田園園

（安平縣建投集團(tuán)有限公司，河北 衡水 053600）

一、前言

近年來，隨著國家房地產(chǎn)調(diào)控措施的密集出臺，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展面臨著前所未有的挑戰(zhàn)，“高杠桿、高周轉(zhuǎn)、高增長”的舊格局和舊模式難以為繼，一些房地產(chǎn)企業(yè)的潛在經(jīng)營風(fēng)險積累在加劇。雖然近年來我國對房地產(chǎn)行業(yè)也做了積極的調(diào)控，但隨之而來的課題是在房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展的趨勢下，如何做好房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部財務(wù)會計風(fēng)險控制管理能力以及制定合理的解決辦法。在部分房地產(chǎn)企業(yè)制度相對不完善的背景下，財務(wù)風(fēng)險所帶來的危害性需要引起重視并加以解決。對于房地產(chǎn)企業(yè)，只有樹立正確的財務(wù)風(fēng)險管理觀念，客觀地分析財務(wù)風(fēng)險的形成原因，建立健全財務(wù)風(fēng)險管理制度，結(jié)合科學(xué)、合理的方法進(jìn)行預(yù)防性研究，才能保證房地產(chǎn)市場建設(shè)工作正常運轉(zhuǎn)。因此，做好對房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險防范工作并及時采取措施避免問題的發(fā)生是房地產(chǎn)企業(yè)工作的重中之重。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險概述

（一）財務(wù)風(fēng)險的含義

廣義的財務(wù)風(fēng)險來自企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的全過程，主要包括投資、匯兌、融資和收益風(fēng)險。狹義財務(wù)風(fēng)險是廣義的債務(wù)風(fēng)險，特別是舉債給企業(yè)帶來財務(wù)風(fēng)險的不確定性。由于貸款利率和收益率的巨大不穩(wěn)定性，收益率會因貸款利率的波動而受到影響，因此，企業(yè)一旦債務(wù)增加，就極有可能陷入財務(wù)危機。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的具體表現(xiàn)

1.再籌資風(fēng)險

在房地產(chǎn)公司的經(jīng)營中，隨著材料和人工成本的增加以及操作時間的不斷延長，對房地產(chǎn)公司的資金要求也在不斷提高，只有資金管理支持到位，才能保證在激烈的市場經(jīng)濟(jì)競爭中保持優(yōu)勢地位?；诖耍康禺a(chǎn)行業(yè)將進(jìn)行分析融資，其主要融資渠道包括債務(wù)融資和股權(quán)融資。一般來說，這兩種融資行為方式所帶來的風(fēng)險是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部財務(wù)會計風(fēng)險的主要數(shù)據(jù)來源，因為這兩種融資方式方法通常涉及資產(chǎn)負(fù)債率的統(tǒng)計，當(dāng)籌資規(guī)模較大時，金融業(yè)務(wù)風(fēng)險也會增加。此外，房地產(chǎn)企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營過程中還必須重視財務(wù)杠桿的重要因素作用，以便更有效地利用財務(wù)杠桿來平衡資金，保證公司的長遠(yuǎn)、健康發(fā)展。

2.債務(wù)風(fēng)險

雖然房地產(chǎn)建設(shè)開發(fā)公司采取了資本金制度，但是，就開發(fā)公司而言，他們在起步階段往往側(cè)重于負(fù)債開發(fā)，公司自有資金比例嚴(yán)重不足，開發(fā)資金大部分都是來自借貸。如果債務(wù)公司不能及時獲得預(yù)期收益并收回投資成本，將面臨無法償還債務(wù)的巨大風(fēng)險，影響公司的聲譽，甚至可能導(dǎo)致公司因債務(wù)違約而倒閉。

3.利率變動風(fēng)險

房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)是資本密集型行業(yè)。當(dāng)前，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資渠道主要是通過商業(yè)銀行貸款的間接融資，利率是資本使用成本的反映，影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資成本。當(dāng)貸款利率大幅上升時，開發(fā)商獲取資金的資本成本也將上升，在房價不上漲的情況下，資金的利息成本無法合理地轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)價格中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的收入間接被抵減，其項目資金的運作將受到很大影響。顯然，隨著通貨膨脹壓力的增加和國家對宏觀經(jīng)濟(jì)運行的嚴(yán)格控制，房地產(chǎn)企業(yè)通過銀行的融資方式很容易受到影響，這將損害企業(yè)的財務(wù)信息安全和穩(wěn)定發(fā)展。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險產(chǎn)生的原因分析

（一）外部性財務(wù)風(fēng)險產(chǎn)生原因

1.房地產(chǎn)具有周期性特點

房地產(chǎn)周期，是指房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)水平周期波動的一種經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，具體表現(xiàn)為經(jīng)濟(jì)運行、復(fù)蘇、繁榮、衰退、蕭條周期過程中的交替收縮和擴(kuò)張。

復(fù)蘇階段：上一輪經(jīng)濟(jì)低迷導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入長期低迷期，需求方進(jìn)入市場后，投資和需求基本不存在，價格和租金相對較低。當(dāng)房價逐漸有轉(zhuǎn)向趨勢，少數(shù)投機者進(jìn)入市場，市場交易增加，空置率有所下降。隨著市場的進(jìn)一步好轉(zhuǎn)，在各種因素的綜合作用下，房價繼續(xù)緩慢反彈，市場活躍，投資者也有信心，市場運作良好，房地產(chǎn)投資也紅紅火火。

繁榮階段：這一階段過程比恢復(fù)期短，峰值期來去無蹤。具體表現(xiàn)為地產(chǎn)品種增多，開發(fā)量迅猛增加，自住需求遠(yuǎn)低于市場投機需求。對此政府只有采取措施來限制炒房，而投資者的投機熱情持續(xù)高漲，自用需求的人逐漸退出市場，事實上，價格沒有市場。此后，新投資的數(shù)量減少，導(dǎo)致銷售難度增加，成功的交易量下降，空置率上升，市場回到低谷時期。

危機與衰退階段：當(dāng)過度的投資和投機需求無法成功轉(zhuǎn)型為中國消費心理需求，高房價僅靠投機資金支持的前提下將真正的自主需求者排在市場這道大門之外時，這意味著房地產(chǎn)周期的新拐點從繁榮下降到衰退。經(jīng)濟(jì)衰退，是指持續(xù)了兩個季度的負(fù)面經(jīng)濟(jì)增長。在這一階段，交易量下降，房地產(chǎn)投資減少，市場收縮。受到突然出現(xiàn)的壞消息或事件的影響，房價大幅下跌，投機者擔(dān)心害怕急于拋售，房地產(chǎn)價格再次暴跌。一些小型開發(fā)企業(yè)紛紛破產(chǎn)，大量的投機者流失，房地產(chǎn)行業(yè)的失業(yè)人口增加。

蕭條階段：經(jīng)過急劇危機后，房地產(chǎn)周期進(jìn)入一段持續(xù)時間相當(dāng)長的蕭條期。蕭條意味著經(jīng)濟(jì)崩潰，一場嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)危機。這主要表現(xiàn)為房價和租金持續(xù)下跌，交易量大幅下降，空置率居高不下，大量房地產(chǎn)公司破產(chǎn)。直到蕭條階段結(jié)束，房地產(chǎn)市場才出現(xiàn)一定的復(fù)蘇勢頭，市場需求增長緩慢，政府減少限制性干預(yù)，市場波動逐漸穩(wěn)步回升。房地產(chǎn)慢慢過渡到下一個復(fù)蘇和增長周期。

2.法律環(huán)境及政策的影響

房地產(chǎn)企業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展與人民的生活息息相關(guān)。我國是社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制，因此，國家宏觀調(diào)控政策的影響對房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生重要的影響并始終伴隨著企業(yè)的發(fā)展。從房地產(chǎn)企業(yè)的崛起到目前的飽和狀態(tài)，政府在保持國家總體政策導(dǎo)向的前提下，在各階段都采取了相關(guān)政策引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展，各地區(qū)也根據(jù)省情出臺了相關(guān)的調(diào)控政策，但總體趨勢是從投資需求轉(zhuǎn)向“住房為住”“限價”的標(biāo)準(zhǔn)和范圍也更加嚴(yán)格和具體。數(shù)據(jù)顯示，2016～2021年我國商品房銷售面積和銷售金額持續(xù)創(chuàng)下新高，2021年，商品房銷售面積為17.9億平方米，銷售額達(dá)18.2萬億元，盡管爆發(fā)式增長與城鎮(zhèn)化率提高有關(guān)，但國家去庫存政策對銷售起到明顯的促進(jìn)作用。另外，過去實施的限購限貸壓抑了部分市場需求，這很大程度上受到國家宏觀調(diào)控的影響，所以，法律政策對房地產(chǎn)企業(yè)的影響不容忽視。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展可以帶動相關(guān)領(lǐng)域的發(fā)展，因此，國家宏觀政策的有效調(diào)控對房地產(chǎn)相關(guān)的其他領(lǐng)域也帶來了積極、健康的影響。

（二）內(nèi)部性財務(wù)風(fēng)險產(chǎn)生原因

1.企業(yè)資本結(jié)構(gòu)不合理

在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展中，其建設(shè)項目需要大量資金投入，多數(shù)企業(yè)會選擇銀行貸款或通過民間借貸方式向其他企業(yè)借款來支撐項目的正常實施，卻很少挖掘自己的資金潛力，資金籌集過于盲目，未綜合考慮企業(yè)具體償債能力。由于負(fù)債較高，自有資金和借入資金比例不協(xié)調(diào)，產(chǎn)權(quán)比率過大，導(dǎo)致資本結(jié)構(gòu)不合理，加劇了資本成本和償債壓力。同時，由于負(fù)債經(jīng)營帶來的財務(wù)杠桿效應(yīng)，通過財務(wù)杠桿系數(shù)的測量，債務(wù)越多，利息支出越大，財務(wù)杠桿效應(yīng)越明顯。盡管企業(yè)的負(fù)債杠桿效應(yīng)可以通過抵稅帶來經(jīng)濟(jì)效益，但同時也會給企業(yè)帶來嚴(yán)重的債務(wù)風(fēng)險。

2.企業(yè)投資決策相對滯后

我國許多企業(yè)試圖通過多元化經(jīng)營來降低經(jīng)營風(fēng)險，房地產(chǎn)企業(yè)可以提供勞務(wù)、物業(yè)管理、設(shè)計裝修、建材生產(chǎn)等一系列多元化的市場，這本是戰(zhàn)略優(yōu)勢，然而，現(xiàn)實情況是，一些行業(yè)的多元化引發(fā)了“單冠”金融危機甚至面臨了破產(chǎn)的風(fēng)險。究其原因，往往是過于簡單，生搬硬套原有的經(jīng)驗，殊不知，不同的行業(yè)在技術(shù)、財務(wù)管理上存在很大的差異，盲目跟風(fēng)會造成更嚴(yán)重的財務(wù)風(fēng)險，影響企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。

3.企業(yè)財務(wù)人員風(fēng)險意識淡薄

目前，企業(yè)對財務(wù)人員質(zhì)量改進(jìn)的重視程度不夠，造成其被動地處理日常事務(wù)，很難有時間和精力成為積極的一方，研究深層的管理問題。部分財務(wù)人員沒有接受過正式的專業(yè)培訓(xùn)，缺乏相關(guān)的專業(yè)能力，不能提供有效的財務(wù)信息。由于企業(yè)管理人員的風(fēng)險意識薄弱，缺乏職業(yè)敏感度，導(dǎo)致出現(xiàn)財務(wù)管理決策失誤、造成財務(wù)風(fēng)險加大。

四、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的防范措施

（一）企業(yè)外部宏觀層面的防范措施

1.加大對宏觀環(huán)境的研究分析

宏觀環(huán)境的變化對企業(yè)的發(fā)展有著非常重要的影響，甚至直接影響企業(yè)的發(fā)展。企業(yè)要始終關(guān)注社會宏觀環(huán)境的變化，仔細(xì)研究和分析經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)展的一般規(guī)律和趨勢，制定企業(yè)財務(wù)管理策略，調(diào)整財務(wù)制度，并相應(yīng)改變企業(yè)內(nèi)部管理方式，以此來提高企業(yè)財務(wù)管理對當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境的適應(yīng)性。

2.加強對宏觀環(huán)境變化的防范力度

當(dāng)社會和經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)通貨膨脹時，及時制定適當(dāng)?shù)呢攧?wù)策略，向運營商提供清晰準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)打印輸出，以便他們可以準(zhǔn)確地做出明智、科學(xué)的金融決策，以保證穩(wěn)定的業(yè)務(wù)發(fā)展。如果GDP保持穩(wěn)定的增長，則說明對企業(yè)發(fā)展有利，企業(yè)應(yīng)借此機會實現(xiàn)更好的發(fā)展；當(dāng)GDP不穩(wěn)定時，企業(yè)需要對企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理會計制度有更嚴(yán)格的要求，制定更嚴(yán)格、規(guī)范的財務(wù)信息管理工作制度，并提高財務(wù)分析人員的專業(yè)知識水平；在匯率方面，如果匯率上升，則企業(yè)的財務(wù)成本費用將增加，需要通過降低成本以應(yīng)對財務(wù)費用的增加，使企業(yè)能夠保持健康、穩(wěn)定的發(fā)展。

（二）企業(yè)內(nèi)部微觀層面的防范措施

1.調(diào)整資本結(jié)構(gòu)，降低財務(wù)風(fēng)險

債務(wù)資本對企業(yè)的影響是雙向的，一定范圍的債務(wù)資本有助于企業(yè)的發(fā)展。負(fù)債籌資雖然可以在初期加快企業(yè)發(fā)展的步伐，但長遠(yuǎn)來看，公司負(fù)債資本過高不僅會對公司的開發(fā)產(chǎn)生不良影響，嚴(yán)重時還會導(dǎo)致公司破產(chǎn)。如果企業(yè)無法實現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)，或者資產(chǎn)杠桿率高于資本利潤率，企業(yè)將面臨巨大的還本付息壓力。企業(yè)必須在合理的范圍內(nèi)管理負(fù)債資本，超出這個范圍，為了資本利益最大化，企業(yè)必須根據(jù)實際情況適時調(diào)整資本結(jié)構(gòu)。

2.保證財務(wù)決策的科學(xué)性

所謂科學(xué)的財務(wù)決策，就是對決策方案進(jìn)行合理、準(zhǔn)確和創(chuàng)造性的選擇，首先是為了確保決策有利于企業(yè)的發(fā)展；其次是為了使企業(yè)的利潤最大化。在這種情況下，決策者必須堅決制止個人主義，根據(jù)時代的發(fā)展和相應(yīng)的變化在做出決策的基礎(chǔ)上研究市場的事實，然后結(jié)合公司的實際經(jīng)營情況分析總結(jié)，選擇最佳方案。

3.建立健全公司內(nèi)部控制機制，優(yōu)化風(fēng)險管理

首先，企業(yè)需要優(yōu)化內(nèi)部治理環(huán)境，了解房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險規(guī)避；其次，對于如何降低成本，針對風(fēng)險管理機制應(yīng)給予完整的設(shè)計，合理地健全企業(yè)內(nèi)部控制機制。

可以從以下幾個方面著手：（1）完善績效風(fēng)險管理。房地產(chǎn)企業(yè)建立健全內(nèi)控風(fēng)險相關(guān)的管理工作部門機構(gòu)，組織員工績效風(fēng)險控制管理研究小組評估績效變動風(fēng)險、現(xiàn)金流風(fēng)險的責(zé)任，以便于房地產(chǎn)企業(yè)利用科學(xué)技術(shù)手段搜集業(yè)務(wù)發(fā)展風(fēng)險信息，從而優(yōu)化風(fēng)險防御策略，進(jìn)而提出可靠的風(fēng)險治理結(jié)構(gòu)方案應(yīng)對各種風(fēng)險。例如，就績效下降風(fēng)險，管理研究小組應(yīng)定期開展中國市場需求調(diào)研、市場容量調(diào)查，階段性評估績效考核目標(biāo)設(shè)置，在展示自己企業(yè)實現(xiàn)預(yù)期的現(xiàn)金流水平之后就能及時整改調(diào)整財務(wù)策略。（2）健全風(fēng)險信息反饋機制。房地產(chǎn)企業(yè)不斷優(yōu)化溝通機制，確立風(fēng)險識別分錄、風(fēng)險信息反饋等基本操作流程，便于企業(yè)銷售人員能夠有效地識別內(nèi)控活動中的風(fēng)險點，業(yè)務(wù)人員及時發(fā)現(xiàn)這些風(fēng)險，財務(wù)人員進(jìn)行科學(xué)研討，從而搭建一個全面的風(fēng)險決策鏈條。（3）健全業(yè)務(wù)風(fēng)險資產(chǎn)評估結(jié)果分析解決機制，這需要房地產(chǎn)企業(yè)就自身實際業(yè)務(wù)應(yīng)用價值體系進(jìn)行準(zhǔn)確性評估，對業(yè)務(wù)績效充分預(yù)測，不僅要考慮到宏觀政策變動、還要注意金融生態(tài)環(huán)境變化帶來的影響。例如，就房地產(chǎn)配套公共基礎(chǔ)設(shè)施工程項目開發(fā)的一些問題，事前的投資風(fēng)險評估必不可少，對風(fēng)險、機會成本也應(yīng)給予有效的度量，才能有助于房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)整定價優(yōu)化財務(wù)，最終規(guī)避成本增加的風(fēng)險。

五、結(jié)語

在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)效益不斷提高的同時，財務(wù)風(fēng)險帶來的危害性也在不斷增加。這考驗著房地產(chǎn)企業(yè)如何做到在市場中存活并獲得最大化利益，本文認(rèn)為可以從以下幾個方面著手：首先，要樹立企業(yè)自身的風(fēng)險意識，一個好的企業(yè)應(yīng)該合理運用創(chuàng)新性的管理手段，提前了解可能出現(xiàn)的各種風(fēng)險；其次，應(yīng)進(jìn)行有效的財務(wù)風(fēng)險控制，對可能出現(xiàn)的風(fēng)險提前采取積極的應(yīng)對方案；最后，要充分運用政府的宏觀調(diào)控政策，幫助企業(yè)減少風(fēng)險對其造成的傷害，提高經(jīng)濟(jì)效益，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。