劉文

在流動性持續(xù)收緊、市場環(huán)境更趨復雜的大背景下，地產(chǎn)行業(yè)進入了全新的發(fā)展階段，地產(chǎn)企業(yè)自身的經(jīng)營成色遭遇大考。

3月30日，中駿集團控股（1966.HK）發(fā)布2021年度業(yè)績報告。集團全年實現(xiàn)收益377億元，同比增長15.9%;毛利率21.7%，應占核心溢利31億元，已售未結(jié)轉(zhuǎn)金額1100億元。同時，中駿注重股東回報，2021年股息每股港幣18分，累計派息46億元人民幣;股息率13.7%，同比上升5.2個百分點，股本回報率為14.4%。

自中駿集團2017年提出“一體兩翼”戰(zhàn)略，五年內(nèi)，公司始終保持戰(zhàn)略定力，這也為其提供了穿越周期的力量。

戰(zhàn)略協(xié)同打下業(yè)績增長基礎

2017年起中駿集團提出的“一體兩翼”戰(zhàn)略，形成了以地產(chǎn)開發(fā)為主體、購物中心和長租公寓為兩翼的核心發(fā)展模式，為公司打下了穩(wěn)增長的良好基礎。

在“一體兩翼”戰(zhàn)略指導下，中駿集團重點布局位于長三角經(jīng)濟圈、海峽西岸經(jīng)濟圈及粵港澳大灣區(qū)等城市群的一二線城市。2021年其新增地上建筑面積650萬平方米，新增土儲權(quán)益73%，新增貨值946億元。其中通過“一體兩翼”戰(zhàn)略，新增7個中駿世界城以及11個方隅公寓。2021年，其新增的25個項目分布在18個城市，主要包括上海、北京、成都、杭州、蘇州、天津、福州、合肥、煙臺及泉州等，其中7城為首次進入。目前，豐厚的土儲為中駿集團的業(yè)績增長提供了強大動力。截至2021年末，中駿集團總土地儲備面積3823萬平方米，總貨值4200億元。

“一體兩翼”戰(zhàn)略協(xié)同下，中駿集團通過多個業(yè)績增長極拉動了自身的穩(wěn)步前進。除了在地產(chǎn)開發(fā)方面保持高質(zhì)量增長，中駿集團在“兩翼”的發(fā)展上也表現(xiàn)亮眼。自中駿商管板塊上市以來，成長性持續(xù)向好。數(shù)據(jù)顯示，截至2021年末，中駿商管已在全國布局60個城市，實現(xiàn)255個管理項目。同時，去年企業(yè)實現(xiàn)收入12.3億元，同比增長53%;毛利5.8億元，同比增長63%;應占核心利潤3.0億元，同比增長84%。

2021年，中駿將旗下的長租公寓品牌更名為“方隅公寓”，憑借“基金管理+數(shù)字化連鎖運營”模式，方隅公寓目前管理房源34819間，其中80%分布在一二線城市，穩(wěn)定運營的一線重資產(chǎn)項目全年平均出租率超92%，同比租金漲幅超15%。在基金合作方面，方隅與三大基金合作成立13.8億美元的投資平臺，共計已投資8個長租公寓項目，投資總額達68億元人民幣。

高質(zhì)量發(fā)展筑牢企業(yè)護城河

當前市場環(huán)境下，保持穩(wěn)健、安全是地產(chǎn)企業(yè)最可貴的品質(zhì)。2021年，中駿集團繼續(xù)維持“三道紅線”全面達標的狀態(tài)。其中，集團非受限現(xiàn)金與短期債務的覆蓋率為1.0倍，剔除預收款項后的資產(chǎn)負債率為67.3%，凈負債率為70.7%，均符合“三道紅線”指標要求。

自2021年至今，中駿不斷優(yōu)化債務結(jié)構(gòu)。2021年2月，其成功發(fā)行2026年到期的3.5億美元利率6%的優(yōu)先票據(jù);2021年3月，發(fā)行2024年到期的3億美元利率5.95%的優(yōu)先票據(jù)，并于同期提取等值3.88億美元3.5年期境外銀團貸款，利率為HIBOR/LIBOR+3.7%;2022年1月，中駿集團增發(fā)2024年到期的1.5億美元利率5.95%的美元債，并于2022年1-2月，于公開市場合共回購1.54億美元2022年3月到期的優(yōu)先票據(jù)，并提前將償還資金匯入債券受托人賬戶，系列舉措使中駿集團安全、穩(wěn)健的經(jīng)營底色得以彰顯。

2021年，中駿的加權(quán)平均融資成本降至6.4%。除了優(yōu)化債務結(jié)構(gòu)，調(diào)降融資成本之外，2021年，中駿堅持經(jīng)營導向，注重提質(zhì)增效。報告期內(nèi)，其通過數(shù)字化探索和實踐，助力高效決策和經(jīng)營提質(zhì)，并持續(xù)構(gòu)建內(nèi)生人才體系，嚴格控制成本加強人效。由此報告期內(nèi)，其行政開支為20.57億元，同比減少1.8%。

與此同時，中駿堅持靈活的供銷策略，通過供銷協(xié)同的精益管理，充分提升項目經(jīng)營效率，明確各城市公司項目關(guān)鍵績效指標構(gòu)成，鼓勵各城市采取合理積極措施，實現(xiàn)項目快速開盤和資金流快速回正。嚴格以銷定產(chǎn)，根據(jù)營銷需求供貨，并靈活管理工程支出，確保項目開發(fā)擁有持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流。

通過上述舉動，中駿集團不斷筑牢企業(yè)護城河。穩(wěn)定的現(xiàn)金流、不斷優(yōu)化的債務結(jié)構(gòu)以及整體下降的融資成本，也將助力企業(yè)穿越周期。