jī)更新管理模式的更新,做好控規(guī)調(diào)規(guī)、用途管理等建設(shè)跟蹤配套保障,優(yōu)化管理模式和方法。未來社區(qū)突出的特點(diǎn)之一就是對新科技、新功能、新理念的應(yīng)用,而實施有機(jī)更新的過程中,必然會涉及到與現(xiàn)行管理制度、模式不匹配的地方。針對這些矛盾,需要結(jié)合未來社區(qū)的建設(shè)要求,做好建設(shè)全過程的跟蹤配套保障,以及過程細(xì)節(jié)中管理模式、方法的優(yōu)化調(diào)整。

        例如,有機(jī)更新實施地塊的意向性建設(shè)方案中,若容積率等相關(guān)核心指標(biāo)與控制性詳細(xì)規(guī)劃不符,可按照法定調(diào)規(guī)程序進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整,甚至于把通過評審的意向概念方案作為調(diào)規(guī)依據(jù)之一;允許改造地塊內(nèi)部、地塊和周邊打包出讓地塊之間的容積率共享和轉(zhuǎn)移,給予市場一定的自由度,以激發(fā)市場潛能;若某地塊在更新改造中補(bǔ)足了地塊所在城區(qū)乃至整個城市某項功能,或者為公共利益作出了突出貢獻(xiàn)或建筑量犧牲,可給予一定量的建筑量、容積率獎勵;允許現(xiàn)狀地塊的用地性質(zhì)、建筑使用用途的兼容和轉(zhuǎn)換,通過轉(zhuǎn)換后補(bǔ)地價的機(jī)制來完備制度建設(shè),激發(fā)優(yōu)化業(yè)態(tài)模式[3];采取土地帶方案出讓,在出讓條件里邊列具相關(guān)業(yè)態(tài)規(guī)劃、自持要求、運(yùn)營要求等,以確保功能業(yè)態(tài)提升或者公共利益落實;根據(jù)具體中微觀改造場景制定出臺針對性的規(guī)范標(biāo)準(zhǔn),對舊有的規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整,避免現(xiàn)行規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)對未來社區(qū)更新改造造成桎梏。見圖7。

        圖7 容積率轉(zhuǎn)移示意[4]

        舟山的兩個試點(diǎn)項目土地掛牌出讓都采取了帶方案出讓的模式,出讓條件對子地塊內(nèi)的主要規(guī)劃建設(shè)指標(biāo)、相關(guān)配套、自持要求等細(xì)節(jié)進(jìn)行了規(guī)定,并要求配建一定面積的“綜合服務(wù)中心”來落實未來社區(qū)九大場景功能;夏新未來社區(qū)項目設(shè)計方案通過招標(biāo)、深化、審議等多輪論證,對設(shè)計方案整體容積率進(jìn)行了調(diào)整,并參考最終論證結(jié)果,按法定程序?qū)匾?guī)容積率進(jìn)行了調(diào)整。

        可以預(yù)見,由于現(xiàn)狀各種條件限制原因,保留改造項目(包括城西項目保留改造的水庫移民安置小區(qū))許多方面都難以達(dá)到針對新建社區(qū)所提出的規(guī)劃設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范的要求,比如社區(qū)道路無法拓寬至規(guī)范要求的最窄路幅,及綠化率無法達(dá)標(biāo),等等。又比如未來社區(qū)將許多配套功能通過科技配建到社區(qū)內(nèi)終端(遠(yuǎn)程醫(yī)療、健身運(yùn)動、幼兒托育、圖書借閱等),以往那些按照服務(wù)半徑配建的片區(qū)醫(yī)務(wù)室、幼托機(jī)構(gòu)等也就失去了配建需求。這也是在城市有機(jī)更新中需要更新管理模式和強(qiáng)化要素保障的原因。

        2.3 投資運(yùn)營模式的更新

        以未來社區(qū)開發(fā)運(yùn)營資金平衡為目標(biāo),城市有機(jī)更新須引導(dǎo)投資資本轉(zhuǎn)向以運(yùn)營為主的盈利模式,倡導(dǎo)多種社會資本進(jìn)入,暢通資本運(yùn)作環(huán)節(jié)。與傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)“推倒新建”不同,目前以“存量改造”為核心的城市有機(jī)更新,其資金運(yùn)行模式注定與傳統(tǒng)房企高周轉(zhuǎn)有所不同。堅持未來社區(qū)“去房地產(chǎn)化”的原則,就是以社區(qū)建設(shè)運(yùn)營資金總平衡為目標(biāo),引導(dǎo)投資資本從傳統(tǒng)房地產(chǎn)“賺快錢”的模式轉(zhuǎn)向以運(yùn)營為主的盈利模式,倡導(dǎo)政府、房企以外的多種社會資本(包括社區(qū)自建自治)進(jìn)入,積極探索“大資管”模式,暢通資本運(yùn)作的“融投管退”各個環(huán)節(jié)(融資、投資、資管、退出)[5]。相對于現(xiàn)金流高周轉(zhuǎn)、房地產(chǎn)代建等房企業(yè)界常規(guī)模式,此類以運(yùn)營服務(wù)為主要盈利點(diǎn)的模式在國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)中相對鮮見,其中又以商業(yè)地產(chǎn)為代表,如萬達(dá)、寶龍、新城等地產(chǎn)企業(yè),其商業(yè)開發(fā)利潤主要來源于自持商業(yè)物業(yè)的資產(chǎn)增值和租金收入。除了商業(yè)地產(chǎn)之外,當(dāng)前房企資本運(yùn)營也已拓展到商場配套停車場、專用停車樓、文化創(chuàng)意街區(qū)、一站式醫(yī)美服務(wù)等多種業(yè)態(tài),以及文旅小鎮(zhèn)、田園綜合體、大型游樂場等等各種業(yè)態(tài)嘗試。除了重金自持之外,從融資模式來說,近年來地產(chǎn)企業(yè)也越來越多地加入了“輕資產(chǎn)運(yùn)營”模式,商業(yè)廣場大樓不再由開發(fā)商自有資金投資建設(shè),而是采取與當(dāng)?shù)刭Y本合作、定向債券、房產(chǎn)信托投資基金(Reits)等模式稀釋或出讓商業(yè)物業(yè)的所有權(quán),轉(zhuǎn)而輸出品牌和管理,依托強(qiáng)大的品牌文化與招商管理運(yùn)營能力賺取“服務(wù)費(fèi)”。無論是房企自持還是三方合作的“輕資產(chǎn)”,其核心都是以資本為籌碼,捆綁開發(fā)企業(yè)的核心利益,倒逼盈利模式的轉(zhuǎn)型,提升配套服務(wù)質(zhì)量——而這也正是未來社區(qū)對于服務(wù)質(zhì)量提升和盈利模式轉(zhuǎn)變的要求。

        以往的舊城改造,其開發(fā)模式主要是推倒重建、拔高容積率引進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè),實現(xiàn)政府土地出讓收入、居民物質(zhì)居住條件改善、房企利潤“三贏”,但極易誘發(fā)居住密度過大、城市景觀單一和交通擁堵等其他衍生問題,很難滿足諸如“未來社區(qū)”等的新時代生產(chǎn)生活需求。就舟山試點(diǎn)項目來說,兩個項目均要求自持1萬m2的的鄰里中心(九大場景),而可售住宅面積分別約為25萬m2、15萬m2,可見整個項目的盈利途徑仍是住宅的銷售利潤,與傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)并無二致。

        3 結(jié)語

        結(jié)合資本逐利性及地方政府債務(wù)危機(jī)和實際發(fā)展需求等多方面考慮,上述社區(qū)建設(shè)投資運(yùn)營模式的轉(zhuǎn)變,尚需一個漫長的市場營造過程,尤其是杭州在浙江省內(nèi)和北上廣深在全國范圍內(nèi)作出示范帶動作用,以此來推動市場認(rèn)知轉(zhuǎn)變。

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