姚 浩（上海建科工程咨詢有限公司，上海 200032）

0 引 言

近年來，城市土地資源日益緊缺，尤其是作為超大型城市的上海，土地資源利用已經(jīng)達(dá)到飽和狀態(tài)，以土地資源綜合開發(fā)、集約利用為核心的區(qū)域總體開發(fā)模式成為當(dāng)前主要開發(fā)模式。從項(xiàng)目建設(shè)期角度出發(fā)，與傳統(tǒng)建設(shè)項(xiàng)目相比，區(qū)域總體開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)有著建設(shè)主體多、工程體量大、建設(shè)周期長(zhǎng)、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)高等特點(diǎn)，以及各建設(shè)方信息不對(duì)稱、進(jìn)度相互制約、界面協(xié)調(diào)工作量大及管理人員力量薄弱的管理難點(diǎn)[1]，對(duì)業(yè)主方項(xiàng)目管理能力及專業(yè)技術(shù)能力均有較高的要求。區(qū)域總體開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)主要為政府財(cái)政資金投資，成立建設(shè)指揮部或項(xiàng)目平臺(tái)公司等臨時(shí)性組織以開展管理工作。

區(qū)域總體開發(fā)項(xiàng)目各建設(shè)項(xiàng)目用地緊鄰，市政配套與地塊內(nèi)建設(shè)項(xiàng)目、地下產(chǎn)權(quán)建設(shè)項(xiàng)目與地面產(chǎn)權(quán)建設(shè)項(xiàng)目同步實(shí)施且建設(shè)主體不同，對(duì)于施工場(chǎng)地的管理無統(tǒng)一的協(xié)調(diào)。建設(shè)方對(duì)項(xiàng)目的管理和控制力量薄弱，項(xiàng)目總控正是加強(qiáng)業(yè)主方管理力量的一種新型工程管理模式[2]。

1 項(xiàng)目概況

某區(qū)域總體開發(fā)項(xiàng)目（以下簡(jiǎn)稱“本項(xiàng)目”）為城市中心公園，總用地面積約150萬m2，其中陸域面積占1 368 943.9 m2，水體面積為172 770.8 m2；建筑占地面積為52 740.19 m2，道路廣場(chǎng)面積為219 542.75 m2；總建筑面積為522 333.45 m2，地上總建筑面積為359 695.28 m2，地下總建筑面積為201 471.48 m2；建筑密度3.42%，綠地率80.11%。公園內(nèi)包括景觀綠化工程、房屋建筑工程、市政公用工程等多個(gè)專業(yè)類別。建設(shè)區(qū)域內(nèi)還包括配套市政道路、馬術(shù)中心、歌劇院及地鐵預(yù)留車站等多個(gè)建設(shè)項(xiàng)目。本項(xiàng)目共計(jì)16個(gè)單體項(xiàng)目，涉及相關(guān)建設(shè)主體9個(gè)。在場(chǎng)地管理方面，本項(xiàng)目存在如下難點(diǎn)。

（1）臨時(shí)設(shè)施（以下簡(jiǎn)稱“臨設(shè)”）布置區(qū)域有限。雖然園區(qū)占地面積大，但進(jìn)場(chǎng)建設(shè)主體多、施工單位多、施工作業(yè)人員多，且多數(shù)項(xiàng)目同步啟動(dòng)，臨設(shè)用地需求大。各項(xiàng)目進(jìn)度節(jié)點(diǎn)緊張，園區(qū)內(nèi)無固定區(qū)域統(tǒng)一安排，臨設(shè)需充分利用預(yù)留用地及施工內(nèi)容較少區(qū)域布置，可布置區(qū)域有限。

（2）出入口及施工便道共用。多項(xiàng)目建設(shè)用地緊鄰，且大型城市公園建設(shè)場(chǎng)地內(nèi)部無市政道路，場(chǎng)地外圍部分配套市政道路與園區(qū)內(nèi)項(xiàng)目同步建設(shè)，接入外部市政道路出入口及區(qū)域內(nèi)部可使用施工便道有限，部分出入口及施工便道需多方共同使用。

（3）施工場(chǎng)地沖突。區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目建設(shè)用地?zé)o市政道路分隔，周邊配套市政道路同步施工，不同項(xiàng)目臨近用地紅線處的施工工序?qū)κ┕?chǎng)地都有不同程度的需求；部分地上、地下產(chǎn)權(quán)不同建設(shè)主體的建設(shè)項(xiàng)目，對(duì)同一施工場(chǎng)地也均有需求。

基于以上區(qū)域開發(fā)項(xiàng)目場(chǎng)地管理的難點(diǎn)，本項(xiàng)目引進(jìn)了施工總控咨詢服務(wù)，以協(xié)調(diào)多建設(shè)主體間關(guān)于移交借用管理、區(qū)域場(chǎng)地布置規(guī)劃及動(dòng)態(tài)場(chǎng)地布置調(diào)整等相關(guān)事項(xiàng)。

2 移交借用管理

區(qū)域總體開發(fā)項(xiàng)目一般采用一二級(jí)聯(lián)動(dòng)的形式，在一級(jí)開發(fā)階段土地已由區(qū)域開發(fā)主體代管，進(jìn)行土地整備；部分項(xiàng)目由地方政府進(jìn)行征地，征地完成后移交開發(fā)總體代管及進(jìn)行二級(jí)開發(fā)。因此，區(qū)域總體開發(fā)項(xiàng)目的土地管理權(quán)限首先由地方政府土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)移交至開發(fā)單位，在項(xiàng)目建設(shè)過程中，場(chǎng)地管理需由建設(shè)方移交至施工方。此外，由于各項(xiàng)目間建設(shè)用地緊鄰，臨近紅線處不同建設(shè)主體間的施工工序相互交叉，施工用地存在借用情況。

2.1 場(chǎng)地移交管理

園區(qū)項(xiàng)目完成相應(yīng)招投標(biāo)手續(xù)后，在施工單位進(jìn)場(chǎng)前，需通過施工總控單位完成相關(guān)的交地流程，并簽署相應(yīng)的交地協(xié)議交予業(yè)主存檔。園區(qū)交地協(xié)議應(yīng)明確交地的范圍（面積和范圍坐標(biāo)）、交地的時(shí)間及場(chǎng)地內(nèi)實(shí)際情況（場(chǎng)地水電及場(chǎng)地內(nèi)構(gòu)筑物等）。

2.2 場(chǎng)地借用管理

園區(qū)項(xiàng)目與其他內(nèi)外部項(xiàng)目存在施工場(chǎng)地交叉借用需求時(shí)，需通過施工總控單位協(xié)調(diào)完成相關(guān)的借地流程，并簽署相應(yīng)的借地協(xié)議交予業(yè)主存檔。園區(qū)項(xiàng)目間借地需各項(xiàng)目施工單位明確相應(yīng)的借地范圍（面積和范圍坐標(biāo)）、借地用途及相應(yīng)的借地時(shí)間，并提交與總控施工單位進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查勘、復(fù)核等工作，若查勘及復(fù)核期間，存在不滿足雙方借地條件的情況，則通過召開相應(yīng)的專題協(xié)調(diào)會(huì)議進(jìn)行協(xié)調(diào)，會(huì)議紀(jì)要以附件的形式記入借地管理協(xié)議。

3 區(qū)域場(chǎng)地布置規(guī)劃

本項(xiàng)目中，雖然場(chǎng)地面積較大，但多項(xiàng)目同步施工，可用于臨設(shè)搭建的區(qū)域有限。另外，出入口、施工臨時(shí)道路存在共用情況。施工臨設(shè)須統(tǒng)一搭建、統(tǒng)一管理，以保證場(chǎng)地的充分利用；臨電、臨水、臨排等臨時(shí)配套須合理設(shè)置，以減少對(duì)施工工序的影響；區(qū)域內(nèi)的交通組織須充分協(xié)調(diào)，以保證施工的順利推進(jìn)。臨時(shí)設(shè)施布置應(yīng)符合總體施工部署和施工流程的要求，減少相互干擾；應(yīng)方便施工和生活，辦公區(qū)、生活區(qū)、施工區(qū)應(yīng)分離設(shè)置；應(yīng)符合安全、節(jié)能、環(huán)保及消防等要求；應(yīng)遵守項(xiàng)目所在地行政主管部門及建設(shè)單位關(guān)于施工現(xiàn)場(chǎng)安全文明施工的相關(guān)規(guī)定。交通組織須合理組織園區(qū)運(yùn)輸，共建、共享，充分利用園區(qū)內(nèi)部現(xiàn)有道路；與各施工工序協(xié)調(diào)一致，與臨設(shè)布置充分融合，對(duì)各項(xiàng)目進(jìn)行分流處理；保障園區(qū)道路交通安全，保障銜接區(qū)域如分合流點(diǎn)、施工場(chǎng)地與車道交界處等關(guān)鍵部位的各類人員及財(cái)產(chǎn)安全。施工臨時(shí)道路清單，如表1所示。

表1 施工臨時(shí)道路清單

4 動(dòng)態(tài)場(chǎng)地布置調(diào)整

隨著項(xiàng)目建設(shè)的推進(jìn)，區(qū)域總體開發(fā)項(xiàng)目場(chǎng)地布置需不斷地進(jìn)行調(diào)整，包括臨時(shí)道路和出入口，施工總控單位在場(chǎng)地管理中須結(jié)合各項(xiàng)目的建設(shè)計(jì)劃，對(duì)周邊市政通入通車情況、內(nèi)部道路建設(shè)情況及施工道路的廢除情況進(jìn)行梳理分析。以臨時(shí)交通組織為例，第一，須對(duì)園區(qū)設(shè)計(jì)道路方案進(jìn)行梳理分析，包括各級(jí)道路路線、道路基本參數(shù)、面層類型、道路等級(jí)及設(shè)計(jì)承載等；第二，須對(duì)園區(qū)內(nèi)的既有道路及園區(qū)周邊的市政道路情況進(jìn)行勘察梳理，包括道路寬度、設(shè)計(jì)承載情況、道路等級(jí)及廢除時(shí)間等；第三，須對(duì)園區(qū)內(nèi)各項(xiàng)目的通行需求進(jìn)行分析，包括通行車輛情況、轉(zhuǎn)彎半徑、通行時(shí)間及通行路線等；最終，結(jié)合各項(xiàng)目施工計(jì)劃及通行需求，對(duì)各項(xiàng)目的施工臨時(shí)交通路線、出入口及施工臨時(shí)道路的修建及廢除進(jìn)行明確（如表2所示）。

表2 施工臨時(shí)道路梳理

此外，擬廢除的主要通行市政道路，因其作為多個(gè)項(xiàng)目的出入路線，因此在廢除時(shí)間及廢除后的交通組織安排上，需要進(jìn)行總體策劃。具體要對(duì)擬廢除市政道路施工使用情況、擬廢除市政道路范圍的后續(xù)施工內(nèi)容及擬廢除市政道路后續(xù)各項(xiàng)目通行需求進(jìn)行分析（如圖1、表3和表4所示）。

表3 市政道路范圍施工內(nèi)容

表4 市政道路相鄰項(xiàng)目通行需求

圖1 市政道路使用情況（出入口）

施工總控單位通過現(xiàn)場(chǎng)查勘等方式，對(duì)場(chǎng)地布置規(guī)劃實(shí)施情況進(jìn)行跟蹤；按照項(xiàng)目進(jìn)度推進(jìn)的不同階段，對(duì)場(chǎng)地布置規(guī)劃進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整。通過第三方巡查的方式，檢查

規(guī)劃與實(shí)際現(xiàn)場(chǎng)實(shí)施情況的一致性情況，形成跟蹤對(duì)比報(bào)告，識(shí)別界面規(guī)劃實(shí)施中出現(xiàn)的問題，分析問題原因；發(fā)現(xiàn)重大問題應(yīng)及時(shí)上報(bào)建設(shè)單位。監(jiān)理單位負(fù)責(zé)對(duì)施工單位場(chǎng)地布置規(guī)劃實(shí)施情況進(jìn)行持續(xù)跟蹤與日常檢查。

4.1 場(chǎng)地臨時(shí)布置跟蹤

施工單位根據(jù)總控整合后界面規(guī)劃技術(shù)文件進(jìn)行場(chǎng)地臨時(shí)布置的搭建及管理。搭建前，施工單位須現(xiàn)場(chǎng)放點(diǎn)放線，并由施工總控單位進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)復(fù)核。搭建完成后，須根據(jù)各項(xiàng)目施工工況進(jìn)行實(shí)時(shí)跟蹤。當(dāng)存在問題時(shí)（界面沖突等），應(yīng)由總控單位按照界面調(diào)整流程進(jìn)行相應(yīng)的協(xié)調(diào)。

4.2 場(chǎng)地交通組織規(guī)劃跟蹤

施工單位根據(jù)總控整合后的交通組織規(guī)劃技術(shù)文件進(jìn)行場(chǎng)地交通組織的建設(shè)及管理，主要為新建臨時(shí)便道的建設(shè)。因園區(qū)存在原有道路的利用與廢除情況，施工單位須根據(jù)各項(xiàng)目實(shí)際計(jì)劃及工況，對(duì)交通組織規(guī)劃進(jìn)行實(shí)時(shí)跟蹤，當(dāng)存在問題時(shí)（交通道路、流線沖突），應(yīng)由施工總控單位按照界面調(diào)整流程進(jìn)行相應(yīng)的協(xié)調(diào)。

4.3 場(chǎng)地出入口布置跟蹤

施工單位根據(jù)總控整合后的出入口布置技術(shù)文件進(jìn)行場(chǎng)地出入口的建設(shè)及管理。因園區(qū)項(xiàng)目較多，出入口布置數(shù)量也較多且存在動(dòng)態(tài)變化，施工單位應(yīng)按照項(xiàng)目對(duì)出入口的實(shí)際使用情況進(jìn)行實(shí)時(shí)跟蹤，對(duì)已建設(shè)并使用管理的出入口及已建設(shè)未使用管理的出入口加以統(tǒng)計(jì)并管理，當(dāng)存在出入口布置問題時(shí)，應(yīng)由施工總控單位按照界面調(diào)整流程進(jìn)行相應(yīng)的協(xié)調(diào)。

5 結(jié) 語

本文分析了區(qū)域總體開發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)及其建設(shè)期管理的重難點(diǎn)，結(jié)合項(xiàng)目建立了基于移交借用管理、區(qū)域場(chǎng)地布置規(guī)劃及動(dòng)態(tài)場(chǎng)地布置調(diào)整的區(qū)域總體開發(fā)項(xiàng)目場(chǎng)地管理體系，并闡述了區(qū)域開發(fā)項(xiàng)目施工總控場(chǎng)地管理思路、管理內(nèi)容及工作流程。通過施工總控場(chǎng)地管理的實(shí)施，可實(shí)現(xiàn)多建設(shè)主體間場(chǎng)地的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)及高效利用，規(guī)范區(qū)域場(chǎng)地管理流程，進(jìn)而保障各建設(shè)主體項(xiàng)目的順利推進(jìn)。