文|尹中立

新建商品房銷售面積是十分重要的宏觀經(jīng)濟指標，該指標的變化不僅對大宗商品或股市價格產(chǎn)生影響，而且對宏觀經(jīng)濟決策產(chǎn)生影響。去年的新建商品房銷售面積接近18億平方米，創(chuàng)歷史之最，今年前7個月的新房銷售面積是7.8億平方米，照此推算，今年的新房銷售規(guī)模應(yīng)該在12億～13億平方米左右，比去年回落約30%。

未來幾年新房銷售將維持在多大的規(guī)模？大多數(shù)市場人士認為未來幾年新建商品房銷售面積應(yīng)該回落，但10億平方米應(yīng)該是底線。最近，正值上市公司披露半年報，業(yè)內(nèi)有影響的房地產(chǎn)企業(yè)掌門人在與投資者交流過程中均持類似的觀點。8月31日，萬科召開2022年中期業(yè)績推介會，郁亮認為“維持城市住房更新的數(shù)量為10億至11億平方米”，言外之意當前的市場銷售數(shù)量是偏低的，當市場恢復(fù)正常狀態(tài)時，交易量會增加。

筆者認為，每年新房銷售10億平方米的預(yù)測數(shù)據(jù)可能偏樂觀，如果把新房銷售穩(wěn)定在10億平方米左右，需要采取政策措施引導(dǎo)市場預(yù)期，防止出現(xiàn)新房價格與交易量之間的負反饋。

從住房需求動機看未來需求趨勢

房地產(chǎn)市場的需求動機主要分為兩種：一是居住，這類需求與人口增加有關(guān)，當農(nóng)村人口大量流入城市，城市住房需求必然增加，居住需求與收入水平也相關(guān)，居民收入提高會相應(yīng)增加居民面積和品質(zhì)；二是投資增值，這類需求與房價預(yù)期有關(guān)，當市場預(yù)期房價上漲，投資需求增加。

近期房地產(chǎn)市場回落主要源于供給側(cè)，價格預(yù)期是在轉(zhuǎn)弱，但還沒有到很差的狀態(tài)。市場各參與主體中，對當前房地產(chǎn)市場持悲觀看法的是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，因為很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都出現(xiàn)了資金鏈緊張，有些還出現(xiàn)了債務(wù)違約。需求預(yù)期并沒有很悲觀，證據(jù)之一是房價并沒有出現(xiàn)快速下跌，一線城市的房價仍然十分堅挺。雖然有些城市新開項目的去化率只有20%左右，明顯低于正常狀況，主要原因還是因為部分房地產(chǎn)企業(yè)出了問題，開發(fā)項目停工使買房人看到了期房存在爛尾風險。

從已經(jīng)披露的8月份銷售數(shù)據(jù)看，銷售下滑嚴重的均是財務(wù)爆雷的企業(yè)，保利、中海等市場信用好的房地產(chǎn)企業(yè)的銷售并沒有出現(xiàn)大幅度下滑。

但房地產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)風險已經(jīng)開始影響市場預(yù)期，假如房地產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)風險進一步蔓延，市場需求會轉(zhuǎn)弱并形成下跌趨勢，交易量就會進一步逐漸萎縮。

時下，有人建議開發(fā)企業(yè)通過降價去庫存的方式降低負債率，這個建議其實難以實施。對于一般消費品來說，價格下跌需求增加，價格上漲則需求減少，市場存在一個均衡的價格。房地產(chǎn)市場的運行特點不同于一般消費品，房價上漲會刺激需求增加，房地產(chǎn)市場價格存在自我強化現(xiàn)象。反之，當價格下跌成為趨勢，需求就會自動減弱，形成價格與預(yù)期的負反饋。降價去庫存的思路在個別樓盤可實施，作為行業(yè)政策思路就行不通了。

2014年底，房地產(chǎn)市場需求減弱，有關(guān)部門提出“去庫存”的任務(wù)，當時也有人提出要通過降價實現(xiàn)“去庫存”的目標，但結(jié)果還是通過漲價完成了房地產(chǎn)市場的“去庫存”任務(wù)。

城市更新會帶來住房需求，棚戶區(qū)改造就屬于這類，這類需求是由政府行為產(chǎn)生的。2015年至2017年，每年的棚戶區(qū)改造計劃是600萬套，這是2015年之后新房銷售從12億平方米暴增到16億平方米以上的關(guān)鍵因素。最近，有些城市用“房票”替代貨幣，讓棚戶區(qū)改造的居民在規(guī)定的時間里買房。由拆遷創(chuàng)造的住房需求是政府可以控制的，它已經(jīng)成為調(diào)控房地產(chǎn)市場的重要政策工具。但筆者還是建議要慎用這個政策工具，過度透支未來的住房需求將會受到來自市場的反壓，一旦地方財政無力支持棚改，這個需求就不存在了。最近10年里，我國城市更新的速度相當快，老舊住房更新已經(jīng)接近尾聲，未來10年里城市更新產(chǎn)生的住房需求將大幅度減少。

另外一個不可忽視的住房需求是由建筑業(yè)創(chuàng)造的住房需求，我國有4000多萬建筑工人，大部分是農(nóng)民工，他們是農(nóng)民工群體里的高收入群體，是縣城及中小城市住房需求的主力軍。如果市場預(yù)期逆轉(zhuǎn)，建筑市場萎縮，這部分住房需求也會減少。

從歷史數(shù)據(jù)看未來新房銷售的規(guī)模

回顧一下房地產(chǎn)市場的歷史數(shù)據(jù)，也許可以找到未來的銷售數(shù)據(jù)的大約區(qū)間。過去20年里，房地產(chǎn)市場按照銷售面積大致可以劃分為三個階段，第一個階段是2005—2007年，第二個階段是2011—2015年，第三個階段是2016—2019年。這三階段新房銷售面積呈現(xiàn)三個不同的梯度，對應(yīng)著中國經(jīng)濟三個不同的狀態(tài)，通過比較分析，可以揣測出住房需求的大致區(qū)間。

第一個階段是2005年至2007年，這是我國經(jīng)濟增長最快的三年，經(jīng)濟各項指標均處于最近40年最好的 狀 態(tài)。2005年、2006年、2007年的新房銷售面積分別為5.5億平方米、6.1億平方米和7.7億平方米，三年均值為6.4億平方米。這個數(shù)字是我國經(jīng)濟發(fā)展速度最快的狀態(tài)下房地產(chǎn)市場需求規(guī)模。當時的市場機制已經(jīng)開始起作用，房地產(chǎn)投機之風開始興起，標志性的事件是2004年“溫州炒房團”成為社會關(guān)注的焦點?？梢?，當時每年6億多平方米的新房銷售中包括了投機性需求，如果剔除這些投機性需求，由城市人口增加或經(jīng)濟增長而產(chǎn)生的住房需求應(yīng)該低于6億平方米。

第二個階段是2011年至2015年，這期間新房銷售面積一直在11億至13億平方米之間徘徊，均值在12億平方米，對應(yīng)的GDP年均增速為8%左右，經(jīng)濟增速比2005—2007年下了一個臺階，但2011年至2015年的新房銷售比2005—2007年的年均銷售面積上漲了近一倍。銷售出現(xiàn)大幅度上升的年份是2009年，新房銷售面積從2007年的7.7億多平方米躍升到近10億平方米，背景是2009年上半年我國實施了寬松的貨幣政策。

第二個階段的經(jīng)濟增速比第一個階段下了一個臺階，但新房銷售面積卻上漲了近一倍，筆者認為這是市場機制發(fā)揮作用的結(jié)果。第二個階段比第一個階段每年新增的4億平方米的新房銷售數(shù)據(jù)中，主要由兩大因素決定：其一是收入增長，其二是房價上漲的預(yù)期。

第三個階段是2016年至2019年，這4年的新房銷售一直穩(wěn)定在17億平方米左右，均值為16.7億平方米。對比第二階段，每年新房銷售面積增加了4億平方米，起關(guān)鍵作用的是“棚改貨幣化”政策，該政策不僅刺激了住房需求，而且改變了中國房地產(chǎn)市場的運行格局，三四線城市的房價上漲速度超過了一二線城市。

2020年和2021年，由于疫情的因素，宏觀政策再次出現(xiàn)寬松刺激，但新房銷售一直穩(wěn)定在17億平方米，沒有出現(xiàn)類似2009年那樣的躍升。有理由相信，17億平方米是我國新房銷售的“天花板”，在可以預(yù)見的將來是難以被超越的。

從上述比較分析可見，每年新房銷售18億平方米是“歷史之巔”，這一點估計容易達成共識，無論是從人口結(jié)構(gòu)，還是從經(jīng)濟增速等影響住房需求的因素考察，很難找到向上突破的條件。

未來的新房銷售將回落到12億平方米？從第二個階段與第一個階段的比較分析里可以得出結(jié)論，第二個階段每年12億平方米的新房銷售里，部分原因是由房價上漲預(yù)期產(chǎn)生的，當房價上漲預(yù)期出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，這部分新房需求將消失。因此，新房銷售回落到12億平方米之下是大概率事件，今年的新房銷售可能就在12億平方米左右。

宏觀調(diào)控部門的任務(wù)是采取措施，實現(xiàn)市場的軟著陸，減緩新房銷售下滑的速度。新房銷售的面積維持在10億平方米左右，可以成為未來幾年房地產(chǎn)調(diào)控的目標。