周 艷，李安林，黃曉麗，牛樂德

(云南師范大學(xué) a.地理學(xué)部；b.外國(guó)語(yǔ)學(xué)院，昆明 650000)

0 引言

1987年9月,深圳市率先試行土地使用有償出讓制度，揭開了國(guó)有土地使用制度改革的序幕。經(jīng)過30多年的發(fā)展，我國(guó)土地市場(chǎng)不斷發(fā)展和完善。與此同時(shí)，土地出讓規(guī)模持續(xù)增長(zhǎng)，由2000年的241 759 hm2增加到2021年的363 772 hm2，為工業(yè)化和城鎮(zhèn)化的發(fā)展提供了用地支撐。但在土地出讓和城鎮(zhèn)化發(fā)展過程中，出現(xiàn)了土地閑置、資源浪費(fèi)和土地?zé)o序開發(fā)等問題，土地供給和用地需求之間矛盾突出。因此，在我國(guó)現(xiàn)階段土地市場(chǎng)轉(zhuǎn)型和新型城鎮(zhèn)化建設(shè)背景下，土地出讓已成為政府宏觀調(diào)控和促進(jìn)城鎮(zhèn)化健康發(fā)展的重要手段，也成為學(xué)界關(guān)注的焦點(diǎn)。

國(guó)外學(xué)者W.Alonso最早探討了城市土地如何在區(qū)位上進(jìn)行合理配置[1]。隨后部分學(xué)者基于地租競(jìng)租理論將城市用地區(qū)位與土地市場(chǎng)機(jī)制相結(jié)合，強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)對(duì)土地利用的配置，構(gòu)建出不同區(qū)位對(duì)住房的競(jìng)價(jià)曲線[2-3]。土地條件的評(píng)價(jià)對(duì)土地出讓具有重要影響，其區(qū)位條件直接關(guān)系到土地價(jià)格的差異。D.G.Rossiter提出了土地出讓條件評(píng)價(jià)方法[4]?；趨^(qū)位理論，學(xué)者們對(duì)土地出讓價(jià)格差異進(jìn)行了探討，如A.Derdouri等基于可獲取的空間數(shù)據(jù)，找到了準(zhǔn)確的土地價(jià)格估算和繪圖方法，并發(fā)現(xiàn)地勢(shì)平坦、交通發(fā)達(dá)地區(qū)的地價(jià)更高[5]。此外，學(xué)者們還圍繞土地出讓的影響因素、土地出讓的效應(yīng)等方面開展了相關(guān)研究。如K.Deininger認(rèn)為埃塞俄比亞的土地租賃市場(chǎng)的決定因素為效率、貧困及行政再分配等方面[6]；A.Tatwangire等基于面板數(shù)據(jù)，探究了土地改革和土地轉(zhuǎn)讓對(duì)烏干達(dá)的減貧效應(yīng)[7]。

國(guó)內(nèi)學(xué)者對(duì)土地出讓的研究集中在以下方面：(1)土地出讓現(xiàn)狀問題診斷。針對(duì)土地出讓制度中存在出讓分割、依靠增量用地出讓增加土地財(cái)政激勵(lì)等可能會(huì)產(chǎn)生嚴(yán)重的財(cái)政危機(jī)等問題，提出需不斷加強(qiáng)和完善土地出讓制度[8-9]。(2)土地出讓行為。圍繞地方政府工業(yè)用地低價(jià)出讓行為的經(jīng)濟(jì)合理性、中央政府土地政策對(duì)地方土地出讓行為的影響、政治周期對(duì)地方政府土地出讓行為的影響以及市場(chǎng)化進(jìn)程對(duì)工業(yè)用地出讓配置效率的影響等方面來開展研究[10-14]。(3)土地出讓與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。主要圍繞土地市場(chǎng)運(yùn)行對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的影響、土地出讓金規(guī)模與城市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的關(guān)系和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)視角下土地財(cái)政對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的作用機(jī)制等方面開展研究[15-17]。(4)土地出讓空間格局演變。圍繞不同用途的土地出讓格局及其演變特征進(jìn)行研究，結(jié)果表明商業(yè)、工業(yè)等用地的出讓呈現(xiàn)不同的演變特征。如有研究表明商業(yè)用地從中心城區(qū)不斷向邊緣演變，并呈現(xiàn)多中心的空間分布特征[18]；工業(yè)用地的演變則總體呈現(xiàn)由東部地區(qū)向西部地區(qū)轉(zhuǎn)移[19]。此外，還有學(xué)者從土地出讓與城市規(guī)劃的相互作用機(jī)制、地租地價(jià)對(duì)土地出讓區(qū)位選擇的影響等方面進(jìn)行了研究[20-21]。

已有研究在土地出讓方面取得了豐碩的成果，為進(jìn)一步探索地塊尺度視角的土地出讓特征及其影響因素提供了理論與方法支撐。但研究更多關(guān)注單一用地類型的土地出讓，而對(duì)綜合用地類型(如住宅、商業(yè)、工業(yè)等)出讓的研究較少，對(duì)土地出讓的影響因素方面的研究也存在不足。因此，本研究以土地制度改革較早、市場(chǎng)發(fā)育較為成熟的上海市為案例區(qū)，利用ArcGIS的空間分析方法，在揭示不同用地類型出讓特征的基礎(chǔ)上探討影響土地出讓的主要因素，為土地出讓區(qū)位優(yōu)化、土地出讓供給側(cè)改革及促進(jìn)土地市場(chǎng)進(jìn)一步發(fā)展提供借鑒。

1 研究區(qū)域、數(shù)據(jù)來源與研究方法

1.1 研究區(qū)域

上海市東瀕東海，北界長(zhǎng)江，南臨杭州灣，西接江蘇和浙江，土地總面積為6 340 km2。2020年，上海市常住人口2 488萬(wàn)人，城鎮(zhèn)化率達(dá)89.30%。2020年，上海市全年GDP達(dá)38 700億元，人均GDP達(dá)155 768元。上海市于1987年實(shí)施城市土地使用制度改革，逐步建立了土地有償使用制度，土地出讓方式由行政劃撥逐步向以有償使用為主轉(zhuǎn)變，土地市場(chǎng)活躍。本研究以上海市下轄的17個(gè)區(qū)作為研究單元。

1.2 數(shù)據(jù)來源

土地市場(chǎng)數(shù)據(jù)來源于中國(guó)土地市場(chǎng)網(wǎng)(https://www.landchina.com)。利用爬蟲軟件進(jìn)行數(shù)據(jù)爬取，先爬取詳情頁(yè)，再爬取明細(xì)頁(yè)，循環(huán)進(jìn)行數(shù)據(jù)下載，并將爬取到的數(shù)據(jù)進(jìn)行存儲(chǔ)。在此基礎(chǔ)上，對(duì)土地出讓地塊信息缺失嚴(yán)重的樣本進(jìn)行篩選并剔除，獲得所需數(shù)據(jù)。基于已獲取的可利用數(shù)據(jù)，通過高德地圖接口解析得到CGJ-02坐標(biāo)系的經(jīng)緯度，并將其轉(zhuǎn)換成WGS-84坐標(biāo)系，完成土地出讓地塊空間定位。通過數(shù)據(jù)爬取和清洗，共提取上海市2004—2021年出讓的經(jīng)營(yíng)性用地樣本12 520宗，其中，住宅、商服和工業(yè)用地分別為2 114宗、1 438宗和8 968宗。行政區(qū)范圍來源于全國(guó)1∶100萬(wàn)基礎(chǔ)地理信息數(shù)據(jù)庫(kù)。

1.3 研究方法

1.3.1核密度分析。不同用途的土地出讓樣點(diǎn)數(shù)據(jù)難以揭示土地出讓的空間分布特征。核密度可以揭示要素密度隨距離衰減的空間分布形態(tài)[22-23]。借助ArcGIS空間分析功能，調(diào)用核密度工具分析上海市土地出讓的空間分布特征。具體公式為：

1.3.2克里金插值?？死锝鸩逯捣ㄊ且环N較為理想的空間分析方法[24]。采用克里金插值法進(jìn)行地價(jià)空間分布規(guī)律和出讓地塊強(qiáng)度(容積率表征)空間分布規(guī)律分析。

1.3.4標(biāo)準(zhǔn)差橢圓。標(biāo)準(zhǔn)差橢圓作為空間統(tǒng)計(jì)方法能揭示空間要素分布及其變化特征[25]。本研究利用標(biāo)準(zhǔn)差橢圓揭示住宅、商服、工業(yè)和總用地的空間分布和變化特征。

2 土地出讓空間分布特征

2.1 土地出讓用途空間分布

利用ArcGIS 10.6空間分析模塊中的核密度分析法，以5 km為搜索半徑，探討不同出讓用途用地的空間集聚狀況。根據(jù)自然斷裂法，將核密度分值分為5個(gè)等級(jí)(圖1)?？梢钥闯?，上海市土地出讓總體呈現(xiàn)中心城區(qū)聚集程度高、外圍地區(qū)聚集程度低的特征；土地出讓地塊沿主要交通干線呈軸帶分布，具有明顯的交通指向性；與長(zhǎng)江以東地區(qū)相比，長(zhǎng)江以西地區(qū)聚集程度較高；土地供應(yīng)規(guī)?？傮w由中心城區(qū)向外圍地區(qū)擴(kuò)展。不同用地類型即住宅、商服和工業(yè)用地的空間集聚狀態(tài)存在差異性特征。從具體的用地類型看，住宅用地在中心城區(qū)高度聚集的同時(shí)，在長(zhǎng)江沿線的西部和東部郊區(qū)聚集趨勢(shì)明顯，住宅用地總體呈現(xiàn)中心城區(qū)向郊區(qū)轉(zhuǎn)移的趨勢(shì)；商業(yè)用地向心性集聚明顯，高集聚區(qū)主要分布在人民廣場(chǎng)、南京路、五角場(chǎng)等大型商圈；工業(yè)用地在工業(yè)園區(qū)和開發(fā)區(qū)高度聚集，郊區(qū)化趨勢(shì)明顯，高度聚集區(qū)主要分布在漕河涇、浦東空港等發(fā)展較為成熟的工業(yè)園區(qū)和開發(fā)區(qū)。

圖1 上海市土地出讓核密度空間分布Fig.1 Distribution of the spatial density of land transfer in Shanghai City

2.2 地價(jià)空間分布

利用克里金插值法進(jìn)行空間插值，形成上海市土地出讓地價(jià)空間分布圖(圖2)，以揭示地價(jià)空間分布規(guī)律。上海市土地出讓地價(jià)呈一定的圈層結(jié)構(gòu)，并呈現(xiàn)多中心的空間結(jié)構(gòu)特征。地價(jià)由中心城區(qū)向外圍地區(qū)呈圈層式衰減，在衰減過程中部分地區(qū)地價(jià)出現(xiàn)凸起、跳躍，存在明顯的空間異質(zhì)性。不同用地類型的地價(jià)變化存在一定的差異性：(1)住宅地價(jià)高值區(qū)域主要分布在人民廣場(chǎng)、淮海路、南京路等地段，在大型商業(yè)中心外圍形成明顯的地價(jià)高值中心，由此向外圍地區(qū)地價(jià)呈現(xiàn)圈層式衰減；在陸家嘴、虹橋等地形成地價(jià)次級(jí)中心。地價(jià)較低的區(qū)域主要分布在浦東機(jī)場(chǎng)外圍、崇明區(qū)及南部的工業(yè)園區(qū)。(2)商業(yè)地價(jià)高值區(qū)主要分布在市中心的人民廣場(chǎng)、南京路、淮海路等大型商圈分布地區(qū)，呈現(xiàn)雙中心的空間結(jié)構(gòu)。地價(jià)從高值中心向周邊地區(qū)急劇下降，再到外圍地區(qū)降幅趨于緩和，地價(jià)變化具有一定的連續(xù)性。(3)工業(yè)地價(jià)尚未形成多中心的空間結(jié)構(gòu)。工業(yè)地價(jià)在工業(yè)園區(qū)形成高值中心，在閔行區(qū)、徐匯區(qū)和浦東新區(qū)交界的地區(qū)形成次級(jí)地價(jià)中心。工業(yè)地價(jià)由高值中心和次中心逐漸向周邊地區(qū)緩慢遞減。

圖2 上海市土地出讓地價(jià)空間分布Fig.2 Spatial distribution of the land price in Shanghai City

2.3 土地利用強(qiáng)度空間分布

土地利用強(qiáng)度用容積率表征，利用克里金插值法進(jìn)行空間插值，形成土地利用強(qiáng)度空間分布圖(圖3)，以揭示土地利用強(qiáng)度空間分布規(guī)律。上海市土地利用強(qiáng)度呈現(xiàn)多中心的空間結(jié)構(gòu)，土地利用高強(qiáng)度區(qū)主要分布在市中心、松江區(qū)、奉賢區(qū)及浦東新區(qū)東南部地區(qū)。上海市中心城區(qū)、滬寧沿線以及長(zhǎng)江以東區(qū)域土地利用強(qiáng)度較高，外圍地區(qū)利用強(qiáng)度較低。上海市土地利用強(qiáng)度呈現(xiàn)出由大到小依次為商業(yè)用地、住宅用地、工業(yè)用地的特征。不同用地類型利用強(qiáng)度的空間分布存在一定的差異。具體表現(xiàn)為：(1)住宅用地土地利用強(qiáng)度高值區(qū)在市中心零星分布，在奉賢區(qū)和浦東新區(qū)東南部呈集中連片分布，住宅用地高強(qiáng)度中心向郊區(qū)轉(zhuǎn)移趨勢(shì)明顯。(2)商業(yè)用地土地利用強(qiáng)度高值區(qū)在南京路、徐家匯、外灘等地呈零星分布，而在外圍的寶山區(qū)、奉賢區(qū)內(nèi)呈集中連片分布。商業(yè)用地土地利用強(qiáng)度空間結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)明顯的多中心特征，用地強(qiáng)度由高值區(qū)逐漸向外圍地區(qū)遞減。(3)工業(yè)用地土地利用強(qiáng)度亦呈現(xiàn)明顯的多中心空間結(jié)構(gòu)，且郊區(qū)化特征顯著。高值中心主要向工業(yè)園區(qū)聚集，在浦東空港物流園區(qū)、莘莊、青浦及奉賢區(qū)內(nèi)的工業(yè)園區(qū)等區(qū)域形成高值區(qū)，多數(shù)是上海市工業(yè)用地主要拓展區(qū)域。工業(yè)用地強(qiáng)度由高值區(qū)逐漸向外圍地區(qū)遞減。

圖3 上海市土地利用強(qiáng)度空間分布Fig.3 Spatial distribution of land use intensity in Shanghai City

2.4 土地供應(yīng)樣點(diǎn)熱點(diǎn)區(qū)域分析

圖4 上海市土地出讓的熱點(diǎn)區(qū)域Fig.4 Distribution of the hotspots of land transfer in Shanghai City

2.5 土地出讓樣點(diǎn)空間格局演化

利用標(biāo)準(zhǔn)差橢圓方法，分析上海市2004—2021年不同用地類型(住宅、商服和工業(yè)用地)及用地總量的空間分布方向和空間格局演化特征(圖5)。上海市不同用地類型的變化方向存在差異性，具體表現(xiàn)為：住宅用地的方位角為10.38°，總體走向?yàn)闁|北—西南方向。商服用地的方位角為14.82°，總體走向?yàn)檎薄戏较?。工業(yè)用地的方位角為157.83°，總體走向?yàn)槲鞅薄獤|南方向。用地總量的方位角為36.44°，走向均為東北—西南方向。住宅用地標(biāo)準(zhǔn)差橢圓中心移動(dòng)距離較長(zhǎng)，2004—2021年由東北—西南方向向西北—東南方向移動(dòng)了5.20 km，其標(biāo)準(zhǔn)差橢圓的長(zhǎng)軸和短軸均總體增加，表明住宅用地在東北—西南和西北—東南方向均不斷拓展。商業(yè)用地由西北—東南方向向東北—西南方向移動(dòng)了7.43 km，商業(yè)用地標(biāo)準(zhǔn)差長(zhǎng)軸和短軸均出現(xiàn)增加，且主要分布在市中心地段，表明商業(yè)主要向市中心集聚。工業(yè)用地由西向東移動(dòng)了24.17 km，表明工業(yè)用地由成立較早的漕河涇、閔行經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和漕河涇出口加工區(qū)等區(qū)域向浦東新區(qū)方向移動(dòng)，浦東新區(qū)成為開發(fā)區(qū)集聚的新興地區(qū)。

圖5 上海市不同用地類型標(biāo)準(zhǔn)差橢圓空間分布方向Fig.5 Development direction of land transfer in Shang City

3 上海市土地出讓影響因素分析

本研究涉及不同的用地類型，因變量涉及住宅、商服和工業(yè)用地3個(gè)變量，且不同用地類型出讓的影響因素在微觀層面存在差異，難以將不同用地類型出讓的影響因素納入到同一模型中進(jìn)行分析。因此，采用定性方法分析土地出讓的影響因素。

3.1 經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展對(duì)土地出讓的影響

經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展對(duì)土地供應(yīng)的規(guī)模和結(jié)構(gòu)有較大影響。1978年以來，上海位于改革開放的前沿陣地，20世紀(jì)80年代成立了閔行、虹橋和漕河涇經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)。開發(fā)區(qū)建設(shè)加大了對(duì)土地供應(yīng)的需求，并推動(dòng)了城市開發(fā)空間向郊區(qū)擴(kuò)張。上海市于1987年建立了土地有償使用制度，土地市場(chǎng)活躍，在大規(guī)模供地的同時(shí)，促進(jìn)了城市的大規(guī)模開發(fā)建設(shè)。1992年經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立浦東新區(qū)，吸引了大量外商投資和承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，隨后形成了陸家嘴、外高橋、張江等重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域，推動(dòng)了經(jīng)濟(jì)社會(huì)迅速發(fā)展，1992—1995年GDP增速高達(dá)15%左右，經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展推動(dòng)了城市用地大規(guī)模向外圍地區(qū)擴(kuò)張。2000年以來，為了解決上海的“大城市病”問題，在中心城區(qū)周邊建立城市副中心，逐漸引導(dǎo)人口向郊區(qū)轉(zhuǎn)移。在經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略和人口向郊區(qū)轉(zhuǎn)移的驅(qū)動(dòng)下，上海市土地供應(yīng)逐漸由市中心向外圍地區(qū)拓展，郊區(qū)土地出讓增長(zhǎng)迅速[26]。

3.2 城鎮(zhèn)化發(fā)展對(duì)土地出讓的影響

改革開放以來，上海市城鎮(zhèn)化發(fā)展迅速，城鎮(zhèn)化率由1978年的58.7%提高到2000年的74.6%和2020年的89.30%。根據(jù)“諾瑟姆”曲線，上海市城鎮(zhèn)化在1978—2000年處于高速增長(zhǎng)期，這一時(shí)期，城市建設(shè)發(fā)展迅速，推動(dòng)了城市建設(shè)用地快速擴(kuò)張。2000—2020年，上海市城鎮(zhèn)化進(jìn)入緩慢增長(zhǎng)階段，城市建設(shè)用地?cái)U(kuò)張速度逐漸放緩。隨著城鎮(zhèn)化的發(fā)展，住宅用地不斷由市中心向外圍地區(qū)拓展，呈現(xiàn)郊區(qū)化的趨勢(shì)；而工業(yè)用地出讓則大規(guī)模向郊區(qū)的工業(yè)園區(qū)和開發(fā)區(qū)聚集，郊區(qū)化顯著[26]。土地出讓規(guī)模由市中心不斷向外圍地區(qū)擴(kuò)展。今后，上海市城鎮(zhèn)化將繼續(xù)低速增長(zhǎng)，土地供應(yīng)以存量用地供應(yīng)為主，土地出讓將進(jìn)入低速增長(zhǎng)階段。

3.3 城市規(guī)劃對(duì)土地出讓的影響

城市規(guī)劃影響土地供應(yīng)的區(qū)位和空間布局，進(jìn)而影響城市用地的空間布局和擴(kuò)張方向。上海市城市規(guī)劃對(duì)土地出讓產(chǎn)生了重要影響。1986年的城市規(guī)劃中，城市發(fā)展方向是重點(diǎn)開發(fā)浦東新區(qū)、發(fā)展衛(wèi)星城、開發(fā)杭州灣北岸和長(zhǎng)江口南岸。1990年以來，以浦東開發(fā)開放為重點(diǎn)，先后編制了《浦東新區(qū)總體規(guī)劃(1991年)》和《上海市城市總體規(guī)劃(1999—2020年)》，明確形成“多軸、多層、多核”的市域空間布局結(jié)構(gòu)，并確定了五角場(chǎng)、徐家匯、真如和花木4個(gè)副中心。在城市規(guī)劃引導(dǎo)下，上海市土地供應(yīng)由中心城區(qū)不斷向外圍地區(qū)拓展，城市建設(shè)用地亦大規(guī)模向城市外圍區(qū)擴(kuò)展，并逐漸形成了多核發(fā)展模式?！渡虾Ｊ谐鞘锌傮w規(guī)劃(2017—2035年)》提出到2035年建設(shè)用地總規(guī)?？刂圃? 200 km2以內(nèi)，嚴(yán)格控制城市規(guī)模，城市發(fā)展由外延擴(kuò)張向內(nèi)涵發(fā)展轉(zhuǎn)變。

3.4 土地政策對(duì)土地出讓的影響

土地政策作為參與國(guó)家宏觀調(diào)控的重要工具，主要通過嚴(yán)把“土地閘門”對(duì)土地供應(yīng)總量、方式和結(jié)構(gòu)等進(jìn)行管控。同時(shí)，通過制定相應(yīng)的政策、法規(guī)來控制土地供應(yīng)進(jìn)而影響土地出讓特征。2014年，上海市提出了“五量調(diào)控”管理思路，在鎖定總量的基礎(chǔ)上，積極盤活存量用地，提高存量用地供應(yīng)規(guī)模，土地供應(yīng)由以增量用地供應(yīng)為主向以存量用地供應(yīng)為主轉(zhuǎn)變，并將2020年規(guī)劃建設(shè)用地3 200 km2作為未來建設(shè)用地的“終結(jié)規(guī)模”。此外，上海市積極實(shí)行土地供應(yīng)供給側(cè)改革，逐漸構(gòu)建多元化的土地供應(yīng)體系。2015年，上海市松江區(qū)實(shí)行經(jīng)營(yíng)性集體建設(shè)用地入市試點(diǎn)，推動(dòng)城鄉(xiāng)土地一體化市場(chǎng)發(fā)展。2020年，出臺(tái)了《關(guān)于本市全面推進(jìn)土地資源高質(zhì)量利用的若干意見》等文件，提出“向存量要空間、以質(zhì)量促發(fā)展”，大力推進(jìn)存量用地盤活開發(fā)，實(shí)現(xiàn)土地資源高效利用。

3.5 交通發(fā)展建設(shè)對(duì)土地出讓的影響

上海市土地出讓主要沿交通軸線呈帶狀分布，交通發(fā)展對(duì)土地出讓的空間分布影響較大。上海市交通發(fā)達(dá)，有城際高速杭州灣環(huán)線高速上海段、滬昆高速上海段、滬寧高速、滬杭高速、申嘉湖高速、上海繞城高速、滬蓉高速、沈海高速等高速公路。高鐵主要有滬寧城際高鐵、滬杭城際高鐵、京滬高鐵等高速鐵路。此外，還有閔吳支線、金山線、京滬線、新閔支線、滬杭線、滬寧線等普通鐵路。四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)為土地開發(fā)提供了良好的基礎(chǔ)條件，促進(jìn)了土地供應(yīng)向交通軸線拓展。

4 結(jié)論與討論

4.1 結(jié)論

上海市土地出讓總體上呈現(xiàn)中心城區(qū)聚集程度高、外圍地區(qū)聚集程度低的特征。土地出讓地塊主要沿交通干線呈軸帶狀分布，具有明顯的交通指向性。不同用地類型的空間集聚狀態(tài)存在差異性，具體表現(xiàn)為：商業(yè)用地向心性集聚明顯，而住宅用地呈現(xiàn)由中心城區(qū)向郊區(qū)轉(zhuǎn)移的趨勢(shì)，工業(yè)用地大規(guī)模向工業(yè)園區(qū)和開發(fā)區(qū)集聚，郊區(qū)化顯著。住宅、商服和工業(yè)用地的熱點(diǎn)分布區(qū)域差異較大，住宅用地?zé)狳c(diǎn)區(qū)域主要集中分布在商業(yè)區(qū)的外圍地區(qū)，逐漸向郊區(qū)拓展；商業(yè)用地核心熱點(diǎn)和次核心熱點(diǎn)區(qū)集中分布在上海市中心的人民廣場(chǎng)、南京路、淮海路、徐家匯等較為集中的大型商圈，具有明顯的向心性指向；工業(yè)用地?zé)狳c(diǎn)區(qū)向開發(fā)區(qū)和工業(yè)園區(qū)集聚，郊區(qū)化趨勢(shì)顯著。

上海市土地出讓地價(jià)呈一定的圈層結(jié)構(gòu)，并呈現(xiàn)多中心的空間結(jié)構(gòu)特征。地價(jià)由市中心向外圍地區(qū)逐漸遞減，且其變化具有一定的連續(xù)性。地價(jià)遞減過程中，部分地區(qū)出現(xiàn)地價(jià)凸起和跳躍，存在顯著的空間變異性。上海市土地利用強(qiáng)度呈現(xiàn)多中心的空間結(jié)構(gòu)，上海市中心城區(qū)、滬寧沿線及長(zhǎng)江以東地區(qū)利用強(qiáng)度較高，外圍地區(qū)利用強(qiáng)度較低?？傮w上，土地利用強(qiáng)度由大到小依次為商業(yè)用地、住宅用地、工業(yè)用地，且不同的用地類型的用地強(qiáng)度空間分布存在一定的差異性。

人口規(guī)模增加和經(jīng)濟(jì)發(fā)展促進(jìn)土地出讓地塊由市中心逐漸向外圍地區(qū)拓展。城鎮(zhèn)化促進(jìn)城市建設(shè)發(fā)展，進(jìn)而增加對(duì)土地供應(yīng)的需求，影響土地出讓規(guī)模。土地政策、城市規(guī)劃影響土地出讓地塊的空間布局和拓展方面。交通建設(shè)對(duì)土地出讓地塊具有指向性，引導(dǎo)土地出讓地塊沿主要交通軸線布局并呈現(xiàn)軸帶狀分布。

4.2 討論

在土地出讓的空間特征和土地出讓地價(jià)方面，本研究的結(jié)論與已有上海市土地出讓方面的研究[27-28]較為一致。本研究?jī)H探討了上海市土地出讓特征及其影響因素，對(duì)土地出讓的時(shí)空演變特征缺乏探討。在影響因素方面，微觀層面不同用途土地出讓的具體影響因素存在差異，難以構(gòu)建同一模型進(jìn)行定量分析。今后將進(jìn)一步揭示土地出讓的時(shí)空演變特征，并利用定量分析方法探討土地出讓的影響因素。