■ 陳然 高歌 駱娜 李秀婷，2 高鵬，2＊＊

1.中國科學(xué)院大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院 北京 10090

2.中國科學(xué)院大數(shù)據(jù)挖掘與知識(shí)管理重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室 北京 10090

0 引言

過去的40 多年間，中國經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長，規(guī)模明顯提升，但發(fā)展不均衡問題逐步凸顯。不論是區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展還是居民收入和個(gè)人財(cái)富存量都面臨著分化。地理區(qū)位、資源稟賦、國家發(fā)展戰(zhàn)略以及要素流動(dòng)、地方政府發(fā)展策略等諸多因素直接導(dǎo)致不同區(qū)域發(fā)展路徑存在較大差異；在報(bào)酬遞增機(jī)制的作用下，地域差異面臨進(jìn)一步擴(kuò)大的局面。區(qū)域發(fā)展的不均衡，已經(jīng)產(chǎn)生諸多社會(huì)問題——降低高增長所產(chǎn)生的福利，并進(jìn)一步阻礙未來經(jīng)濟(jì)的健康成長。在這樣的背景下，住房?jī)r(jià)格也在區(qū)域空間上不斷分化，出現(xiàn)了顯著的區(qū)域間差異。

區(qū)域差異在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展過程中有其存在的必然性和客觀性，不一定只帶來負(fù)面的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。比如，“區(qū)域增長極理論”所提到的，市場(chǎng)分化對(duì)于經(jīng)濟(jì)的影響有兩個(gè)方面，一方面影響被稱為“涓滴效應(yīng)”，另一方面被稱為“極化效應(yīng)”，涓滴效應(yīng)是指一個(gè)地區(qū)經(jīng)濟(jì)先發(fā)展起來，雖然區(qū)域經(jīng)濟(jì)間的發(fā)展差距被拉大了，但是通過發(fā)達(dá)地區(qū)對(duì)落后地區(qū)的貿(mào)易往來和投資行為的增加，落后地區(qū)的經(jīng)濟(jì)也會(huì)獲得發(fā)展。而“極化效應(yīng)”是指，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展差異拉大以后，發(fā)達(dá)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)率提高，競(jìng)爭(zhēng)力增強(qiáng)，工資水平上升。這會(huì)導(dǎo)致落后地區(qū)優(yōu)秀人才的大量流失，經(jīng)濟(jì)陷入萎縮。在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過程中，這兩種效應(yīng)是同時(shí)存在的。只是在不同的條件下，強(qiáng)弱關(guān)系不同。

房地產(chǎn)市場(chǎng)在我國國民經(jīng)濟(jì)中占據(jù)著顯著的地位，并且房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP 的比重自1998年住房制度改革以來不斷提升（圖1）?；谶@樣的現(xiàn)實(shí)背景，測(cè)度房地產(chǎn)業(yè)的區(qū)域差異，考察其對(duì)于經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生的影響，客觀審視房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展在經(jīng)濟(jì)社會(huì)建設(shè)中的作用，制定或調(diào)整相應(yīng)的政策，具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。

圖1 房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重（2000～2019）

本研究對(duì)我國2009～2018年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的多項(xiàng)數(shù)據(jù)進(jìn)行了描述性統(tǒng)計(jì)和分析，運(yùn)用基尼系數(shù)對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展的城際差異進(jìn)行測(cè)度，并且使用泰爾指數(shù)對(duì)基尼系數(shù)的測(cè)度結(jié)果進(jìn)行輔助驗(yàn)證。從房?jī)r(jià)、土地出讓、投資3個(gè)方面，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域分化水平進(jìn)行測(cè)度，并且將這些分化水平與區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展相關(guān)指標(biāo)進(jìn)行結(jié)合，實(shí)現(xiàn)對(duì)其內(nèi)在聯(lián)系的初步分析。根據(jù)上述的測(cè)度方法，對(duì)事實(shí)情況形成更深入全面的認(rèn)識(shí)，并結(jié)合歷史經(jīng)驗(yàn)，力求能夠提供更加合理的政策建議，本研究是國家自然科學(xué)基金應(yīng)急管理重點(diǎn)項(xiàng)目“房地產(chǎn)市場(chǎng)與金融風(fēng)險(xiǎn)防范”的部分研究成果一方面有助于為推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)供求平衡，優(yōu)化房地產(chǎn)供給提供參考，并降低由此積聚的金融風(fēng)險(xiǎn)。另一方面，有助于促使房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)調(diào)控政策更好地促進(jìn)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展，使得區(qū)域規(guī)劃更加科學(xué)合理。此外，豐富相關(guān)理論，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理手段更加科學(xué)化。

1 文獻(xiàn)回顧與述評(píng)

從既往的研究來看，關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格分化的成因研究比較多，而房?jī)r(jià)分化造成的經(jīng)濟(jì)影響相對(duì)較少。從土地出讓和投資角度看，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)投資分化與土地出讓金分化造成經(jīng)濟(jì)影響的相關(guān)研究較少。總體來看，既往研究多側(cè)重于分化成因，針對(duì)分化現(xiàn)象對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長造成潛在影響的研究較少?，F(xiàn)對(duì)相關(guān)研究進(jìn)行回顧。

學(xué)者們對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生分化的成因和現(xiàn)狀進(jìn)行了有關(guān)研究。韓立彬和陸銘在2018年的研究中使用2004～2013年的數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)與土地供給相對(duì)放松的城市相比，土地供給相對(duì)收緊城市的房?jī)r(jià)平均要高10.6%，不同城市之間房?jī)r(jià)的分化，根源在于土地供給在空間上與土地需求不匹配[1]。況偉大等在2018年的實(shí)證分析表明，收入和財(cái)富的基尼系數(shù)對(duì)房?jī)r(jià)有正影響；供求彈性對(duì)房?jī)r(jià)分別有負(fù)影響和正影響；收入和財(cái)富基尼系數(shù)與供求彈性交互項(xiàng)對(duì)房?jī)r(jià)分別有正影響和負(fù)影響[2]。Fligstein 于2017年通過分析美國住房市場(chǎng)1999年至2007年中4,000 多個(gè)住宅數(shù)據(jù)得出結(jié)論，高收入人群會(huì)抬高住房等商品的價(jià)格，而低收入人群因此加劇生活負(fù)擔(dān)。不平等現(xiàn)象的加劇意味著高收入者購買了最好的房屋，而其他人則在住房成本上漲的情況下生活壓力更大[3]。郭克莎在2017年的研究中指出未來15年的住房需求增長將主要由人口城鎮(zhèn)化決定，總?cè)丝谠鲩L、家庭規(guī)模小型化、人口老齡化對(duì)住房需求的影響可能相互抵消，收入增長和財(cái)富積累、貨幣供給和利率水平、房?jī)r(jià)上漲預(yù)期和投資投機(jī)因素等對(duì)住房需求的影響將逐步減弱[4]。范莉麗于2015年對(duì)中國房地產(chǎn)市場(chǎng)東、中、西部地區(qū)的區(qū)域差異進(jìn)行測(cè)度。結(jié)果顯示，我國房地產(chǎn)價(jià)格表現(xiàn)出明顯的區(qū)域差異性，不同區(qū)域間的差異有逐漸增大的趨勢(shì)。房地產(chǎn)價(jià)格總體差異主要來自東、中、西部的區(qū)域間差異，而區(qū)域內(nèi)差異主要是由東部和西部地區(qū)內(nèi)部省際差異所引起的，中部地區(qū)內(nèi)部省際差異較小[5]。鄒瑾于2015年通過面板協(xié)整檢驗(yàn)證明人口老齡化對(duì)房?jī)r(jià)波動(dòng)存在長期影響，結(jié)果表明，老齡化水平的提升明顯推動(dòng)了住房?jī)r(jià)格的上升（由于儲(chǔ)蓄、住房需求多元化和家庭結(jié)構(gòu)等多方面原因），不同地區(qū)的老齡化水平差異，也會(huì)加劇房?jī)r(jià)的區(qū)域分化水平[6]。Oliver 于2012年將Potepan 的房地產(chǎn)模型與Roback 的空間均衡方法結(jié)合起來，使用2005年德國大部分縣市的獨(dú)特橫截面數(shù)據(jù)，通過一次同時(shí)均衡分析證明了住房?jī)r(jià)格、租金價(jià)格、建筑土地價(jià)格和收入之間的相互依賴性。結(jié)果顯示，從長遠(yuǎn)來看，人口發(fā)展趨勢(shì)是決定區(qū)域之間房?jī)r(jià)和收入差距最重要的因素[7]。

其次，房?jī)r(jià)分化造成了一定的經(jīng)濟(jì)影響和社會(huì)問題。Gregory于2019年表示財(cái)富與收入之比的上升是由房?jī)r(jià)上漲以及其他金融資產(chǎn)的價(jià)格變化所驅(qū)動(dòng)，而不是房屋所有權(quán)變更或國民儲(chǔ)蓄率變動(dòng)引起的。并指出房?jī)r(jià)變化和財(cái)富不平等的動(dòng)態(tài)變化逐步推動(dòng)西歐地區(qū)的財(cái)富代際傳承形成，構(gòu)成了潛在的階級(jí)間政治沖突的隱患[8]。

關(guān)于土地出讓金的研究主要集中在土地出讓金收入對(duì)地方經(jīng)濟(jì)造成的影響方面。梅冬州于2018年指出土地價(jià)格的波動(dòng)對(duì)地方政府財(cái)政收入產(chǎn)生了較大的影響。同時(shí)考慮到中國地方政府在基礎(chǔ)設(shè)施上的支出偏向，地方財(cái)政收入的變化又會(huì)對(duì)投資和資產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生沖擊，且在金融加速器效應(yīng)的作用下，這一沖擊進(jìn)一步放大，最終導(dǎo)致了總投資和GDP 的劇烈波動(dòng)[9]。Wigton 于2020年指出在1995年至2005年期間，地方政府減少了福利和公共物品上的支出，加劇了社會(huì)不平等現(xiàn)象。在此背景下兒童的人均教育支出有所減少，當(dāng)?shù)厝祟惏l(fā)展指數(shù)（HDI）因此處于較低的發(fā)展水平。居民預(yù)期壽命普遍縮短，收入降低[10]。平新喬于2015年通過論證土地財(cái)政是與土地的商業(yè)開發(fā)和城市化相聯(lián)系的，推導(dǎo)出城市化和現(xiàn)代化程度比較高的地區(qū)，人均土地財(cái)政收入就會(huì)越高。而此條件下土地財(cái)政可能會(huì)加劇地區(qū)間的收入不平等程度[11]。顏燕等于2013年實(shí)證分析了地方政府通過土地價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)和土地財(cái)政支出競(jìng)爭(zhēng)兩種方式吸引投資、促進(jìn)增長的策略，發(fā)現(xiàn)在全國整體層面，土地價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)和土地財(cái)政支出競(jìng)爭(zhēng)兩種手段都對(duì)城市經(jīng)濟(jì)增長產(chǎn)生了顯著的促進(jìn)作用。中部地區(qū)主要是通過土地價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長，而東部和西部地區(qū)土地財(cái)政支出方面的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長有顯著的影響[12]。

房地產(chǎn)開發(fā)投資方面的研究中，趙偉和欒玉榮于2020年使用2003～2017年地級(jí)市數(shù)據(jù)，證明我國地方經(jīng)濟(jì)增長對(duì)于房地產(chǎn)投資的依賴性隨著時(shí)間推移而逐漸增強(qiáng)，并呈現(xiàn)出了近鄰空間依賴的特點(diǎn)[13]。張洪等于2014年通過對(duì)70 個(gè)大中城市面板數(shù)據(jù)進(jìn)行的分析表明房地產(chǎn)投資對(duì)本地區(qū)及鄰近區(qū)域的經(jīng)濟(jì)增長具有正向溢出效應(yīng)。在肯定房地產(chǎn)投資對(duì)于經(jīng)濟(jì)增長的重要性的同時(shí)，也有研究指出了房地產(chǎn)投資比重過大的危害性[14]。白欽先和主父海英于2011年指出當(dāng)固定資產(chǎn)投資總額受到限制時(shí)，房地產(chǎn)投資過多，那么對(duì)其他行業(yè)的投資則會(huì)相應(yīng)減少，從而導(dǎo)致其他行業(yè)的產(chǎn)業(yè)升級(jí)缺乏資金支持，因此會(huì)影響到其他行業(yè)的投資決策[15]。許龍等于2009年指出城市規(guī)劃是對(duì)房地產(chǎn)投資規(guī)模產(chǎn)生影響的最重要因素，只有實(shí)現(xiàn)優(yōu)化利用土地，合理規(guī)劃城市土地，才能推動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模的更優(yōu)水平[16]。

基于以上成果，本研究運(yùn)用基尼系數(shù)和泰爾指數(shù)對(duì)上述3個(gè)指標(biāo)進(jìn)行分化水平的測(cè)度。依次按照全國層面的分化特征、主要城市群間的分化特征，結(jié)合人均GDP、人均可支配收入兩項(xiàng)分化特征，進(jìn)行對(duì)比分析。將房地產(chǎn)發(fā)展不同指標(biāo)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)行實(shí)證分析，已有的研究已經(jīng)有較多成果。但是測(cè)度分化水平進(jìn)行分析的研究較少。因此，本研究可能存在的創(chuàng)新點(diǎn)是引入基尼系數(shù)（和泰爾指數(shù)）的方法，對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展不同的指標(biāo)進(jìn)行分化水平的測(cè)度，并結(jié)合上人均GDP分化水平進(jìn)行對(duì)比分析，討論人均土地出讓金、房地產(chǎn)投資完成額、房?jī)r(jià)的分化水平，及其對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長發(fā)展產(chǎn)生的影響。

3 數(shù)據(jù)來源及說明

除了上面提到的人均土地出讓金、人均房地產(chǎn)投資額、商品房銷售價(jià)格3 項(xiàng)數(shù)據(jù)以外，文中還將結(jié)合人均GDP、人均可支配收入進(jìn)行比較分析。其中部分?jǐn)?shù)據(jù)直接來源于國家統(tǒng)計(jì)局，不做贅述。其他需要進(jìn)行計(jì)算得到的數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)說明和計(jì)算方式如下。

3.1 房地產(chǎn)開發(fā)投資額

房地產(chǎn)投資活動(dòng)，一方面會(huì)有大量從業(yè)人員參與建筑行業(yè)和上下游產(chǎn)業(yè)，能夠解決大量的社會(huì)就業(yè)，另一方面，房地產(chǎn)開發(fā)投資活動(dòng)具有較長的產(chǎn)業(yè)鏈，規(guī)模巨大，房地產(chǎn)投資活動(dòng)能夠帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。尤其是以水泥為代表的建材行業(yè)，由于受到有效運(yùn)輸距離的限制，絕大多數(shù)相關(guān)企業(yè)的市場(chǎng)都限定在一定的區(qū)域范圍內(nèi)，主要面向區(qū)域內(nèi)部的市場(chǎng)。由此可見，房地產(chǎn)開發(fā)投資活動(dòng)，對(duì)上下游相關(guān)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生較大影響，而且主要影響都限定在特定區(qū)域的內(nèi)部。房地產(chǎn)開發(fā)投資的旺盛程度，對(duì)地方經(jīng)濟(jì)活力影響很大。因此，本研究采用人均房地產(chǎn)開發(fā)投資額這一指標(biāo)（房地產(chǎn)開投資額/常住人口），通過基尼系數(shù)測(cè)度不同區(qū)域間房地產(chǎn)開發(fā)投資的差距。

3.2 人均土地出讓金

土地出讓金收入是地方政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的過程中獲得的最主要的收入來源，也是地方公共財(cái)政支出的一項(xiàng)重要來源，這項(xiàng)收入將會(huì)影響到地方基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和教育、醫(yī)療等方面的投入。因此，本研究將考察人均土地出讓金這一指標(biāo)的差異（由土地出讓金/常住人口得出）。

3.3 商品住宅銷售價(jià)格

房?jī)r(jià)對(duì)于居民消費(fèi)儲(chǔ)蓄都會(huì)產(chǎn)生較大的影響，通過對(duì)商品住宅銷售價(jià)格進(jìn)行比較，能夠較好的反映出區(qū)域之間存在的上述差異。

3.4 人均可支配收入及人均GDP

數(shù)據(jù)直接來源于國家統(tǒng)計(jì)局和各省市統(tǒng)計(jì)局，主要用途在于與上述指標(biāo)結(jié)合進(jìn)行對(duì)比分析。

3.5 基尼系數(shù)的計(jì)算

本研究中基尼系數(shù)的計(jì)算是通過Stata命令實(shí)現(xiàn)的，具體的計(jì)算方式是，全國整體的基尼系數(shù)使用已有的地級(jí)市數(shù)據(jù)計(jì)算得出，區(qū)域基尼系數(shù)是通過計(jì)算區(qū)域內(nèi)地級(jí)市數(shù)據(jù)得出。

4 全國總體區(qū)域差異的現(xiàn)狀和特點(diǎn)

為了確保本研究計(jì)算的基尼系數(shù)的準(zhǔn)確性，在計(jì)算基尼系數(shù)的同時(shí)，也計(jì)算了泰爾指數(shù)，對(duì)基尼系數(shù)的走向、結(jié)果進(jìn)行輔助驗(yàn)證。測(cè)算結(jié)果顯示，雖然兩個(gè)數(shù)據(jù)測(cè)算出的不平等程度有微小的差異，但是走勢(shì)幾乎完全一致，表明不平等程度的變動(dòng)具有一致性。因此，本研究的基尼系數(shù)對(duì)于不平等程度的衡量及變化趨勢(shì)基本準(zhǔn)確（所有泰爾指數(shù)都有計(jì)算，下文不再贅述）。

從圖2 和圖3 中均可以看出，從我國整體上看，上述指標(biāo)中，城市間不平等程度最高的是人均土地出讓金收入，測(cè)度出的數(shù)據(jù)明顯超過國際普遍公認(rèn)的0.4 的警戒線[17]。次高的是人均房地產(chǎn)投資完成額。兩者均明顯高于人均GDP 的不平等程度。而房?jī)r(jià)和人均可支配收入的基尼系數(shù)又低于人均GDP 的基尼系數(shù)。下面我們對(duì)不同的基尼系數(shù)進(jìn)行對(duì)比，進(jìn)行分析。

圖2 2009～2018年多指標(biāo)基尼系數(shù)計(jì)算結(jié)果

圖3 2009～2018年多指標(biāo)泰爾系數(shù)計(jì)算結(jié)果

4.1 人均土地出讓金與人均GDP基尼系數(shù)

圖4 對(duì)人均土地出讓金基尼系數(shù)與人均GDP 進(jìn)行對(duì)比，可以發(fā)現(xiàn)人均土地出讓金基尼系數(shù)明顯高于人均GDP 基尼系數(shù)。此外，10年間人均土地出讓金與人均GDP 基尼系數(shù)都出現(xiàn)了下降，總體上保持著同步變化。但每1年的人均土地出讓金基尼系數(shù)都顯著的高于人均GDP 基尼系數(shù)，說明在全國整體上來看，土地出讓金的不平等，對(duì)于區(qū)域間經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平等的程度存在一定的加劇作用。土地財(cái)政雖然具有促進(jìn)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用，但同時(shí)也在加劇地區(qū)間的區(qū)域不平等[12]。以上事實(shí)說明各地區(qū)之間土地出讓金存在顯著的差異，會(huì)顯著的提升區(qū)域內(nèi)部經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平等程度。

圖4 2009～2018年人均土地出讓金與人均GDP基尼系數(shù)

4.2 人均土地出讓金基尼系數(shù)與房?jī)r(jià)基尼系數(shù)

圖5對(duì)人均土地出讓金基尼系數(shù)與房?jī)r(jià)基尼系數(shù)進(jìn)行對(duì)比，可以發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)基尼系數(shù)低于人均土地出讓金基尼系數(shù)。這意味著，各地政府之間獲得的土地出讓金是不平等的，而由各地區(qū)之間的居民承擔(dān)的購房壓力反而是相對(duì)平等的。這表明，不同地區(qū)之間的政府在轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的過程中并沒有獲得平等的收益，而居民更多的承擔(dān)了房?jī)r(jià)快速上漲所造成的生活壓力。

4.3 房?jī)r(jià)基尼系數(shù)與人均GDP基尼系數(shù)

與圖5房?jī)r(jià)基尼系數(shù)低于人均土地出讓金基尼系數(shù)一致的是，圖6 對(duì)房?jī)r(jià)基尼系數(shù)與人均GDP 基尼系數(shù)進(jìn)行對(duì)比，可以發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)基尼系數(shù)也低于人均GDP基尼系數(shù)。同理，房?jī)r(jià)的基尼系數(shù)較人均GDP 的基尼系數(shù)低，反應(yīng)的并不是一個(gè)好的現(xiàn)象，這表明全國地級(jí)市在經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡的基礎(chǔ)上，全國地級(jí)市之間的房?jī)r(jià)差異并不明顯。這意味著，很大程度上經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較為落后的地區(qū)的居民承擔(dān)著相對(duì)于收入而言更加繁重的住房成本。

圖5 2009～2018年人均土地出讓金基尼系數(shù)與房?jī)r(jià)基尼系數(shù)

圖6 2009～2018年房?jī)r(jià)基尼系數(shù)與人均GDP基尼系數(shù)

形成這一現(xiàn)象的一個(gè)可能的重要成因是大多數(shù)落后地區(qū)存在的“返鄉(xiāng)購房”現(xiàn)象，即在發(fā)達(dá)地區(qū)務(wù)工的人，無法支付工作地較高的房?jī)r(jià)，因此更多的人選擇返鄉(xiāng)購房，相對(duì)留在本地的居民而言，擁有更高的收入和更強(qiáng)的支付能力，支撐起當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)的走高，從而使得全國層面上看，城市間房間分化水平并不高。經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)落后的地區(qū)與較發(fā)達(dá)地區(qū)相比，房?jī)r(jià)的差異也小于經(jīng)濟(jì)發(fā)展差異。

5 3大城市群分化差異比較及經(jīng)濟(jì)影響分析

京津冀城市群、長三角城市群、大灣區(qū)城市群是全國發(fā)展水平最高，經(jīng)濟(jì)體量最大，人口最為集中的3大城市群，并且3 大城市群之間擁有著比較顯著的差異。我國城市群可持續(xù)競(jìng)爭(zhēng)力由大到小分別為粵港澳大灣區(qū)、長三角城市群、京津冀城市群[18]結(jié)合這3 大城市群發(fā)展的現(xiàn)實(shí)情況，對(duì)這3大城市群的比較，可以進(jìn)行更加深入的分析。

5.1 三大城市群內(nèi)區(qū)域發(fā)展差異比較

由人均GDP 基尼系數(shù)的走勢(shì)可以看出，在3 個(gè)城市群之間，發(fā)展最不均衡的就是京津冀城市群，這還是建立在大灣區(qū)所計(jì)算的城市數(shù)量明顯小于京津冀的條件下（去除香港澳門特區(qū)，大灣區(qū)共計(jì)8 個(gè)城市，京津冀13個(gè)城市）。這證明京津冀城市群內(nèi)部經(jīng)濟(jì)發(fā)展分化最為明顯。這足以說明在城市群協(xié)調(diào)發(fā)展上，京津冀城市之間區(qū)域協(xié)同發(fā)展水平最低，面臨著更多的阻力和現(xiàn)實(shí)困難。也反映出自2010年《京津冀都市圈規(guī)劃》經(jīng)濟(jì)發(fā)展“京津冀城市群協(xié)同效應(yīng)差，北京經(jīng)濟(jì)發(fā)展一枝獨(dú)秀；珠三角城市群，長三角城市群，協(xié)同水平高”的現(xiàn)實(shí)狀況。

圖7 2009～2018年城市群內(nèi)部人均GDP基尼系數(shù)

5.2 人均房地產(chǎn)投資與人均土地出讓金基尼系數(shù)

通過人均房地產(chǎn)投資基尼系數(shù)我們可以看出，內(nèi)部差異最大的仍然是京津冀地區(qū)，也就是意味著在這一段時(shí)期內(nèi)，3大城市群之間，京津冀城市群的城市建成區(qū)面積擴(kuò)大和城市化水平提升的發(fā)展是最不平衡的。從投資方面看，主要還是集中在了京津兩市，其他城市的房地產(chǎn)投資顯著小于京津兩個(gè)頭部城市。

從人均土地出讓金基尼系數(shù)上來看，京津冀也處于三者間的較高水平，但是自2015年之后快速下降。土地出讓金是地方財(cái)政收入的重要組成部分，地方政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展過程中，尤其是土地的開發(fā)環(huán)節(jié)，通過土地轉(zhuǎn)讓等形式，在財(cái)政上獲得了豐厚的匯報(bào)，這些回報(bào)得以支撐政府有足夠的財(cái)力持續(xù)的投入到基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與社會(huì)福利。其中，對(duì)于基建的投入能夠助推地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展，對(duì)于福利的投入能夠提高居民實(shí)際收入水平。因此土地出讓金的不平衡，將會(huì)造成基建與居民福利發(fā)展不平衡。

圖8 2009～2018年城市群內(nèi)部人均房地產(chǎn)投資基尼系數(shù)

圖9 2009～2018年城市群內(nèi)部人均土地轉(zhuǎn)讓金基尼系數(shù)

5.3 房?jī)r(jià)不平等程度對(duì)于經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生影響的經(jīng)驗(yàn)事實(shí)

從全國層面上看，房?jī)r(jià)的基尼系數(shù)是顯著低于人均GDP 的基尼系數(shù)。與此同時(shí)橫向?qū)Ρ? 大城市群，可以明顯的發(fā)現(xiàn)，雖然京津冀城市群內(nèi)部經(jīng)濟(jì)發(fā)展差異最大，發(fā)展最不均衡。但是，房?jī)r(jià)水平的不平等程度卻沒有顯著的高于其他兩個(gè)城市群，與經(jīng)濟(jì)不平等程度形成了鮮明的對(duì)比。通過分析，本研究認(rèn)為這對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展會(huì)產(chǎn)生阻礙作用。勞動(dòng)者在居住地的房?jī)r(jià)收入比越高，他流出該城市的意愿就越強(qiáng)。對(duì)于在居住地?zé)o房者、特別是那些無房的高技能勞動(dòng)力，高房?jī)r(jià)的擠出效應(yīng)尤為明顯[19]。因此，在房?jī)r(jià)水平差異不大的情況下，即面臨同樣的購房壓力時(shí)，勞動(dòng)者會(huì)更傾向于流向收入水平更高的城市。這意味著，京津冀城市群中的相對(duì)欠發(fā)達(dá)城市，會(huì)有更多的人口流出和人才損失。

圖10 2009～2018年城市群內(nèi)部人均商品房銷售價(jià)格基尼系數(shù)

表1 2017年3大城市群收入中位數(shù)城市房?jī)r(jià)與人均可支配收入比較

我們對(duì)3大城市群內(nèi)人均可支配收入的中位數(shù)城市的收入進(jìn)行比較，以2017年為例，京津冀城市群中人均可支配收入處于中位數(shù)的城市是滄州，為31004元，長三角城市群收入中位數(shù)的城市是湖州，為49934元，較滄州高出60.8%，珠三角城市群收入中位數(shù)的城市是中山，收入為43554元，較滄州高出40.3%?？梢钥闯?個(gè)城市群間存在顯著的收入水平差異。與此同時(shí)，同期滄州市新房成交價(jià)格為9214 元，湖州市新房平均銷售價(jià)格為10070 元，中山市新房平均銷售價(jià)格為11642 元，兩地房?jī)r(jià)較滄州相比僅分別高出9.3%，26.4%，房?jī)r(jià)差異遠(yuǎn)小于收入差異。從個(gè)人視角上來看，滄州市無房居民，為了解決住房問題，找到更好的工作，權(quán)衡利弊之后，就會(huì)有很大的動(dòng)力離開滄州，向湖州或者中山流動(dòng)。

事實(shí)上，環(huán)京地區(qū)在2016～2017年間，出現(xiàn)了房地產(chǎn)過度投機(jī)的現(xiàn)象，房?jī)r(jià)快速上漲，嚴(yán)重背離經(jīng)濟(jì)發(fā)展和居民收入水平，這意味著環(huán)京地區(qū)的居民，尤其是無房居民結(jié)合上工資水平考量，承擔(dān)著更為繁重的購房壓力，這種情況會(huì)加劇這些地區(qū)的勞動(dòng)力外流，特別是一些高技能勞動(dòng)力流向南方一些工資水平更高而房?jī)r(jià)更為合理的城市。

經(jīng)濟(jì)的蓬勃發(fā)展與人口流入息息相關(guān)，一個(gè)地區(qū)在擁有高質(zhì)量且穩(wěn)定的勞動(dòng)力流入的同時(shí)，也意味著同時(shí)擴(kuò)大了消費(fèi)市場(chǎng)，增加了稅收，以此實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的良性發(fā)展。過高的房?jī)r(jià)不僅會(huì)阻礙人口的流入，還會(huì)導(dǎo)致人口流出，特別是“擠出”高技能勞動(dòng)力。人口流出和人才損失對(duì)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展將會(huì)產(chǎn)生長期的損害。此外，截至2021年，環(huán)京地區(qū)也出現(xiàn)了房?jī)r(jià)的大幅下跌，區(qū)域內(nèi)最大的房地產(chǎn)開發(fā)商華夏幸福，出現(xiàn)了債務(wù)違約，進(jìn)行了債務(wù)重組，顯示出金融風(fēng)險(xiǎn)的苗頭。這也是房地產(chǎn)過度投機(jī)，供需錯(cuò)配，造成的風(fēng)險(xiǎn)隱患。

以上的結(jié)論也從房?jī)r(jià)這個(gè)角度解釋了為什么當(dāng)前（不做修改，使用當(dāng)前更合適）我國整體上出現(xiàn)了較為明顯的北方人口向南方城市流動(dòng)，去南方安家落戶的趨勢(shì)，尤其是高技能勞動(dòng)力快速流失的原因，高房?jī)r(jià)是“推力”，更高的工資水平是“拉力”。

6 結(jié)論與政策建議

房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展差異，的確會(huì)影響到區(qū)域間經(jīng)濟(jì)發(fā)展差異、居民家庭財(cái)富差距。更好更全面的認(rèn)識(shí)這些影響和作用機(jī)制，有助于制定更加科學(xué)合理的調(diào)控政策、解決區(qū)域發(fā)展協(xié)調(diào)問題以及維護(hù)社會(huì)公平。

首先，通過比對(duì)土地出讓金基尼系數(shù)和房?jī)r(jià)基尼系數(shù)可以發(fā)現(xiàn)，在全國層面和3 大城市群層面都可以明顯的發(fā)現(xiàn)不同地方政府之間通過土地轉(zhuǎn)讓獲得的收益是不平等的，但是由于房?jī)r(jià)差異并不明顯，實(shí)際上居民承擔(dān)的購房壓力是相等的。經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較低的地區(qū)居民實(shí)際上承擔(dān)著更重的購房壓力——因?yàn)樵谕鈩?wù)工人員“返鄉(xiāng)置業(yè)”，使得房?jī)r(jià)水平事實(shí)上脫離了本地居民的購買能力，同時(shí)“返鄉(xiāng)置業(yè)”的人群并不會(huì)常住，又會(huì)引發(fā)房屋閑置等問題。與此同時(shí)，與本地區(qū)居民工資不匹配的高房?jī)r(jià)，會(huì)倒逼更多本地居民外出務(wù)工，“擠出”更多的勞動(dòng)力，引發(fā)更大規(guī)模的人口外流，這會(huì)加劇區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“極化效應(yīng)”對(duì)人口流出城市的經(jīng)濟(jì)造成長久性的損害。為了緩解這一現(xiàn)象，避免風(fēng)險(xiǎn)集聚。應(yīng)當(dāng)在以下幾個(gè)方面共同發(fā)力：

一、繼續(xù)深化用地指標(biāo)的跨區(qū)域“占補(bǔ)平衡”，建立健全建設(shè)用地指標(biāo)跨區(qū)域交易，降低現(xiàn)在存在的部分地區(qū)住房供給過剩而其他區(qū)域住房供給緊張的程度。堅(jiān)持人口流向哪里，土地供給哪里，避免大量的鬼城出現(xiàn)。讓土地及住房的供給與需求在空間上趨向匹配，嚴(yán)格限制資金過多地流向住房市場(chǎng)。[20]在此情況下，使得沒有產(chǎn)業(yè)支撐，人口凈流出的區(qū)域，也能通過轉(zhuǎn)讓土地指標(biāo)，獲得土地轉(zhuǎn)讓金收益，緩解地方政府面臨的財(cái)政壓力，以此促進(jìn)基建與民生設(shè)施分布更均勻合理。

二、繼續(xù)堅(jiān)決打擊炒房等投機(jī)行為的同時(shí)，也要尊重市場(chǎng)規(guī)律，允許房?jī)r(jià)有序回落，使得房?jī)r(jià)能夠匹配地方居民收入水平，使當(dāng)?shù)鼐用裾嬲龑?shí)現(xiàn)安居樂業(yè)，避免過高的房?jī)r(jià)導(dǎo)致勞動(dòng)力流失。

受限于數(shù)據(jù)可及性和現(xiàn)有數(shù)據(jù)的結(jié)構(gòu)，對(duì)于房地產(chǎn)分化水平的測(cè)度并不能完全精準(zhǔn)的反映現(xiàn)實(shí)情況。同時(shí)，難以全面關(guān)注到由于人口流動(dòng)產(chǎn)生的對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)分化水平產(chǎn)生的影響。未來的相關(guān)研究，應(yīng)側(cè)重于考察流動(dòng)人口對(duì)我國房?jī)r(jià)分化產(chǎn)生的作用，在此基礎(chǔ)上深入探討形成的房地產(chǎn)市場(chǎng)分化水平對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生的影響，及相應(yīng)的機(jī)理機(jī)制。