文/劉淑華（天津星城投資發(fā)展有限公司）

房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，項目開發(fā)周期長，對資金的需求較大，大多數(shù)企業(yè)都存在高負債高杠桿問題，加之國內(nèi)房地產(chǎn)融資政策不斷收緊，企業(yè)融資問題和風(fēng)險愈加突出，融資水平對企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展影響較深。在實際經(jīng)營過程中，房地產(chǎn)企業(yè)必須嚴密防控融資風(fēng)險，保證融資決策的科學(xué)性，規(guī)范融資資金使用，有效控制融資成本，減少企業(yè)的經(jīng)濟損失，助力企業(yè)實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

一、房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀及融資風(fēng)險情況——以A公司為例

（一）企業(yè)融資渠道

1.債務(wù)融資

A公司的債務(wù)融資主要是面向銀行等金融機構(gòu)借款、債券、租賃融資以及資產(chǎn)支持證券等渠道，其中銀行貸款融資渠道使用較為頻繁。在2021年底，A公司的債務(wù)總額為3228.88億元。由于面向銀行融資的成本較低，且資金到位速度快，因此銀行融資渠道是A企業(yè)的首選?，F(xiàn)階段，A公司共向銀行籌集資金2467.18億元（其中長期借款為2085.23億元，短期借款為381.95億元），占債務(wù)總額76.41%，這說明銀行貸款是A公司的主要資金獲取渠道。但A公司作為房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)，資金缺口大且周轉(zhuǎn)期較長，長期借款利息率相較于短期借款更高，且限制條件也更多，無形之中加重了企業(yè)的融資成本。

2.權(quán)益融資

相比于債務(wù)融資，權(quán)益融資無須償還本息，企業(yè)也承受較低的融資風(fēng)險，但是權(quán)益融資不具備利息抵稅優(yōu)勢，且權(quán)益人的利益回報要求遠高于債權(quán)人，企業(yè)仍需付出較高的資本成本，同時發(fā)行股票的權(quán)益融資不利于企業(yè)控制權(quán)集中，因此，A公司對權(quán)益融資利弊權(quán)衡較為慎重。一般情況下，A公司主要是采取發(fā)行股票、永續(xù)資本證券以及預(yù)售收入形式進行權(quán)益融資。自2016年至2020年，A公司共發(fā)行股票三次，目前A公司控股股東共持有A公司20.426億股股份，占公司權(quán)益近45.88%。永續(xù)資本證券是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行永續(xù)債券的一種方式，此方式無期限要求，也不需承擔到期還本壓力，只需向證券持有人發(fā)放利息，A公司于2017年發(fā)行六項永續(xù)債，獲得資金凈額共98.279億元，2020年底，A公司發(fā)行的永續(xù)債券還有兩項未償還，本息共計27.895億元。A公司因房地產(chǎn)開發(fā)項目滿足預(yù)售條件，獲得買家支付的定金作為預(yù)算收入充實企業(yè)現(xiàn)金流。2018年，A公司預(yù)售收入為750.99億元，2019年，預(yù)售收入有下滑趨勢，為272.52億元，同比下降47.64%。A公司雖然嘗試采取權(quán)益融資的方式拓展融資渠道，但債務(wù)融資手段仍舊為企業(yè)目前最主要的借款方式。

表1 A公司債務(wù)利息率變動情況

（二）融資風(fēng)險分析

1.債務(wù)規(guī)模

A公司的債務(wù)規(guī)模逐年增加，在2020年凈負債高達2462.2億元，占公司凈經(jīng)營資產(chǎn)總額約68.33%。公司的凈財務(wù)杠桿變化趨勢先增后減，但是依舊維持在兩倍以上，此種情況說明A公司的凈負債規(guī)模過大，資本結(jié)構(gòu)不合理，債務(wù)融資風(fēng)險發(fā)生概率高。

2.債務(wù)利息率

一般情況下債務(wù)利息率越高，企業(yè)付出的融資成本越多，財務(wù)杠桿系數(shù)也隨之增加，換言之，債務(wù)利息率高低與企業(yè)的融資風(fēng)險成正比關(guān)系。根據(jù)A公司的債務(wù)利息率變動情況來分析，公司2020年的利息率最高，為8.56%，影響公司的債務(wù)償付能力，導(dǎo)致債務(wù)融資風(fēng)險發(fā)生可能性提升。

3.債務(wù)期限結(jié)構(gòu)

債務(wù)期限結(jié)構(gòu)的合理性直接影響房地產(chǎn)企業(yè)的融資風(fēng)險，若企業(yè)經(jīng)營所需資金與籌資期限不匹配，將加劇融資風(fēng)險，鑒于房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)周期長、資金密集等特點，其應(yīng)當重點考慮長期貸款。A公司近幾年的債務(wù)期限多為兩年以下，一到兩年還款期限的債務(wù)增長速度加快，五年以上期限的債務(wù)較少，總體來看，A公司的短期債務(wù)占比最多，長期債務(wù)規(guī)模較小，公司的融資風(fēng)險呈增長態(tài)勢。

二、房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險管理問題

（一）缺乏完善的融資風(fēng)險監(jiān)管制度

房地產(chǎn)企業(yè)在融資風(fēng)險管理方面，存在融資風(fēng)險監(jiān)管制度不完善的問題，導(dǎo)致融資風(fēng)險缺乏有效監(jiān)管。雖然房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中成立了審計機構(gòu)，其屬于跨部門機構(gòu)，但是審計機構(gòu)成員大多都是部門領(lǐng)導(dǎo)或是企業(yè)決策人員，且審計機構(gòu)職能不清晰、運行機制不完善，甚至影響其他職能部門的職責。審計機構(gòu)從融資風(fēng)險控制決策環(huán)節(jié)開始參與融資風(fēng)險管理，已經(jīng)逐漸成為包辦融資風(fēng)險控制的跨部門機構(gòu)，導(dǎo)致其他職能部門的融資風(fēng)險控制責任人無法執(zhí)行落實，審計機構(gòu)的監(jiān)管角色不突出，嚴重影響融資風(fēng)險監(jiān)管效果[1]。

（二）融資風(fēng)險評估機制不健全，風(fēng)險預(yù)警不及時

融資風(fēng)險評估主要是對融資活動中的各類風(fēng)險因素的影響程度、結(jié)果進行評估判斷，融資風(fēng)險評估機制主要囊括風(fēng)險識別、風(fēng)險分析和風(fēng)險應(yīng)對三部分內(nèi)容。在正式開始評估融資風(fēng)險之前，房地產(chǎn)企業(yè)必須確定風(fēng)險容忍度，但是就目前實際情況來看，部分房地產(chǎn)企業(yè)忽略融資風(fēng)險容忍度的確定，大多數(shù)情況下是管理者對融資風(fēng)險進行主觀判斷，忽略定性和定量方式聯(lián)合分析風(fēng)險因素作用，對企業(yè)的融資風(fēng)險承受水平估測不準確。此外，房地產(chǎn)企業(yè)的融資風(fēng)險預(yù)警機制有效性仍需提升，風(fēng)險預(yù)警不及時問題對企業(yè)融資活動困擾較大。在經(jīng)營過程中，因業(yè)務(wù)環(huán)境愈加復(fù)雜，企業(yè)管理者經(jīng)營思維保守則會沉浸于固定經(jīng)濟業(yè)務(wù)中，在潛在風(fēng)險預(yù)測和分析方面投入的精力不足，受目前融資政策收緊影響，房地產(chǎn)企業(yè)的融資活動潛在風(fēng)險因素增加，構(gòu)建風(fēng)險預(yù)警機制是全方位防控融資風(fēng)險的必然舉措，風(fēng)險預(yù)警機制滯后，則可能給企業(yè)造成嚴重的經(jīng)濟損失。

（三）融資模式單一

市場中大部分房地產(chǎn)企業(yè)存在融資模式單一的問題，房地產(chǎn)企業(yè)的融資資金主要來源于商業(yè)銀行抵押貸款、信用貸款等，從項目開發(fā)至交付環(huán)節(jié)都使用銀行貸款[2]。隨著國家對房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟調(diào)控力度的加大，貸款政策逐漸收緊，各大銀行針對房地產(chǎn)行業(yè)的貸款需求審核愈加嚴格，貸款額度也有所調(diào)整，房地產(chǎn)企業(yè)可獲得的銀行貸款數(shù)額減少，而且銀行放貸時對房地產(chǎn)企業(yè)提出較多的限制條件，比如利率上調(diào)、貸款期限縮短等，多種條件導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的貸款融資風(fēng)險增加。

（四）資金集中兌付壓力較大

房地產(chǎn)企業(yè)通過發(fā)行中期票據(jù)以及債券的形式進行融資，但是隨著企業(yè)發(fā)展規(guī)模擴大，債務(wù)償還規(guī)模也逐步增加，企業(yè)資金集中兌付壓力大，一旦企業(yè)現(xiàn)金流短缺，房地產(chǎn)企業(yè)將面臨資金鏈斷裂威脅。同時在宏觀經(jīng)濟政策調(diào)控影響下，融資渠道狹窄，尤其是限購政策出臺之后，房地產(chǎn)企業(yè)的房產(chǎn)銷售難度增加，銷售回款速度緩慢，內(nèi)部現(xiàn)金流增長速度慢，企業(yè)的還款壓力較重。

三、房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險防控優(yōu)化策略

（一）優(yōu)化內(nèi)部環(huán)境，完善風(fēng)險監(jiān)督制度

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當持續(xù)優(yōu)化內(nèi)部環(huán)境，構(gòu)建風(fēng)險文化體系，促使融資風(fēng)險控制理念深入人心。房地產(chǎn)企業(yè)需結(jié)合融資風(fēng)險管理現(xiàn)狀，進一步優(yōu)化融資風(fēng)險控制機制，從組織結(jié)構(gòu)、文化理念、管理辦法、制度措施等方面著手優(yōu)化融資風(fēng)險管理環(huán)境，在此期間，最為關(guān)鍵的是強調(diào)內(nèi)部審計機構(gòu)的監(jiān)管監(jiān)督作用，提高內(nèi)部審計機構(gòu)的獨立性，要求其全程監(jiān)管融資風(fēng)險管理工作。一方面，企業(yè)對內(nèi)部審計機構(gòu)的職責進行劃分，明確其監(jiān)督審計范圍，安排專業(yè)的審計人才對融資活動進行監(jiān)管審計，而且審計機構(gòu)除過履行監(jiān)督職能以外，還可利用審計控制系統(tǒng)對融資活動中的風(fēng)險點進行排查，及時反饋至相關(guān)部門[3]。另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)需強調(diào)融資活動中各相關(guān)部門以及人員的風(fēng)險控制職責歸屬問題，明確各個環(huán)節(jié)的責任人，便于內(nèi)部審計部門在監(jiān)督的同時做好責任審計，有助于后續(xù)追究責任。

除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當完善融資風(fēng)險監(jiān)督制度，支持內(nèi)部審計機構(gòu)對融資風(fēng)險進行實時監(jiān)督，在制度中說明融資風(fēng)險監(jiān)督流程、辦法、規(guī)范等內(nèi)容，要求各職能部門配合內(nèi)部審計機構(gòu)的工作，及時提供真實數(shù)據(jù)，以供內(nèi)部審計人員審查分析，在各部門的協(xié)同配合下梳理融資活動中的風(fēng)險問題，理清融資風(fēng)險清單，方便實行下一步的融資風(fēng)險控制。

（二）健全融資風(fēng)險評估及預(yù)警機制

房地產(chǎn)企業(yè)的融資風(fēng)險評估對整體融資活動的有效性具有關(guān)鍵作用，簡單來看，融資風(fēng)險評估實際上是對整體融資活動進行評估，同時涉及財務(wù)、融資管理、金融等層面，并且對評估人員的綜合能力要求較高[4]。在具體融資活動中，房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險評估工作需要梳理步驟，圍繞降低風(fēng)險發(fā)生可能性的目標設(shè)定合適的評估步驟，房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)以下步驟評估融資風(fēng)險：1.確定評估范圍，將融資活動所有環(huán)節(jié)全部納入風(fēng)險評估范圍，所有風(fēng)險影響因素都必須考慮；2.考慮風(fēng)險態(tài)度，面對任何類型的風(fēng)險都必須持有謹慎態(tài)度，保證評估的客觀性；3.建立測量系統(tǒng)，借助信息技術(shù)工具對融資風(fēng)險進行量化分析，精準識別各個融資風(fēng)險的影響程度并準確預(yù)測風(fēng)險結(jié)果；4.分析風(fēng)險特征，對每一個融資風(fēng)險的特征進行分析，以便于后續(xù)制定精確有效的應(yīng)對措施；5.解釋風(fēng)險結(jié)果，對融資風(fēng)險測量之后對其結(jié)果進行解釋，對抽象的風(fēng)險數(shù)據(jù)進行定性或是定量處理，方便評估人員繼續(xù)分析測后續(xù)融資風(fēng)險，并且以更直觀的形式反饋風(fēng)險；6.制定風(fēng)險控制決策，結(jié)合之前步驟得出的結(jié)果制定決策。同時，在融資風(fēng)險識別過程中，房地產(chǎn)企業(yè)必須提前衡量自身的風(fēng)險容忍度，確定風(fēng)險偏好，以便于制定最佳的風(fēng)險應(yīng)對預(yù)案。

融資風(fēng)險預(yù)警是房地產(chǎn)企業(yè)完善風(fēng)險控制體系的關(guān)鍵一環(huán)，一方面，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)立足實際不斷完善風(fēng)險預(yù)警體系，由財務(wù)部門牽頭組織融資風(fēng)險預(yù)測工作，財務(wù)人員基于財務(wù)數(shù)據(jù)預(yù)測融資風(fēng)險，并且實時反饋預(yù)測結(jié)果，針對發(fā)生概率大的融資風(fēng)險做好應(yīng)對準備。現(xiàn)階段，房地產(chǎn)企業(yè)已逐步轉(zhuǎn)向信息化管理，因此財務(wù)部門可充分利用信息系統(tǒng)實時預(yù)測融資風(fēng)險，快速確定風(fēng)險大小，將風(fēng)險清單轉(zhuǎn)變?yōu)橹笜巳谌胂到y(tǒng)，在最短時間內(nèi)掌握最新的融資風(fēng)險動態(tài)。另一方面，從房地產(chǎn)企業(yè)的盈利、償債、運營、融資結(jié)構(gòu)四個方面著手設(shè)置融資風(fēng)險預(yù)警指標，確定各個指標的比例，進一步完善融資風(fēng)險預(yù)警體系。

（三）創(chuàng)新融資方式，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)

房地產(chǎn)企業(yè)對銀行貸款融資的依賴性較強，此融資渠道是企業(yè)主要的資金來源，在政策調(diào)整影響下，貸款利率提升、存款準備金率提高等導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的融資難度加大，因此，房地產(chǎn)企業(yè)需創(chuàng)新融資方式，脫離單一化的融資模式。對于規(guī)模較大且競爭優(yōu)勢明顯的房地產(chǎn)企業(yè)，其可嘗試利用債券和股票形式融資，以較低的資本成本獲取發(fā)展資金，但需要注意的是，在股票融資過程中，應(yīng)當考慮其對控制權(quán)的影響，避免股票融資方式下的企業(yè)控制權(quán)分散問題[5]。另外，科學(xué)的資本結(jié)構(gòu)也是房地產(chǎn)企業(yè)在管理融資風(fēng)險中必須考慮的內(nèi)容，房地產(chǎn)企業(yè)必須結(jié)合實際確定融資額度，既要考慮內(nèi)部資金需求，也要考慮融資成本過高造成經(jīng)營壓力。因此房地產(chǎn)企業(yè)需控制融資規(guī)模，持續(xù)優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)以降低融資成本，企業(yè)可協(xié)調(diào)內(nèi)外融資比例，并且采用定量分析法對融資成本和資本機構(gòu)進行衡量分析，選擇最優(yōu)的資本機構(gòu)，從而高效利用融資資金，減少盲目貸款融資風(fēng)險。

（四）加大內(nèi)部管理，控制融資需求

1.合理擴張，降低債務(wù)規(guī)模

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)適度調(diào)整過于激進的擴張戰(zhàn)略，保持合理的擴張速度，避免擴張規(guī)模增長過快而導(dǎo)致的債務(wù)規(guī)模龐大問題。部分房地產(chǎn)企業(yè)急速擴張導(dǎo)致其債務(wù)期限結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)短期化趨勢，與企業(yè)項目開發(fā)周期不一致，出現(xiàn)此問題的主要原因是房地產(chǎn)企業(yè)因擴張需求導(dǎo)致偏好短期債務(wù)，造成內(nèi)部現(xiàn)金流短缺的僵局。吸取同行融資經(jīng)驗，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當放慢腳步，在規(guī)模擴張方面保持心態(tài)平穩(wěn)，謹慎選擇擴張戰(zhàn)略，控制資金需求，減少盲目投資，從而減少融資頻次，同時房地產(chǎn)企業(yè)在債務(wù)融資時應(yīng)當著眼于長期貸款，盡量與項目開發(fā)周期相匹配，或是以優(yōu)質(zhì)的開發(fā)項目吸引外部投資者，爭取較多的項目運行資金支持。

2.加強資金管理，提高資產(chǎn)變現(xiàn)能力

部分房地產(chǎn)企業(yè)收購大量的土地，開發(fā)項目數(shù)量較多，導(dǎo)致企業(yè)存貨數(shù)量增加，為避免存貨積壓占用企業(yè)現(xiàn)金流，房地產(chǎn)企業(yè)則需加大力度完善內(nèi)部控制體系，加強資金管理以及規(guī)范存貨管理流程，深度利用信息系統(tǒng)對存貨流轉(zhuǎn)過程進行監(jiān)管，提高存貨周轉(zhuǎn)率和現(xiàn)金流動率[6]。與此同時，房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)項目期間，必須制定全面的開發(fā)計劃，編制成本預(yù)算，梳理和規(guī)范開發(fā)建設(shè)流程，嚴控開發(fā)成本，項目部和銷售部要緊密合作，提高項目運營效率，提升現(xiàn)金流周轉(zhuǎn)速度。

3.加大對財務(wù)人員的培養(yǎng)

高質(zhì)量的人才是房地產(chǎn)企業(yè)在激烈的市場競爭中決勝的關(guān)鍵，房地產(chǎn)企業(yè)可基于融資風(fēng)險管理要求對財務(wù)人員進行能力培養(yǎng)，為其提供風(fēng)險管理培訓(xùn)學(xué)習(xí)機會，盡快打造一支綜合性強的高質(zhì)量風(fēng)險管理隊伍。而且房地產(chǎn)企業(yè)也可與當?shù)馗咝＜訌娐?lián)系合作，共同創(chuàng)新風(fēng)險管理技術(shù)，促使管理人員在融資風(fēng)險管控過程中作出更準確科學(xué)的決策，減少融資活動中的經(jīng)濟損失。

四、結(jié)語

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險控制非常關(guān)鍵，企業(yè)需嚴密監(jiān)管融資活動，對融資風(fēng)險進行全方位的評估分析，從組織體系、制度辦法、文化環(huán)境等層面著手優(yōu)化融資風(fēng)險管理體系，并且根據(jù)最新的融資政策規(guī)定實時調(diào)整融資策略，從源頭防控融資風(fēng)險，減少房地產(chǎn)企業(yè)不必要的經(jīng)濟損失。在經(jīng)營過程中，房地產(chǎn)企業(yè)必須高度重視融資風(fēng)險管控，持續(xù)規(guī)范融資管理，創(chuàng)新融資模式并拓展融資渠道，合理規(guī)避和分散融資風(fēng)險，促使企業(yè)實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。