陳法崟 張鴻娥 梁興海

(蘭州昌佳匯智科技有限公司，甘肅 蘭州 730000)

引言

隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和全球化一體化進(jìn)程的快速推進(jìn)，帶動(dòng)了城鎮(zhèn)建設(shè)用地?cái)?shù)量的急速增長(zhǎng)及空間分布范圍的不斷擴(kuò)張，導(dǎo)致城鎮(zhèn)周邊農(nóng)村土地征收為建設(shè)用地的現(xiàn)象越來(lái)越普遍[1]。以往因城鎮(zhèn)和鄉(xiāng)村實(shí)行不同的政策，以及土地產(chǎn)權(quán)制度存在不合理的地方，導(dǎo)致土地市場(chǎng)存在一定的弊端，土地增值收益分配中政府獲得的份額較大，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民成為收益的受損方[2,3]。土地征收過(guò)程關(guān)系著農(nóng)民與征收者之間的穩(wěn)定程度，增值收益分配比例、土地價(jià)格確定機(jī)制以及土地市場(chǎng)的市場(chǎng)化程度，都與被征收者息息相關(guān)[4]。為建立統(tǒng)一的城鄉(xiāng)建設(shè)用地市場(chǎng)，更好地發(fā)揮市場(chǎng)在土地資源優(yōu)化配置中的作用，規(guī)范農(nóng)民的合法權(quán)益以及土地增值收益的分配方式，各界學(xué)者對(duì)其進(jìn)行了深入的研究與不斷地實(shí)踐[5]。趙麗[6]以河北省南宮市作為實(shí)例，采用空間疊加方法將城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)轉(zhuǎn)換為建設(shè)用地生地價(jià)，分析與區(qū)片價(jià)之間的關(guān)系，認(rèn)為征地區(qū)片價(jià)制定時(shí)應(yīng)與基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行合理銜接；謝保鵬[7]等從土地增值收益分配的角度出發(fā)，以集體建設(shè)用地和征收2種模式為例，定性分析了土地增值收益的形成機(jī)制，分析2種模式之下的收益差；程雪陽(yáng)[8]從法律的角度分析了新《土地管理法》頒布后，集體土地征收與集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市2種模式下產(chǎn)生的土地增值收益如何分配與銜接的問(wèn)題；李明月[9]在廣州市利用大量統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)序列化結(jié)果、Borda數(shù)和順位相關(guān)系數(shù)，嘗試將征地區(qū)片綜合地價(jià)和當(dāng)?shù)氐难a(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)與基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行內(nèi)部平衡。

基于此，本文以甘肅省為研究例證，統(tǒng)計(jì)甘肅省2018—2020年的土地出讓數(shù)據(jù)及其現(xiàn)行的征地區(qū)片綜合地價(jià)，經(jīng)標(biāo)準(zhǔn)化處理后進(jìn)行對(duì)比，用自然間斷點(diǎn)法將其進(jìn)行分段表示，以此來(lái)分析二者之間的關(guān)聯(lián)程度，并闡述與地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展之間的聯(lián)系，為科學(xué)引導(dǎo)土地市場(chǎng)的發(fā)展，提高土地價(jià)格的市場(chǎng)化水平提供政策性依據(jù)。

1 土地出讓價(jià)格與征地區(qū)片綜合地價(jià)的內(nèi)涵

1.1 土地出讓價(jià)格的內(nèi)涵

土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指國(guó)家本著土地?fù)碛姓叩纳矸?，把已具備法律?guī)定使用期限的國(guó)家基礎(chǔ)建設(shè)土地所有權(quán)出交給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家繳納土地出讓金的活動(dòng)，同時(shí)也是國(guó)家土地資產(chǎn)處置的另一個(gè)途徑。被轉(zhuǎn)讓的土地所有權(quán)也是由土地使用者向國(guó)家政府購(gòu)買的一項(xiàng)物權(quán)，因此土地所有權(quán)獲得者不僅能夠取得土地、運(yùn)用和收益土地，還能夠自主支配和處理土地使用權(quán)。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓方法，通常有公開轉(zhuǎn)讓和合同轉(zhuǎn)讓2種形式。土地出讓價(jià)款是指在一般的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，一定年期的土地使用權(quán)按未來(lái)純收益的價(jià)格進(jìn)行計(jì)算后的總額，因?yàn)槠錂?quán)利特征是出讓性質(zhì)，所以其既是土地所有者出讓土地使用權(quán)的交易價(jià)款，也是出讓土地權(quán)利人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的交易價(jià)款，即土地出讓價(jià)格其實(shí)是地租的變相資本化。土地出讓價(jià)格不受政策因素、地上地下建筑物及其附著物及安置費(fèi)的影響，因此市場(chǎng)價(jià)與政策價(jià)是共存的，但是在土地二級(jí)市場(chǎng)和三級(jí)市場(chǎng)中土地出讓價(jià)格是完全市場(chǎng)價(jià)。

1.2 征地區(qū)片綜合地價(jià)的內(nèi)涵

征地區(qū)片綜合地價(jià)是指在法定建設(shè)用地范圍內(nèi)，根據(jù)影響其質(zhì)量的自然條件、社會(huì)條件、生態(tài)條件、經(jīng)濟(jì)條件等方面劃分區(qū)片，測(cè)算征地后農(nóng)民應(yīng)得的補(bǔ)償費(fèi)用，國(guó)家有3a重新調(diào)整且公布的規(guī)定，目的在于建立一個(gè)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，達(dá)到促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)健康發(fā)展的效果，其實(shí)質(zhì)為征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，一般不含地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)。

由于以往征地補(bǔ)償制度不完善、征地程序不公平，嚴(yán)重影響了廣大農(nóng)民的利益，在征地過(guò)程中社會(huì)沖突被不斷誘發(fā)，征地制度亟需調(diào)整，促進(jìn)了新《土地管理法》的修正進(jìn)度。新法規(guī)定，各行政區(qū)制定公布征收農(nóng)用地的土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，且3a為1個(gè)周期進(jìn)行調(diào)整公布。征地補(bǔ)償新標(biāo)準(zhǔn)首次以“價(jià)格”的形式正式出現(xiàn)在土地管理法中，意味著我國(guó)征地補(bǔ)償向市場(chǎng)化方向邁進(jìn)了至關(guān)重要的一步[10]。

2 研究區(qū)概況與研究方法

2.1 研究區(qū)概況

甘肅省位于我國(guó)的西北部，黃河的上游地區(qū)，E93°28′～108°44′，N32°36′～42°48′，面積在39萬(wàn)km2以上，地勢(shì)西北高東南低，存在較明顯的地域差異，地貌類型復(fù)雜多樣，地形以山地和高原為主，北部山地與祁連山脈之間為狹長(zhǎng)的河西走廊，是向西的主要通道。主要有漢、回、藏、東鄉(xiāng)、裕固、保安、蒙古、哈薩克、土、撒拉、滿等民族。經(jīng)濟(jì)發(fā)展以農(nóng)、牧、石油、化工等為主，盛產(chǎn)瓜果、中藥及毛皮。截至目前，全省共轄86個(gè)縣級(jí)行政區(qū)劃單位和1個(gè)地級(jí)市嘉峪關(guān)市，甘肅省常住人口2647.43萬(wàn)人，其中城鎮(zhèn)常住人口1283.74萬(wàn)人，城鎮(zhèn)化率為48.49%。2020年，全省地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到9016.7億元。

2.2 數(shù)據(jù)來(lái)源

本次研究采用的征地區(qū)片綜合地價(jià)的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)來(lái)源于甘肅省征地信息公開平臺(tái)發(fā)布的《甘肅省征收農(nóng)用地區(qū)片綜合地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》(2020年征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn))；土地出讓數(shù)據(jù)來(lái)源于“中國(guó)土地市場(chǎng)網(wǎng)”，檢索的供應(yīng)方式為“招標(biāo)”、“拍賣”、“掛牌”和“協(xié)議”，檢索的行政區(qū)依次為甘肅省86個(gè)縣級(jí)行政區(qū)劃單位和1個(gè)地級(jí)市行政區(qū)劃單位嘉峪關(guān)市，數(shù)據(jù)年限主要為2018—2020年3a，選取了城鎮(zhèn)住宅用地、其他商服用地和工業(yè)用地3種用途的交易案例，每個(gè)年份、每種用途的交易案例選取5個(gè)。

2.3 關(guān)聯(lián)度測(cè)算方法

關(guān)聯(lián)度=土地出讓價(jià)格/征地區(qū)片綜合地價(jià)

其中，土地出讓價(jià)格=(城鎮(zhèn)住宅用地土地出讓價(jià)格+其他商服用地土地出讓價(jià)格+工業(yè)用地土地出讓價(jià)格)/3；城鎮(zhèn)住宅用地土地出讓價(jià)格=[(2018年城鎮(zhèn)住宅用地交易價(jià)格之和/交易案例個(gè)數(shù))+(2019年城鎮(zhèn)住宅用地交易價(jià)格之和/交易案例個(gè)數(shù))+(2020年城鎮(zhèn)住宅用地交易價(jià)格之和/交易案例個(gè)數(shù))]/3；其他商服用地土地出讓價(jià)格與工業(yè)用地土地出讓價(jià)格的計(jì)算方式與城鎮(zhèn)住宅用地土地出讓價(jià)格的計(jì)算方式相同，結(jié)果保留2位小數(shù)；征地區(qū)片綜合地價(jià)=各區(qū)片征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的算數(shù)平均值，結(jié)果保留2位小數(shù)。

3 結(jié)果分析

3.1 土地出讓價(jià)格的空間特征

本次研究將甘肅省2018—2020年土地出讓數(shù)據(jù)的平均值劃分為5個(gè)梯度，如表1、圖1所示。近年來(lái)，甘肅省土地出讓價(jià)格最高值位于蘭州市城關(guān)區(qū)、七里河區(qū)、安寧區(qū)和天水市秦州區(qū)，出現(xiàn)了2個(gè)土地出讓價(jià)格高的中心，蘭州市區(qū)和天水市區(qū)，而河西地區(qū)、甘南地區(qū)以及隴南和定西部分地區(qū)的土地出讓價(jià)格水平值最低，其余地區(qū)土地出讓價(jià)格水平值居中。

表1 甘肅省土地出讓價(jià)格空間分布統(tǒng)計(jì)表

圖1 甘肅省土地出讓價(jià)格空間分布圖

3.2 征地區(qū)片綜合地價(jià)的空間特征

甘肅省征地區(qū)片綜合地價(jià)的最高的是蘭州市、天水市、武都區(qū)、西峰區(qū)、崆峒區(qū)和嘉峪關(guān)市，征地區(qū)片綜合地價(jià)在87～418元·m-2，特別是蘭州市區(qū)的征地區(qū)片綜合地價(jià)在126～418元·m-2，為全省征地區(qū)片綜合地價(jià)最高的地區(qū)；最低的是甘南州、阿克塞、肅北、肅南、民樂(lè)等地；征地區(qū)片綜合地價(jià)在15～39元·m-2。其他地區(qū)中，敦煌市、肅州區(qū)、正寧縣、寧縣、合水縣、靜寧縣、莊浪縣和文縣等地的征地區(qū)片綜合地價(jià)相對(duì)在居中的水平，在63～88元·m-2。

從整體的分布來(lái)看，甘肅省土地出讓價(jià)格的高價(jià)、低價(jià)梯度的分布區(qū)域與征地區(qū)片綜合地價(jià)的高價(jià)、低價(jià)梯度分布區(qū)域大致是一致的。甘肅省土地出讓價(jià)格與征地區(qū)片綜合地價(jià)最高值位于蘭州市城關(guān)區(qū)、七里河區(qū)、安寧區(qū)和天水市秦州區(qū)，出現(xiàn)了蘭州市區(qū)和天水市區(qū)2個(gè)高價(jià)中心，而河西地區(qū)、甘南地區(qū)以及隴南和定西部分地區(qū)的價(jià)格水平值最低，其余地區(qū)價(jià)格水平值居中。

圖2 甘肅省征地區(qū)片綜合地價(jià)空間分布圖

3.3 各土地用途出讓價(jià)格與征地區(qū)片綜合地價(jià)的關(guān)聯(lián)度

3.3.1 城鎮(zhèn)住宅用地與征地區(qū)片綜合地價(jià)的關(guān)聯(lián)度

根據(jù)自然間斷點(diǎn)法甘肅省城鎮(zhèn)住宅用地的土地出讓價(jià)格與征地區(qū)片綜合地價(jià)的比值范圍劃分為5個(gè)梯度，第1梯度的比值在0～4.6，包括河西以南和甘南地區(qū)大部分地區(qū)，隴南市的迭部縣、宕昌縣、舟曲縣、成縣和康縣，定西的漳縣等地；第2梯度的比值在4.7～14.6，包括敦煌市、瓜州市、玉門市、嘉峪關(guān)市、高臺(tái)縣、甘州區(qū)、民樂(lè)縣、民勤縣、景泰縣、白銀區(qū)、永登縣、皋蘭縣、合水縣等地；第3梯度的比值在14.7～30.2，包括肅州區(qū)、涼州區(qū)、平川區(qū)、榆中縣、臨洮縣、定西部分地區(qū)和慶陽(yáng)部分地區(qū)；第4梯度的比值在30.3～50.1，包括永靖縣、莊浪縣、秦安縣、麥積區(qū)、崆峒區(qū)等地；第5梯度的比值在50.2～99.7，包括涇川縣、靈臺(tái)縣、會(huì)寧縣、華亭縣和麥積區(qū)等地，如圖3所示。

圖3 甘肅省城鎮(zhèn)住宅用地價(jià)格與征地區(qū)片綜合地價(jià)比值分布圖

3.3.2 其他商服用地與征地區(qū)片綜合地價(jià)的關(guān)聯(lián)度

其他商服用地土地出讓價(jià)格與征地區(qū)片綜合地價(jià)的比值整體在0～64，比值較高的縣區(qū)是合水縣、崆峒區(qū)、崇信縣、靜寧縣、莊浪縣、安定區(qū)、會(huì)寧縣、合作市、卓尼縣、涼州區(qū)和景泰縣，比值在19～63；其余地區(qū)的比值較低，在0～8.7，如圖4所示。

圖4 甘肅省其他商服用地價(jià)格與征地區(qū)片綜合地價(jià)比值分布圖

3.3.3 工業(yè)用地與征地區(qū)片綜合地價(jià)的關(guān)聯(lián)度

工業(yè)用地的出讓價(jià)格與征地區(qū)片綜合地價(jià)的比值較前兩者是最低的，比值分布在0～22的區(qū)間內(nèi)；甘肅省的西北部和中部，包括酒泉、嘉峪關(guān)、張掖、金昌和武威在內(nèi)的河西5市以及隴南的部分地區(qū)，工業(yè)用地土地出讓價(jià)格與征地區(qū)片綜合地價(jià)的比值都較小，比值分布在1～2.5區(qū)間內(nèi)；蘭州、白銀、天水、慶陽(yáng)、定西以及隴南的北部地區(qū)，工業(yè)用地土地出讓價(jià)格與征地區(qū)片綜合地價(jià)的比值都較大，比值分布在2.5～22區(qū)間內(nèi)，如圖5所示。

圖5 甘肅省工業(yè)用地價(jià)格與征地區(qū)片綜合地價(jià)比值分布圖

3.3.4 綜合關(guān)聯(lián)度分析

整體分析甘肅省各土地用途土地出讓價(jià)格與征地區(qū)片綜合地價(jià)的比值，城鎮(zhèn)住宅用地的比值高于其他商服用地和工業(yè)用地的比值，比值在4～99；其他商服用地的比值高于工業(yè)用地的比值，比值在2～64，3種用途比值分別為城鎮(zhèn)住宅用地比值>其他商服用地比值>工業(yè)用地比值。各地區(qū)征地區(qū)片綜合地價(jià)是一個(gè)定值，比值的大小反映出不同用途的土地價(jià)格之間的差異是比較大的，特別是各地區(qū)城鎮(zhèn)住宅用地的價(jià)格在該地區(qū)而言都是最高的，同時(shí)反映農(nóng)用地被征進(jìn)入市場(chǎng)后，政府規(guī)劃為城鎮(zhèn)住宅用地用于出讓的收益是最高的，用于工業(yè)用地進(jìn)行出讓的收益是最低的，這與各地的實(shí)際情況相一致。

綜合關(guān)聯(lián)度根據(jù)當(dāng)?shù)赝恋爻鲎尩貎r(jià)中城鎮(zhèn)住宅用地、其他商服用地和工業(yè)用地的平均值與征地區(qū)片綜合地價(jià)比值分布，如圖6所示，甘肅省的西北部和中部，包括酒泉、嘉峪關(guān)、張掖、金昌和武威在內(nèi)的河西5市，土地出讓價(jià)格與征地區(qū)片綜合地價(jià)的比值都較小，比值在1.3～5的區(qū)間內(nèi)，河西5市位于中部往北地區(qū)河西走廊地帶以及祁連山地，這里降水由東南向西北逐漸遞減，全年降水量較低，基本上都是干旱、半干旱以及祁連山一帶的高寒氣候區(qū)，地廣人稀，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的總體活力較低，土地的供求競(jìng)爭(zhēng)平和，城鎮(zhèn)住宅用地、其他商服用地以及工業(yè)用地的價(jià)格水平略低。對(duì)于甘肅省的東南部和南部區(qū)域，特別是蘭白經(jīng)濟(jì)圈、天水和慶陽(yáng)等地，土地出讓價(jià)格與征地區(qū)片綜合地價(jià)的比值都較大，比值在15～40，蘭州市是甘肅省的省會(huì)城市，是甘肅政治、經(jīng)濟(jì)、文化的中心，白銀市緊靠蘭州，這兩市之間存在著十分緊密的市場(chǎng)聯(lián)系和發(fā)展聯(lián)系。截至目前這兩市的人口占到全省的19.33%，生產(chǎn)總值的比重也高達(dá)全省的34.33%，工業(yè)發(fā)展也在日趨進(jìn)步，以這兩市為中心帶動(dòng)周邊發(fā)展起來(lái)的蘭白經(jīng)濟(jì)圈工業(yè)基礎(chǔ)雄厚、科技人才集中、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)迅速；天水市是發(fā)展環(huán)境較好、發(fā)展速度較快的城市，處于關(guān)中-天水經(jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有較強(qiáng)的動(dòng)力；平?jīng)龊蛻c陽(yáng)受到關(guān)中-天水經(jīng)濟(jì)區(qū)的輻射，城市地位顯著提升，促進(jìn)土地價(jià)格供求和競(jìng)爭(zhēng)。甘南藏族自治州和隴南的部分縣級(jí)行政區(qū)劃單位，土地出讓價(jià)格與征地區(qū)片綜合地價(jià)的比值較小，在1～9區(qū)間內(nèi)，甘南藏族自治州地處甘南高原地區(qū)，作為“世界屋脊”青藏高原的東部邊緣地帶，平均海拔超過(guò)3200m，同時(shí)也是甘肅省的畜牧基地之一，面積廣，但人煙稀少，并且為少數(shù)民族聚居地，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的水平較低，城鎮(zhèn)住宅用地、其他商服用地以及工業(yè)用地的價(jià)格水平略低。

圖6 甘肅省土地出讓價(jià)格與征地區(qū)片綜合地價(jià)比值分布圖

4 結(jié)論與討論

4.1 結(jié)論

通過(guò)對(duì)土地出讓價(jià)格與征地區(qū)片綜合地價(jià)的關(guān)聯(lián)度進(jìn)行研究，準(zhǔn)確理解土地出讓價(jià)格與征地區(qū)片綜合地價(jià)之間關(guān)系的核心是資格主體之間的增值收益分配問(wèn)題。從甘肅省土地出讓價(jià)格與征地區(qū)片綜合地價(jià)比值的結(jié)果來(lái)看，各地區(qū)城鎮(zhèn)住宅用地與征地區(qū)片綜合地價(jià)的比值是最大的，比值在0～99.7區(qū)間內(nèi)，工業(yè)用地與征地區(qū)片綜合地價(jià)的比值是最小的，在1～22區(qū)間內(nèi)。

從空間分布來(lái)看，甘肅省的西北部和中部，包括酒泉、嘉峪關(guān)、張掖、金昌和武威在內(nèi)的河西5市，以及甘南藏族自治州和隴南的部分縣級(jí)行政區(qū)劃單位，土地出讓價(jià)格與征地區(qū)片綜合地價(jià)的比值都較小，在1.3～5；對(duì)于甘肅省的東南部和南部來(lái)說(shuō)，特別是蘭白經(jīng)濟(jì)圈、天水和慶陽(yáng)等地，土地出讓價(jià)格與征地區(qū)片綜合地價(jià)的比值都較大，比值在15～40，與甘肅省實(shí)際情況相一致。

4.2 討論

本研究通過(guò)土地出讓價(jià)格與征地區(qū)片綜合地價(jià)作比值的方式，研究二者之間的關(guān)聯(lián)度，涉及的土地增值收益和土地價(jià)格的市場(chǎng)化問(wèn)題還受到諸多因素的影響，研究不足之處在于選取土地出讓交易案例時(shí)，只選擇了城鎮(zhèn)住宅用地、其他商服用地和工業(yè)用地3種用途的土地交易案例，由于土地出讓價(jià)格會(huì)受到社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素、區(qū)位等的影響，故綜合得出的土地出讓價(jià)格的代表性不夠強(qiáng)；征地區(qū)片綜合地價(jià)的確定只通過(guò)各區(qū)片得算數(shù)平均值，數(shù)據(jù)的權(quán)威性不強(qiáng)。