文/鄭小宇（鄭州航空港興港商業(yè)管理有限公司）

隨著我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展黃金期逐年消逝，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)模式已經(jīng)開始被動(dòng)淘汰，此時(shí)“輕資產(chǎn)”這一名詞應(yīng)運(yùn)而生，使得商業(yè)資產(chǎn)中的商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入到社會(huì)公眾的事業(yè)中。自2016 年以來(lái)，我國(guó)知名房地產(chǎn)龍頭企業(yè)，包括萬(wàn)達(dá)、大悅城等企業(yè)及運(yùn)營(yíng)客戶，其均投放大量的精力，用于打造輕資產(chǎn)輕型化的轉(zhuǎn)型升級(jí)策略。與此同時(shí)，國(guó)家政府對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，也進(jìn)一步為商業(yè)資產(chǎn)中輕資產(chǎn)模式的推廣、替換傳統(tǒng)房地產(chǎn)發(fā)展模式進(jìn)程的加快創(chuàng)造了政策條件。

鑒于此，本次研究中圍繞“商業(yè)資產(chǎn)”輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式進(jìn)行深入分析具有重要現(xiàn)實(shí)意義。

一、輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式管理理論

在輕資產(chǎn)的模式下，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)開發(fā)的流程進(jìn)行分工合作。從最開始的土地拍賣一直到房屋的銷售和后期的物業(yè)管理都要分配給更加有優(yōu)勢(shì)的公司去實(shí)施。因?yàn)榉康禺a(chǎn)公司不能去完成全部的業(yè)務(wù)，而是把不同的項(xiàng)目分配給更加擁有優(yōu)勢(shì)的企業(yè)去實(shí)施，才能使整個(gè)工程更好的發(fā)展，從而達(dá)到利益與效率雙贏的局面[1]。企業(yè)利用輕資產(chǎn)模式的運(yùn)營(yíng)進(jìn)而達(dá)到低投入、低風(fēng)險(xiǎn)的目標(biāo)，同時(shí)也可以獲取較高的回報(bào)率。所以，輕資產(chǎn)是指具有異質(zhì)性的、能幫助企業(yè)獲得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的無(wú)形經(jīng)濟(jì)資源，較多呈現(xiàn)在企業(yè)價(jià)值鏈中的價(jià)值增值環(huán)節(jié)[2]。而輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式指的是以輕資產(chǎn)為核心資源進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的一種運(yùn)營(yíng)模式類型，將企業(yè)有限的財(cái)力、精力集中于價(jià)值鏈中的價(jià)值增值環(huán)節(jié)，通過利用自己的優(yōu)勢(shì)尋找互補(bǔ)的合作者，將自己的非核心環(huán)節(jié)進(jìn)行外包裝，來(lái)降低資金對(duì)企業(yè)發(fā)展的限制，最大化企業(yè)價(jià)值創(chuàng)造能力的一種運(yùn)營(yíng)模式。

二、輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式背景分析

（一）資本全球化

互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)初步實(shí)現(xiàn)全球化發(fā)展以來(lái)，各行各業(yè)也在隨之朝向全球化的方向發(fā)展進(jìn)步，由此，輕資產(chǎn)這一全新的運(yùn)營(yíng)模式應(yīng)運(yùn)而生。輕資產(chǎn)在本質(zhì)上，主要是將原本依托于母公司所開展的所有業(yè)務(wù)鏈進(jìn)行拆解分化，隨后將母公司不夠擅長(zhǎng)的業(yè)務(wù)內(nèi)容做外包處理，此種模式十分適用于全球化的經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)[3]。以中飛租賃為例，2018 年中國(guó)廣大控股有限公司旗下飛機(jī)租賃計(jì)算控股有限公司，于6 月27日對(duì)外宣布成立國(guó)際飛機(jī)租賃投資平臺(tái)，此租賃運(yùn)營(yíng)模式的設(shè)立，充分代表著中飛租賃面向輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)模式向前邁進(jìn)了一大步，飛行行業(yè)的輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，高度體現(xiàn)了資本全球化的發(fā)展趨勢(shì)，同時(shí)也為房地產(chǎn)行業(yè)由“重資產(chǎn)”面向“輕資產(chǎn)”轉(zhuǎn)型升級(jí)提供了重要的參考案例。

（二）外包模式助力產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展

房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營(yíng)中，輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式的使用，使得房地產(chǎn)企業(yè)可以將精力和資源更多地投放在企業(yè)核心實(shí)力建設(shè)中，而諸如現(xiàn)場(chǎng)一線施工、施工技術(shù)監(jiān)管等工作項(xiàng)目，均可以外包的形式承包出去，促使房地產(chǎn)上下游的業(yè)務(wù)項(xiàng)目，形成一個(gè)完整且流暢的產(chǎn)業(yè)鏈，節(jié)省每一環(huán)節(jié)生產(chǎn)企業(yè)的成本投用，尤其是所有項(xiàng)目投放方的“總部”，其在“眾人拾柴火焰高”的經(jīng)營(yíng)氛圍下，即提升本企業(yè)經(jīng)營(yíng)效益和利潤(rùn)空間，也為行業(yè)乃至社會(huì)創(chuàng)造了更多的就業(yè)機(jī)會(huì)，最終為產(chǎn)業(yè)鏈的“良性循環(huán)圈”建設(shè)成型起到促進(jìn)作用。

（三）大數(shù)據(jù)、新基建、碳中和導(dǎo)致傳統(tǒng)的規(guī)模經(jīng)濟(jì)無(wú)法實(shí)現(xiàn)

房地產(chǎn)行業(yè)中，傳統(tǒng)的“重資產(chǎn)”運(yùn)營(yíng)模式，已經(jīng)無(wú)法滿足當(dāng)今充斥互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、碳中和等先進(jìn)技術(shù)的生產(chǎn)需求，那么由此進(jìn)行“重資產(chǎn)減負(fù)”，就已經(jīng)成為未來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)的主流發(fā)展趨勢(shì)[4]。與此同時(shí)，房地產(chǎn)的新基建項(xiàng)目推進(jìn)中，僅是依賴于傳統(tǒng)“重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式”，不僅投放的建設(shè)成本高，同時(shí)在技術(shù)處理方面也與施工要求及標(biāo)準(zhǔn)之間存在差距，進(jìn)而造成企業(yè)成本支出與技術(shù)更新兩項(xiàng)工作，均無(wú)法符合時(shí)代發(fā)展需求，最終影響房地產(chǎn)企業(yè)的效益提升以及技術(shù)優(yōu)化效果。

三、輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的主要方式及內(nèi)容

（一）生產(chǎn)外包，降低固定資產(chǎn)投入

企業(yè)在經(jīng)營(yíng)發(fā)展中，充分應(yīng)用輕資產(chǎn)管理模式發(fā)展，往往在經(jīng)營(yíng)中會(huì)有目的地減少對(duì)于重大項(xiàng)目的固定資產(chǎn)投資，即便是投放部分發(fā)展資金，也僅是投放至具有專有性特征的固定資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方面。具體而言，企業(yè)利用輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理時(shí)，主要關(guān)注以下幾方面工作內(nèi)容：

其一，充分利用輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理模式進(jìn)行企業(yè)商業(yè)資產(chǎn)管理時(shí)，通常會(huì)采納外包、租賃等形式滿足本企業(yè)的商業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)需求，提升本企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管控效率[5]。

其二，利用生產(chǎn)外包的形式，借助資源杠桿原理，利用其他企業(yè)資源為本企業(yè)產(chǎn)品生產(chǎn)服務(wù)，而本企業(yè)則將更多的精力投放在產(chǎn)品的研發(fā)及營(yíng)銷方面，且對(duì)于終端渠道的銷售等方面也可賦予更多的附加價(jià)值，提升企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理效益。

其三，利用輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式進(jìn)行企業(yè)的商業(yè)資產(chǎn)管理，也可促使本企業(yè)在新運(yùn)營(yíng)模式支持下提升市場(chǎng)變換的應(yīng)對(duì)能力，優(yōu)化其資源配置標(biāo)準(zhǔn)及比例，促使本企業(yè)在現(xiàn)金流的格局分布中，能夠快速占比更高的無(wú)息款項(xiàng)，且也利于增加本企業(yè)的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流[6]。

（二）快速供應(yīng)鏈管理，降低存貨資金的占用

輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理模式下，可以充分將企業(yè)當(dāng)前的存貨資金占用率降低，以此促進(jìn)供應(yīng)鏈的快速管理效果。詳細(xì)分析而言，應(yīng)該從以下幾方面著手推進(jìn)：

其一，在企業(yè)應(yīng)用輕資產(chǎn)運(yùn)用管理模式后，可以充分為供應(yīng)鏈管理水平提升起到促進(jìn)作用[7]。針對(duì)供應(yīng)鏈管理本身來(lái)講，需要確認(rèn)當(dāng)前的客戶服務(wù)水平是否滿足客戶需求，隨后利用包括倉(cāng)儲(chǔ)中心、制造商、供應(yīng)商乃至物流配送等諸多生產(chǎn)體系在內(nèi)的資產(chǎn)管理流程，促使傳統(tǒng)的重資產(chǎn)管理模式在輕資產(chǎn)管理模式替換下，全面將其以往管理模式下的成本支出量降低。

其二，對(duì)于企業(yè)來(lái)講，應(yīng)用輕資產(chǎn)運(yùn)用管理模式后，企業(yè)可以實(shí)現(xiàn)整個(gè)供應(yīng)鏈上下游之間關(guān)系的更改，以此實(shí)現(xiàn)對(duì)傳統(tǒng)供應(yīng)鏈的有效整合。此過程中，還需要對(duì)供應(yīng)鏈所囊括的物流、信息流以及資金流加以改善和整合，以此促進(jìn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)效率得到進(jìn)一步的提升。

其三，輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理模式的應(yīng)用，也可促使企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力隨之提升。此外，供應(yīng)鏈管理工作流程的強(qiáng)化，也是未來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)資產(chǎn)由“重”轉(zhuǎn)“輕”的重要過度橋梁。

（三）企業(yè)并購(gòu)，實(shí)現(xiàn)低成本擴(kuò)張

房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展經(jīng)營(yíng)期間，充分將輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理模式應(yīng)用于項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理中，無(wú)須進(jìn)行盲目擴(kuò)張，而是可以充分將精力集中在企業(yè)擅長(zhǎng)經(jīng)營(yíng)的領(lǐng)域之中，并實(shí)現(xiàn)縱向深耕的運(yùn)營(yíng)管理目標(biāo)[8]。具體來(lái)講，在輕資產(chǎn)模式支持下，可充分做好下述企業(yè)并購(gòu)管理工作：

其一，輕資產(chǎn)模式執(zhí)行下，房地產(chǎn)企業(yè)的商業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)規(guī)模的擴(kuò)展，可以將大部分流動(dòng)資金用于定向經(jīng)營(yíng)方面，而其他攜帶輔助經(jīng)營(yíng)特性的生產(chǎn)流程，則可以通過企業(yè)擴(kuò)張的形式，分流輸送或分化出去，以此確保企業(yè)的核心經(jīng)營(yíng)順利以及核心生產(chǎn)技術(shù)一直把控在手，而“外環(huán)”技術(shù)，則可以顯著節(jié)省本企業(yè)的成本投入，交由合并后的“外環(huán)”企業(yè)完成技術(shù)更新和維護(hù)，降低本企業(yè)的運(yùn)營(yíng)成本。其二，企業(yè)利用輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式進(jìn)行發(fā)展時(shí)，也可充分通過企業(yè)并購(gòu)的形式，促使本企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)隨之降低，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)降低后，所投放的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控資金自然也可適當(dāng)縮減，轉(zhuǎn)而投放至其他核心生產(chǎn)領(lǐng)域中，也是一種節(jié)省企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本的有效形式[9]。

四、輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)過程中應(yīng)該注意的一些問題

（一）加強(qiáng)技術(shù)扶持，加速科技創(chuàng)新

房地產(chǎn)行業(yè)在商業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)中，充分利用輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式去替換“重資產(chǎn)”。利于為本企業(yè)積累技術(shù)研發(fā)資金的同時(shí)，也顯著加快了本企業(yè)在施工、管理等多個(gè)層面的技術(shù)創(chuàng)新空間。詳細(xì)來(lái)講，集中在下述幾方面：

其一，強(qiáng)化對(duì)技術(shù)的有效扶持。輕資產(chǎn)運(yùn)用過程中，相較于傳統(tǒng)的“重資產(chǎn)”模式而言，主觀上輕視資產(chǎn)的結(jié)構(gòu)形式，隨后主觀上重視資產(chǎn)的知識(shí)運(yùn)用[10]。而利用技術(shù)支持企業(yè)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)經(jīng)營(yíng)狀態(tài)，就需要在輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式下助推科技的有效創(chuàng)新，以此實(shí)現(xiàn)對(duì)現(xiàn)有科技管理模式和結(jié)構(gòu)的一種更新。

其二，加速科技創(chuàng)新?，F(xiàn)代化發(fā)展趨勢(shì)的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式支持下，房地產(chǎn)企業(yè)想要在財(cái)務(wù)管理、施工技術(shù)更新等方面實(shí)現(xiàn)階段性的增長(zhǎng)，就必須將“輕資產(chǎn)”中“輕”的另一層含義挖掘出來(lái)，即“減輕企業(yè)不必要技術(shù)資源支出”，投放更多核心資源在企業(yè)經(jīng)營(yíng)的核心領(lǐng)域內(nèi)，實(shí)現(xiàn)科技的創(chuàng)新和研發(fā)目標(biāo)，為企業(yè)的更新發(fā)展和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力提升創(chuàng)造條件。

（二）注重客戶管理，積極開拓市場(chǎng)

房地產(chǎn)企業(yè)想要在當(dāng)前的不利市場(chǎng)風(fēng)向中堅(jiān)定立足于一席之地，充分利用輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式替換掉傳統(tǒng)的重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理模式意義重大。一方面，房地產(chǎn)企業(yè)可以在輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式下，將以往運(yùn)營(yíng)上游及下游的管理精力回收，更多地投放于本企業(yè)當(dāng)前的客戶管理中。同時(shí)，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講，做好建筑項(xiàng)目的監(jiān)管質(zhì)量把控，提升財(cái)務(wù)管控工作之后，最大的變動(dòng)因素就是客戶管理因素，其直接關(guān)聯(lián)著房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)命脈。此時(shí)，在輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式支持下，將更多的精力置于客戶管理方面，也利于本企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展[11]。另一方面，輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式的構(gòu)建和推廣，對(duì)于房地產(chǎn)現(xiàn)有市場(chǎng)占有率的提升也具有明顯的促進(jìn)作用，以此確保企業(yè)未來(lái)各個(gè)建筑項(xiàng)目的設(shè)計(jì)水平、施工成果以及驗(yàn)收成效全方位滿足建筑需求，從而奠定更大市場(chǎng)的開拓基礎(chǔ)。

（三）創(chuàng)新融資渠道，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

商業(yè)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理中，全面做好融資渠道的創(chuàng)新工作，可以有效幫助企業(yè)獲取更多運(yùn)營(yíng)資金規(guī)模的同時(shí)，對(duì)于企業(yè)未來(lái)由傳統(tǒng)運(yùn)營(yíng)模式面向輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式快速轉(zhuǎn)型具有重要效用。對(duì)此，本次研究中，以HD 集團(tuán)為例，企業(yè)最初業(yè)務(wù)開展內(nèi)容上，主要以傳統(tǒng)房地產(chǎn)行業(yè)為主，運(yùn)營(yíng)管理模式主要以“重資產(chǎn)”為主，運(yùn)營(yíng)原理是依賴于公司旗下的樓盤銷售回款資金償還銀行貸款為主，對(duì)于償還貸款后剩余的資金，則投放于后續(xù)的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中，此種模式經(jīng)營(yíng)下，使得該企業(yè)的經(jīng)營(yíng)規(guī)模日漸加大。但是，隨著國(guó)家宏觀調(diào)控政策的不斷調(diào)整，現(xiàn)有的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)趨勢(shì)發(fā)生變化，該企業(yè)的資金也很難在短時(shí)間內(nèi)供給后續(xù)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)和建設(shè)。因此，該企業(yè)開始結(jié)合市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)模式轉(zhuǎn)型，由“重資產(chǎn)”轉(zhuǎn)型為“輕資產(chǎn)”，轉(zhuǎn)型前，雖然資產(chǎn)總量在增加，但資產(chǎn)負(fù)債率卻居高不下。成功轉(zhuǎn)型為輕資產(chǎn)模式之后（如圖1 所示），該公司的資金來(lái)源及渠道得以擴(kuò)增，囊括了銷售回款和租金構(gòu)成，促使本企業(yè)的品牌效應(yīng)充分與先進(jìn)的輕資產(chǎn)管理模式相融合，有效增加投資數(shù)量的同時(shí)，本企業(yè)后續(xù)也無(wú)須再以“明股實(shí)債”形式進(jìn)行財(cái)務(wù)報(bào)表統(tǒng)計(jì)，顯著降低了企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率，對(duì)于企業(yè)現(xiàn)有的財(cái)務(wù)狀況改善起到了極大的促進(jìn)作用。

圖1 HD 集團(tuán)輕資產(chǎn)融資管理模式

（四）標(biāo)準(zhǔn)化模塊搭建，順應(yīng)輕資產(chǎn)模式

在標(biāo)準(zhǔn)化模式構(gòu)建中，想要進(jìn)一步契合輕資產(chǎn)發(fā)展模式的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，首要做好的工作，就是針對(duì)輕資產(chǎn)管理核心做好標(biāo)注化模塊搭建工作。一方面，需要選定企業(yè)搭建標(biāo)準(zhǔn)化試點(diǎn)，將其作為依托，進(jìn)行輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式的層級(jí)規(guī)劃，促使整個(gè)輕資產(chǎn)管理模式更契合企業(yè)效益經(jīng)營(yíng)目標(biāo)及方向。另一方面，還需做好企業(yè)在整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈、供應(yīng)鏈之中的領(lǐng)頭及代表作用，唯有如此才能確保項(xiàng)目在輕資產(chǎn)管理模式下順利推進(jìn)，增加利潤(rùn)空間。

五、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，商業(yè)資產(chǎn)中輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理模式應(yīng)用質(zhì)量想要得到進(jìn)一步的提升，首先需要做好的工作內(nèi)容就是全面加強(qiáng)技術(shù)扶持工作，如此才能提升房地產(chǎn)現(xiàn)代化管理技術(shù)的不斷更新和升級(jí)。其次，在融資渠道拓寬方面，也不可忽視，如此才能為輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理模式的風(fēng)險(xiǎn)降低創(chuàng)造條件。此外，輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式管理者，還應(yīng)該主動(dòng)站在客戶的視角，提升客戶管理水平，如此才能真正實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)的有效開拓，最終為商業(yè)資產(chǎn)中的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理水平全面優(yōu)化奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。