陳敏君 浙江省嘉興市南湖區(qū)廣遠(yuǎn)測繪有限公司

房地產(chǎn)企業(yè)屬于高利潤回報企業(yè)之一，因此大部分地產(chǎn)商都希望能夠在最短時期內(nèi)獲得最高的收益，大多不會在全過程成本管理上耗費過多時間與精力，即便意識到成本控制十分重要，也僅會在建造階段實施成本控制。從項目的開發(fā)到竣工的整個過程，由于對成本控制不夠重視，使得項目建設(shè)的整個過程占用大量的資金，不僅不利于企業(yè)的發(fā)展，同時還會對社會經(jīng)濟(jì)造成嚴(yán)重影響。全壽命周期的房地產(chǎn)項目成本控制，可以從項目全局考慮，將資源進(jìn)行合理配置，使其得到充分利用，提高項目的經(jīng)濟(jì)收益。

一、全壽命周期成本管理理論研究

（一）全壽命周期成本管理的基本原理

任何物品都具有完整的生命周期，建筑項目也不例外。但是，建筑與其他物品不同，其具有一次性的特點，不能被批量生產(chǎn)。隨著社會的發(fā)展進(jìn)步，全壽命周期成本控制理念也在逐漸被深化，初期只是單純地指導(dǎo)房地產(chǎn)項目管理，后期便發(fā)展為從項目的開始至結(jié)束。在這一過程中，以客戶的需求為主導(dǎo)，從項目構(gòu)思、實施、結(jié)束這一整個過程進(jìn)行成本控制管理，在最大程度上保證項目的連貫性與整體性，從而進(jìn)一步降低項目開發(fā)過程中的潛在風(fēng)險。

（二）全壽命周期成本管理的構(gòu)成

全壽命周期成本管理的構(gòu)成、劃分方法不盡相同，其主要受研究目的及任務(wù)的影響，可分為成本類型劃分、成本主體劃分、成本構(gòu)成要素劃分。而全壽命成本分為資金成本、社會成本和環(huán)境成本。成本主體包括生產(chǎn)者成本、消費者使用成本和社會成本三類。成本構(gòu)成包括建筑材料成本、人力資源成本、建筑設(shè)備成本、管理成本。以上幾點都是全壽命周期成本管理的主要構(gòu)成部分。

（三）全壽命周期成本計算

全壽命周期成本計算包括四個方面，即物理壽命、經(jīng)濟(jì)壽命、法律壽命和功能壽命。

物理壽命：房地產(chǎn)項目從做出決策開始，在實施建設(shè)中由自然災(zāi)害或社會災(zāi)害導(dǎo)致的功能不能滿足客戶的需求或影響正常使用，被稱為物理壽命。

經(jīng)濟(jì)壽命：房地產(chǎn)項目自立項開始，由于各項費用的提高，導(dǎo)致使用價值降低，若長期使用會造成經(jīng)濟(jì)損失或消耗更多成本，這一壽命周期成本控制被稱為經(jīng)濟(jì)壽命。

法律壽命：在全壽命周期成本控制中，項目在符合法律法規(guī)的條件下，使用期限屆滿，需要續(xù)期，而這一過程中會產(chǎn)生成本投入，被稱為法律壽命。

功能壽命：自房地產(chǎn)項目決策開始至項目功能無法再為客戶提供服務(wù)、無法滿足客戶需求時，需要消耗大量成本來維持項目功能，這一過程中被稱為功能壽命。

（四）全壽命周期成本的價值

全壽命周期成本管理具有多主體性和多階段性。多主體性主要包括企業(yè)、社會公眾及消費者等，而其中企業(yè)參與項目建設(shè)居多，這其中又包括開發(fā)商、供應(yīng)商、承包商、監(jiān)理等。但是，項目不管如何變化，最終的服務(wù)者還是廣大消費者。而全壽命周期成本管理可以有效對主體開銷與項目所有費用進(jìn)行合理控制。項目的前期準(zhǔn)備階段、建設(shè)階段、營銷階段、報廢階段等多階段性，通過全壽命周期成本管理可根據(jù)項目各個階段的特點對成本支出進(jìn)行制約。

（五）房地產(chǎn)項目成本控制的理論依據(jù)

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，成本控制已然成為日常管理的重點，就現(xiàn)代項目管理理論而言，應(yīng)嚴(yán)格按照行業(yè)的發(fā)展及工程項目實施過程的需求來管控成本支出。新時期的項目成本控制理論，相較于傳統(tǒng)的理論而言，更與項目實際情況相契合，尤其是實踐指導(dǎo)方面，其發(fā)揮的作用越來越明顯。因此，在房地產(chǎn)項目的開發(fā)中越來越受重視。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制

（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目的相關(guān)因素

房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本相關(guān)決定因素主要有項目成本核算能力不足和企業(yè)缺少一套規(guī)范化的項目管理制度。成本核算功能是指對一個項目整體開發(fā)運行全過程及其中的各種主要耗費成本進(jìn)行合理分配和歸集，以幫助開發(fā)企業(yè)準(zhǔn)確計算項目單位成本。

（二）項目成本管理措施

在房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)經(jīng)營過程中，需要特別重視包括土地、前期、施工、工程專用材料、設(shè)備采購、園林生態(tài)環(huán)境、營銷材料包裝等各個環(huán)節(jié)項目合同的簽訂，對項目合同中所涉及的工程造價、付款方式、總包材料管理費及配合服務(wù)費、材料采購保管費、質(zhì)保金等主要法律條款都需要針對合同甲乙雙方實際需要共同承擔(dān)的法律責(zé)任與經(jīng)濟(jì)義務(wù)分別進(jìn)行明確的劃分。

企業(yè)在簽訂執(zhí)行使用合同的實施過程中，需要嚴(yán)格執(zhí)行合同中所約定的事項，同時還要詳細(xì)地檢查記錄執(zhí)行合同有關(guān)工程的具體事項落實情況。房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營企業(yè)還需要自己擁有一套完善的合同項目付款管理臺賬，實現(xiàn)對每個合同中不同付款事項進(jìn)行全方位的管理，保障對每個合同付款項目的有效監(jiān)督管理，促使開發(fā)企業(yè)通過加強(qiáng)會計了解，完成對合同項目進(jìn)行資金合理收付的全部工作計劃。

三、房地產(chǎn)項目成本控制現(xiàn)存問題分析——以浙江省RA 集團(tuán)為例

浙江省嘉興市RA 集團(tuán)WZJY 項目建于浙江省嘉興市烏鎮(zhèn)雅達(dá)國際健康產(chǎn)業(yè)園旁，是集商業(yè)、教育、文化、休閑等資源于一體的絕佳居民住宅，以項目為例分析當(dāng)前房地產(chǎn)項目的成本控制問題。

（一）不重視項目決策階段的成本控制

房地產(chǎn)項目在決策階段耗費成本較少，企業(yè)往往忽略此階段的成本控制管理工作。著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家曾表示“管理就是決策”。雖然項目決策初期成本投入較少，但卻是整個項目的開端，會影響項目的成敗。受市場經(jīng)濟(jì)影響，最近幾年，房地產(chǎn)商只重視銷售和生產(chǎn)，對初期策劃并不重視，只是將其作為融資的一種手段，其策劃報告根本起不到指導(dǎo)投資決策的作用，因此會出現(xiàn)資金浪費的現(xiàn)象，從而給項目建設(shè)帶來一定的風(fēng)險。

（二）合同管理不完善

在房地產(chǎn)企業(yè)日常履行合同執(zhí)行實際項目的過程中，可能會不斷遭遇不同的運營情況與管理問題，又因為缺乏完善的合同管理，使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往無法科學(xué)合理地準(zhǔn)確監(jiān)管合同的實際項目執(zhí)行成效情況，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的日常運營過程不斷出現(xiàn)運營管理人員疏忽的各種問題，加劇了地產(chǎn)企業(yè)無法控制運營成本的風(fēng)險。

（三）忽視設(shè)計成本控制

目前，我國大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商并未認(rèn)識到成本控制的重要性，尤其是在設(shè)計成本投入上，并不考慮其經(jīng)濟(jì)性。房地產(chǎn)管理者認(rèn)為，設(shè)計成本只是占項目成本的一小部分，根本不需要在此耗費時間與精力。殊不知，設(shè)計方案中的經(jīng)濟(jì)性會影響整個施工階段的成本，若方案經(jīng)濟(jì)合理，那么在項目建設(shè)階段會節(jié)省大量資金。此外，還有部分房地產(chǎn)開發(fā)商為節(jié)省設(shè)計成本，而選用低資質(zhì)設(shè)計團(tuán)隊，其所設(shè)計的方案并不符合科學(xué)合理性，給項目建設(shè)埋下不小隱患。

（四）項目成本控制各階段脫節(jié)

大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商會將所有精力投入到項目施工階段上，由項目經(jīng)理負(fù)責(zé)施工階段管理，但不讓其參與項目決策階段，導(dǎo)致項目經(jīng)理無法將整個項目連貫起來。決策階段的成本控制對項目建設(shè)十分重要，項目經(jīng)理參與到項目決策成本管理中，可以有效控制后續(xù)階段的管理，避免發(fā)生各階段成本控制脫節(jié)的現(xiàn)象。成本控制工作非常復(fù)雜，需要綜合管理。但大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商卻不重視全壽命周期的成本控制問題，導(dǎo)致項目的成本控制無法實現(xiàn)其有效性。

（五）企業(yè)成本控制管理理念存在缺陷

房地產(chǎn)的開發(fā)是動態(tài)管理，必須將成本控制貫穿于各個階段以利于實現(xiàn)投資的良性循環(huán)，不是單方面控制某一費用，對市場情況的把握、宏觀形勢的分析稍有差池，就會導(dǎo)致投資策略失誤，使項目失去市場競爭力。個別房地產(chǎn)企業(yè)成本控制方法陳舊，缺少科學(xué)性、合理性和嚴(yán)肅性；或成本控制理論的學(xué)習(xí)多局限在直接成本環(huán)節(jié)，沒有對企業(yè)運行環(huán)節(jié)展開成本控制，沒有定期及時研究國家出臺的相關(guān)政策。如L 房地產(chǎn)企業(yè)到一個三線城市開發(fā)商品房，單方面地利用加大單體項目的開發(fā)量來縮減產(chǎn)品單位成本，造成單體樓盤開盤一年后房屋空置率仍高達(dá)30%。之所以出現(xiàn)這種情況是因為房地產(chǎn)企業(yè)成本費用控制缺乏市場理念，未準(zhǔn)確調(diào)查市場需求信息致使成本控制決策出現(xiàn)失誤，銷售不暢，投資回收期變長，財務(wù)成本增加，利潤減少。

四、基于全壽命周期的房地產(chǎn)項目成本控制問題

（一）全壽命周期對房地產(chǎn)項目成本控制的影響

房地產(chǎn)項目成本控制，是圍繞項目各個階段展開的。因此，明確各個階段成本控制的要點，可以使項目整個過程中的成本控制工作變得更加主動。通過全壽命周期成本控制可以獲得成本控制績效，使項目成本控制在合理范圍內(nèi)。

（二）房地產(chǎn)項目全壽命周期管理的必要性

房地產(chǎn)項目實施全壽命周期管理，可有效控制項目成本。首先，通過全壽命周期的各階段成本的分析與對比，并準(zhǔn)確定位，從而確定項目目標(biāo)成本。其次，細(xì)化目標(biāo)成本，制定出詳細(xì)的成本控制方案，通過董事會決策選定最科學(xué)合理的方案。最后，通過全壽命周期對方案階段成本進(jìn)行分析，使項目全過程成本控制在合理范圍內(nèi)。

（三）基于全壽命周期的房地產(chǎn)項目成本控制措施

首先，明確成本控制的重要性，建立成本控制目標(biāo)與相關(guān)責(zé)任制度。項目決策初期，明確項目目標(biāo)成本，并在此基礎(chǔ)上將目標(biāo)成本進(jìn)行細(xì)化，制定各階段成本控制細(xì)化方案，并落實到各部門，達(dá)到成本控制的目的。另外，明確各部門成本控制職責(zé)，可防止出現(xiàn)責(zé)任推諉的現(xiàn)象，提高成本控制的有效性。其次，實施項目全過程控制，將目標(biāo)成本進(jìn)行分析對比，從中尋找問題并及時更改，如果成本控制計劃無法實現(xiàn)，則需要采取相應(yīng)的措施來調(diào)整目標(biāo)成本。

（四）房地產(chǎn)項目成本控制中的實施與保障

在房地產(chǎn)項目成本控制中，利用全壽命周期成本控制，將現(xiàn)代項目管理理論與全壽命周期理論相結(jié)合，通過對項目各個階段成本進(jìn)行分析，并將此作為依據(jù)制定項目目標(biāo)成本，細(xì)化目標(biāo)成本，并落實到各個部門，由各部門負(fù)責(zé)人來實施成本控制工作。在項目成本控制實施過程中，注意始終以動態(tài)成本控制為基礎(chǔ)，利用其優(yōu)勢對成本控制進(jìn)行有效評價。

五、基于全壽命周期的房地產(chǎn)項目成本控制對策

（一）完善房地產(chǎn)項目成本管理體系

利用信息技術(shù)建立完善的項目成本管理體系，如信息傳遞和信息反饋平臺。隨著互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的發(fā)展，房地產(chǎn)項目成本控制過程中，可將建設(shè)過程中產(chǎn)生的大量信息進(jìn)行統(tǒng)一管理，利用信息技術(shù)將其中出現(xiàn)的問題進(jìn)行有效傳遞，避免因溝通障礙而導(dǎo)致的成本損失。

另外，信息如果不能及時反饋，不僅會造成信息失效，還會給成本控制帶來不良影響，不利于成本控制工作的開展。因此，利用網(wǎng)絡(luò)技術(shù)建立良好的信息傳遞和信息反饋平臺，對項目建設(shè)過程中產(chǎn)生的信息作出及時準(zhǔn)確的反饋，便于各部門溝通和處理。

（二）建立項目成本控制的組織模式

以目標(biāo)成本為基礎(chǔ)，建立月度、季度、年度成本考核制度，并明確責(zé)任主體，從而實現(xiàn)成本動態(tài)監(jiān)控。當(dāng)發(fā)現(xiàn)項目不同周期與目標(biāo)成本出現(xiàn)偏差時，需要對此階段施工進(jìn)行跟蹤，并建立有效的監(jiān)管系統(tǒng)，使其在合理范圍內(nèi)降低成本支出。

（三）基于全壽命周期的房地產(chǎn)項目成本風(fēng)險防范

通常財務(wù)管理中的潛在風(fēng)險是無法完全避免的，依照相關(guān)國家法律制定的相關(guān)財務(wù)管理政策主要面向所有的中國企業(yè)。企業(yè)只需要采取一套相應(yīng)的管理措施就可以降低風(fēng)險，并且不會受到房地產(chǎn)投資企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略特點的影響。房地產(chǎn)項目成本風(fēng)險有很多，因此建立風(fēng)險防范意識尤為重要。作為項目管理者應(yīng)通過各種方法發(fā)現(xiàn)潛在的風(fēng)險，并將其進(jìn)行歸類。與此同時，分析與判斷項目潛在風(fēng)險，通過訪談法、頭腦風(fēng)暴法、財務(wù)報表法等對風(fēng)險進(jìn)行評估，預(yù)測項目可能存在的風(fēng)險。

（四）建立階段的項目成本控制的監(jiān)控機(jī)制

在項目成本控制實施過程中，各部門負(fù)責(zé)人在職權(quán)范圍內(nèi)對成本控制工作進(jìn)行監(jiān)管，一旦發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)及時反饋，并在短時間內(nèi)制定改進(jìn)措施。與此同時，為了提高成本控制的實效性，可建立相應(yīng)的激勵機(jī)制，對各階段負(fù)責(zé)人給予獎勵，調(diào)動各部門的成本控制積極性，將項目成本控制在合理范圍內(nèi)。

六、結(jié)語

綜上所述，房地產(chǎn)項目與我國民生聯(lián)系緊密，有效的控制成本可以使房價在一定程度上下調(diào)，其不僅對房地產(chǎn)開發(fā)商有益，同時對社會公民及社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展也有很大的幫助。全壽命周期房地產(chǎn)項目實施成本控制，可及時發(fā)現(xiàn)問題，并從中尋找科學(xué)合理的解決辦法，從而將成本控制在合理范圍內(nèi)。