沈如煥

（北京公正鑫業(yè)工程造價咨詢有限公司，北京 100089）

1 建筑與房地產(chǎn)兩者的關(guān)系

建筑行業(yè)涵蓋土木工程、房屋建設(shè)、設(shè)備安裝和工程勘測等多個領(lǐng)域。建筑設(shè)計、施工、裝修和管理等均為建筑行業(yè)的核心部分，尤其是建筑自身及其配套的裝潢、裝修等在其中占據(jù)著重要位置。房地產(chǎn)是一種以土地、房屋為主要經(jīng)營目標，主要從事房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營、管理、維修、裝飾、服務(wù)等綜合業(yè)務(wù)的綜合工業(yè)。

在房地產(chǎn)行業(yè)中，房地產(chǎn)的建造工作主要由建筑公司來進行，因此兩個部門之間存在著一種互相依賴的關(guān)系[1]。

2 房地產(chǎn)行業(yè)面臨的挑戰(zhàn)

2.1 土地價格快速增長

隨著我國城市化進程的加快，城市土地價格不斷上漲，極大地推動了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。但是，隨著城市可利用土地面積的減少，開發(fā)商在進行房地產(chǎn)開發(fā)時，會面臨較高的開發(fā)成本，進而導致購房者經(jīng)濟壓力增加。

2.2 開發(fā)企業(yè)缺乏對市場供求關(guān)系的正確認識

在城市化快速發(fā)展的同時，人們對住宅的需求也隨之增長，房地產(chǎn)開發(fā)商盲目開發(fā)已成為一種常見的現(xiàn)象。這是因為開發(fā)商沒有提前了解房地產(chǎn)的供求狀況，不能充分理解客戶的需要，從而形成市場供需矛盾。

2.3 房地產(chǎn)市場融資困難

在房地產(chǎn)行業(yè)巨大利潤的驅(qū)動下，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都采取了多種營銷策略來回收資金，并逐漸向其他行業(yè)和領(lǐng)域拓展。當前，各地地價居高不下，使房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟效益進一步受到擠壓，整個產(chǎn)業(yè)的利潤也呈現(xiàn)下降的趨勢。在這種情況下，銀行為了避免金融投資的風險，會限制房地產(chǎn)的投資和融資，這嚴重損害了我國的房地產(chǎn)行業(yè)的正常發(fā)展。

2.4 房地產(chǎn)行業(yè)自身因素限制

近年來，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在發(fā)展和管理上過于追求經(jīng)濟效益，導致了產(chǎn)品的同質(zhì)化。另外，在新的經(jīng)濟發(fā)展模式中，部分房地產(chǎn)企業(yè)過分依靠其他行業(yè)，缺乏對企業(yè)技術(shù)創(chuàng)新的投資，缺乏組織、科學規(guī)劃等。部分企業(yè)為追求高回報，很少將資金投入建設(shè)成本中去，同時又缺少環(huán)保意識，這會對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展造成很大的影響。

3 解決房地產(chǎn)市場開發(fā)問題的策略

3.1 政府積極對土地價格進行宏觀調(diào)控

隨著地價的不斷上漲，房地產(chǎn)開發(fā)的成本也在不斷上漲，房價因而不斷上漲，對居民的生活質(zhì)量造成了很大的影響。因此，必須對房地產(chǎn)市場進行有效的調(diào)控，才能持續(xù)改善民生。要對房地產(chǎn)開發(fā)過程中存在的主觀漲價、不合理銷售等問題進行監(jiān)管與調(diào)控，確保房地產(chǎn)市場的合理定價，保證居民的住房安全，體現(xiàn)了“以民為本”的理念[2]。

3.2 正確認識房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系

由于房地產(chǎn)市場存在著嚴重的跟風現(xiàn)象，開發(fā)商在開發(fā)前要做好充分的調(diào)研，弄清楚并解房地產(chǎn)市場供需，了解客戶的需求，才能持續(xù)提升房地產(chǎn)企業(yè)的利潤。在項目的前期調(diào)查中，要了解本地經(jīng)濟狀況、消費者需求、家庭人均收入等。對房地產(chǎn)市場的實際需求進行科學分析與定位，并對其進行相應(yīng)的經(jīng)濟效果評估，以保證房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性與科學性。

3.3 拓寬多種融資渠道

拓展融資渠道，可采取公開發(fā)行的方式籌集資本，建立科學的經(jīng)營機制，規(guī)范經(jīng)營，積極籌備上市，提高公司整體實力。另外，還可以通過設(shè)立地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金來籌集資金，設(shè)計基金結(jié)構(gòu)，引進外部股權(quán)投資，尋找多方合作，以此來降低房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負債率得到降低。

此外，還可以通過建設(shè)棚改基金、共有產(chǎn)權(quán)、特色城鎮(zhèn)基金等方式促進房地產(chǎn)的發(fā)展與運營，并與小額信貸、信托公司等企業(yè)開展業(yè)務(wù)往來，隨時關(guān)注國家有關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控的相關(guān)規(guī)定，從而增加企業(yè)的經(jīng)濟效益。

3.4 注重創(chuàng)意和構(gòu)思的升級

在市場競爭日趨激烈的情況下，市場定位、銷售策略等成為房地產(chǎn)企業(yè)的重要戰(zhàn)略點，創(chuàng)意和構(gòu)思是每個房地產(chǎn)企業(yè)旗下產(chǎn)品的宣傳點。通過市場調(diào)研的結(jié)果可以看出，唯有擁有獨一無二的創(chuàng)新產(chǎn)品，方能在諸多產(chǎn)品中脫穎而出。因此，要滿足市場需求，持續(xù)加強對產(chǎn)品的創(chuàng)新，使規(guī)劃方案更有吸引力，并能把握住顧客的心理，這是房地產(chǎn)企業(yè)必須重視的問題。

3.5 對比框架結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)和鋼結(jié)構(gòu)

框架結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)在抗震性能方面無較大差異，但是在面臨災(zāi)害時，剪力墻抗震能力大于框架結(jié)構(gòu)，磚混結(jié)構(gòu)的實際抗震性能最低。而鋼結(jié)構(gòu)抗震能力明顯比上述3種結(jié)構(gòu)更強，這主要是因為鋼結(jié)構(gòu)組成材質(zhì)均為鋼材料，可以有效增強結(jié)構(gòu)剛度，能夠充分發(fā)揮鋼的韌性，使其在搖晃中仍能保證結(jié)構(gòu)的安全，防止被破壞。在實際運用中，需要按照具體要求選擇合適的結(jié)構(gòu)，才能讓建設(shè)更具合理性，節(jié)省建設(shè)成本，例如，磚混結(jié)構(gòu)適合低層房屋，框架結(jié)構(gòu)適合多層建筑，剪力墻適合高層建筑，鋼結(jié)構(gòu)適合在超高層建筑或大型建筑（圖1）中使用[3]。

圖1 某大型體育娛樂場館鋼結(jié)構(gòu)

3.6 裝飾材料要盡量低碳、環(huán)保、節(jié)能

建筑裝修設(shè)計是依靠建筑裝飾材料來完成的，如果沒有恰當?shù)难b飾材料，設(shè)計就不可能達到設(shè)計師的目標和理念。在節(jié)能理念指導下，建筑裝修不僅要重視其使用壽命和外觀，還要注意其環(huán)保性能。必須選用節(jié)能、環(huán)保的材料，達到國家標準的要求，并且不會產(chǎn)生對人體和環(huán)境造成危害的揮發(fā)性有毒氣體，防止裝飾材料的室內(nèi)污染。

具體而言，在選擇裝飾材料時應(yīng)注意以下兩個方面：①在環(huán)保材料的設(shè)計中，需要綜合考慮低碳環(huán)保的工藝，選擇使用壽命長、可循環(huán)利用的環(huán)保材料。例如，在裝修設(shè)計中，可以使用竹席作為裝飾材料，竹席屬于自然環(huán)保材料，具有各種不同的圖案，具有很強的藝術(shù)感染力。②要重視裝飾施工的環(huán)保工藝，室內(nèi)裝修施工工藝在很大程度上會影響施工品質(zhì)與污染程度，因此，在選擇裝飾施工工藝時，應(yīng)充分融入環(huán)保理念，做好已有環(huán)保結(jié)構(gòu)的保護，加強高耗能建筑改造，增強其環(huán)保功能，提升能源利用率，積極利用太陽能與地熱等清潔新能源，減少非再生能源的消耗。在裝修施工中，要根據(jù)實際需求安裝節(jié)水裝置，加強用水管理，從而最大限度地改善人們的居住環(huán)境。

4 房地產(chǎn)市場開發(fā)方向

4.1 堅持可持續(xù)化發(fā)展

從人類發(fā)展歷程來看，必須堅持走可持續(xù)發(fā)展之路，才能實現(xiàn)人類生產(chǎn)、生活、環(huán)境的和諧共處，因此，在推動房地產(chǎn)市場發(fā)展的同時，要求重視文明生態(tài)與和諧環(huán)境的保護。在建筑行業(yè)可持續(xù)發(fā)展的過程中，重視環(huán)境、建筑、城市等基礎(chǔ)問題，以循環(huán)發(fā)展為中心，對當前有限土地資源進行合理、科學的利用，實現(xiàn)人類社會與土地資源的長期協(xié)調(diào)發(fā)展，充分發(fā)揮土地資源的價值。另外，盡量減少環(huán)境污染，建造一個共同生活的健康樂園。

4.2 堅持綠色節(jié)能設(shè)計

在傳統(tǒng)的建筑設(shè)計中，輕視了裝飾施工、裝飾物品的節(jié)能環(huán)保性，經(jīng)常出現(xiàn)高耗能、資源浪費的情況，增加環(huán)境污染。但是隨著社會的不斷進步與發(fā)展，人們對居住環(huán)境有了新的要求，更加關(guān)注建筑的環(huán)保性、便捷性。而在以低碳、綠色為基調(diào)的建筑中，善于運用各種藝術(shù)裝飾手段，注重文化創(chuàng)造，尊重和諧方便的理念，充分顯示設(shè)計的實用性，更能滿足使用者需求。

所以，在建筑的各個空間的建設(shè)中，要堅持綠色低碳的設(shè)計思想，嚴格遵循節(jié)能的設(shè)計規(guī)范，利用自然通風、采光和各種生態(tài)型的方法來減少能耗，從而使建筑物的內(nèi)部和外部能量循環(huán)達到良性、高效、科學的狀態(tài)，既能保證建筑物的品質(zhì)，又能減少能耗。

另外，相關(guān)部門還可以制定相應(yīng)的獎勵措施，以促進建筑業(yè)朝著產(chǎn)業(yè)化的方向發(fā)展。

4.3 告別房地產(chǎn)依賴癥

房地產(chǎn)的開發(fā)重點主要是為了便于人們居住，但是實際上，房地產(chǎn)開發(fā)與社會經(jīng)濟發(fā)展緊密相連，因此，需要注意把握房地產(chǎn)與經(jīng)濟增長、居民消費之間的關(guān)系，實現(xiàn)房地產(chǎn)、經(jīng)濟增長、消費之間的良性發(fā)展。此外，以建設(shè)和更新存量為載體的實物投資是發(fā)展投資的主要動力，而在存量流動的時代，房產(chǎn)稅、土地增值稅可以給當?shù)貛硇碌慕?jīng)濟來源。

4.4 加強對房地產(chǎn)行業(yè)的管控和監(jiān)督

房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展與城鎮(zhèn)化、地方財政、投資等諸多方面的關(guān)系十分緊密，因此，要確保住房的穩(wěn)定，就需要構(gòu)建一套穩(wěn)定、長效運行的房地產(chǎn)市場體系，從而實現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康、持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展。要使我國的房地產(chǎn)實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，就必須加強對房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管，以適應(yīng)市場經(jīng)濟的發(fā)展趨勢[4]。

加強對房地產(chǎn)業(yè)的監(jiān)管與控制，從以下5個方面進行探討：①在土地分類方面，要有相應(yīng)的規(guī)制，對于不同性質(zhì)的土地，要制定相應(yīng)的配套政策。②實行土地供應(yīng)多元化開發(fā)機制。對于滿足特定條件的居民，就可以提出政策性住宅的申請；如果屬于國家建設(shè)項目，并滿足國家有關(guān)政策的房產(chǎn)，可以進行出讓。③要對城市的土地進行適當?shù)呐渲?，?yīng)對一線城市、二線城市的地價上漲帶來的巨大壓力，對土地進行調(diào)整，適度提高供給率，而對小城鎮(zhèn)來說，可以通過降低住房用地供給來減少庫存量，從而提高土地利用率。④要完善住房租賃市場管理機制，將公租房和公有房的配套率控制在一個較低的區(qū)間。⑤要積極引導各類市場主體發(fā)展，采取優(yōu)惠政策，鼓勵和支持國有企業(yè)開展住房出租，推動房地產(chǎn)開發(fā)的多樣化發(fā)展。

4.5 制定激勵政策，引導房地產(chǎn)經(jīng)濟轉(zhuǎn)型

在發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)時，必須以市場為導向，以推動房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。目前我國市場經(jīng)濟發(fā)展的方針是低碳環(huán)保、綠色經(jīng)濟、可持續(xù)發(fā)展，因此，各個行業(yè)都要以綠色發(fā)展為目標。

經(jīng)濟的轉(zhuǎn)型是房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的必然趨勢，在發(fā)展綠色經(jīng)濟、低碳智能的道路上，要將綠色發(fā)展融入項目的全過程，并出臺相關(guān)的獎勵措施，以促進房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，促進經(jīng)濟的發(fā)展。在采取獎勵措施時，應(yīng)不斷優(yōu)化和完善住房市場的組織形式，并以獎勵制度來吸引更多的開發(fā)商。而對于綠色低碳發(fā)展的房地產(chǎn)企業(yè)，將會在利息上予以適當?shù)膬?yōu)惠；在消費者層面，要加大綠色住宅的推廣力度，使其形成低碳綠色住宅的理念，確保房地產(chǎn)行業(yè)與市場的協(xié)調(diào)、平穩(wěn)發(fā)展。

4.6 著力構(gòu)建新型智慧城市

隨著我國社會經(jīng)濟的快速發(fā)展，建設(shè)新的智能都市，既是改變我國發(fā)展方式的一種有效方式，也是推動我國高質(zhì)量發(fā)展的重要支撐。所以，在我國市場經(jīng)濟的發(fā)展進程中，建立能夠促進我國經(jīng)濟快速發(fā)展的新型智能都市，是一種行之有效的途徑。建設(shè)新的智能都市，必須以人為中心，發(fā)展新的思想，利用先進的信息化技術(shù)，加強對數(shù)字經(jīng)濟的利用，對現(xiàn)有工業(yè)進行持續(xù)的升級，改善城市的公共設(shè)施，從而提升人民群眾的幸福感。

在智能建筑領(lǐng)域，智能建筑的發(fā)展離不開現(xiàn)代化信息、智能、大數(shù)據(jù)等先進技術(shù)的支持，而智能建筑技術(shù)的應(yīng)用，使建筑智能化、人性化、科學化、時代化，對于建立智能建筑具有重大意義。建設(shè)智慧城市要做到：①在智能建筑建設(shè)中，利用信息技術(shù)的優(yōu)點、創(chuàng)新的方式使建筑具有嶄新的形態(tài)，從而使建筑得以永續(xù)發(fā)展，給市場的發(fā)展帶來新的活力。②要在現(xiàn)有的基礎(chǔ)上，以已有的資料為依托，建立高效、快速、安全的新型資訊基礎(chǔ)架構(gòu)，以提升公共基礎(chǔ)設(shè)施的服務(wù)水平。③要充分利用國家的政策導向與支持功能，對各地區(qū)的房地產(chǎn)行業(yè)進行對比與重組，進而發(fā)展出有自己的特點的智慧行業(yè)，促進新型智慧城市的發(fā)展。④要不斷探索和規(guī)范城市的投融資機制，積極探索各種方式、渠道，積極引導社會資本參與智能城市的建設(shè)，從而推動新的智慧城市的發(fā)展[5]。

5 結(jié)語

市場經(jīng)濟條件下的建筑市場與房地產(chǎn)行業(yè)的協(xié)作是市場經(jīng)濟發(fā)展的必然結(jié)果，雙方在探索中互相協(xié)作、互相推動，尋找合理而有效的途徑。本文從當前市場經(jīng)濟條件下建筑業(yè)與房地產(chǎn)市場發(fā)展的問題入手，從不同角度對建筑市場和房地產(chǎn)市場的發(fā)展戰(zhàn)略和方法進行了論述，以期對我國建筑業(yè)和房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展起到一定的推動作用，從而實現(xiàn)建筑市場和房地產(chǎn)市場的最大效益。