文/王龍偉 京能置業(yè)股份有限公司

隨著政府出臺“三道紅線”政策加強對房地產(chǎn)行業(yè)的管控，一些知名房地產(chǎn)企業(yè)因資金鏈斷裂而進入尷尬境地，失去了融資杠桿的助力。從宏觀上來看，這些政策調(diào)控有助于房地產(chǎn)行業(yè)優(yōu)勝劣汰，但是如何在調(diào)控中生存下來并謀求更好的發(fā)展，這是眾多房地產(chǎn)企業(yè)都在關(guān)注、也必須及時解決的問題。其中，房地產(chǎn)項目的成本管理是一個主要抓手。

成本管理中存在的問題

成本管理體系不健全。房地產(chǎn)成本管理具有周期長、資金投入量大等特點，這是由其性質(zhì)決定的。當(dāng)前，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理重心都放在了事后成本核算這一環(huán)節(jié)，缺乏在前期測算和施工過程中的成本管理，容易忽視成本的社會變動因素。由于前期對項目測算不夠準(zhǔn)確，容易造成實際成本與事先測算目標(biāo)成本差異過大、總利潤下降的后果。

成本管理觀念不足。目前，房地產(chǎn)企業(yè)在實際成本管理工作中，存在成本控制效率低，預(yù)期效果不佳的問題。一些房地產(chǎn)企業(yè)沒有形成全過程成本管理意識，在具體工作中也沒有革新成本控制的方式，影響了成本管理的效果。

成本全過程管理方法不嚴(yán)謹(jǐn)。當(dāng)前，行業(yè)內(nèi)卷加劇，企業(yè)內(nèi)部在追求精益求精的道路上自亂陣腳。一些中小企業(yè)低水平模仿和復(fù)制行業(yè)內(nèi)典型地產(chǎn)成本管控案例，其全過程成本管理往往拘泥于形式，各階段管控流程照貓畫虎現(xiàn)象比較突出。如投資決策階段，大部分企業(yè)在沒有深入開展市場調(diào)查，缺乏項目定性分析的前提下，直接套用以往完成項目的經(jīng)濟數(shù)據(jù)等等。

改善成本管理的應(yīng)對策略

建立健全成本管理體系。在房地產(chǎn)企業(yè)成本管理過程中，常規(guī)的成本管理制度至少應(yīng)涵蓋成本測算指引、目標(biāo)成本管理、動態(tài)成本管理、設(shè)計變更及工程簽證管理、工程預(yù)決算及審核管理等。通過建立健全的全過程成本管理制度，形成完善的成本管理體系，才能最大程度發(fā)揮成本管理的作用。因此，應(yīng)該從以下幾個方面抓起：

在事前控制（目標(biāo)成本）管理階段，充分調(diào)研國家對房地產(chǎn)市場政策性管控，或地方經(jīng)濟政策性調(diào)整以及因市場資源性變動導(dǎo)致的市場價格波動等背景因素，結(jié)合企業(yè)內(nèi)部成本經(jīng)濟數(shù)據(jù)，確保目標(biāo)在成本控制實施時有較強的可行性；在事中控制（即成本控制）階段，成本管理人員全過程參與其中，才能有效對成本進行監(jiān)督，并對過程中存在的問題及時反饋，從而保證工程順利進行；在事后控制（即后評估）階段，歸納總結(jié)已完成的工程成果，與相似業(yè)態(tài)項目或以往項目進行對標(biāo)分析，找出需要改進的部分，從而增強企業(yè)的成本管控能力。

提高成本管理人員綜合素質(zhì)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)鼓勵成本管理人員積極學(xué)習(xí)除自身專業(yè)之外與工作相關(guān)的其他知識，如經(jīng)常組織全員參加成本管控培訓(xùn)，培養(yǎng)能熟練掌握成本管理、工程管理及相關(guān)法律知識的綜合型管理人才，形成科學(xué)的成本管控意識，使高效率高質(zhì)量的成本管控流程貫穿于工作中的各個環(huán)節(jié)之中。

全過程成本管理方法

精準(zhǔn)定位投資決策。管理層要詳細落實市場調(diào)研工作，篩選有價值的市場信息，制定完善的備選方案，加強對設(shè)計方案的優(yōu)化和審核，反復(fù)論證設(shè)計方案，在切實可行的基礎(chǔ)上選擇最優(yōu)成本方案。投資估算的準(zhǔn)確性也很重要，要依據(jù)企業(yè)內(nèi)部數(shù)據(jù)指標(biāo)庫，收集、分析大數(shù)據(jù)，并利用分析出的指標(biāo)數(shù)據(jù)，結(jié)合當(dāng)前政策及市場情況將成本細化到方案設(shè)計、投資預(yù)算和市場調(diào)研等各項工作中，以確保可行性研究結(jié)果的準(zhǔn)確性，從源頭上掌控整體工程成本。

優(yōu)化設(shè)計施工管理。當(dāng)前，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都有各自的產(chǎn)品體系，依據(jù)項目產(chǎn)品體系的選擇，對應(yīng)各自產(chǎn)品體系的限額指標(biāo)進行施工圖設(shè)計，從源頭上控制建安成本。同時，在設(shè)計階段，委托咨詢單位對主體結(jié)構(gòu)中鋼筋和混凝土每平方米含量進行測算，為進行施工圖的經(jīng)濟性評價提供依據(jù)，滿足限額指標(biāo)，方可繼續(xù)下一步設(shè)計工作，以保證成本有效控制和預(yù)期利潤目標(biāo)的實現(xiàn)。后期還可以通過聘請業(yè)內(nèi)經(jīng)驗豐富的第三方設(shè)計優(yōu)化單位，分析設(shè)計中存在的不足，對圖紙進行設(shè)計優(yōu)化，在保證工程質(zhì)量、安全等各方面因素的前提下，優(yōu)化成本管理提升項目預(yù)期經(jīng)濟效益。

搭建戰(zhàn)略平臺，優(yōu)化采購模式。房地產(chǎn)企業(yè)可以引進品質(zhì)好，具備市場競爭力的戰(zhàn)略供應(yīng)商，建立以房地產(chǎn)企業(yè)為核心，與上下游企業(yè)特別是其中的供應(yīng)商形成長期穩(wěn)定的戰(zhàn)略合作，發(fā)揮各自優(yōu)勢，形成品牌之間的協(xié)同，實現(xiàn)整體利益最大化。另外，通過加強供應(yīng)商評價，可以剔除服務(wù)意識不強、報價偏高的供應(yīng)商以達到控制和降低成本的目的，使企業(yè)獲取更多的核心競爭力。

強化施工環(huán)節(jié)的成本管理。完善合同管理的標(biāo)準(zhǔn)化工作，對不同的合同進行分類，制定標(biāo)準(zhǔn)化合同。首先要符合相關(guān)法律法規(guī)及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，其次結(jié)合合同分類制定針對性條款或措施，將各方的工作和義務(wù)緊密聯(lián)系起來，確保設(shè)立的各個條款條例科學(xué)合理。同時還可以聘請專業(yè)的律師，對合同中的具體內(nèi)容進行嚴(yán)格把控，確保合同對于雙方公平公正，沒有漏洞可鉆，從而避免一些不必要的法律問題和糾紛。加強施工現(xiàn)場管理，嚴(yán)格控制并審查設(shè)計變更、工程簽證，做好現(xiàn)場收方記錄，填寫統(tǒng)一編碼的收方記錄單，一單一號規(guī)范收方單填寫格式，做好完工確認(rèn)的資料收集整理工作?，F(xiàn)場管理人員對各個施工環(huán)節(jié)做好詳細記錄，特別是隱蔽的工程記錄，妥善保管資料，保證資料的真實性和準(zhǔn)確性，確保項目竣工后工程結(jié)算工作順利進行。對無效成本加強管理，并入考核中，要甄別不同事項對無效成本進行判定，避免項目造成過多成本浪費。

工程結(jié)算精細化。工程竣工后，竣工結(jié)算進入了最終造價定案階段，對此階段的成本把控要給予更多重視。審核工作應(yīng)仔細嚴(yán)謹(jǐn)，確保各項資料的完整性，圖紙、合同以及各種動態(tài)資料都要一一核準(zhǔn)，依據(jù)圖紙和合同作為評判標(biāo)準(zhǔn)，以此確定工程質(zhì)量、材料價格是否符合標(biāo)準(zhǔn)。堅持只對合同范圍內(nèi)約定的進行計量計價，超過合同約定范圍的須上報公司酌情處理，把控好結(jié)算細節(jié)。當(dāng)形成初步確認(rèn)結(jié)算金額后，再委托具備相應(yīng)資質(zhì)的造價咨詢單位對結(jié)算金額進行二審，依據(jù)最終的二審審定金額，確定最終合同結(jié)算價，做好成本管理的后續(xù)工作。

在全過程成本管理實踐中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)注重將成本管理貫穿于房地產(chǎn)項目開發(fā)的各個階段，加強完善成本管理各專業(yè)之間的協(xié)同管理機制，建立健全的成本管理制度，從整體上提升成本控制質(zhì)量。成本管控各階段的精細化管理，有助于培養(yǎng)管理人員專業(yè)能力，提高企業(yè)核心競爭力。商