周志勇（副教授） 鄧 惠 陳 玲

（湛江科技學院）

伴隨著我國經(jīng)濟體制改革的不斷深入，房地產(chǎn)企業(yè)表現(xiàn)出生機勃勃的活力和綿綿不斷的貢獻力。在新收入準則正式執(zhí)行的背景下，房地產(chǎn)行業(yè)如何貫徹執(zhí)行新收入準則成為學者們當前研究的熱點問題。比較分析同行業(yè)的兩家企業(yè)，雖然兩家案例公司選擇使用的收入準則無重大差別，但是兩公司的收入確認會計政策卻有一些顯著的細微不同。探析房地產(chǎn)企業(yè)選擇不同的收入確認政策原因，不同的企業(yè)在收入確認時會有不同的判斷，這些取決于企業(yè)自身條件。但如果不同的企業(yè)都根據(jù)不同的動機和需求選擇不同的收入確認方式，這將不利于對行業(yè)財務報告信息的客觀統(tǒng)一評價。

一、房地產(chǎn)企業(yè)收入確認的理論基礎(chǔ)

（一）房地產(chǎn)適用的會計準則

2014 年開始，國際上統(tǒng)一使用《國際財務報告準則第15 號——與客戶之間的合同產(chǎn)生的收入》（以下簡稱“IFRS15”），我國則從2017 年開始，統(tǒng)一使用《企業(yè)會計準則第14 號——收入》（以下簡稱“新CAS14”），而香港會計師公會對IFRS15 全部采納后也發(fā)布了《香港財務報告準則第15 號》（以下簡稱“HKFRS15”）。新CAS14和HKFRS15 同于2018 年1 月1 日開始推行，修訂后的準則明確了統(tǒng)一的收入確認標準。本文的研究案例萬科和恒大集團均于2018 年1 月1 日分別執(zhí)行新CAS14 和HKFRS15。

（二）房地產(chǎn)收入確認的基礎(chǔ)

收入確認條件一般為：只有在收益流入令企業(yè)資產(chǎn)增加或負債減少，且該收益的流入金額能可靠計量時才能確認為收入。萬科和恒大集團應用的HKFRS15 和新CAS14 標準都是建立在IFRS15 的基礎(chǔ)上，兩者的共同點是應在客戶對商品已經(jīng)具有實質(zhì)性的控制權(quán)力時才確認收入，均符合上述廣義的收入確認條件。房地產(chǎn)企業(yè)的主營業(yè)務收入須是一段時間內(nèi)以最貼切狀態(tài)來迅速反饋企業(yè)的履約方式以及進度情況。因此，絕大部分房地產(chǎn)企業(yè)都套用一個五步法模型來計量并確認收入。

（三）收入確認模型

對比新CAS14 和HKFRS15，發(fā)現(xiàn)相比于舊準則，新準則里多引入了法律條文中合同的概念：在具體內(nèi)容上是明確構(gòu)建了一個收入確認模型，該模型是建立在合同履約義務細分為五步的環(huán)境下。會計學界稱之為“收入確認五步法模型”，該模型的具體應用，可以說是房地產(chǎn)行業(yè)的“燙手山芋”。

二、收入確認會計政策比較

（一）萬科與恒大集團收入確認政策比較

恒大財務危機給房地產(chǎn)行業(yè)敲響了警鐘。恒大集團適用的HKFRS15 與“A+H”股領(lǐng)頭羊萬科所適用的新CAS14 相比在大層次、大觀念上沒有歧義，兩者適用的準則均符合國際一般的規(guī)定。隨著研究進一步深入，筆者分析了兩企業(yè)近三年年報中關(guān)于收入確認的相關(guān)披露，對比恒大與萬科集團的主要業(yè)務類型的會計政策披露，發(fā)現(xiàn)無大差異，且表達的意思大致類同（見表1）。

表1 萬科與恒大集團主要業(yè)務類型的會計政策對比

鑒于恒大與萬科兩企業(yè)的主營業(yè)務收入確認政策的相關(guān)披露并無重大差異，本文按五步法模型對比分析兩家企業(yè)（見表2）。

由表2 可知，兩者的微小差異主要在于合同解析與定價決定方法和收入確認條件與時點確定的表述。萬科自始至終統(tǒng)一明確在履行了合同義務、商品房達到了完全可以符合交房的要求而且對顧客也進行交接、顧客又實際擁有房屋控制權(quán)時，方才確認收入。其信息詳盡，邏輯幾乎沒有漏洞，對收入的確認時點定義也非常清晰。而恒大的收入確認如其年報上所披露，在以銷售合同中的義務去劃分各單項義務時，文字表述似乎更著重考慮每項任務是屬于某段時間內(nèi)需完成還是某一時點要完成。對于屬于一段時間內(nèi)需完成的任務，其該段時間內(nèi)某些時點對應收取的收入金額，需依靠人為主觀進行會計估計。由于房地產(chǎn)行業(yè)的項目周期較長，如果工程危迫或者耽誤到企業(yè)后面的收益時，恒大集團就極有可能在收入確認上進行盈余管理。

表2 萬科與恒大集團收入準則五步法對比

（二）收入確認政策差異的成因

1.市場壓力

一馬當先進入A 股市場的萬科“盆滿缽滿”，使得其他資本紛紛效仿，短短幾年內(nèi)已經(jīng)數(shù)百家A股房企進入，投身港股市場的房企也過半百。恒大集團于2009 年登陸香港聯(lián)交所，進入資本市場除了解決擴張的資金需求，還提高了其在行業(yè)內(nèi)的知名度。鑒于市場競爭壓力增大，為穩(wěn)住大盤，恒大很有可能利用收入確認盈余管理空間，靈巧包裝財務指標，如此便造成了兩企業(yè)收入確認政策的差別選擇。

2.擴張經(jīng)營需要

恒大財務風險主要是因為前期實施的多元化戰(zhàn)略致使的。2017—2018 年，當房產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進入政府調(diào)控的周期性下坡階段，幾乎所有的房企都在設法節(jié)衣縮食去保命時，恒大卻因為執(zhí)意要跨行發(fā)展新能源汽車從而埋下了財務隱患。恒大在2018 年開始實施新準則，即刻恒大的財務狀況和其他指標得到好的發(fā)展。從2017 年開始，新收入準則讓整個房地產(chǎn)行業(yè)分成兩個流派，一類為革新派，即選擇使用“時段法”作為收入準則，另一類則為保守派，即繼續(xù)以“時點法”作為主要方式。這意味著，房產(chǎn)行業(yè)擁有更大選擇空間，企業(yè)可以根據(jù)自身的情況來選擇更合適的收入確認政策。恒大集團使用新準則時段法能夠幫助他們快速地強化集資能力，從而擴張業(yè)務范圍和公司規(guī)模。但如果現(xiàn)金流被提前透支了，則會為企業(yè)發(fā)展埋下財務風險。

從恒大集團2018—2020 年財報數(shù)據(jù)分析，其主營業(yè)務產(chǎn)生的現(xiàn)金流量是遠遠不足去滿足多元化發(fā)展所需。后續(xù)恒大集團為滿足擴張經(jīng)營需要，只能依賴外部投資或者進行融資。在這種壓力下，恒大集團極可能會對相關(guān)指標進行操縱，導致其著重選擇的收入確認政策不一，選擇收入的方式也不一致，差異由此而來。

3.市值管理

上市公司市值大小正面體現(xiàn)了企業(yè)的盈利水平、發(fā)展程度、融資能力等維度。側(cè)面反映了資本市場對企業(yè)的未來運營情況的預估與認可。萬科市值在國內(nèi)A 股房企模塊中一直穩(wěn)穩(wěn)地處于領(lǐng)頭羊位置，比其他中小企業(yè)多了幾倍。究其原因，從學者的研究得到一些啟示：上市企業(yè)的營業(yè)收入是資本市場對企業(yè)價值判斷大小的一個主要考慮因素。萬科集團有著強大的獲利能力以及優(yōu)秀的公司業(yè)績，這正是導致其具有高市值的主要原因，贏得投資者眼睛的對焦。而不斷上漲的營收業(yè)績更是外界資本市場對企業(yè)市值抱有積極認可態(tài)度的關(guān)鍵因素，體現(xiàn)了收入是考量企業(yè)經(jīng)營業(yè)績好壞的重要指標。而恒大自2018 年開始將大量資金投資于新能源汽車，導致企業(yè)現(xiàn)金流短缺，財務風險加大。由此可見，市值管理也是兩家案例公司收入確認政策差異的成因之一。

三、收入確認政策差異的財務影響

（一）經(jīng)營成果與現(xiàn)金流倒掛

分析整理萬科與恒大的營業(yè)總收入、稅后利潤和經(jīng)營性凈現(xiàn)金的異同，結(jié)果如表3 所示，恒大集團2019 年經(jīng)營性凈現(xiàn)金為負673 億元，且2019 年和2020 年，經(jīng)營性凈現(xiàn)金與稅后利潤之間存在偏離關(guān)系。通常經(jīng)營性凈現(xiàn)金為負數(shù)的主要原因不是應收增加就是存貨增加。說明恒大可能銷售房款資金大量未及時回籠，兩相對比萬科的商業(yè)模式要優(yōu)于恒大，新收入準則下的收入確認政策的應用執(zhí)行優(yōu)于恒大，萬科模式值得恒大借鑒。

表3 萬科與恒大集團2018—2020 年部分財務數(shù)據(jù)對比 （單位：億元）

（二）盈余質(zhì)量不高，增收未必增利

2018—2020 年龍頭房企的銷售額基本都是穩(wěn)中增長，其中恒大分別為5 513.4 億元、6 010.6億元和7 232.5 億元，而萬科為6 069.5 億元、6 308.4 億元和7 041.5 億元，可以看出前兩年恒大的盈利空間比萬科潛在的空間要大；但是2020年恒大銷售額增幅，比萬科要高?？墒?，萬科2018—2022 年的銷售回款率均高于92.5%。而恒大抓回款比較好的年份2020 年的平均回款率值為90.3%。顯然，萬科在銷售回款比恒大集團要優(yōu)越很多。

從2018—2020 年，萬科、恒大集團的房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務銷售毛利率分別為29.70%、27.20%、22.60%和36.20%、27.80%、24.20%，兩公司的銷售毛利率都呈現(xiàn)下降趨勢。經(jīng)過查閱年報資料，其他龍頭房企比如保利、碧桂園、綠城等也呈現(xiàn)明顯下降的趨勢。恒大頻頻采用優(yōu)惠形式去吸引客人最終造成成本增加了，因此數(shù)值與萬科相比，下降幅度更大，恒大能力下降的趨勢更加突出。

（三）超高負債運營，鋼絲上跳舞

與萬科對比，恒大集團凈負債率并不低，2018—2020 年分別為151.90%、159.30%和152.89%。而萬科集團財務特征是縝密、穩(wěn)重，三年凈負債率僅為30.89%、33.87%和18.09%，這說明恒大已有負債巨大，已經(jīng)達到了警告閾值，單從表象去解讀，在未來幾年內(nèi)降負債率是集團首要任務。

表4數(shù)據(jù)顯示恒大集團財務杠桿處于較高水平，三道紅線持續(xù)位于紅色檔。恒大集團管理層被要求未來三年著重降低負債，計劃在將負債率下降到國家要求的安全值以內(nèi)，改善負債情況。

表4 恒大集團2020 年“三道紅線”

（三）小結(jié)

恒大自2018 年實行新收入準則后，其多數(shù)業(yè)務偏重選擇時段法確認收入，依賴會計人員進行會計估計確認履約進度，從而確認收入。從2020 年財務隱患日益顯現(xiàn)，到2021 年徹底爆發(fā)。恒大不恰當?shù)氖杖氪_認政策，給企業(yè)累積巨大的財務風險。

四、建議

企業(yè)要想生存并穩(wěn)健發(fā)展，必須科學合理的對收入確認政策進行選擇。從理論與案例兩個角度切入分析，企業(yè)選擇不同的收入確認政策所帶來的影響，發(fā)現(xiàn)恒大存在一定人為操縱調(diào)節(jié)利潤的現(xiàn)象，為避免以后出現(xiàn)類似財務危機，提出如下風險防范措施：

（一）增強財務人員職業(yè)判斷能力

新收入準則在實務中需要考慮更多的可變因素，這對企業(yè)的會計人員主觀判斷提出了更高要求。房地產(chǎn)企業(yè)應該引導會計人員遵守國家會計法律、資本市場信息披露要求，恪守職業(yè)道德，謹慎處理會計業(yè)務，獨立進行職業(yè)判斷。盡量減少人為操縱利潤盈余空間，才是減少高層領(lǐng)導者錯判現(xiàn)象、最佳篩查財務風險的先手辦法。

(二)建立風險預警系統(tǒng)

恒大爆發(fā)危機的原因主要是對于債務危機缺乏足夠的認識，并且在生產(chǎn)運營中沒有采取有效的風險防控措施。從財務影響分析，恒大集團近兩年的收益增加，同時其債務也同樣飆升。恒大集團對比萬科，其跨行業(yè)發(fā)展，甚至跨界的多元化經(jīng)營，極容易導致企業(yè)主發(fā)展目標不明，很難為其帶來正向收益。僅以新能源汽車產(chǎn)業(yè)為例，恒大集團的投資規(guī)模達到了400 多億元，但是該項目到目前為止還沒有給公司帶來實質(zhì)性的收益。

（三）適時調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略

在我國房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響下，大部分房地產(chǎn)企業(yè)以前的“負債驅(qū)動規(guī)模增長”模式必須做出改變。萬科作為中國房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)跑企業(yè)，其董事長郁亮于2022 年2 月9 日在萬科年會上總結(jié)發(fā)言，預判房企行業(yè)將進入“黑鐵時代”，萬科也需要相應做出改變，進入“縮表出清”階段，去杠桿、去金融化。萬科高層領(lǐng)導憂患意識良好，勇于變革，正確熟悉新形勢、新任務。然而，恒大卻陷入債務危機，經(jīng)營風險增加，所以，恒大應在今后的發(fā)展過程中，強化資金管控，優(yōu)化投資領(lǐng)域，調(diào)整戰(zhàn)略方向、明確企業(yè)目標，以更好地融入新發(fā)展格局。