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        基于市場經(jīng)濟條件下的建筑與房地產(chǎn)市場開發(fā)策略

        2022-09-20 13:51:28沈如煥
        低碳世界 2022年6期
        關(guān)鍵詞:建筑發(fā)展

        沈如煥

        (北京公正鑫業(yè)工程造價咨詢有限公司,北京 100089)

        1 建筑與房地產(chǎn)兩者的關(guān)系

        建筑行業(yè)涵蓋土木工程、房屋建設(shè)、設(shè)備安裝和工程勘測等多個領(lǐng)域。建筑設(shè)計、施工、裝修和管理等均為建筑行業(yè)的核心部分,尤其是建筑自身及其配套的裝潢、裝修等在其中占據(jù)著重要位置。房地產(chǎn)是一種以土地、房屋為主要經(jīng)營目標,主要從事房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營、管理、維修、裝飾、服務(wù)等綜合業(yè)務(wù)的綜合工業(yè)。

        在房地產(chǎn)行業(yè)中,房地產(chǎn)的建造工作主要由建筑公司來進行,因此兩個部門之間存在著一種互相依賴的關(guān)系[1]。

        2 房地產(chǎn)行業(yè)面臨的挑戰(zhàn)

        2.1 土地價格快速增長

        隨著我國城市化進程的加快,城市土地價格不斷上漲,極大地推動了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。但是,隨著城市可利用土地面積的減少,開發(fā)商在進行房地產(chǎn)開發(fā)時,會面臨較高的開發(fā)成本,進而導致購房者經(jīng)濟壓力增加。

        2.2 開發(fā)企業(yè)缺乏對市場供求關(guān)系的正確認識

        在城市化快速發(fā)展的同時,人們對住宅的需求也隨之增長,房地產(chǎn)開發(fā)商盲目開發(fā)已成為一種常見的現(xiàn)象。這是因為開發(fā)商沒有提前了解房地產(chǎn)的供求狀況,不能充分理解客戶的需要,從而形成市場供需矛盾。

        2.3 房地產(chǎn)市場融資困難

        在房地產(chǎn)行業(yè)巨大利潤的驅(qū)動下,大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都采取了多種營銷策略來回收資金,并逐漸向其他行業(yè)和領(lǐng)域拓展。當前,各地地價居高不下,使房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟效益進一步受到擠壓,整個產(chǎn)業(yè)的利潤也呈現(xiàn)下降的趨勢。在這種情況下,銀行為了避免金融投資的風險,會限制房地產(chǎn)的投資和融資,這嚴重損害了我國的房地產(chǎn)行業(yè)的正常發(fā)展。

        2.4 房地產(chǎn)行業(yè)自身因素限制

        近年來,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在發(fā)展和管理上過于追求經(jīng)濟效益,導致了產(chǎn)品的同質(zhì)化。另外,在新的經(jīng)濟發(fā)展模式中,部分房地產(chǎn)企業(yè)過分依靠其他行業(yè),缺乏對企業(yè)技術(shù)創(chuàng)新的投資,缺乏組織、科學規(guī)劃等。部分企業(yè)為追求高回報,很少將資金投入建設(shè)成本中去,同時又缺少環(huán)保意識,這會對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展造成很大的影響。

        3 解決房地產(chǎn)市場開發(fā)問題的策略

        3.1 政府積極對土地價格進行宏觀調(diào)控

        隨著地價的不斷上漲,房地產(chǎn)開發(fā)的成本也在不斷上漲,房價因而不斷上漲,對居民的生活質(zhì)量造成了很大的影響。因此,必須對房地產(chǎn)市場進行有效的調(diào)控,才能持續(xù)改善民生。要對房地產(chǎn)開發(fā)過程中存在的主觀漲價、不合理銷售等問題進行監(jiān)管與調(diào)控,確保房地產(chǎn)市場的合理定價,保證居民的住房安全,體現(xiàn)了“以民為本”的理念[2]。

        3.2 正確認識房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系

        由于房地產(chǎn)市場存在著嚴重的跟風現(xiàn)象,開發(fā)商在開發(fā)前要做好充分的調(diào)研,弄清楚并解房地產(chǎn)市場供需,了解客戶的需求,才能持續(xù)提升房地產(chǎn)企業(yè)的利潤。在項目的前期調(diào)查中,要了解本地經(jīng)濟狀況、消費者需求、家庭人均收入等。對房地產(chǎn)市場的實際需求進行科學分析與定位,并對其進行相應(yīng)的經(jīng)濟效果評估,以保證房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性與科學性。

        3.3 拓寬多種融資渠道

        拓展融資渠道,可采取公開發(fā)行的方式籌集資本,建立科學的經(jīng)營機制,規(guī)范經(jīng)營,積極籌備上市,提高公司整體實力。另外,還可以通過設(shè)立地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金來籌集資金,設(shè)計基金結(jié)構(gòu),引進外部股權(quán)投資,尋找多方合作,以此來降低房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負債率得到降低。

        此外,還可以通過建設(shè)棚改基金、共有產(chǎn)權(quán)、特色城鎮(zhèn)基金等方式促進房地產(chǎn)的發(fā)展與運營,并與小額信貸、信托公司等企業(yè)開展業(yè)務(wù)往來,隨時關(guān)注國家有關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控的相關(guān)規(guī)定,從而增加企業(yè)的經(jīng)濟效益。

        3.4 注重創(chuàng)意和構(gòu)思的升級

        在市場競爭日趨激烈的情況下,市場定位、銷售策略等成為房地產(chǎn)企業(yè)的重要戰(zhàn)略點,創(chuàng)意和構(gòu)思是每個房地產(chǎn)企業(yè)旗下產(chǎn)品的宣傳點。通過市場調(diào)研的結(jié)果可以看出,唯有擁有獨一無二的創(chuàng)新產(chǎn)品,方能在諸多產(chǎn)品中脫穎而出。因此,要滿足市場需求,持續(xù)加強對產(chǎn)品的創(chuàng)新,使規(guī)劃方案更有吸引力,并能把握住顧客的心理,這是房地產(chǎn)企業(yè)必須重視的問題。

        3.5 對比框架結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)和鋼結(jié)構(gòu)

        框架結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)在抗震性能方面無較大差異,但是在面臨災(zāi)害時,剪力墻抗震能力大于框架結(jié)構(gòu),磚混結(jié)構(gòu)的實際抗震性能最低。而鋼結(jié)構(gòu)抗震能力明顯比上述3種結(jié)構(gòu)更強,這主要是因為鋼結(jié)構(gòu)組成材質(zhì)均為鋼材料,可以有效增強結(jié)構(gòu)剛度,能夠充分發(fā)揮鋼的韌性,使其在搖晃中仍能保證結(jié)構(gòu)的安全,防止被破壞。在實際運用中,需要按照具體要求選擇合適的結(jié)構(gòu),才能讓建設(shè)更具合理性,節(jié)省建設(shè)成本,例如,磚混結(jié)構(gòu)適合低層房屋,框架結(jié)構(gòu)適合多層建筑,剪力墻適合高層建筑,鋼結(jié)構(gòu)適合在超高層建筑或大型建筑(圖1)中使用[3]。

        圖1 某大型體育娛樂場館鋼結(jié)構(gòu)

        3.6 裝飾材料要盡量低碳、環(huán)保、節(jié)能

        建筑裝修設(shè)計是依靠建筑裝飾材料來完成的,如果沒有恰當?shù)难b飾材料,設(shè)計就不可能達到設(shè)計師的目標和理念。在節(jié)能理念指導下,建筑裝修不僅要重視其使用壽命和外觀,還要注意其環(huán)保性能。必須選用節(jié)能、環(huán)保的材料,達到國家標準的要求,并且不會產(chǎn)生對人體和環(huán)境造成危害的揮發(fā)性有毒氣體,防止裝飾材料的室內(nèi)污染。

        具體而言,在選擇裝飾材料時應(yīng)注意以下兩個方面:①在環(huán)保材料的設(shè)計中,需要綜合考慮低碳環(huán)保的工藝,選擇使用壽命長、可循環(huán)利用的環(huán)保材料。例如,在裝修設(shè)計中,可以使用竹席作為裝飾材料,竹席屬于自然環(huán)保材料,具有各種不同的圖案,具有很強的藝術(shù)感染力。②要重視裝飾施工的環(huán)保工藝,室內(nèi)裝修施工工藝在很大程度上會影響施工品質(zhì)與污染程度,因此,在選擇裝飾施工工藝時,應(yīng)充分融入環(huán)保理念,做好已有環(huán)保結(jié)構(gòu)的保護,加強高耗能建筑改造,增強其環(huán)保功能,提升能源利用率,積極利用太陽能與地熱等清潔新能源,減少非再生能源的消耗。在裝修施工中,要根據(jù)實際需求安裝節(jié)水裝置,加強用水管理,從而最大限度地改善人們的居住環(huán)境。

        4 房地產(chǎn)市場開發(fā)方向

        4.1 堅持可持續(xù)化發(fā)展

        從人類發(fā)展歷程來看,必須堅持走可持續(xù)發(fā)展之路,才能實現(xiàn)人類生產(chǎn)、生活、環(huán)境的和諧共處,因此,在推動房地產(chǎn)市場發(fā)展的同時,要求重視文明生態(tài)與和諧環(huán)境的保護。在建筑行業(yè)可持續(xù)發(fā)展的過程中,重視環(huán)境、建筑、城市等基礎(chǔ)問題,以循環(huán)發(fā)展為中心,對當前有限土地資源進行合理、科學的利用,實現(xiàn)人類社會與土地資源的長期協(xié)調(diào)發(fā)展,充分發(fā)揮土地資源的價值。另外,盡量減少環(huán)境污染,建造一個共同生活的健康樂園。

        4.2 堅持綠色節(jié)能設(shè)計

        在傳統(tǒng)的建筑設(shè)計中,輕視了裝飾施工、裝飾物品的節(jié)能環(huán)保性,經(jīng)常出現(xiàn)高耗能、資源浪費的情況,增加環(huán)境污染。但是隨著社會的不斷進步與發(fā)展,人們對居住環(huán)境有了新的要求,更加關(guān)注建筑的環(huán)保性、便捷性。而在以低碳、綠色為基調(diào)的建筑中,善于運用各種藝術(shù)裝飾手段,注重文化創(chuàng)造,尊重和諧方便的理念,充分顯示設(shè)計的實用性,更能滿足使用者需求。

        所以,在建筑的各個空間的建設(shè)中,要堅持綠色低碳的設(shè)計思想,嚴格遵循節(jié)能的設(shè)計規(guī)范,利用自然通風、采光和各種生態(tài)型的方法來減少能耗,從而使建筑物的內(nèi)部和外部能量循環(huán)達到良性、高效、科學的狀態(tài),既能保證建筑物的品質(zhì),又能減少能耗。

        另外,相關(guān)部門還可以制定相應(yīng)的獎勵措施,以促進建筑業(yè)朝著產(chǎn)業(yè)化的方向發(fā)展。

        4.3 告別房地產(chǎn)依賴癥

        房地產(chǎn)的開發(fā)重點主要是為了便于人們居住,但是實際上,房地產(chǎn)開發(fā)與社會經(jīng)濟發(fā)展緊密相連,因此,需要注意把握房地產(chǎn)與經(jīng)濟增長、居民消費之間的關(guān)系,實現(xiàn)房地產(chǎn)、經(jīng)濟增長、消費之間的良性發(fā)展。此外,以建設(shè)和更新存量為載體的實物投資是發(fā)展投資的主要動力,而在存量流動的時代,房產(chǎn)稅、土地增值稅可以給當?shù)貛硇碌慕?jīng)濟來源。

        4.4 加強對房地產(chǎn)行業(yè)的管控和監(jiān)督

        房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展與城鎮(zhèn)化、地方財政、投資等諸多方面的關(guān)系十分緊密,因此,要確保住房的穩(wěn)定,就需要構(gòu)建一套穩(wěn)定、長效運行的房地產(chǎn)市場體系,從而實現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康、持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展。要使我國的房地產(chǎn)實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展,就必須加強對房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管,以適應(yīng)市場經(jīng)濟的發(fā)展趨勢[4]。

        加強對房地產(chǎn)業(yè)的監(jiān)管與控制,從以下5個方面進行探討:①在土地分類方面,要有相應(yīng)的規(guī)制,對于不同性質(zhì)的土地,要制定相應(yīng)的配套政策。②實行土地供應(yīng)多元化開發(fā)機制。對于滿足特定條件的居民,就可以提出政策性住宅的申請;如果屬于國家建設(shè)項目,并滿足國家有關(guān)政策的房產(chǎn),可以進行出讓。③要對城市的土地進行適當?shù)呐渲?,?yīng)對一線城市、二線城市的地價上漲帶來的巨大壓力,對土地進行調(diào)整,適度提高供給率,而對小城鎮(zhèn)來說,可以通過降低住房用地供給來減少庫存量,從而提高土地利用率。④要完善住房租賃市場管理機制,將公租房和公有房的配套率控制在一個較低的區(qū)間。⑤要積極引導各類市場主體發(fā)展,采取優(yōu)惠政策,鼓勵和支持國有企業(yè)開展住房出租,推動房地產(chǎn)開發(fā)的多樣化發(fā)展。

        4.5 制定激勵政策,引導房地產(chǎn)經(jīng)濟轉(zhuǎn)型

        在發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)時,必須以市場為導向,以推動房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。目前我國市場經(jīng)濟發(fā)展的方針是低碳環(huán)保、綠色經(jīng)濟、可持續(xù)發(fā)展,因此,各個行業(yè)都要以綠色發(fā)展為目標。

        經(jīng)濟的轉(zhuǎn)型是房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的必然趨勢,在發(fā)展綠色經(jīng)濟、低碳智能的道路上,要將綠色發(fā)展融入項目的全過程,并出臺相關(guān)的獎勵措施,以促進房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展,促進經(jīng)濟的發(fā)展。在采取獎勵措施時,應(yīng)不斷優(yōu)化和完善住房市場的組織形式,并以獎勵制度來吸引更多的開發(fā)商。而對于綠色低碳發(fā)展的房地產(chǎn)企業(yè),將會在利息上予以適當?shù)膬?yōu)惠;在消費者層面,要加大綠色住宅的推廣力度,使其形成低碳綠色住宅的理念,確保房地產(chǎn)行業(yè)與市場的協(xié)調(diào)、平穩(wěn)發(fā)展。

        4.6 著力構(gòu)建新型智慧城市

        隨著我國社會經(jīng)濟的快速發(fā)展,建設(shè)新的智能都市,既是改變我國發(fā)展方式的一種有效方式,也是推動我國高質(zhì)量發(fā)展的重要支撐。所以,在我國市場經(jīng)濟的發(fā)展進程中,建立能夠促進我國經(jīng)濟快速發(fā)展的新型智能都市,是一種行之有效的途徑。建設(shè)新的智能都市,必須以人為中心,發(fā)展新的思想,利用先進的信息化技術(shù),加強對數(shù)字經(jīng)濟的利用,對現(xiàn)有工業(yè)進行持續(xù)的升級,改善城市的公共設(shè)施,從而提升人民群眾的幸福感。

        在智能建筑領(lǐng)域,智能建筑的發(fā)展離不開現(xiàn)代化信息、智能、大數(shù)據(jù)等先進技術(shù)的支持,而智能建筑技術(shù)的應(yīng)用,使建筑智能化、人性化、科學化、時代化,對于建立智能建筑具有重大意義。建設(shè)智慧城市要做到:①在智能建筑建設(shè)中,利用信息技術(shù)的優(yōu)點、創(chuàng)新的方式使建筑具有嶄新的形態(tài),從而使建筑得以永續(xù)發(fā)展,給市場的發(fā)展帶來新的活力。②要在現(xiàn)有的基礎(chǔ)上,以已有的資料為依托,建立高效、快速、安全的新型資訊基礎(chǔ)架構(gòu),以提升公共基礎(chǔ)設(shè)施的服務(wù)水平。③要充分利用國家的政策導向與支持功能,對各地區(qū)的房地產(chǎn)行業(yè)進行對比與重組,進而發(fā)展出有自己的特點的智慧行業(yè),促進新型智慧城市的發(fā)展。④要不斷探索和規(guī)范城市的投融資機制,積極探索各種方式、渠道,積極引導社會資本參與智能城市的建設(shè),從而推動新的智慧城市的發(fā)展[5]。

        5 結(jié)語

        市場經(jīng)濟條件下的建筑市場與房地產(chǎn)行業(yè)的協(xié)作是市場經(jīng)濟發(fā)展的必然結(jié)果,雙方在探索中互相協(xié)作、互相推動,尋找合理而有效的途徑。本文從當前市場經(jīng)濟條件下建筑業(yè)與房地產(chǎn)市場發(fā)展的問題入手,從不同角度對建筑市場和房地產(chǎn)市場的發(fā)展戰(zhàn)略和方法進行了論述,以期對我國建筑業(yè)和房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展起到一定的推動作用,從而實現(xiàn)建筑市場和房地產(chǎn)市場的最大效益。

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