文/沈陽建筑大學管理學院 楊搦斯 王

0 引言

“帕累托最優(yōu)”是指資源分配的一種理想狀態(tài)，假定固有的一群人和可分配的資源，從一種分配狀態(tài)到另一種狀態(tài)的變化中，在沒有使任何人境況變壞的前提下，使至少一個人變得更好。“帕累托改進”是達到帕累托最優(yōu)的路徑和方法。

隨著城市更新體系的完善，越來越多的專家探索將先進的規(guī)劃或經濟理念用于我國的城市規(guī)劃與建設，基于“帕累托改進”的城市更新就是典型案例。本文基于“帕累托改進”理念，探究在城市更新過程中，政府、開發(fā)商、居民三方利益最大化情況下城市更新的時序問題（見圖1）。

1城市更新三大主體示意（圖片來源：作者自繪）

1 城市更新的空間、時間及程度

1.1 空間

增量規(guī)劃造成盲目的土地地擴張和嚴重的資源浪費。隨著城市發(fā)展，存量規(guī)劃逐漸取代增量規(guī)劃，極大改善居民生活，城市更新受到越來越多的國家推崇。存量規(guī)劃的第一步是選擇更新地塊，城市區(qū)位理論為城市空間格局和城市空間匹配提供理論基礎，為城市更新空間規(guī)劃提供思路。判斷更新的必要性首先應論證其是否符合城市發(fā)展規(guī)律，其次從建筑物自身和外部環(huán)境來考慮，如建筑物壽命、內部設施的損壞、基礎設施的缺乏等。

1.2 時間

當前，城市更新多采用粗放模式，尚未形成完整的科學系統(tǒng)。大拆大建可能會造成資源浪費及對傳統(tǒng)文化的破壞，故應綜合協(xié)調各方利益，對現(xiàn)有城市資源進行整體規(guī)劃，推進更新規(guī)劃逐步向精細化轉變，基于此，確定城市更新時序極為重要。城市更新主要是使政府、開發(fā)商及居民獲得價值增量，故應從政府、開發(fā)商、居民的角度出發(fā)尋求最佳更新時序。

1.3 程度

城市更新的程度主要取決于更新后的效果。政府多優(yōu)先考慮改造后的社會效益；居民多優(yōu)先考慮舒適度和綠化率等；開發(fā)商多優(yōu)先考慮土地增值。

2 更新時序指標體系

在城市更新中存在三大主體，即政府、開發(fā)商及居民，而城市更新最主要的目的是改善居民生活、完善城市功能，故應保障居民利益分配的穩(wěn)定性。在城市更新過程中，政府承擔決策環(huán)節(jié)，開發(fā)商承擔規(guī)劃環(huán)節(jié)，僅有居民處于被動地位。在三大主體中，居民屬于最弱勢群體，故應保障居民在利益分配中的獲利，從三大主體的角度出發(fā)構建指標體系。

2.1 居民

2.1.1 建筑物現(xiàn)狀

建筑物現(xiàn)狀可從建筑物使用年限和物業(yè)管理狀況兩方面來判斷。建筑物的使用年限越長，居民想要對其進行改造的愿望越迫切。老舊小區(qū)服務成本高，且因產權結構復雜，小區(qū)物業(yè)管理被分為若干區(qū)域，導致同一小區(qū)由不同物業(yè)管理，進而造成設施維護區(qū)域界定困難、垃圾廢物無人管理等亂象，對居民生活造成嚴重影響，此為老舊小區(qū)亟待改造的原因之一。

2.1.2 社會因素

居民希望通過城市更新提升幸福感、舒適感，故社會福利設施、基礎設施完善度兩項指標極為重要。教育文化和衛(wèi)生服務等類型社會福利設施和基礎設施的完善將提升居民幸福指數(shù)。

2.1.3 生態(tài)環(huán)境

生態(tài)環(huán)境主要從區(qū)域污染情況和綠化率兩方面考慮。居民區(qū)污染主要包括噪聲、水、空氣、土壤等方面，污染情況越嚴重，居民的更新改造意愿越強烈；城市更新應先建立城市綠色體系，提升城市整體綠化率。開發(fā)商為自身利益追求高容積率，這與居民追求生活舒適度的要求矛盾，故平衡經濟利益與居民利益是舊城改造的難點和重點。

2.1.4 補償情況滿意度

居民若對補償情況滿意則會提高參與城市更新的積極性。一般來說，居民無法直接參與補償方案商討，方案多由政府與開發(fā)商共同商議決定，居民利益無法被保障，故針對補償情況滿意度的調查是判斷補償利益是否平衡的關鍵。居民對補償情況的滿意度越高，說明其對城市更新的意愿越強烈。

2.2 開發(fā)商

2.2.1 經濟效益

對于開發(fā)商來說，土地增值是主要的收入來源之一，故開發(fā)商多為追求利益最大化而提高開發(fā)強度，極易導致不合理的空間開發(fā)，故應合理優(yōu)化土地利用，重視公眾利益，從而實現(xiàn)城市更新的可持續(xù)發(fā)展目標。

經濟效益可從基準地價、容積率變化和拆遷安置補償情況3個方面闡明。基準地價越高，開發(fā)商需投入的成本及風險越大；容積率變化指規(guī)劃容積率與原有容積率的差值，提高容積率是開發(fā)商獲得收益的主要方式之一，容積率差值越大開發(fā)商獲得的利潤越高；拆遷安置補償投入得越少，開發(fā)商得到的回報越高。

2.2.2 公共環(huán)境

1）建筑空間范圍 通過西方城市實踐，人們逐漸意識到大規(guī)模城市改建在城市的功能、發(fā)展、經濟及環(huán)境等方面遠達不到預期結果，故小規(guī)模更新是實現(xiàn)城市可持續(xù)發(fā)展的重要方式。建筑空間范圍越小，開發(fā)商投入的成本越高，相應的風險越低，越易取得收益。

2）建筑物密度 建筑物密度反映土地開發(fā)強度，密度越高說明土地開發(fā)強度越高，地塊越不易進行改造。

3）地塊破碎度 破碎度越低說明地塊規(guī)整且適合進行工程建設，破碎度越高說明地塊越應被更新改造。

4）地形條件 城市更新項目建設受地形、地勢等條件影響較大，對于開發(fā)商來說，地形條件越復雜，投入成本越高，風險越高，故其更偏向于選擇地形條件更優(yōu)越的地塊。

5）基準地價 基準地價影響開發(fā)商的成本投入，基準地價越高，成本越高。

2.3 政府

2.3.1 社會效益

政府主要從歷史文化、就業(yè)率及工資收入水平變化程度方面衡量社會效益。歷史文化指通過長時間沉淀形成的歷史遺留財產，體現(xiàn)城市發(fā)展歷程，故應優(yōu)先對有歷史文化積淀的地塊進行改造；就業(yè)率反映地區(qū)發(fā)展狀況，當就業(yè)率或工資收入水平較低時說明該街區(qū)發(fā)展受限，應優(yōu)先對上述發(fā)展滯后地塊進行更新改造以刺激區(qū)域發(fā)展。

2.3.2 經濟效益

政府一般出面將土地使用權出讓給開發(fā)商，通過“收回-轉讓”方式獲得土地出讓金以及稅收，從而增加財政收入。土地出讓金在我國部分地區(qū)已成為地方政府的第二財政收入，但對政府來說，土地增值收益并非最重要，社會效益才是其應考慮的重點。

3 結語

基于“帕累托改進”理論，從城市更新三大主體出發(fā)探索影響城市更新時序的指標體系。從“帕累托最優(yōu)”角度來看，只有當三者的利益分配達到均衡時，城市更新才有意義。探究城市更新優(yōu)先改造項目選址對空間布局具有重要意義，合理的更新時序將提高城市更新的效率和成效，提升區(qū)域的土地利用、經濟、社會及生態(tài)等方面的效益，促進社會的公平與和諧。