盧華

2022年，房地產(chǎn)的調(diào)整仍在持續(xù)，行業(yè)動蕩頻仍，各家企業(yè)甚至進入生存之戰(zhàn)的階段。在8 月30 日中南建設（000961.SZ）舉辦的業(yè)績說明會上，中南建設董事長陳錦石表示，“中南最大的成績就是能活下來，能抗風險、能防風險，把經(jīng)營生產(chǎn)正?；??！备鶕?jù)日前中南建設發(fā)布的2022年半年報，報告期內(nèi)，公司全力穩(wěn)兌付、保交付，并在降杠桿、?，F(xiàn)金流方面取得了不錯表現(xiàn)，整體實現(xiàn)營業(yè)收入241.3億元，房地產(chǎn)業(yè)務實現(xiàn)合同銷售金額330.1億元，銷售面積267.6萬平方米;建筑業(yè)務實現(xiàn)營業(yè)收入42億元，新增項目合同總金額25億元。

市場預期的變動有其自然規(guī)律，房地產(chǎn)良性循環(huán)的恢復還較艱難，但作為國民經(jīng)濟中重要的行業(yè)，政策方向正在愈發(fā)明確。據(jù)不完全統(tǒng)計，1～7月中央和地方已出臺各類穩(wěn)定市場政策580次。

中金最新發(fā)布的研報認為，在宏觀穩(wěn)增長、房地產(chǎn)行業(yè)需求側(cè)提振、供給側(cè)出清相互交織的環(huán)境下，判斷2022年下半年房地產(chǎn)景氣度回升、信用市場化債重建將是主線。隨著行業(yè)持續(xù)分化，如中南建設等大型優(yōu)良房企，后續(xù)有望在回升中迎來新的機遇。

行業(yè)風聲鶴唳中，保交付、保民生成為了地產(chǎn)企業(yè)各項工作的重中之重。就中南建設而言，公司上半年緊抓疫情緩解、市場復蘇等契機，加快推動工程項目建設，以實際行動落實了“保交樓、穩(wěn)民生”。

截至6月底，中南建設房地產(chǎn)板塊已累計交付57個項目，共計32849套住宅，根據(jù)媒體統(tǒng)計其交付總量位居全行業(yè)TOP9，不僅如此，公司多個項目交付滿意度達100分。此外，其建筑板塊也有多個重大工程穩(wěn)步推進，如北京豐臺站周邊配套路網(wǎng)工程順利完成建設，杭州西站樞紐站站東疏解通道全面貫通，南京地鐵11號線商務東街站開始主體結(jié)構(gòu)施工等。

另一方面，Wind 數(shù)據(jù)顯示，2022年-2025年是房企債務兌付高峰期，其中2022年是未來四年中房企償債壓力最大的年份。在房企普遍面臨前所未有的償債壓力之下，能否保證債務償還就成了重要的指標。據(jù)了解，中南建設上半年如期兌付超20億元的債務，信守了對市場的承諾。并且，就在中報發(fā)布前三天，中南建設支付了1.83億元“20中南建設MTN002”年度利息及回售資金。

此外，公司年內(nèi)公開市場到期債務僅2億元，在行業(yè)中處于低位，壓力偏小?？梢哉f，目前情況下，這些均直接體現(xiàn)了房企的核心競爭力和穩(wěn)健經(jīng)營能力，不僅能為業(yè)主帶來信心，更能提振行業(yè)信心，顯示出頭部房企的擔當與責任。

穩(wěn)兌付、保交付背后，通通指向現(xiàn)金流管理。在中報里，中南建設直言，公司將以現(xiàn)金流安全作為第一目標。據(jù)了解，在銷售持續(xù)低迷、融資渠道不暢的背景下，中南建設上半年仍然保持了良好的經(jīng)營性現(xiàn)金流狀況，實現(xiàn)經(jīng)營性現(xiàn)金流入467.7億元，經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額48.1億元，同比增加99.4%。而這已經(jīng)是公司經(jīng)營性現(xiàn)金凈額連續(xù)5年保持正值，顯現(xiàn)出難得的韌性。

與此同時，中南建設三道紅線指標也持續(xù)改善。截至2022年6月底，公司凈負債率85.19%，比上年末下降7.58個百分點;扣除預收賬款后的負債率為79.10%，比上年末降低1.42個百分點;扣除受限資金后的現(xiàn)金短債比0.61，比年初增加1個百分點。盡管公司三道紅線仍處“黃檔”，但客觀來說，當下環(huán)境中能實現(xiàn)指標顯著優(yōu)化已是實屬不易。

降杠桿方面，今年上半年，中南進一步壓降有息負債109.4億元，下降幅度17.6%，超行業(yè)平均水平。得益于長期堅持不依賴有息負債的發(fā)展模式，公司有息負債余額511.7億元，與經(jīng)營規(guī)模比值繼續(xù)保持行業(yè)最低水平。其中短期借款和一年以內(nèi)的有息負債合計194.9億元，比2021年末減少45.8億元。另外，上半年末，公司賬面資金163.2億元，短債償付有所保障。不僅如此，中南建設的融資渠道也在持續(xù)擴寬。據(jù)了解，公司股東大會在年初通過了100億元的融資工具授權(quán)額度，如果市場有機會，公司會努力把握。在今年5月和8月，其控股股東已與兩家AMC簽署戰(zhàn)略協(xié)議，預計可獲得70億元的支持。

在業(yè)績說明會上，中南建設董事兼總經(jīng)理陳昱含特別強調(diào)，在公司在現(xiàn)金流進一步改善前，不會旁顧其他，“臥薪嘗膽即是挖掘存量盤，面向存量做動作、要業(yè)績。把現(xiàn)金拿回來，把房子交好?！蔽磥恚颈硎緦⒏泳劢箖纱笾饕獦I(yè)務，房地產(chǎn)業(yè)務將聚焦長三角、山東、華南等核心城市，繼續(xù)堅持大眾主流產(chǎn)品定位;建筑業(yè)務也將進一步加強對進入?yún)^(qū)域的深耕，進一步聚焦優(yōu)質(zhì)客戶，協(xié)同發(fā)展，以此靜待黎明。