文：深圳地鐵置業(yè)集團(tuán)有限公司

深鐵集團(tuán)致力成為創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)和社會(huì)雙重價(jià)值的軌道資產(chǎn)經(jīng)營者，由尋求軌道建設(shè)資金平衡向追求社會(huì)與企業(yè)融合發(fā)展的目標(biāo)邁進(jìn)，建立利益共享、政企協(xié)同的發(fā)展機(jī)制，助力城市實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)，追求企業(yè)、政府和城市綜合價(jià)值最大化，帶動(dòng)粵港澳大灣區(qū)城市的高質(zhì)量發(fā)展，推動(dòng)實(shí)現(xiàn)融合城市的可持續(xù)發(fā)展模式升級(jí)。

深圳市地鐵集團(tuán)有限公司（簡(jiǎn)稱：深鐵集團(tuán)）積極探索“軌道+TOD綜合開發(fā)”模式，持續(xù)完善自我造血的可持續(xù)發(fā)展機(jī)制，并升級(jí)模式聯(lián)動(dòng)城市和社會(huì)高質(zhì)量發(fā)展。2021年深鐵集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入163.97億元，利潤總額29.66億元，成為中國內(nèi)地全成本口徑核算下盈利情況最佳的城軌企業(yè)之一。

一、升級(jí)模式，融合城市高質(zhì)量發(fā)展

深鐵集團(tuán)在踐行TOD發(fā)展理念進(jìn)程中，“軌道+TOD綜合開發(fā)”模式逐步成熟穩(wěn)定。2022年《面向城市更新的中國城市TOD指數(shù)研究報(bào)告》顯示，深圳TOD現(xiàn)狀水平和更新潛力均表現(xiàn)優(yōu)秀，綜合排名全國第一。

一是深植“軌道+TOD綜合開發(fā)”，助推實(shí)現(xiàn)軌道交通可持續(xù)及城市空間融合發(fā)展。通過創(chuàng)新軌道樞紐與上蓋物業(yè)一體化的規(guī)劃設(shè)計(jì)建設(shè)統(tǒng)籌機(jī)制，構(gòu)建立體化、高效能、集約式的城市生態(tài)空間，推動(dòng)樞紐站點(diǎn)與周邊區(qū)域發(fā)展的協(xié)同增益，實(shí)現(xiàn)“軌道+TOD綜合開發(fā)”模式由“單體開發(fā)1.0版本”“綜合體開發(fā)2.0版本”向“站城一體3.0版本”“產(chǎn)城融合4.0版本”升級(jí)發(fā)展。深鐵集團(tuán)在軌道二、三期建設(shè)中創(chuàng)造并獲取14個(gè)TOD綜合開發(fā)項(xiàng)目，預(yù)計(jì)開發(fā)收益（地價(jià)+開發(fā)利潤）可完全覆蓋軌道交通一、二、三期及三期調(diào)整項(xiàng)目主體工程企業(yè)融資還本付息的資金需求，極大減輕了政府財(cái)政負(fù)擔(dān)。良好的開發(fā)和經(jīng)營收益有力反哺軌道交通建設(shè)和運(yùn)營，發(fā)展模式的迭代升級(jí)更推動(dòng)實(shí)現(xiàn)軌交物業(yè)與城市發(fā)展的深度融合。

二是以“產(chǎn)城融合”理念探索站城一體化的城市更新模式，為破除城市病提供綜合解決方案。進(jìn)入軌道交通四期建設(shè)期后，深鐵集團(tuán)以自身優(yōu)秀的規(guī)劃設(shè)計(jì)、軌道建設(shè)、市場(chǎng)化融資和“組局”能力，統(tǒng)籌“站城一體化”開發(fā)，以綜合交通樞紐為重點(diǎn)，圍繞軌道交通重要節(jié)點(diǎn)打造產(chǎn)業(yè)高地與活力社區(qū)，深度破解既有條塊分割、銜接不暢的產(chǎn)城融合發(fā)展難題，通過對(duì)土地創(chuàng)新式集約利用、立體布置全業(yè)態(tài)建筑及樞紐空間，打造具有代表性的TOD多維業(yè)態(tài)綜合體標(biāo)桿項(xiàng)目，推動(dòng)城市出行、生產(chǎn)、生活、購物、休閑無縫對(duì)接，提高人民生活的便利性和交通的人性化，賦能城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí)與人民共享發(fā)展成果。

三是制定戰(zhàn)略推動(dòng)模式有效落地。深鐵集團(tuán)致力成為創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)和社會(huì)雙重價(jià)值的軌道資產(chǎn)經(jīng)營者，由尋求軌道建設(shè)資金平衡向追求社會(huì)與企業(yè)融合發(fā)展的目標(biāo)邁進(jìn)，建立利益共享、政企協(xié)同的發(fā)展機(jī)制，助力城市實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)，追求企業(yè)、政府和城市綜合價(jià)值最大化，帶動(dòng)粵港澳大灣區(qū)城市的高質(zhì)量發(fā)展，推動(dòng)實(shí)現(xiàn)融合城市的可持續(xù)發(fā)展模式升級(jí)。

二、創(chuàng)新機(jī)制，強(qiáng)化內(nèi)外部資源保障

一是TOD綜合開發(fā)機(jī)制不斷創(chuàng)新。深圳市政府大力支持深鐵集團(tuán)探索TOD綜合開發(fā)，在軌道交通建設(shè)初期明確配置地塊予以支持，同時(shí)通過逐步完善機(jī)制，對(duì)車輛段上蓋物業(yè)實(shí)施分層設(shè)權(quán)、分別供地，實(shí)現(xiàn)軌道交通便利地段立體復(fù)合利用土地資源。2013年,政府出臺(tái)《深圳市國有土地使用權(quán)作價(jià)出資暫行辦法》，將軌道交通上蓋物業(yè)使用權(quán)注入企業(yè)，后隨國家政策調(diào)整，改為對(duì)軌道融資地塊采用附有條件的招拍掛方式供地。在政府指導(dǎo)和支持下，深鐵集團(tuán)積極探索對(duì)軌道周邊土地進(jìn)行統(tǒng)籌規(guī)劃和組局開發(fā)，全面創(chuàng)新站城一體城市更新模式。截至2022年6月底，深鐵集團(tuán)已獲取軌道上蓋項(xiàng)目34個(gè)，包含獲得土地開發(fā)權(quán)項(xiàng)目23個(gè)、配建公共住房4個(gè)、代建項(xiàng)目6個(gè)、其他項(xiàng)目1個(gè)，總建筑面積約1264萬平方米。

二是創(chuàng)新TOD綜合開發(fā)內(nèi)部協(xié)同機(jī)制。集團(tuán)成立下屬法人企業(yè)——深鐵置業(yè)（圖1）負(fù)責(zé)站城開發(fā)，充分授權(quán)，有效管理，發(fā)揮下屬企業(yè)主觀能動(dòng)性，接軌市場(chǎng)，健全從上蓋地塊選址、規(guī)劃、方案、拿地、開發(fā)、銷售等全流程的管理制度，全面提升站城一體開發(fā)水平。在軌道交通建設(shè)初期預(yù)留接口、提供技術(shù)條件，逐步建立并不斷完善“一體化規(guī)劃、一體化設(shè)計(jì)、一體化建設(shè)和一體化運(yùn)營”建設(shè)管理協(xié)同機(jī)制，推動(dòng)實(shí)現(xiàn)效率效益最大化。

圖1 深鐵置業(yè)大廈

三是秉承“深鐵為民”的企業(yè)精神。推動(dòng)軌道上蓋承載更多民生工程，拓寬公共住房供應(yīng)渠道，截至目前已交付公共住房2.24萬套，在建1.74萬套；建設(shè)學(xué)校29所，已交付12所，為實(shí)現(xiàn)人民對(duì)美好生活向往貢獻(xiàn)“深鐵力量”。

三、攻克難題，突破軌道物業(yè)綜合開發(fā)技術(shù)瓶頸

一是突破軌道交通上蓋物業(yè)和地下空間技術(shù)限制。深鐵集團(tuán)主動(dòng)聯(lián)合國內(nèi)科研機(jī)構(gòu)和相關(guān)高校，針對(duì)軌道上蓋物業(yè)的載重、限高以及防火等技術(shù)開展攻關(guān)，為新形態(tài)的軌道上蓋物業(yè)及地下空間的綜合開發(fā)解決了技術(shù)難題。包括突破規(guī)范創(chuàng)造車輛段特有的全框支轉(zhuǎn)換結(jié)構(gòu)體系，適用后期上蓋開發(fā)各種戶型的厚板轉(zhuǎn)換體系，節(jié)約成本的車輛段上蓋減隔震技術(shù)，突破車輛段蓋板分縫長(zhǎng)度限制、減少漏水隱患的技術(shù)等。前海綜合交通樞紐項(xiàng)目被國家自然資源部納入《軌道交通地上地下空間綜合開發(fā)利用節(jié)地模式推薦目錄》。

二是編制上蓋物業(yè)開發(fā)設(shè)計(jì)指南和標(biāo)準(zhǔn)體系。主導(dǎo)編制了國內(nèi)首部地鐵車輛段上蓋建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)應(yīng)用指南——《深圳地鐵車輛段上蓋建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》，將企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)上升為深圳市標(biāo)準(zhǔn)，填補(bǔ)了軌道交通車輛基地上蓋建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的空白，為全國軌道上蓋建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)探索和積累經(jīng)驗(yàn)。標(biāo)準(zhǔn)創(chuàng)新性提出“全框支剪力墻結(jié)構(gòu)”，并在新項(xiàng)目得到廣泛應(yīng)用，將上蓋建筑高度從50米提高到150米以上，既為城市實(shí)現(xiàn)更大規(guī)模的“造地”目標(biāo)，又成倍提升了項(xiàng)目開發(fā)空間和經(jīng)濟(jì)效益。

四、精益開發(fā)，夯實(shí)站城一體開發(fā)核心競(jìng)爭(zhēng)力

深鐵集團(tuán)在“軌道+物業(yè)”模式踐行初期以合作開發(fā)為主，通過學(xué)習(xí)和借鑒合作單位的先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)對(duì)標(biāo)市場(chǎng)“比學(xué)趕超”，探索并形成國內(nèi)領(lǐng)先的“軌道+TOD綜合開發(fā)”創(chuàng)新模式，形成了以樞紐為核心的站城一體開發(fā)核心競(jìng)爭(zhēng)力。

一是逐步沉淀站城開發(fā)堅(jiān)實(shí)力量。引入職業(yè)經(jīng)理人+專業(yè)人才，“以新鮮血液”滲透公司“循環(huán)系統(tǒng)”，提升團(tuán)隊(duì)整體作戰(zhàn)力。目前，深鐵集團(tuán)對(duì)軌道投融資配置土地資源項(xiàng)目已升級(jí)為以自主開發(fā)為主，并利用專業(yè)能力和一體化協(xié)調(diào)優(yōu)勢(shì)，積極謀求軌道沿線市場(chǎng)化項(xiàng)目拓展。

二是提高企業(yè)現(xiàn)代化管理水平。按照國企改革三年行動(dòng)總體部署，深鐵置業(yè)已搭建較為完善的公司治理結(jié)構(gòu)，形成了完備成熟的制度體系，各治理主體各司其職、協(xié)同運(yùn)轉(zhuǎn)、有效制衡，治理能力不斷提升，為業(yè)務(wù)發(fā)展保駕護(hù)航。

三是不斷提升開發(fā)管理能力。推行“強(qiáng)項(xiàng)目管理、強(qiáng)職能服務(wù)”的管控模式，持續(xù)為項(xiàng)目賦能提效。全方位構(gòu)建標(biāo)準(zhǔn)化開發(fā)體系，開展設(shè)計(jì)、產(chǎn)品、技術(shù)、成本及管理的標(biāo)準(zhǔn)化研究，打造“可復(fù)制”“菜單式”的操作指南。

四是堅(jiān)持?jǐn)?shù)智引領(lǐng)，深度應(yīng)用BIM技術(shù)，積極對(duì)接CIM建設(shè)，建設(shè)智慧工程管理系統(tǒng)，賦能項(xiàng)目開發(fā)提質(zhì)增效。深鐵項(xiàng)目開發(fā)效率不斷刷新，在深鐵璟城等6個(gè)新拿地項(xiàng)目成功實(shí)現(xiàn)“拿地即開工”，大幅縮短開工周期；深鐵懿府從主體開工到竣工備案僅用了21個(gè)月，較常規(guī)工期縮短6個(gè)月，創(chuàng)造了軌道物業(yè)綜合開發(fā)的“深圳加速度”，實(shí)現(xiàn)效率領(lǐng)跑。

五是建立TOD綜合開發(fā)品牌。2021年全市首個(gè)TOD品牌展廳落地深鐵置業(yè)大廈，深鐵TOD品牌盛大發(fā)布，傳遞了公司“軌道城市締造者”的品牌定位、“賦能城市未來”的品牌理念和“抵達(dá)無限可能”的品牌口號(hào)，搭建了“府系”“境系”“城系”的產(chǎn)品體系，產(chǎn)品及市場(chǎng)認(rèn)可度不斷提升；公司《品牌煥新升級(jí)，開啟“賦能未來”新征程》成果入選國務(wù)院國資委國有企業(yè)品牌建設(shè)典型案例集。

六是構(gòu)建以樞紐為主的站城一體化開發(fā)核心競(jìng)爭(zhēng)力。開展軌道樞紐周邊集約高效綜合開發(fā)策略系列課題研究，統(tǒng)籌推進(jìn)TOD“站城一體城市更新”，按照“片區(qū)統(tǒng)籌、產(chǎn)城融合”的規(guī)劃思路，打出“融資+更新”組合拳，推進(jìn)研究樞紐項(xiàng)目7個(gè)、城際線項(xiàng)目8個(gè)、市場(chǎng)合作項(xiàng)目10余個(gè)，將前海樞紐（圖2）建設(shè)為功能齊全的城市綜合體，升級(jí)機(jī)場(chǎng)東為國際領(lǐng)先的空鐵樞紐，打造西麗樞紐為鐵路地方合作新樣本，重點(diǎn)發(fā)展和逐步形成樞紐結(jié)合城市開發(fā)建設(shè)的管理和技術(shù)優(yōu)勢(shì)。

圖2 前海樞紐項(xiàng)目效果圖

圖3 深灣匯云項(xiàng)目工程實(shí)拍圖

五、多元合作，積極推動(dòng)粵港澳大灣區(qū)“一張網(wǎng)”建設(shè)

深鐵集團(tuán)充分發(fā)揮“軌道+”的資源整合優(yōu)勢(shì)，逐步搭建“融資+市場(chǎng)化”多元融合的開放平臺(tái)。

一是聯(lián)合行業(yè)標(biāo)桿企業(yè)，組局拓展市場(chǎng)化項(xiàng)目資源。

制定共商、共建、共贏的利益統(tǒng)籌機(jī)制，充分調(diào)動(dòng)政府、企業(yè)、市場(chǎng)等各方力量，構(gòu)建利益共同體，協(xié)同拓展項(xiàng)目資源。積極引入戰(zhàn)略合作伙伴，與萬科深度合作，謀劃深圳灣超級(jí)總部基地、西麗樞紐及多個(gè)軌道周邊城市更新項(xiàng)目，并先后與特發(fā)、深業(yè)、平安、新鴻基、周大福、華潤置地等行業(yè)標(biāo)桿企業(yè)簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，與區(qū)屬城投企業(yè)搭建平臺(tái)公司，共同參與城區(qū)重要樞紐項(xiàng)目及站點(diǎn)周邊城市更新、利益統(tǒng)籌等站城一體建設(shè)。

二是助力建設(shè)粵港澳大灣區(qū)軌道都市圈，打造產(chǎn)站城一體化標(biāo)桿。

借助“三鐵合一”優(yōu)勢(shì)，提前研究都市圈軌道交通沿線土地，預(yù)控延伸線路的車輛基地，做好軌道站點(diǎn)周邊及上蓋開發(fā)的前期規(guī)劃和研究工作，促進(jìn)軌道交通沿線片區(qū)產(chǎn)業(yè)、交通、空間全面升級(jí)，推進(jìn)軌道交通生態(tài)圈與灣區(qū)發(fā)展協(xié)同聯(lián)動(dòng)，帶動(dòng)和支持粵港澳大灣區(qū)相關(guān)城鎮(zhèn)和功能區(qū)實(shí)現(xiàn)跨越式大發(fā)展，打造“軌道上的都市圈”。目前，深鐵置業(yè)已與惠陽城投、汕頭投控等地方城投公司簽署合作協(xié)議，與當(dāng)?shù)卣?、區(qū)屬城投公司優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，攜手打造助力大灣區(qū)發(fā)展的產(chǎn)城融合4.0項(xiàng)目。