姚 浩（上海建科工程咨詢有限公司，上海 200032）

0 引 言

近年來，城市土地資源日益緊缺，尤其是作為超大型城市的上海，土地資源利用已經(jīng)達到飽和狀態(tài)，以土地資源綜合開發(fā)、集約利用為核心的區(qū)域總體開發(fā)模式成為當前主要開發(fā)模式。從項目建設期角度出發(fā)，與傳統(tǒng)建設項目相比，區(qū)域總體開發(fā)項目建設有著建設主體多、工程體量大、建設周期長、建設標準高等特點，以及各建設方信息不對稱、進度相互制約、界面協(xié)調(diào)工作量大及管理人員力量薄弱的管理難點[1]，對業(yè)主方項目管理能力及專業(yè)技術(shù)能力均有較高的要求。區(qū)域總體開發(fā)項目的建設主要為政府財政資金投資，成立建設指揮部或項目平臺公司等臨時性組織以開展管理工作。

區(qū)域總體開發(fā)項目各建設項目用地緊鄰，市政配套與地塊內(nèi)建設項目、地下產(chǎn)權(quán)建設項目與地面產(chǎn)權(quán)建設項目同步實施且建設主體不同，對于施工場地的管理無統(tǒng)一的協(xié)調(diào)。建設方對項目的管理和控制力量薄弱，項目總控正是加強業(yè)主方管理力量的一種新型工程管理模式[2]。

1 項目概況

某區(qū)域總體開發(fā)項目（以下簡稱“本項目”）為城市中心公園，總用地面積約150萬m2，其中陸域面積占1 368 943.9 m2，水體面積為172 770.8 m2；建筑占地面積為52 740.19 m2，道路廣場面積為219 542.75 m2；總建筑面積為522 333.45 m2，地上總建筑面積為359 695.28 m2，地下總建筑面積為201 471.48 m2；建筑密度3.42%，綠地率80.11%。公園內(nèi)包括景觀綠化工程、房屋建筑工程、市政公用工程等多個專業(yè)類別。建設區(qū)域內(nèi)還包括配套市政道路、馬術(shù)中心、歌劇院及地鐵預留車站等多個建設項目。本項目共計16個單體項目，涉及相關(guān)建設主體9個。在場地管理方面，本項目存在如下難點。

（1）臨時設施（以下簡稱“臨設”）布置區(qū)域有限。雖然園區(qū)占地面積大，但進場建設主體多、施工單位多、施工作業(yè)人員多，且多數(shù)項目同步啟動，臨設用地需求大。各項目進度節(jié)點緊張，園區(qū)內(nèi)無固定區(qū)域統(tǒng)一安排，臨設需充分利用預留用地及施工內(nèi)容較少區(qū)域布置，可布置區(qū)域有限。

（2）出入口及施工便道共用。多項目建設用地緊鄰，且大型城市公園建設場地內(nèi)部無市政道路，場地外圍部分配套市政道路與園區(qū)內(nèi)項目同步建設，接入外部市政道路出入口及區(qū)域內(nèi)部可使用施工便道有限，部分出入口及施工便道需多方共同使用。

（3）施工場地沖突。區(qū)域內(nèi)項目建設用地無市政道路分隔，周邊配套市政道路同步施工，不同項目臨近用地紅線處的施工工序?qū)κ┕龅囟加胁煌潭鹊男枨?；部分地上、地下產(chǎn)權(quán)不同建設主體的建設項目，對同一施工場地也均有需求。

基于以上區(qū)域開發(fā)項目場地管理的難點，本項目引進了施工總控咨詢服務，以協(xié)調(diào)多建設主體間關(guān)于移交借用管理、區(qū)域場地布置規(guī)劃及動態(tài)場地布置調(diào)整等相關(guān)事項。

2 移交借用管理

區(qū)域總體開發(fā)項目一般采用一二級聯(lián)動的形式，在一級開發(fā)階段土地已由區(qū)域開發(fā)主體代管，進行土地整備；部分項目由地方政府進行征地，征地完成后移交開發(fā)總體代管及進行二級開發(fā)。因此，區(qū)域總體開發(fā)項目的土地管理權(quán)限首先由地方政府土地儲備機構(gòu)移交至開發(fā)單位，在項目建設過程中，場地管理需由建設方移交至施工方。此外，由于各項目間建設用地緊鄰，臨近紅線處不同建設主體間的施工工序相互交叉，施工用地存在借用情況。

2.1 場地移交管理

園區(qū)項目完成相應招投標手續(xù)后，在施工單位進場前，需通過施工總控單位完成相關(guān)的交地流程，并簽署相應的交地協(xié)議交予業(yè)主存檔。園區(qū)交地協(xié)議應明確交地的范圍（面積和范圍坐標）、交地的時間及場地內(nèi)實際情況（場地水電及場地內(nèi)構(gòu)筑物等）。

2.2 場地借用管理

園區(qū)項目與其他內(nèi)外部項目存在施工場地交叉借用需求時，需通過施工總控單位協(xié)調(diào)完成相關(guān)的借地流程，并簽署相應的借地協(xié)議交予業(yè)主存檔。園區(qū)項目間借地需各項目施工單位明確相應的借地范圍（面積和范圍坐標）、借地用途及相應的借地時間，并提交與總控施工單位進行現(xiàn)場查勘、復核等工作，若查勘及復核期間，存在不滿足雙方借地條件的情況，則通過召開相應的專題協(xié)調(diào)會議進行協(xié)調(diào)，會議紀要以附件的形式記入借地管理協(xié)議。

3 區(qū)域場地布置規(guī)劃

本項目中，雖然場地面積較大，但多項目同步施工，可用于臨設搭建的區(qū)域有限。另外，出入口、施工臨時道路存在共用情況。施工臨設須統(tǒng)一搭建、統(tǒng)一管理，以保證場地的充分利用；臨電、臨水、臨排等臨時配套須合理設置，以減少對施工工序的影響；區(qū)域內(nèi)的交通組織須充分協(xié)調(diào)，以保證施工的順利推進。臨時設施布置應符合總體施工部署和施工流程的要求，減少相互干擾；應方便施工和生活，辦公區(qū)、生活區(qū)、施工區(qū)應分離設置；應符合安全、節(jié)能、環(huán)保及消防等要求；應遵守項目所在地行政主管部門及建設單位關(guān)于施工現(xiàn)場安全文明施工的相關(guān)規(guī)定。交通組織須合理組織園區(qū)運輸，共建、共享，充分利用園區(qū)內(nèi)部現(xiàn)有道路；與各施工工序協(xié)調(diào)一致，與臨設布置充分融合，對各項目進行分流處理；保障園區(qū)道路交通安全，保障銜接區(qū)域如分合流點、施工場地與車道交界處等關(guān)鍵部位的各類人員及財產(chǎn)安全。施工臨時道路清單，如表1所示。

表1 施工臨時道路清單

4 動態(tài)場地布置調(diào)整

隨著項目建設的推進，區(qū)域總體開發(fā)項目場地布置需不斷地進行調(diào)整，包括臨時道路和出入口，施工總控單位在場地管理中須結(jié)合各項目的建設計劃，對周邊市政通入通車情況、內(nèi)部道路建設情況及施工道路的廢除情況進行梳理分析。以臨時交通組織為例，第一，須對園區(qū)設計道路方案進行梳理分析，包括各級道路路線、道路基本參數(shù)、面層類型、道路等級及設計承載等；第二，須對園區(qū)內(nèi)的既有道路及園區(qū)周邊的市政道路情況進行勘察梳理，包括道路寬度、設計承載情況、道路等級及廢除時間等；第三，須對園區(qū)內(nèi)各項目的通行需求進行分析，包括通行車輛情況、轉(zhuǎn)彎半徑、通行時間及通行路線等；最終，結(jié)合各項目施工計劃及通行需求，對各項目的施工臨時交通路線、出入口及施工臨時道路的修建及廢除進行明確（如表2所示）。

表2 施工臨時道路梳理

此外，擬廢除的主要通行市政道路，因其作為多個項目的出入路線，因此在廢除時間及廢除后的交通組織安排上，需要進行總體策劃。具體要對擬廢除市政道路施工使用情況、擬廢除市政道路范圍的后續(xù)施工內(nèi)容及擬廢除市政道路后續(xù)各項目通行需求進行分析（如圖1、表3和表4所示）。

表3 市政道路范圍施工內(nèi)容

表4 市政道路相鄰項目通行需求

圖1 市政道路使用情況（出入口）

施工總控單位通過現(xiàn)場查勘等方式，對場地布置規(guī)劃實施情況進行跟蹤；按照項目進度推進的不同階段，對場地布置規(guī)劃進行動態(tài)調(diào)整。通過第三方巡查的方式，檢查

規(guī)劃與實際現(xiàn)場實施情況的一致性情況，形成跟蹤對比報告，識別界面規(guī)劃實施中出現(xiàn)的問題，分析問題原因；發(fā)現(xiàn)重大問題應及時上報建設單位。監(jiān)理單位負責對施工單位場地布置規(guī)劃實施情況進行持續(xù)跟蹤與日常檢查。

4.1 場地臨時布置跟蹤

施工單位根據(jù)總控整合后界面規(guī)劃技術(shù)文件進行場地臨時布置的搭建及管理。搭建前，施工單位須現(xiàn)場放點放線，并由施工總控單位進行現(xiàn)場復核。搭建完成后，須根據(jù)各項目施工工況進行實時跟蹤。當存在問題時（界面沖突等），應由總控單位按照界面調(diào)整流程進行相應的協(xié)調(diào)。

4.2 場地交通組織規(guī)劃跟蹤

施工單位根據(jù)總控整合后的交通組織規(guī)劃技術(shù)文件進行場地交通組織的建設及管理，主要為新建臨時便道的建設。因園區(qū)存在原有道路的利用與廢除情況，施工單位須根據(jù)各項目實際計劃及工況，對交通組織規(guī)劃進行實時跟蹤，當存在問題時（交通道路、流線沖突），應由施工總控單位按照界面調(diào)整流程進行相應的協(xié)調(diào)。

4.3 場地出入口布置跟蹤

施工單位根據(jù)總控整合后的出入口布置技術(shù)文件進行場地出入口的建設及管理。因園區(qū)項目較多，出入口布置數(shù)量也較多且存在動態(tài)變化，施工單位應按照項目對出入口的實際使用情況進行實時跟蹤，對已建設并使用管理的出入口及已建設未使用管理的出入口加以統(tǒng)計并管理，當存在出入口布置問題時，應由施工總控單位按照界面調(diào)整流程進行相應的協(xié)調(diào)。

5 結(jié) 語

本文分析了區(qū)域總體開發(fā)項目的特點及其建設期管理的重難點，結(jié)合項目建立了基于移交借用管理、區(qū)域場地布置規(guī)劃及動態(tài)場地布置調(diào)整的區(qū)域總體開發(fā)項目場地管理體系，并闡述了區(qū)域開發(fā)項目施工總控場地管理思路、管理內(nèi)容及工作流程。通過施工總控場地管理的實施，可實現(xiàn)多建設主體間場地的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)及高效利用，規(guī)范區(qū)域場地管理流程，進而保障各建設主體項目的順利推進。