樓建波

近日，有媒體報道“青島某業(yè)主購買了一套110.25平方米的住宅，到手卻發(fā)現(xiàn)套內(nèi)面積只有60多平方米”，使得商品房公攤面積的存廢爭議再起。公攤所引發(fā)的問題，無法簡單地通過取消公攤解決，關(guān)鍵是要在銷售的全流程中做到公攤面積透明公開。

事實上，準確披露公攤面積是現(xiàn)行法規(guī)的明確要求，貫徹于商品房銷售的全流程。

在訂約環(huán)節(jié)， 1995年施行的《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則》（試行）規(guī)定，商品房買賣所簽訂的商品房購銷合同中，應(yīng)載明購房者所購置的商品房的建筑面積，并注明該商品房的套內(nèi)建筑面積（實得建筑面積）及應(yīng)合理分攤的公用建筑面積。該文件也對套內(nèi)建筑面積和公攤面積的計算，包括墻體的處理，有細致的規(guī)定。2001年6月1日施行的《商品房銷售管理辦法》在明確商品房銷售可以按套（單元）計價，也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價的同時，要求“按套（單元）計價或者按套內(nèi)建筑面積計價的，商品房買賣合同中應(yīng)當注明建筑面積和分攤的共有建筑面積”;“按建筑面積計價的，當事人應(yīng)當在合同中約定套內(nèi)建筑面積和分攤的共有建筑面積”。1995版《商品房購銷合同示范文本》、2000年版和2014年版《商品房買賣合同示范文本》，也均要求合同中明確公攤面積。

商品房交付時，如果實際面積（包括公攤面積）與合同的約定不一致，要按照合同約定和法律規(guī)定進行處理?！渡唐贩夸N售管理辦法》第34條第1款要求開發(fā)企業(yè)在商品房交付使用前按項目委托具有房產(chǎn)測繪資格的單位實施測繪。該《辦法》第19條、20條、21條對實測面積（登記面積）與約定面積不一致時的處理和責任承擔作了明確規(guī)定。這些規(guī)定在商品房買賣合同示范合同文本中也有所體現(xiàn)。

現(xiàn)行法律同時對商品房銷售廣告和銷售現(xiàn)場的信息公示，作了明確規(guī)定。例如，2009年實施的《成都市商品房銷售現(xiàn)場信息披露管理辦法》要求在銷售現(xiàn)場公示“每套商品房建筑面積（含套內(nèi)建筑面積、公攤面積）”。按照最高院2020年修訂的《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第3條，即使公攤面積未寫入合同，僅在商品房的銷售廣告和宣傳資料中體現(xiàn)，因其屬于對商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響，亦應(yīng)當為合同內(nèi)容，當事人違反的，應(yīng)當承擔違約責任。

回到青島業(yè)主的故事。如果開發(fā)企業(yè)一開始就按照法律規(guī)定明確告知建筑面積中公攤的比例和套內(nèi)面積，并在合同中明確約定，交房時的實測面積與告知和約定的面積一致，或者雖有誤差，但面積誤差比絕對值在法律允許范圍內(nèi)（《商品房銷售管理辦法》第20條規(guī)定的3%以內(nèi)（含3%）），也許有關(guān)的糾紛就不會出現(xiàn)了。當然，開發(fā)企業(yè)作為生產(chǎn)者和銷售者，有義務(wù)向購房者說明建筑面積、套內(nèi)面積、公攤面積的含義和測量標準，包括墻壁計入面積的規(guī)則。

公攤面積上熱搜已經(jīng)不是第一次了。雖然《商品房銷售管理辦法》明確規(guī)定“商品房銷售可以按套（單元）計價，也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價”，但是，只要一有風吹草動，例如2019年住建部公開征求意見的《住宅項目規(guī)范（征求意見稿）》的第2.4.6提到了“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進行交易”，公眾就會進行多種解讀，而且“取消公攤”的解讀尤為受歡迎。這種現(xiàn)象說明，社會公眾對涉及切身利益的商品房公攤面積高度關(guān)注。

《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則》（試行）中列舉的需要購房者分攤的公用建筑面積包括：（1）電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑服務(wù)的公共用房和管理用房建筑面積;（2）套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。這些公用建筑部分，屬于建筑物區(qū)分所有中的共有部分，是一種不可或缺的客觀存在?！睹穹ǖ洹返?73條要求業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。開發(fā)商在銷售商品（包括商品房現(xiàn)售和商品房預(yù)售）時，也必須把共有部分和專有部分一起轉(zhuǎn)讓給購房人。

在客觀上無法取消公攤（共有部分）時，也許立法和規(guī)制的重點應(yīng)該放在要求開發(fā)企業(yè)在銷售的整個流程做好公攤面積的公示，真正使購房人買得明白，買得放心。