姚 浩(上海建科工程咨詢有限公司,上海 200032)
近年來,城市土地資源日益緊缺,尤其是作為超大型城市的上海,土地資源利用已經(jīng)達到飽和狀態(tài),以土地資源綜合開發(fā)、集約利用為核心的區(qū)域總體開發(fā)模式成為當前主要開發(fā)模式。從項目建設期角度出發(fā),與傳統(tǒng)建設項目相比,區(qū)域總體開發(fā)項目建設有著建設主體多、工程體量大、建設周期長、建設標準高等特點,以及各建設方信息不對稱、進度相互制約、界面協(xié)調(diào)工作量大及管理人員力量薄弱的管理難點[1],對業(yè)主方項目管理能力及專業(yè)技術(shù)能力均有較高的要求。區(qū)域總體開發(fā)項目的建設主要為政府財政資金投資,成立建設指揮部或項目平臺公司等臨時性組織以開展管理工作。
區(qū)域總體開發(fā)項目各建設項目用地緊鄰,市政配套與地塊內(nèi)建設項目、地下產(chǎn)權(quán)建設項目與地面產(chǎn)權(quán)建設項目同步實施且建設主體不同,對于施工場地的管理無統(tǒng)一的協(xié)調(diào)。建設方對項目的管理和控制力量薄弱,項目總控正是加強業(yè)主方管理力量的一種新型工程管理模式[2]。
某區(qū)域總體開發(fā)項目(以下簡稱“本項目”)為城市中心公園,總用地面積約150萬m2,其中陸域面積占1 368 943.9 m2,水體面積為172 770.8 m2;建筑占地面積為52 740.19 m2,道路廣場面積為219 542.75 m2;總建筑面積為522 333.45 m2,地上總建筑面積為359 695.28 m2,地下總建筑面積為201 471.48 m2;建筑密度3.42%,綠地率80.11%。公園內(nèi)包括景觀綠化工程、房屋建筑工程、市政公用工程等多個專業(yè)類別。建設區(qū)域內(nèi)還包括配套市政道路、馬術(shù)中心、歌劇院及地鐵預留車站等多個建設項目。本項目共計16個單體項目,涉及相關(guān)建設主體9個。在場地管理方面,本項目存在如下難點。
(1)臨時設施(以下簡稱“臨設”)布置區(qū)域有限。雖然園區(qū)占地面積大,但進場建設主體多、施工單位多、施工作業(yè)人員多,且多數(shù)項目同步啟動,臨設用地需求大。各項目進度節(jié)點緊張,園區(qū)內(nèi)無固定區(qū)域統(tǒng)一安排,臨設需充分利用預留用地及施工內(nèi)容較少區(qū)域布置,可布置區(qū)域有限。
(2)出入口及施工便道共用。多項目建設用地緊鄰,且大型城市公園建設場地內(nèi)部無市政道路,場地外圍部分配套市政道路與園區(qū)內(nèi)項目同步建設,接入外部市政道路出入口及區(qū)域內(nèi)部可使用施工便道有限,部分出入口及施工便道需多方共同使用。
(3)施工場地沖突。區(qū)域內(nèi)項目建設用地無市政道路分隔,周邊配套市政道路同步施工,不同項目臨近用地紅線處的施工工序?qū)κ┕龅囟加胁煌潭鹊男枨?;部分地上、地下產(chǎn)權(quán)不同建設主體的建設項目,對同一施工場地也均有需求。
基于以上區(qū)域開發(fā)項目場地管理的難點,本項目引進了施工總控咨詢服務,以協(xié)調(diào)多建設主體間關(guān)于移交借用管理、區(qū)域場地布置規(guī)劃及動態(tài)場地布置調(diào)整等相關(guān)事項。
區(qū)域總體開發(fā)項目一般采用一二級聯(lián)動的形式,在一級開發(fā)階段土地已由區(qū)域開發(fā)主體代管,進行土地整備;部分項目由地方政府進行征地,征地完成后移交開發(fā)總體代管及進行二級開發(fā)。因此,區(qū)域總體開發(fā)項目的土地管理權(quán)限首先由地方政府土地儲備機構(gòu)移交至開發(fā)單位,在項目建設過程中,場地管理需由建設方移交至施工方。此外,由于各項目間建設用地緊鄰,臨近紅線處不同建設主體間的施工工序相互交叉,施工用地存在借用情況。
園區(qū)項目完成相應招投標手續(xù)后,在施工單位進場前,需通過施工總控單位完成相關(guān)的交地流程,并簽署相應的交地協(xié)議交予業(yè)主存檔。園區(qū)交地協(xié)議應明確交地的范圍(面積和范圍坐標)、交地的時間及場地內(nèi)實際情況(場地水電及場地內(nèi)構(gòu)筑物等)。
園區(qū)項目與其他內(nèi)外部項目存在施工場地交叉借用需求時,需通過施工總控單位協(xié)調(diào)完成相關(guān)的借地流程,并簽署相應的借地協(xié)議交予業(yè)主存檔。園區(qū)項目間借地需各項目施工單位明確相應的借地范圍(面積和范圍坐標)、借地用途及相應的借地時間,并提交與總控施工單位進行現(xiàn)場查勘、復核等工作,若查勘及復核期間,存在不滿足雙方借地條件的情況,則通過召開相應的專題協(xié)調(diào)會議進行協(xié)調(diào),會議紀要以附件的形式記入借地管理協(xié)議。
本項目中,雖然場地面積較大,但多項目同步施工,可用于臨設搭建的區(qū)域有限。另外,出入口、施工臨時道路存在共用情況。施工臨設須統(tǒng)一搭建、統(tǒng)一管理,以保證場地的充分利用;臨電、臨水、臨排等臨時配套須合理設置,以減少對施工工序的影響;區(qū)域內(nèi)的交通組織須充分協(xié)調(diào),以保證施工的順利推進。臨時設施布置應符合總體施工部署和施工流程的要求,減少相互干擾;應方便施工和生活,辦公區(qū)、生活區(qū)、施工區(qū)應分離設置;應符合安全、節(jié)能、環(huán)保及消防等要求;應遵守項目所在地行政主管部門及建設單位關(guān)于施工現(xiàn)場安全文明施工的相關(guān)規(guī)定。交通組織須合理組織園區(qū)運輸,共建、共享,充分利用園區(qū)內(nèi)部現(xiàn)有道路;與各施工工序協(xié)調(diào)一致,與臨設布置充分融合,對各項目進行分流處理;保障園區(qū)道路交通安全,保障銜接區(qū)域如分合流點、施工場地與車道交界處等關(guān)鍵部位的各類人員及財產(chǎn)安全。施工臨時道路清單,如表1所示。
表1 施工臨時道路清單
隨著項目建設的推進,區(qū)域總體開發(fā)項目場地布置需不斷地進行調(diào)整,包括臨時道路和出入口,施工總控單位在場地管理中須結(jié)合各項目的建設計劃,對周邊市政通入通車情況、內(nèi)部道路建設情況及施工道路的廢除情況進行梳理分析。以臨時交通組織為例,第一,須對園區(qū)設計道路方案進行梳理分析,包括各級道路路線、道路基本參數(shù)、面層類型、道路等級及設計承載等;第二,須對園區(qū)內(nèi)的既有道路及園區(qū)周邊的市政道路情況進行勘察梳理,包括道路寬度、設計承載情況、道路等級及廢除時間等;第三,須對園區(qū)內(nèi)各項目的通行需求進行分析,包括通行車輛情況、轉(zhuǎn)彎半徑、通行時間及通行路線等;最終,結(jié)合各項目施工計劃及通行需求,對各項目的施工臨時交通路線、出入口及施工臨時道路的修建及廢除進行明確(如表2所示)。
表2 施工臨時道路梳理
此外,擬廢除的主要通行市政道路,因其作為多個項目的出入路線,因此在廢除時間及廢除后的交通組織安排上,需要進行總體策劃。具體要對擬廢除市政道路施工使用情況、擬廢除市政道路范圍的后續(xù)施工內(nèi)容及擬廢除市政道路后續(xù)各項目通行需求進行分析(如圖1、表3和表4所示)。
表3 市政道路范圍施工內(nèi)容
表4 市政道路相鄰項目通行需求
圖1 市政道路使用情況(出入口)
施工總控單位通過現(xiàn)場查勘等方式,對場地布置規(guī)劃實施情況進行跟蹤;按照項目進度推進的不同階段,對場地布置規(guī)劃進行動態(tài)調(diào)整。通過第三方巡查的方式,檢查
規(guī)劃與實際現(xiàn)場實施情況的一致性情況,形成跟蹤對比報告,識別界面規(guī)劃實施中出現(xiàn)的問題,分析問題原因;發(fā)現(xiàn)重大問題應及時上報建設單位。監(jiān)理單位負責對施工單位場地布置規(guī)劃實施情況進行持續(xù)跟蹤與日常檢查。
施工單位根據(jù)總控整合后界面規(guī)劃技術(shù)文件進行場地臨時布置的搭建及管理。搭建前,施工單位須現(xiàn)場放點放線,并由施工總控單位進行現(xiàn)場復核。搭建完成后,須根據(jù)各項目施工工況進行實時跟蹤。當存在問題時(界面沖突等),應由總控單位按照界面調(diào)整流程進行相應的協(xié)調(diào)。
施工單位根據(jù)總控整合后的交通組織規(guī)劃技術(shù)文件進行場地交通組織的建設及管理,主要為新建臨時便道的建設。因園區(qū)存在原有道路的利用與廢除情況,施工單位須根據(jù)各項目實際計劃及工況,對交通組織規(guī)劃進行實時跟蹤,當存在問題時(交通道路、流線沖突),應由施工總控單位按照界面調(diào)整流程進行相應的協(xié)調(diào)。
施工單位根據(jù)總控整合后的出入口布置技術(shù)文件進行場地出入口的建設及管理。因園區(qū)項目較多,出入口布置數(shù)量也較多且存在動態(tài)變化,施工單位應按照項目對出入口的實際使用情況進行實時跟蹤,對已建設并使用管理的出入口及已建設未使用管理的出入口加以統(tǒng)計并管理,當存在出入口布置問題時,應由施工總控單位按照界面調(diào)整流程進行相應的協(xié)調(diào)。
本文分析了區(qū)域總體開發(fā)項目的特點及其建設期管理的重難點,結(jié)合項目建立了基于移交借用管理、區(qū)域場地布置規(guī)劃及動態(tài)場地布置調(diào)整的區(qū)域總體開發(fā)項目場地管理體系,并闡述了區(qū)域開發(fā)項目施工總控場地管理思路、管理內(nèi)容及工作流程。通過施工總控場地管理的實施,可實現(xiàn)多建設主體間場地的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)及高效利用,規(guī)范區(qū)域場地管理流程,進而保障各建設主體項目的順利推進。