魏 鑫 上海陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)聯(lián)合發(fā)展有限公司高級工程師

自20 世紀90 年代以來，我國房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了一個高速發(fā)展的階段，隨著政府對產(chǎn)業(yè)政策的不斷完善，房地產(chǎn)市場管理逐步規(guī)范。

目前，國家宏觀經(jīng)濟發(fā)展進入新常態(tài)，在房地產(chǎn)調(diào)控常態(tài)化、全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速放緩以及行業(yè)從增量到提質(zhì)的穩(wěn)健發(fā)展背景下，房地產(chǎn)企業(yè)要實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展則需要采用更科學、集約、高效的項目建設管理模式，通過管理來實現(xiàn)增值產(chǎn)品價值，保障企業(yè)的市場競爭力。

項目管理作為一項系統(tǒng)任務，具有復雜多變的特征，涉及多個方面的內(nèi)容，投資目標作為房地產(chǎn)開發(fā)項目管理重要目標之一，總投資控制貫穿項目的全生命周期[1]。

工程造價作為建設項目總投資中最主要的組成部分，對實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項目投資目標起著決定性作用。

因此，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，必須加強對房地產(chǎn)開發(fā)項目管理過程的全過程造價分析，應當對房地產(chǎn)開發(fā)期間產(chǎn)生的所有成本進行有效的系統(tǒng)控制與管理，在相關(guān)措施的綜合作用下，合理促進資源利用效率的提升，以實現(xiàn)經(jīng)濟效益最大化[2]。

1 全過程造價管理概念

全過程造價管理是對工程造價管理控制范圍的進一步細化，覆蓋了項目前期決策到項目開發(fā)建設實施各階段的造價管理，是一項復雜的系統(tǒng)性工作。全過程造價控制將傳統(tǒng)局部的、分散的造價管理向項目開發(fā)建設全流程延伸，打通工程造價管理鏈路，實現(xiàn)循環(huán)管理，更加合理有效地控制整個建設項目的實際費用支出。根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項目建設階段以及造價管理的側(cè)重點，可以將全過程造價管理分為決策、設計、發(fā)承包、施工和后評價5 個主要階段。

值得注意的是，在實施全過程造價管理的過程中，一般應遵循注重事前控制、強調(diào)主動控制、靜態(tài)控制與動態(tài)管理相結(jié)合、技術(shù)措施與經(jīng)濟措施相結(jié)合等原則。并通過經(jīng)濟指標控制、推行限額設計、實行審圖制度、招投標管理、變更索賠管理、動態(tài)資金預算管理及建立工程造價數(shù)據(jù)庫等多維度，使用多種管理方法，對房地產(chǎn)開發(fā)項目各階段的工程造價進行針對性控制和監(jiān)管。

2 業(yè)主方工程造價管控的影響因素

業(yè)主方在對工程造價進行全過程管理控制時，通過在投資決策、工程設計、工程招投標、工程施工各環(huán)節(jié)中不斷融合、改進造價管控技術(shù)，建立起全面性的造價管控體系，有效落實造價管控工作，以確保各項費用支出的合理性[3]。在此過程中，工程造價管控的影響因素可以概括為以下幾個方面。

（1）投資目標的確定。投資目標是業(yè)主方實施全過程造價管理的控制紅線，投資目標的確定需要在綜合考量項目定位、系統(tǒng)構(gòu)成、市場環(huán)境等因素下判斷投資目標是否經(jīng)過充分論證、是否合理可行，對工程造價控制有著極為深刻的影響。

（2）設計方案。作為房地產(chǎn)開發(fā)項目建設實施的重要依據(jù)，設計方案的內(nèi)容是否全面、技術(shù)層面是否可行、執(zhí)行是符合行業(yè)規(guī)范都將對工程造價產(chǎn)生重大影響，是工程造價管控的重點。

（3）業(yè)主方造價管控效果。業(yè)主方是否配備專業(yè)的造價管理人員及其工作經(jīng)驗多少和技術(shù)水平高低都直接影響工程造價管控的執(zhí)行效果。另外，造價咨詢單位作為顧問服務單位，在對工程項目各項資金支出進行核算時，其核算的準確性也對工程造價的管控效果具有一定的影響[4]。

3 造價全過程控制路徑

3.1 強化投資決策階段造價管理

在強化本階段造價管理工作的過程中，可以嘗試以下幾個方面的措施。

（1）深入考察市場環(huán)境，在分析銷售環(huán)境的同時，評估房地產(chǎn)項目建設期間所涉及的原材料市場價格動態(tài)變化趨勢，確保房地產(chǎn)項目進入實施階段能夠獲得充足的材料供應作為基本支持，避免市場價格波動導致材料因供應不足從而影響到造價成本。此環(huán)節(jié)將全過程造價控制理念引入其中，從市場環(huán)境評估的角度出發(fā)，驗證房地產(chǎn)開發(fā)項目需求與市場環(huán)境的匹配關(guān)系，做好造價控制的首要工作。

（2）深入分析項目投入產(chǎn)出比。房地產(chǎn)項目前期需要投入大量資金展開建設，進入項目運營階段后才會有效益產(chǎn)出。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要嘗試從財務專業(yè)的角度分析房地產(chǎn)項目投資回收周期，在投資決策階段將財務評價引入造價控制范疇中，判斷房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同一時期所開展的其他項目是否在投入、成本以及效益產(chǎn)出上存在沖突，并制訂針對性解決方案。

（3）確保投資估算編制的合理性。作為決策人員制定投資決策的重要依據(jù)，投資估算資料的分析性以及指導性相當強，會對房地產(chǎn)開發(fā)項目的后續(xù)經(jīng)濟效果評價產(chǎn)生直接影響。因此，實際操作中需要對多項投資決策方案進行綜合比對，密切關(guān)注經(jīng)濟與技術(shù)的結(jié)合關(guān)系，確保其經(jīng)濟合理性。通過此種方式控制項目建設相關(guān)成本，基于前期合理的預算為后期出現(xiàn)沖突時的針對性處理提供充足資金支持，為后續(xù)階段的造價控制提供重要依據(jù)。

3.2 科學合理參與工程設計

在房地產(chǎn)項目設計階段，需要將工程造價控制引入其中，積極且合理地參與計劃階段各項工作。在項目決策正確的前提下，這一階段對房地產(chǎn)開發(fā)項目整體投資的影響最為顯著。為了保證房地產(chǎn)開發(fā)項目設計管控工作有序開展，應嚴格按照如圖1 所示的結(jié)構(gòu)做好各項管控工作。

圖1 房地產(chǎn)開發(fā)項目設計管控結(jié)構(gòu)

全面結(jié)合造價控制與工程設計階段的工作，能夠避免房地產(chǎn)項目建設期間出現(xiàn)投資超限的問題，同時能強化設計、業(yè)主、施工等各個單位自身管理。在此期間需要著重關(guān)注以下幾個方面的問題。

（1）合理選擇設計單位。在對設計單位進行選擇時，需要安排專業(yè)人員系統(tǒng)考察該單位前期階段所承接過的房地產(chǎn)工程項目的設計狀況，對該單位的工程項目設計能力進行準確判斷，并且從業(yè)績資質(zhì)、設計團隊等多個角度著手，確保該單位所提供工程設計作品的可靠性與先進性，將方案招標引入設計單位的綜合比選環(huán)節(jié)，保證篩選出的設計單位具有較強的能力。

（2）積極推行限額設計理念。在房地產(chǎn)開發(fā)項目整體設計方案中，設計工作的開展應當始終圍繞層層限額理念，基于對資金的有限分配，合理控制設計方案投入資金成本，并實現(xiàn)對工程設計方案的擇優(yōu)選擇，將設計人員與造價人員從工作內(nèi)容上緊密結(jié)合起來。

（3）做好施工圖設計環(huán)節(jié)的監(jiān)督管控工作。確保圖紙可以滿足具體施工使用要求，同時避免漏項問題的產(chǎn)生，關(guān)鍵在于業(yè)主是否深入設計階段展開積極有效的監(jiān)督管理。因此需要引入工程監(jiān)理、咨詢單位參與到設計監(jiān)督環(huán)節(jié)，集中對施工圖紙的可行性以及專業(yè)性進行檢驗，使業(yè)主方要求能被順利滿足，同時避免竣工結(jié)算環(huán)節(jié)中出現(xiàn)爭議性問題[5]。

3.3 強化發(fā)承包階段規(guī)范管理

對于房地產(chǎn)開發(fā)項目而言，本環(huán)節(jié)是項目得以順利落實的核心階段，基本內(nèi)容是對房地產(chǎn)開發(fā)項目各個工程發(fā)包單元的施工單位進行合理選擇，嚴格依據(jù)工程建設要求，選擇能力、經(jīng)驗與之相匹配的施工單位，同時納入對造價因素的考量，具體可以從以下幾個方面著手展開造價控制。

（1）統(tǒng)籌管理。納入對房地產(chǎn)開發(fā)項目綜合性、復雜性因素的考量，考慮投資決策方向，將其與招標動向相結(jié)合，以使招標階段的各項決策能夠在實現(xiàn)項目自身利益的同時，對工程項目整體成本進行優(yōu)化控制。

（2）進一步提升招標工作團隊的審查與控制能力。招標團隊應當將土建工程師、機電工程師、造價工程師等各領(lǐng)域?qū)I(yè)性人才引入其中，通過豐富成熟的工作經(jīng)驗對競標單位所給出施工方案和投標報價的可行性進行準確判斷，為后續(xù)施工任務的順利開展打好基礎(chǔ)。需要認識到單純意義上依賴于自身團隊專業(yè)人員整合建設招標團隊，會存在成本消耗較大的問題，因此可以將高質(zhì)量的招標代理公司引入其中，對招標的科學性與合理性具有重要意義。

（3）確保招標階段控價的合理性。要求基于專業(yè)領(lǐng)域技術(shù)人員的參與，明確房地產(chǎn)開發(fā)項目施工期間不同項目對成本投入的需求情況，保證招標控制價與市場實際情況的一致性，快速剔除惡意報價競標單位。在形成控制價后進行二次復核，綜合考慮項目場地環(huán)境條件、人材機市場信息價格動態(tài)、施工技術(shù)方案等因素，保證工程量的準確無誤，不缺項漏項，以此限制對業(yè)主方不利的投標報價策略空間。

（4）確保開標階段的合規(guī)與有序。目前，房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的開標過程類型眾多，包括電子評標以及異地評標等方法，實踐應用經(jīng)驗已經(jīng)較為成熟。在這一背景下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須深入考慮開標過程是否對招標人有便利性影響，在開標合法與規(guī)范的基礎(chǔ)上，使整個開標過程中招標人監(jiān)督作用的充分發(fā)揮與落實。

3.4 細化施工階段造價組織管理

本階段的造價管理在房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程造價控制中的效果最為明顯，當前房地產(chǎn)開發(fā)項目所參與工程建設規(guī)模不斷擴大，施工期間大量平行作業(yè)交叉其中，為確保項目建設為企業(yè)帶來合理的利潤效益，就需要將造價控制管理落實于施工階段中，并嘗試從以下幾個方面入手加強造價控制水平。

（1）落實工程變更與現(xiàn)場簽證管理。工程變更與現(xiàn)場簽證是在現(xiàn)場環(huán)境變化等一系列因素影響下不可避免的問題，是合同雙方意見一致所達成的變更事項。但從施工單位的角度上來說，當前已經(jīng)將現(xiàn)場簽證與變更事項作為獲得額外利潤的重要手段，業(yè)主方也因此會出現(xiàn)成本額外增大的問題。

因此，業(yè)主方在變更以及現(xiàn)場簽證的管理中應當認真對待，加強日常監(jiān)管，杜絕不經(jīng)業(yè)主與設計單位同意的私自變更。同時還需要安排專業(yè)技術(shù)團隊深入現(xiàn)場進行考察，保證所審批通過的工程變更事項均為必要的變更項目。

（2）體現(xiàn)材料認價職能。由于房地產(chǎn)開發(fā)項目建設周期較長，工期跨度大，多數(shù)材料無法一次性采購完成并進行庫存管理，施工期間會涉及不同類型材料補給的問題。因此，業(yè)主方需要結(jié)合施工期間的材料需求，建立針對性的認價手冊，基于對市場常規(guī)價格信息的考察，收集一手價格信息，完善材料采購制度，確定最為合理的材料認價單數(shù)據(jù)。

（3）做好資金預算的管理。根據(jù)施工周期和合同價格合理安排財務資金投入，有效降低項目管理成本，提高資金使用效率，同時做好資金使用的監(jiān)督管理，讓每筆資金落實到施工中，有效保障項目施工的順利進行。

3.5 持續(xù)開展項目后評價

房地產(chǎn)開發(fā)項目開展項目后評價工作能夠?qū)崿F(xiàn)對各項目標的檢驗，基于真實結(jié)果的分析，可以反映出投資決策與項目開發(fā)建設實施過程中存在的問題和需要改進的方面。對于全過程造價管理而言，在項目后評價階段應就總投資估算、設計概算中各項工程費用，以及各項指標與工程決算中所反映的真實發(fā)生數(shù)據(jù)進行比對分析，找出偏差的內(nèi)容和原因。這樣一方面可以發(fā)現(xiàn)各階段造價管理存在問題，分析原因并提出解決對策，用于改進造價管理工作；另一方面可以總結(jié)工程造價各項數(shù)據(jù)，引導建立業(yè)主方工程造價數(shù)據(jù)庫、造價指標數(shù)據(jù)，用于指導新開發(fā)項目的工程造價控制，降低成本支出的偏差。業(yè)主方可以通過后評價反饋的信息，及時改進在建項目管理方案，提高擬開發(fā)項目的投資決策水平，助力投資效益的逐步提高。

4 結(jié)語

大量的實踐研究結(jié)果表明，在房地產(chǎn)項目開發(fā)期間，工程造價的管理控制水平會受到多方因素的共同影響，且與房地產(chǎn)建筑產(chǎn)品的質(zhì)量水平也存在密切關(guān)系。因此，投資決策時就需要全面考慮市場定位、區(qū)域環(huán)境、建設規(guī)模以及等級標準等因素，論證建設方案的可行性、經(jīng)濟性和合理性，以全面控制造價成果文件質(zhì)量為抓手，做好工程造價管控，這樣能夠降低決策失誤率、創(chuàng)造合理投資收益提供保障。

房地產(chǎn)開發(fā)項目從策劃到建成交付使用是一個漸進過程，應用全過程造價管控方法，管控投資決策、設計階段、施工階段、竣工驗收階段的工程造價影響因素，不能忽視任何一個階段對投資目標的影響。通過對全過程造價控制路徑的研究，梳理造價管理工作思路，對房地產(chǎn)開發(fā)項目整體造價管理水平的提升具有重要意義。