費大躍 重慶大弘國邦文化旅游發(fā)展有限公司

地產行業(yè)是我國國民經濟發(fā)展中的一大重要構成部分，而隨著經濟發(fā)展邁入新常態(tài)階段，房地產業(yè)迎來了全新的開局。2014 年地產增加值在國內生產總值當中所占比重為6%，比往年下降0.1%，這是房地產首次出現(xiàn)下降態(tài)勢。新常態(tài)經濟下，房地產行業(yè)面臨著前所未有的挑戰(zhàn)和考驗，因此要對該形勢予以充分認識和高度重視，轉變地產發(fā)展策略，積極調整結構，促進房地產行業(yè)健康平穩(wěn)持久地發(fā)展。

一、新常態(tài)概述

（一）新常態(tài)的概念及特征

新常態(tài)，顧名思義是對比舊狀態(tài)而言的，這里的“新”是指不同以往，“?！眲t代表著穩(wěn)定平穩(wěn)，“新常態(tài)”指的是一種和過去截然不同的且比較穩(wěn)定的狀態(tài)，且這是不可逆轉的。中國經濟現(xiàn)今邁入了和過去30 年高速發(fā)展完全不同的新時期。

過去30 年間，我國經濟保持著年增長率約為10%的速度，可謂是創(chuàng)造了中國奇跡，在世界經濟發(fā)展史中留下了深刻的一筆。而如今我國經濟發(fā)展的內外環(huán)境都產生了較大變動，經濟增速也要因此而換擋。2014 年，習近平總書記在河南考察中明確提出，我國發(fā)展目前依舊處于關鍵的戰(zhàn)略機遇期，因此要強化信心，從目前經濟發(fā)展階段特征出發(fā)，適應新常態(tài)，持戰(zhàn)略上的平常心態(tài)。同年的中央經濟工作會議上，中央提出要在保持穩(wěn)中求進的發(fā)展前提下，圍繞著經濟發(fā)展質量、效益提高下功夫，需主動去適應新常態(tài)。

中國經濟新常態(tài)的特征具體來說有以下幾點：

其一，增長速度自高速轉為中高速。這是經濟新常態(tài)最重要的特征。1987 年到2011 年，我國經濟始終保持著近10%的高速增長幅度，而從2012 年開始，經濟增長幅度有所變緩，逐漸回穩(wěn)，從高速轉為中高速。

其二，產業(yè)結構實現(xiàn)升級，自中低端轉向中高端。經濟增長原來主要依靠第一產業(yè)、第二產業(yè)，而當前經濟發(fā)展需要依靠第一、第二、第三產業(yè)共同協(xié)作式帶動。

其三，增長動力的轉變，這是經濟新常態(tài)的一大核心特征。此前我國經濟增長更多的是依靠勞動力、資本、資源等要素驅動，而發(fā)展到現(xiàn)在，很明顯這幾大要素都深受束縛，尤其是第三次科技產業(yè)革命的沖擊，企業(yè)紛紛轉向創(chuàng)新力量打造，我國經濟增長的驅動力也轉向創(chuàng)新驅動。

其四，資源配置中市場的作用力度有所改變。此前政府一直發(fā)揮著基礎性作用，而社會主義市場經濟下，市場的地位和功能性越來越強化，國家更是提出了簡政放權，這意味著市場越來越具有決定性影響。

其五，經濟福祉自非均衡朝著包容共享方向轉變。最近幾年我國農村居民收入增幅要高于城鎮(zhèn)居民，城鄉(xiāng)差距不斷縮小，區(qū)域性經濟體構成的經濟增長新格局成效和結果也非常理想，可見，經濟新常態(tài)下，經濟福祉也有所變化。

（二）新常態(tài)下房地產企業(yè)轉型的必要性

新常態(tài)下，房地產企業(yè)轉型的必要性主要表現(xiàn)在以下兩點：其一，地產資金鏈的穩(wěn)定性并不高。對房地產企業(yè)來說，它們所需要的資金是緊密型資金，這需要企業(yè)和金融行業(yè)達成持續(xù)化合作，借助兩者的通力合作來實現(xiàn)對地產價位的影響。銀行錢荒之后，國內銀行資金不足的問題也會不斷暴露出來。如今大眾更多傾向于使用電子銀行，這會令銀行短期存款大量流失到網絡理財產品中，從而加重銀行的流動性壓力。其二，國家對市場展開一系列宏觀調控的需求。我國出臺的諸多地產調控政策都會對房地產行業(yè)造成引領性影響。如今有很多城市發(fā)布了限購令，國家對地產的宏觀調控因素不可忽視，特別是土地管理、經濟調控、行政管理方面的政策，地產企業(yè)必須加以重視。

二、新常態(tài)下房地產市場存在的問題

（一）房地產市場的融資困難

在經濟邁入到新常態(tài)后，企業(yè)此前的粗放化發(fā)展會漸漸轉為高質量、高效率發(fā)展，換言之，地產企業(yè)必須轉變此前的發(fā)展模式，即憑借銀行借貸、拍地、開發(fā)銷售來在行業(yè)競爭中脫穎而出。在歷經房地產高速發(fā)展階段后，當前房地產企業(yè)數(shù)量、規(guī)模幾乎都達到巔峰狀態(tài)，這既會造成行業(yè)內的競爭加劇，又會促使企業(yè)融資壓力加大。尤其是一、二線城市，土地價格昂貴無比，地產企業(yè)拿地成本非常高，這自然會影響到企業(yè)的營運。稍有不慎，企業(yè)便會陷入資金周轉不開的境地，而資金鏈一旦出現(xiàn)問題，那企業(yè)的正常運轉都會較為困難，更別提轉型發(fā)展了。

（二）房地產行業(yè)的激烈競爭

從政策環(huán)境方面，經濟發(fā)展越發(fā)朝著平穩(wěn)、高效方向轉變，為了保證地產市場有序發(fā)展，國家對于房地產的調控也有所增強。金融調控上對貸款利率、房地產行業(yè)貸款額度等予以把控。土地調控上對一些違規(guī)用地加以整頓，土地結構和數(shù)量予以調整等。稅收調控上可開辟全新的稅種、對稅率加以調節(jié)等。商品銷售中，實行限購限貸政策，出臺房地產市場信貸收緊政策，又或者提高二套房首付比。住房結構調整上，多是對開發(fā)產品比例、保障房、廉租房建設等予以調節(jié)把控。從政策來看，限購對于房地產價格的平穩(wěn)有促進作用，廉租房、公租房、經濟適用房等保障房政策有利于地產行業(yè)結構的合理化發(fā)展，確保地產健康化發(fā)展。而去庫存工作也越發(fā)成為地產以及經濟工作的重心，這也能夠大大推動地產的有序發(fā)展。這一系列整頓措施雖然有助地產行業(yè)的規(guī)范科學發(fā)展，但對地產企業(yè)而言，則會形成諸多契機和壓力，非?？简灥禺a企業(yè)的實力，如果實力不雄厚，很可能經不起整頓，陷入癱瘓境地。

從市場供求方面，城鎮(zhèn)化發(fā)展速度加快，新增住房需求有明顯上漲，這雖然是好跡象，但不容忽視的是，我國房地產市場歷經多年瘋狂式發(fā)展，地產企業(yè)規(guī)模非常龐大，商品房供給需求從最初滿足市場的剛需，逐漸轉變?yōu)榇媪吭龃蟮睦Ь帧？梢哉f房地產行業(yè)進入到去庫存的關鍵時期，這一階段，房地產企業(yè)利潤會下滑，資金回籠的周期變長，這就意味著隨時可能出現(xiàn)資金短缺、資金鏈斷裂等風險和問題，甚至有可能引發(fā)房地產泡沫，所以房地產企業(yè)都面臨著非常巨大的風險和危機，在這種形勢下，業(yè)內的競爭也是極為殘酷的。

（三）房地產行業(yè)自身因素的限制

一方面，地產行業(yè)中，品牌企業(yè)發(fā)展獨大，而中小房企則生存壓力較大。當前樓市成交狀況分化現(xiàn)象非常明顯，地產行業(yè)的那些品牌領軍企業(yè)，可以說是成績依然亮眼，比如萬科，不管是銷售金額還是市場占有率，在業(yè)內的成績都是有目共睹的；而相較于這些規(guī)模大的品牌企業(yè)，那些中小型房企就顯得艱難得多，無論是規(guī)模、銷售，還是拿地、融資都是百般艱難，寸步難行。而隨著行業(yè)集中度的繼續(xù)提高，行業(yè)分化進一步加劇，此外還有政府的調控管制，中小型房企的競爭壓力會繼續(xù)加大，生存空間也會被大幅壓縮。

另一方面，房地產投資比重下滑非常劇烈。國家統(tǒng)計局數(shù)據顯示，2016 年地產投資增速便已從此前的20%下滑至1%，這是自1998 年房改以來我國地產最差的投資數(shù)據。而且從數(shù)據中分析不難得出結論，地產投資增速回落是不可逆的趨勢，因為總體的需求環(huán)境和以往相比產生了翻天覆地的改變。尤其是房地產長效機制的踐行，例如不動產統(tǒng)一登記制度的推進、房地產稅研究法的出臺等，投資房地產行業(yè)需求只會越來越削弱，而絕不會逆市反漲。在這樣的趨勢下，房地產投資必然會持續(xù)下跌。

三、新常態(tài)下房地產市場發(fā)展趨勢探討

（一）正確面對經濟新常態(tài)，尋找房地產行業(yè)的發(fā)展道路

地產行業(yè)要轉變理念，認清當前經濟發(fā)展形勢，地產企業(yè)要對自身的發(fā)展予以重新定位，從此前的單一開發(fā)商轉變?yōu)槌鞘蟹丈獭⑦\營商，朝著經營－服務方向改變。要充分發(fā)揮優(yōu)勢，并與所在區(qū)域的發(fā)展機遇和空間相結合，為項目發(fā)展提供更多層級的需求，尤其是在當前綠色環(huán)保理念下，房地產企業(yè)要著重推動智能化建筑、綠色建筑的開發(fā)和運營。

在當前國家政策調控影響下，房地產企業(yè)極容易失去對政策的預判性，從而造成現(xiàn)金流問題。所以房地產企業(yè)要堅持和加快戰(zhàn)略轉型步伐，在上下游產業(yè)或者周邊產業(yè)進行周密布局和規(guī)劃，提高抗風險水平，提高企業(yè)盈利。比如向下可以發(fā)展物流管理，向上可以發(fā)展建筑承包，拓展業(yè)務品類，推動全產業(yè)鏈的融合。如今人們購房更為看重品質、配套設施和服務質量，因此物業(yè)管理有一定的盈利空間，而且更為穩(wěn)定。建筑承包則處于地產行業(yè)的開發(fā)關鍵期，企業(yè)拓展到該階段，也能夠大大減少營運成本，提升效率，從而提高企業(yè)競爭實力。

房地產調整關鍵期，企業(yè)要想完成轉型，可以考慮嘗試房地產和其他產業(yè)的融合，在這種跨界當中找尋適合自身的發(fā)展路子。比如房地產和金融、影視、醫(yī)療、能源等的碰撞聯(lián)合。早在2014 年恒大地產便已進駐農業(yè)領域，成立了三大集團，給其他房地產企業(yè)作出了很好的示范性榜樣。

目前房地產市場分化現(xiàn)象明顯，一、二線城市中醫(yī)療、教育等發(fā)展勢頭穩(wěn)步良好，空間較大，但因為土地資源匱乏，因此地產供不應求，而其他相對落后的城市中，經濟水平購買力等偏低下，這些區(qū)域的地產企業(yè)就要認清實際，走和一、二線城市發(fā)展截然不同的路子，集中目標，切不可分散化經營，但無論身處怎樣的區(qū)域環(huán)境，擁有何種優(yōu)勢劣勢，房地產企業(yè)都要預先制定長期發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，以為后續(xù)的發(fā)展提供參考。

（二）借助互聯(lián)網，開創(chuàng)房地產發(fā)展新模式

新常態(tài)經濟形勢下，互聯(lián)網是不容忽視的一大力量，它可以最大化扭轉以往地產企業(yè)發(fā)展中的信息不對稱弊端，提高信息的共享性、時效性。房地產企業(yè)要向頭部企業(yè)學習，比如萬達、萬科，不斷注重提升品牌質量，打造品牌規(guī)模效應，健全后續(xù)服務，通過高質量產品和服務建立優(yōu)勢，形成良好的品牌效應。尤其在當前形勢下，企業(yè)要多研究和分析地產的產品、資金、產業(yè)結構等，抓住契機實現(xiàn)快速轉型。

房地產行業(yè)中有一條鐵律——“無營銷不房產”，因此營銷模式對房地產發(fā)展而言也是至關重要的一條策略。開發(fā)商往往會借助各種吸引力強的促銷手段，刺激消費者的購買欲望。新形勢下，可借助于互聯(lián)網模式，展開全民營銷、全民經紀人促銷活動，從理性出發(fā)，為消費者讓利，使其感受到地產企業(yè)的誠意。比如通過互聯(lián)網平臺加強企業(yè)宣傳，可利用互聯(lián)網平臺來搜羅客戶資源，同時革新營銷模式。比如進行線上線下結合、實行體驗式營銷等，另外還可以實現(xiàn)與互聯(lián)網金融的對接，針對用戶購房、裝修貸款問題等，尋求金融上的技術支持和配合，開創(chuàng)全新的營銷方法，最大程度上滿足市場和用戶的訴求。

（三）加強政府調控，充分發(fā)揮政府職能

首先，去庫存，推動房地產行業(yè)的健康發(fā)展。具體來說可實行以下舉措：采用信貸政策，調低購房門檻，如果首付比例下調，那必然會吸引更多的購房者，從而加快地產的庫存清除；可以把一部分住房庫存量轉為保障性住房，像農民工等群體進城后往往居住條件并不好，而與此同時還存在閑置的房子，政府可出臺政策將這類供需加以結合；還可以調低交易稅費，促進二手交易市場的繁榮，也有助于引導大眾消費。

其次，解決住房供需問題。最近幾年，房地產市場的實際需求、投機需求都猛然增長，房價走高，導致普通大眾根本買不起房子。因此，政府要完善各種需求層次相結合的多元化住宅供應體系，聯(lián)系我國國情實況訂立住房保障制度，比如通過政策來引導市場，把控高檔住宅、小戶型住宅等不同品類住宅的建設數(shù)量，使房產結構和實際需求量相對應。同時，大規(guī)模推出經濟適用房，使低收入人群也能有房住、住好房，實現(xiàn)全民的住房保障。

最后，創(chuàng)建地產行業(yè)的健康發(fā)展機制，對房地產市場法規(guī)進行完善健全。針對房地產行業(yè)周期性的波動和變化，政府要進行分類調控，分層管理，并創(chuàng)建完善的業(yè)內政策體系，健全房地產市場法規(guī)，對地產產權、開發(fā)、交易、稅費、價格乃至于物業(yè)管理都要嚴加管控，建立房地產市場的公平競爭環(huán)境，為房地產行業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造良好的市場氛圍。

四、結語

總而言之，房地產在我國國民經濟中發(fā)揮著重要作用，對于整個國民經濟的健康持續(xù)發(fā)展都有著關鍵作用。所以要按照新常態(tài)經濟發(fā)展的需求，不斷革新房地產行業(yè)發(fā)展模式，實現(xiàn)房地產企業(yè)的結構轉型，加快創(chuàng)新產品開發(fā)，使其在競爭越發(fā)激烈的市場環(huán)境下謀得一片立足之地，在助力經濟發(fā)展的同時，也為大眾提供舒適、優(yōu)質、安全、穩(wěn)定的居住環(huán)境。