文/郭凱敏

江女士在南京某老小區(qū)有一套70多平方米的房屋。2021年夏天，準(zhǔn)備賣房的她簽下合同，約定以215萬元的價(jià)格出售這套房屋給黃某，定金為5萬元。與一般的買賣雙方要求“一手交錢一手交貨”不同，在這份二手房買賣合同里，雙方約定的付款時(shí)間為一年后，也就是2022年的7月。

更為特殊的約定則寫在補(bǔ)充協(xié)議中：江女士收下5萬元定金后，需要在兩周內(nèi)交出房屋供黃某裝修，黃某將這個(gè)“老破舊”房屋提升賣相后出售，等到房子賣出后，由實(shí)際買家付錢給江女士，江女士則需到時(shí)根據(jù)黃某要求將房屋直接過戶給買家。

補(bǔ)充協(xié)議寫明，房屋裝修需要26.49萬元，還針對(duì)這套房屋的未來售價(jià)進(jìn)行了規(guī)劃：一年內(nèi)房屋售價(jià)高于215萬元，全部溢價(jià)歸黃某所有；一年后溢價(jià)超過215萬元“成本價(jià)”和26.49萬“裝修費(fèi)”總和241.49萬元，則江女士與黃某“四六分成”。

當(dāng)天，黃某也與中介簽了合同，約定中介費(fèi)為4.3萬元，實(shí)際上，他并未支付這筆錢。

合同簽訂后第二天，江女士提出，補(bǔ)充協(xié)議的約定不是自己的真實(shí)意思，既不能保證在一年內(nèi)將房子以215萬元賣出，而且自己交房后就失去了對(duì)房子的實(shí)際控制，房子長(zhǎng)期不在自己手里，明顯不公平。報(bào)警后，江女士與黃某解除協(xié)議，并退還5萬元定金。協(xié)議解除后不久，中介公司將江女士告上法庭，索要4.3萬元的中介費(fèi)用。

庭審時(shí)，江女士表示，中介方和名義上的買房者黃某是串通好的，黃某根本不想買房子，是通過這個(gè)方式將自己房子騙到手后裝修出租。另外，她還對(duì)這種交易方式提出質(zhì)疑：“補(bǔ)充協(xié)議不提什么時(shí)候付全款，一年之后房子賣不掉怎么辦也沒有說法，他們的目的就是先把我的房子騙到手?！?/p>

黃某則表示，自己參與的是一種房屋交易模式，針對(duì)賣相不好的房子，可以先裝修后賣房，賣房?jī)r(jià)格上去了，幾方共同受益。他與中介已經(jīng)合作大半年，有過幾單成功交易，他認(rèn)為，江女士應(yīng)該支付中介費(fèi)用。

針對(duì)中介的訴請(qǐng)，南京市秦淮區(qū)人民法院認(rèn)為，原告作為房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，未按照中介合同約定，促成真實(shí)的買賣合同成立。雖然三方之間有看似成立的合同，但從補(bǔ)充協(xié)議來看，買方不是真實(shí)的購房人，也沒打算真正買房，只是一個(gè)長(zhǎng)期從事“裝修代理售房”業(yè)務(wù)并賺取差價(jià)的個(gè)人。從結(jié)果來看，中介公司促成的不是買賣二手房的交易，而是一份“先裝修后售房”的委托合同。法院認(rèn)為，專業(yè)房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)認(rèn)真遵照誠信原則，對(duì)合同履行期限、交易風(fēng)險(xiǎn)等重大交易事項(xiàng)盡到提示義務(wù)，依法維護(hù)委托人的利益。

【法律解讀】

此案中，補(bǔ)充協(xié)議約定房款的支付期限是黃某實(shí)際將房屋出售后，這樣的約定并不符合江女士作為一個(gè)普通賣房人能夠接受的合理履行期限。另外，江女士簽約不到兩周就要交房，存在著房屋長(zhǎng)期被他人無償占有又無權(quán)另行處置的潛在交易風(fēng)險(xiǎn)。這些不合理情況限制了江女士的權(quán)利，加重其違約責(zé)任的合同主要條款，中介既沒有證據(jù)表明事先明確告知或風(fēng)險(xiǎn)提示，也未及時(shí)協(xié)調(diào)變更合同約定。中介沒有盡到忠實(shí)報(bào)告義務(wù)，江女士有權(quán)隨時(shí)解除合同?！跋染b后賣房”的補(bǔ)充協(xié)議約定雖然并未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，但在履行過程中存在潛在的交易風(fēng)險(xiǎn)。比如，裝修過程中可能存在違法拆改、破壞房屋結(jié)構(gòu)，影響房屋正常使用和出售，即使出售成功也存在出售后房主的違約風(fēng)險(xiǎn)。（來源：南京市秦淮區(qū)人民法院）

編輯 王冬艷437408345@qq.com