◎文/王衛(wèi)洲

能夠擁有一套心儀的、屬于自己的房子，可能是許多人內(nèi)心的夢(mèng)想。雖然商品房基本上都是期房，但購(gòu)房者買(mǎi)房時(shí)，開(kāi)發(fā)商卻讓購(gòu)房者交上全部房款。大多數(shù)人根本沒(méi)有能力拿出來(lái)那么多錢(qián)，只能從銀行貸款。

這種購(gòu)房方式，讓還貸成了懸在購(gòu)房者頭頂?shù)囊话牙麆?，他們不得不拼命賺錢(qián)，不敢停歇，生怕還不起貸款，銀行會(huì)收走房子。

但如果遇到開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)了，交不了房，銀行的貸款還要還嗎？

不出意外，幾乎所有人的回答都是：必須還，而且是貸款人自己還。否則的話，你很可能成為“老賴”，上了銀行的黑名單，甚至?xí)汇y行起訴，吃上官司。

事情果真如此嗎？近日，浙江省嘉興市一樁“爛尾樓”引起一個(gè)購(gòu)房者拒還銀行貸款的民事糾紛，法院卻有了完全不一樣的判決結(jié)果。

2014年年底，許先生看上浙江省嘉興市一處熱銷的樓盤(pán)，他選中其中一套別墅，以該房為抵押擔(dān)保，向某銀行貸款392萬(wàn)元。許先生如期交了首付款，銀行貸款很快也下來(lái)了，按照規(guī)定由銀行一次性直接發(fā)放給開(kāi)發(fā)商，并沒(méi)有經(jīng)過(guò)許先生的銀行賬戶。

此后，許先生邊辛苦賺錢(qián)如約還貸款，邊日夜期盼能早日入住大別墅。

貸款還了三年，開(kāi)發(fā)商資金鏈斷了，通知購(gòu)房者將延期交房。這真是晴天霹靂！沒(méi)辦法，許先生只能等了，希望開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)氣，把斷掉的資金鏈“焊上”，可是噩耗再次傳來(lái)——開(kāi)發(fā)商不但沒(méi)能解決資金問(wèn)題，反而于2018年年底，正式申請(qǐng)破產(chǎn)。樓房爛尾了！

法院指定的破產(chǎn)管理人經(jīng)過(guò)調(diào)查，發(fā)現(xiàn)許先生購(gòu)買(mǎi)的別墅尚未竣工驗(yàn)收，根本無(wú)法交付，于是向許先生發(fā)了書(shū)面通知：解除他與開(kāi)發(fā)商之間的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》。房子沒(méi)有了，貸款還壓在肩上，能不能停呢？

許先生在咨詢了好幾位律師后，只得到了一個(gè)答案，那就是——應(yīng)該繼續(xù)還貸！

因?yàn)橘?gòu)房者與開(kāi)發(fā)商簽訂的是購(gòu)房合同，與銀行簽訂的是貸款合同，這分屬兩個(gè)不同的法律關(guān)系，按照合同相對(duì)性原則，兩個(gè)法律關(guān)系不能摻和在一起。所以銀行若起訴到法院，法院一般都會(huì)認(rèn)為：房屋爛尾了不能交房，是開(kāi)發(fā)商違約，購(gòu)房者可以要求開(kāi)發(fā)商退還房款，再用退回的房款償還銀行貸款；如果開(kāi)發(fā)商不退錢(qián)，購(gòu)房者可以起訴開(kāi)發(fā)商。正因?yàn)槿绱耍瑥膰?guó)內(nèi)司法實(shí)踐看，幾乎所有爛尾樓引起的購(gòu)房者和銀行之間的民事糾紛中，法院都是判決銀行勝訴。

所以律師們建議許先生還是繼續(xù)償還貸款，以免影響他的資信。

聽(tīng)罷律師建議，許先生一夜白頭！愁歸愁，作為一個(gè)看重信譽(yù)和誠(chéng)信的人，他還是辛苦賺錢(qián)，每個(gè)月大把大把地把錢(qián)捧給了銀行。但隨著時(shí)間的推移，許先生越想越生氣，憑什么開(kāi)發(fā)商惹的禍，現(xiàn)在房子不給了，錢(qián)也不退給自己，自己還得拼命為銀行掙錢(qián)，卻注定要雞飛蛋打，最后什么也落不著？

思來(lái)想去，許先生大膽決定，不還貸款了！因此從2019年年底起，許先生毅然停止了向貸款銀行支付月供。

停止還貸后第二個(gè)月，銀行就聯(lián)系了他，許先生一口拒絕了銀行的還貸請(qǐng)求，他認(rèn)為，從銀行貸的款都給了開(kāi)發(fā)商，現(xiàn)在房子沒(méi)了，我憑什么還要繼續(xù)還貸？

但銀行可不這么認(rèn)為。

我在這里給您解析一下：雙方簽訂的《個(gè)人購(gòu)房貸款及擔(dān)保合同》第38條明確約定：“貸款發(fā)放后，借款人（許先生）或抵押人與售房人（開(kāi)發(fā)商）或其他第三方就該房產(chǎn)有關(guān)質(zhì)量、價(jià)格、權(quán)屬、條件或其他事宜發(fā)生的任何糾紛，均與貸款人（銀行）無(wú)關(guān)，貸款人有權(quán)選擇繼續(xù)履行本合同或要求借款人提前償還本合同項(xiàng)下的全部或部分貸款?！?/p>

通俗地說(shuō)，就是，人家銀行說(shuō)了，你許先生親口承諾，親筆簽字認(rèn)可：不管遇到什么情況，跟我銀行均不相關(guān)，銀行有權(quán)讓你許先生老老實(shí)實(shí)按月還貸，也有權(quán)讓許先生提前還清全部或者部分貸款。

許先生一看條款，嚇愣了，沉下心來(lái)一想，不對(duì)啊，當(dāng)時(shí)簽合同時(shí)密密麻麻那么多字，你們銀行沒(méi)告訴我有這條啊，說(shuō)的和寫(xiě)的不一樣啊，所以許先生把心一橫，你們愛(ài)咋咋地，我就不還了。

2020年年底，貸款銀行向人民法院起訴，要求許先生繼續(xù)支付剩余貸款。法院開(kāi)庭后，審查了相關(guān)證據(jù)，又向雙方了解了事實(shí)，認(rèn)為銀行和許先生簽訂的《個(gè)人購(gòu)房貸款及擔(dān)保合同》有效，許先生拒不履行合同義務(wù)，已經(jīng)構(gòu)成違約。2021年下半年，法院考慮到房子已經(jīng)無(wú)法完成交付，要求許先生繼續(xù)按月償還貸款已經(jīng)沒(méi)有意義，故依據(jù)銀行和許先生簽訂的《個(gè)人購(gòu)房貸款及擔(dān)保合同》第38條約定，判決解除《個(gè)人購(gòu)房貸款及擔(dān)保合同》，許先生歸還銀行借款本金、利息，以及未按時(shí)還貸的罰息，合計(jì)220余萬(wàn)元。

一審法院這種判決結(jié)果，許先生當(dāng)然不服，他決定豁出去了，不就是交上訴費(fèi)嗎？交！打到底！他上訴了！

2022年1月，嘉興中院對(duì)此案進(jìn)行了開(kāi)庭審理。歸納本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：《個(gè)人購(gòu)房貸款及擔(dān)保合同》已經(jīng)解除，剩余貸款本息220余萬(wàn)元，是否應(yīng)當(dāng)由許先生承擔(dān)？

一審法院不是依據(jù)《個(gè)人購(gòu)房貸款及擔(dān)保合同》第38條判了銀行贏嗎？二審法院卻不那么認(rèn)為！

二審法院認(rèn)為：這個(gè)合同約定是銀行自己提前寫(xiě)好的格式條款，這種格式條款在銀行業(yè)務(wù)中十分常見(jiàn)，它刻意加重了許先生的責(zé)任，而減輕了銀行的責(zé)任，顯失公平，所以依據(jù)法律規(guī)定，這種格式條款對(duì)許先生不具有約束力。

最重要的是，該合同的第38條約定與最高法的相關(guān)司法解釋21條相抵觸，不具備法律效力。

根據(jù)2021年《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第21條規(guī)定：“商品房買(mǎi)賣(mài)合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的，出賣(mài)人（開(kāi)發(fā)商）應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房貸款和購(gòu)房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人（銀行）和買(mǎi)受人（許先生）?！?/p>

本案中，許先生與開(kāi)發(fā)商的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》、與銀行的《個(gè)人購(gòu)房貸款及擔(dān)保合同》都已經(jīng)解除，那么開(kāi)發(fā)商應(yīng)該把收到的購(gòu)房貸款本金及利息返還給銀行；把收到的購(gòu)房款的本金及利息返還給許先生。

2022年2月初，嘉興中院作出二審判決：許先生無(wú)需歸還剩余貸款本息，200余萬(wàn)元貸款本息返還責(zé)任，應(yīng)由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)。銀行敗訴了！