莫 艷，莫宗泉，封 羽

一、案情簡介

某市某小區(qū)于20 世紀(jì)90 年代初期建設(shè)完成，開發(fā)建設(shè)單位為原國有企業(yè)轉(zhuǎn)型的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，共有業(yè)主480 多戶，是該市城市改造初期最早建成的商品房住宅小區(qū)。該小區(qū)交付使用后，只有部分業(yè)主取得了房屋所有權(quán)證。至2021 年，該小區(qū)大部分業(yè)主仍未取得不動產(chǎn)權(quán)證。

經(jīng)當(dāng)?shù)刈匀毁Y源主管部門和不動產(chǎn)登記部門核查，該小區(qū)存在未完善用地手續(xù)、部分樓棟存在違規(guī)建設(shè)、未辦理竣工驗收手續(xù)、開發(fā)建設(shè)單位未向未竣工部分樓棟的業(yè)主提供購房合同和購房發(fā)票等問題，且開發(fā)建設(shè)單位名稱、負(fù)責(zé)人數(shù)年來多次變更以及歷經(jīng)企業(yè)改制后，開發(fā)建設(shè)單位失聯(lián)，所以該小區(qū)辦證無限期擱置。

二、本案焦點

如何化解老舊小區(qū)“辦證難”歷史遺留問題？

三、案情分析

該小區(qū)大部分業(yè)主近30 年一直未能取得不動產(chǎn)權(quán)證，主要原因有兩個：一是缺少政策依據(jù)。根據(jù)《中華人民共和國民法典》《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》《不動產(chǎn)登記暫行條例》《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細(xì)則》等相關(guān)法律規(guī)定，該小區(qū)未完善用地手續(xù)、未辦理竣工驗收手續(xù)，不滿足不動產(chǎn)登記條件，無法進(jìn)入不動產(chǎn)登記環(huán)節(jié)。二是開發(fā)建設(shè)單位“經(jīng)營異?！笔?lián)，導(dǎo)致該小區(qū)辦理竣工驗收手續(xù)和不動產(chǎn)登記缺少申請主體?！恫粍赢a(chǎn)登記暫行條例實施細(xì)則》第二十四條規(guī)定，不動產(chǎn)首次登記，是指不動產(chǎn)權(quán)利第一次登記。未辦理不動產(chǎn)首次登記的，不得辦理不動產(chǎn)其他類型登記。因此，無申請主體向不動產(chǎn)登記部門申請辦理該小區(qū)的不動產(chǎn)首次登記，直接導(dǎo)致業(yè)主無法辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記、取得不動產(chǎn)權(quán)證。

四、解決思路

（一）深入調(diào)研，摸清問題底數(shù)

當(dāng)?shù)刈匀毁Y源主管部門對該小區(qū)不動產(chǎn)登記歷史遺留問題高度重視。在當(dāng)?shù)厝嗣裾闹С趾椭笇?dǎo)下，自然資源主管部門深入開展前期調(diào)研和準(zhǔn)備工作。一是抽調(diào)精干力量下沉社區(qū)，走訪社區(qū)干部群眾，深入摸底調(diào)查，全力搜集涉及該小區(qū)供地、審批、驗收、不動產(chǎn)登記、業(yè)主情況等原始資料和相關(guān)信息；二是對掌握的資料和信息進(jìn)行深層次分析，追溯該小區(qū)問題產(chǎn)生的根源，形成專題報告，及時上報當(dāng)?shù)厝嗣裾?/p>

（二）制定解決不動產(chǎn)登記歷史遺留問題政策文件，解決政策缺位的問題

堅決貫徹《自然資源部關(guān)于加快解決不動產(chǎn)登記若干歷史遺留問題的通知》《廣西壯族自治區(qū)自然資源廳印發(fā)關(guān)于加快解決不動產(chǎn)登記歷史遺留問題指導(dǎo)意見的通知》精神，結(jié)合當(dāng)?shù)厣娣可娴貧v史遺留問題的客觀情況，主動尋求創(chuàng)新和突破，由當(dāng)?shù)厝嗣裾k公室牽頭研究并印發(fā)解決涉房涉地歷史遺留問題處理意見，及時填補解決不動產(chǎn)登記歷史遺留問題政策缺位的問題。

（三）以政府為主導(dǎo)，建立協(xié)調(diào)工作機(jī)制

當(dāng)?shù)厝嗣裾闪⑸娣可娴貧v史遺留問題解決工作領(lǐng)導(dǎo)小組，多次組織住建、國資委、稅務(wù)、司法、自然資源、城市綜合執(zhí)法等相關(guān)部門召開解決該小區(qū)不動產(chǎn)登記歷史遺留問題系列專題研討會，并明確各部門職責(zé)和任務(wù)，推進(jìn)不動產(chǎn)登記歷史遺留問題化解工作的落實。

五、解決辦法

首先，由當(dāng)?shù)厝嗣裾鞔_新的申請主體。對于開發(fā)建設(shè)單位失聯(lián)導(dǎo)致申請主體缺失的問題，當(dāng)?shù)厝嗣裾畤匈Y產(chǎn)監(jiān)督管理委員會負(fù)責(zé)梳理開發(fā)建設(shè)單位的變更情況，在當(dāng)?shù)厝嗣裾苯又付ㄐ碌纳暾堉黧w后，繼續(xù)完成后續(xù)的驗收和登記手續(xù)。其次，由相關(guān)部門聯(lián)合指導(dǎo)并配合新的申請主體逐項解決歷史遺留問題。該小區(qū)未完善用地手續(xù)的問題，由自然資源部門負(fù)責(zé)梳理，并指導(dǎo)新的申請主體完善用地手續(xù)；對于購房業(yè)主缺少購房合同的問題，由新的申請主體負(fù)責(zé)對土地轉(zhuǎn)讓的資格和房屋占地面積予以審核，明確購房資格審核和占地面積后，移交自然資源主管部門審核處理；對于該小區(qū)未辦理竣工驗收手續(xù)的問題，住建部門采取房屋質(zhì)量鑒定的方式指導(dǎo)新的申請主體進(jìn)行安全鑒定、備案；購房發(fā)票的核實、契稅補繳等事項，由稅務(wù)部門配合新的申請主體協(xié)調(diào)處理。最后，由新的申請主體負(fù)責(zé)為購房業(yè)主完善申請材料。

本著“尊重歷史、民生優(yōu)先”的原則，當(dāng)?shù)刈匀毁Y源、住建、稅務(wù)等部門密切合作，指導(dǎo)并配合新的申請主體完善竣工驗收備案、不動產(chǎn)測繪等材料；新的申請主體主動聯(lián)系購房業(yè)主，并為購房業(yè)主完善不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記申請表、商品房買賣合同等不動產(chǎn)登記申請材料；不動產(chǎn)登記部門開設(shè)綠色通道，為該小區(qū)快速辦理不動產(chǎn)登記。目前，除涉及繼承、贈與房產(chǎn)外，小區(qū)近400 戶業(yè)主已經(jīng)順利辦理了不動產(chǎn)登記，取得了不動產(chǎn)權(quán)證書。

老舊小區(qū)一般規(guī)模不大，涉及的群眾不多，但歷史遺留問題沉淀時間長，利益矛盾糾葛紛繁復(fù)雜，解決起來棘手，處理不當(dāng)極易引發(fā)群體性事件?；谇袑嵔鉀Q問題和維護(hù)社會穩(wěn)定的考慮，各地自然資源主管部門應(yīng)認(rèn)識到加快解決老舊小區(qū)歷史遺留問題的迫切性和重要性，制定解決不動產(chǎn)登記歷史遺留政策，各相關(guān)部門通力協(xié)作，踐行以人民為中心的理念，為人民群眾辦實事解難題，持續(xù)提升群眾幸福感、獲得感。