閆 博，張宇辰

（重慶市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院，重慶 400000）

1 研究背景

軌道建設(shè)成本大、建設(shè)周期長(zhǎng)。軌道交通設(shè)施規(guī)模的高速增長(zhǎng)帶來(lái)了大量的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)資金需求，軌道建設(shè)與運(yùn)營(yíng)的巨量投資對(duì)公共財(cái)政的壓力顯而易見(jiàn)。軌道建設(shè)帶來(lái)的交通優(yōu)勢(shì)將極大拉升沿線土地利用價(jià)值，軌道+物業(yè)開(kāi)發(fā)是土地溢價(jià)回收的一種方式，是政府、軌道交通企業(yè)、開(kāi)發(fā)商合作，對(duì)軌道交通設(shè)施投資、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)和沿線土地進(jìn)行綜合開(kāi)發(fā)的融資新舉措。車輛基地的投資是軌道交通建設(shè)投資的重要組成部分，每條軌道交通線一般布局兩座車輛段，車輛段投資約占項(xiàng)目總投資的3%～6%。目前國(guó)內(nèi)單個(gè)地鐵車輛基地的占地規(guī)模普遍較大，也成為新的分割城市的介質(zhì)。根據(jù)精明增長(zhǎng)、集約節(jié)約的理念，應(yīng)提倡基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和土地綜合開(kāi)發(fā)相結(jié)合的開(kāi)發(fā)模式，能夠有效緩解籌措軌道交通建設(shè)的資金壓力，并能減少車輛基地對(duì)周邊城市環(huán)境的影響。從經(jīng)濟(jì)效益方面來(lái)看，如何從規(guī)劃設(shè)計(jì)方面進(jìn)行優(yōu)化以達(dá)到車輛段上蓋開(kāi)發(fā)綜合效益的最大化，提升軌道車輛基地和周邊區(qū)域的土地價(jià)值，緩解車輛基地對(duì)城市空間的分割和環(huán)境影響顯得尤為重要[1-2]。

1.1 研究基礎(chǔ)

國(guó)內(nèi)外車輛基地上蓋開(kāi)發(fā)研究主要可分為軌道車輛基地上蓋物業(yè)開(kāi)發(fā)模式研究、規(guī)劃設(shè)計(jì)策略與方法研究、相關(guān)技術(shù)研究三個(gè)方面[3]。

（1）軌道車輛段上蓋物業(yè)開(kāi)發(fā)模式研究，主要探討政策法規(guī)、土地權(quán)屬、開(kāi)發(fā)程序、開(kāi)發(fā)建設(shè)等多方面的模式特征。

（2）軌道車輛段上蓋物業(yè)開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)策略與方法研究，多結(jié)合一、二線城市的建設(shè)案例進(jìn)行研究，總結(jié)并積累了不同地區(qū)、不同功能、情況各異的車輛段上蓋物業(yè)開(kāi)發(fā)的多方面的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，探討如何解決上蓋開(kāi)發(fā)中“功能構(gòu)成、交通組織以及空間營(yíng)造三大關(guān)鍵問(wèn)題”，形成了具有一定體系性的綜合開(kāi)發(fā)的外部銜接與綜合開(kāi)發(fā)的內(nèi)部組織規(guī)劃設(shè)計(jì)方法。

（3）地鐵軌道車輛段上蓋物業(yè)開(kāi)發(fā)相關(guān)技術(shù)支撐，多集中在結(jié)構(gòu)、防震、消防、減振降噪等方面，為上蓋物業(yè)開(kāi)發(fā)提供了技術(shù)解決方案。

1.2 相關(guān)概念解析

1.2.1 軌道車輛基地

根據(jù)《地鐵設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB 50157—2013），車輛基地是保障地鐵正常運(yùn)行的后勤基地，功能包括車輛段、物資總庫(kù)、培訓(xùn)中心、綜合維修中心和辦公、配套生活設(shè)施等，是地鐵正常運(yùn)行所必需的設(shè)備和設(shè)施。依據(jù)《城市軌道交通工程項(xiàng)目的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)》（建標(biāo)104—2008），每條運(yùn)營(yíng)線路宜設(shè)置一個(gè)定修車輛段，若車輛段距終點(diǎn)站超過(guò)20km 時(shí)，宜增設(shè)一處停車場(chǎng)（或輔助停車場(chǎng)），以保證軌道車輛的維修和停放。車輛基地應(yīng)靠近軌道的正線設(shè)置，由于占地面積大（幾到幾十公頃），選址主要在城市近郊。

1.2.2 車輛基地上蓋開(kāi)發(fā)

軌道車輛基地上蓋開(kāi)發(fā)是借鑒日本、香港等地的成功經(jīng)驗(yàn)，以公共交通為導(dǎo)向（TOD）的土地開(kāi)發(fā)模式引導(dǎo)的、交通設(shè)施用地的土地二次開(kāi)發(fā)模式。由于城市土地供應(yīng)日益緊張，本著提高土地利用率、集約用地理念產(chǎn)生了“地鐵＋物業(yè)”的開(kāi)發(fā)模式，針對(duì)車輛基地中占地面積巨大的停車列檢庫(kù)、聯(lián)合檢修庫(kù)等占地大、層高高、跨度大的廠房屋頂進(jìn)行整合，連成一體的平臺(tái)，設(shè)置結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層作為物業(yè)的建設(shè)地面，即所謂的“蓋”（也稱板地），在其上進(jìn)行各種類型的物業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)，即是“上蓋開(kāi)發(fā)”[2]。車輛基地上蓋開(kāi)發(fā)范圍根據(jù)各個(gè)項(xiàng)目實(shí)際的設(shè)定而不同，本文中定義為車輛基地各功能區(qū)域的蓋上平臺(tái)開(kāi)發(fā)，與蓋下部分進(jìn)行分層隔離。上蓋開(kāi)發(fā)按建設(shè)模式可分為地下下沉模式、地面平臺(tái)模式、地上高架模式。在當(dāng)前的規(guī)劃與建設(shè)實(shí)踐中，呈現(xiàn)出進(jìn)一步融入城市區(qū)域發(fā)展框架、建構(gòu)完善的蓋上開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)體系、車輛基地隱藏化等發(fā)展趨勢(shì)。

1.3 研究范圍

本研究主要針對(duì)因在車輛基地加建上蓋而引起的車輛基地部分、上蓋部分和落地部分相關(guān)變化內(nèi)容的規(guī)劃控制要求[3]。

2 車輛基地上蓋開(kāi)發(fā)特征

軌道車輛基地上蓋開(kāi)發(fā)規(guī)劃控制應(yīng)以“公益優(yōu)先、功能混合、低碳生態(tài)、立體復(fù)合”為規(guī)劃理念，協(xié)調(diào)好“自下而上”和“自上而下”的兩種關(guān)系。為了優(yōu)先滿足車輛基地運(yùn)營(yíng)功能，實(shí)現(xiàn)車輛基地綜合開(kāi)發(fā)利用與地區(qū)開(kāi)發(fā)功能之間的緊密銜接，現(xiàn)將車輛基地上蓋開(kāi)發(fā)主要特征總結(jié)如下。

2.1 水平功能分區(qū)

車輛基地蓋下車輛段的功能布局受工藝流程的制約，已形成相對(duì)穩(wěn)定的功能組織及布局模式，按照工藝分布有停車列檢庫(kù)、聯(lián)合檢修庫(kù)、咽喉區(qū)、道岔區(qū)、辦公及培訓(xùn)、落地開(kāi)發(fā)區(qū)等功能區(qū)，各功能區(qū)對(duì)上蓋開(kāi)發(fā)產(chǎn)生不同影響。從蓋下凈空要求、蓋下規(guī)則性、上蓋開(kāi)發(fā)對(duì)其的影響、上蓋開(kāi)發(fā)成本等方面評(píng)估各功能區(qū)上蓋物業(yè)開(kāi)發(fā)利用條件，其中停車列檢庫(kù)、聯(lián)合檢修庫(kù)適宜上蓋物業(yè)開(kāi)發(fā)。

2.2 豎向功能分層

蓋上綜合開(kāi)發(fā)區(qū)豎向功能分層受建筑結(jié)構(gòu)的約束，主要分層包括地面車輛段及綜合基地層、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層、上蓋開(kāi)發(fā)層、落地開(kāi)發(fā)部分。

2.3 立體空間連通性

車輛基地上蓋物業(yè)平臺(tái)距離地坪有十米左右的高差，需采用大坡道和地坪層進(jìn)行交通聯(lián)系，以滿足人車分流的基本需要。除此之外，還需滿足消防、人防、環(huán)保等方面要求。

3 車輛基地上蓋開(kāi)發(fā)規(guī)劃控制要求

3.1 管控層次

探索建立兩個(gè)層面的規(guī)劃管控：①以整體空間與區(qū)域協(xié)調(diào)的角度，對(duì)車輛基地上蓋開(kāi)發(fā)相關(guān)區(qū)域進(jìn)行整體規(guī)劃研究：綜合考慮車輛基地工程建設(shè)等因素下，結(jié)合自然地形、規(guī)劃路網(wǎng)等要素，重點(diǎn)包括車輛基地上蓋開(kāi)發(fā)功能業(yè)態(tài)、開(kāi)發(fā)強(qiáng)度、區(qū)域交通組織、公共服務(wù)設(shè)施、城市空間形態(tài)等方面的規(guī)劃控制。②側(cè)重于立體空間銜接和一體化發(fā)展，開(kāi)展車輛基地上蓋開(kāi)發(fā)的概念方案設(shè)計(jì)：結(jié)合車輛基地的工程和開(kāi)發(fā)條件，做好軌道車輛基地、軌道站點(diǎn)（結(jié)合實(shí)際情況）“上下、內(nèi)外”等全方位立體銜接，重點(diǎn)包括功能及設(shè)施布局、立體交通、建筑形態(tài)與環(huán)境景觀等方面的規(guī)劃控制。兩者互為補(bǔ)充、互為條件，形成規(guī)劃條文和圖紙，相關(guān)要求落實(shí)到詳細(xì)規(guī)劃成果與建筑方案中[4]。

3.2 管控要素

3.2.1 土地開(kāi)發(fā)要素：用地功能與開(kāi)發(fā)強(qiáng)度

土地開(kāi)發(fā)要素主要包括車輛基地空間布局控制、開(kāi)發(fā)強(qiáng)度控制兩類。車輛基地空間布局是對(duì)車輛基地上蓋開(kāi)發(fā)地塊的功能、邊界范圍作出規(guī)定，主要包括使用性質(zhì)、使用兼容性、邊界范圍等立體分層控制。開(kāi)發(fā)強(qiáng)度控制主要是針對(duì)開(kāi)發(fā)規(guī)模進(jìn)行控制，主要包括容積率、綠地率、建筑密度等。

用地性質(zhì)與兼容性。主要性質(zhì)為公共交通場(chǎng)站用地（S41），可兼容居住、商服、公服、綠地及廣場(chǎng)用地?？臻g分層：明確各層開(kāi)發(fā)的空間范圍控制線、各層豎向標(biāo)高。容積率：分別計(jì)算停車場(chǎng)（庫(kù)）及經(jīng)營(yíng)性建筑面積。上蓋部分綜合開(kāi)發(fā)配套停車場(chǎng)（庫(kù)）不納入容積率計(jì)算面積，軌道車輛段、軌道停車場(chǎng)建筑規(guī)模不計(jì)入容積率。建筑密度：車輛基地地坪層與上蓋開(kāi)發(fā)層分別控制。建議采用一級(jí)建筑覆蓋率（含車輛段蓋板面積）、二級(jí)建筑覆蓋率作為控制指標(biāo)，分別參照車輛基地建設(shè)相關(guān)要求、地面開(kāi)發(fā)相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。綠地率：滿足覆土深度要求時(shí)，蓋上綠地率計(jì)算方法與地面相同。板地以上除建筑主體屋頂綠化外平均覆土厚度0.6m 以上（確保灌木成活）的室外平面綠化100%計(jì)為綠地。

3.2.2 交通組織要素

車輛基地上蓋開(kāi)發(fā)在交通組織方面的控制指標(biāo)應(yīng)關(guān)注地坪層與蓋上的聯(lián)系、不同功能區(qū)與蓋上復(fù)合功能區(qū)的分層聯(lián)系，主要指標(biāo)包括立體分層、豎向標(biāo)高以及各層聯(lián)系的人行車行出入口、人行車行聯(lián)系通道等[5]。

（1）城市道路銜接。軌道車輛基地需要設(shè)置至少2 個(gè)車輛出入口，上蓋和白地車庫(kù)需要設(shè)置至少3 個(gè)車輛出入口，機(jī)動(dòng)車道開(kāi)口位置、出入口之間的距離應(yīng)滿足相關(guān)規(guī)范要求。建議圍繞車輛段用地規(guī)劃環(huán)形道路，以分散設(shè)置車輛出入口并與周邊市政道路便捷連接。

（2）上蓋匝道銜接。銜接匝道的規(guī)劃設(shè)計(jì)要充分利用周邊地形條件，實(shí)現(xiàn)銜接道路和上蓋開(kāi)發(fā)層平接、直連。若能將匝道和上蓋開(kāi)發(fā)層道路融入市政道路網(wǎng)絡(luò)，可有效減少上蓋物業(yè)車輛對(duì)市政道路交通的影響。

（3）停車位配建。結(jié)合各功能區(qū)的建筑規(guī)模，依據(jù)停車位配建標(biāo)準(zhǔn)，測(cè)算停車位總量，同時(shí)結(jié)合地塊公共交通規(guī)劃情況對(duì)停車位配建量進(jìn)行取值。

（4）步行通道設(shè)置。保證步行系統(tǒng)完整與相對(duì)獨(dú)立，合理設(shè)置平臺(tái)或空中連廊等水平銜接設(shè)施，自動(dòng)扶梯、垂直電梯、步行梯等豎向銜接設(shè)施，實(shí)現(xiàn)與各類公共交通設(shè)施、配套公共服務(wù)設(shè)施、配套商業(yè)以及各人行出入口的便捷聯(lián)系。

（5）公共交通接駁。規(guī)劃步行或機(jī)動(dòng)車接駁線路，加強(qiáng)上蓋項(xiàng)目與臨近軌道交通站點(diǎn)的銜接關(guān)系。在周邊的市政道路上增設(shè)公交站和出租車?？奎c(diǎn)，合理調(diào)整現(xiàn)狀公交線路走向，加強(qiáng)途經(jīng)公交線路對(duì)上蓋項(xiàng)目的服務(wù)。

3.2.3 配套設(shè)施要素：定位、定量控制

通過(guò)定位和定量的指標(biāo)對(duì)車輛基地上蓋開(kāi)發(fā)各設(shè)施進(jìn)行控制，包括公共服務(wù)設(shè)施、市政基礎(chǔ)設(shè)施及人防工程設(shè)施。

（1）公共服務(wù)設(shè)施。若綜合開(kāi)發(fā)主要為居住或商服功能，則需要結(jié)合周邊公服設(shè)施布局情況，根據(jù)新增服務(wù)人口規(guī)模適量增配。公共安全、交通緊急疏散有較高要求的公共服務(wù)設(shè)施，如醫(yī)院、大型劇場(chǎng)、大型體育場(chǎng)館等不應(yīng)布置與板地上；學(xué)校、幼兒園等公共建筑可布置于板地上。落地部分可統(tǒng)籌考慮周邊區(qū)域地區(qū)級(jí)以上公服設(shè)施配套要求，上蓋部分可配置社區(qū)級(jí)公服設(shè)施。

（2）市政基礎(chǔ)設(shè)施。針對(duì)上蓋物業(yè)的給水、排水、燃?xì)?、供電進(jìn)行特殊規(guī)定與處理。具體要求可參照《城市軌道交通物業(yè)綜合開(kāi)發(fā)建設(shè)導(dǎo)則》（2018）等現(xiàn)行相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

（3）人防工程設(shè)施。明確配套人防工程的建筑面積總規(guī)模、配套人防工程的使用性質(zhì)等指標(biāo)。

3.2.4 安全環(huán)境要素：消防、環(huán)保

（1）消防。車輛基地上蓋開(kāi)發(fā)規(guī)劃應(yīng)符合現(xiàn)行建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范、城市消防站建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)中安全疏散、防火間距、消防通道等相關(guān)要求。建筑高度認(rèn)定：板地上的建筑，其消防車道及登高場(chǎng)地設(shè)置在板地范圍內(nèi)時(shí)，其建筑高度可以將板地標(biāo)高作為室外地坪的標(biāo)高起算。

（2）環(huán)保。軌道交通車輛行駛時(shí)對(duì)綜合開(kāi)發(fā)上蓋部分的住宅、學(xué)校等敏感建筑的影響應(yīng)符合現(xiàn)行的城市軌道交通引起建筑物振動(dòng)及其測(cè)量方法標(biāo)準(zhǔn)等相關(guān)規(guī)定。綜合開(kāi)發(fā)區(qū)域環(huán)境質(zhì)量原則上執(zhí)行現(xiàn)行環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、聲環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和城市區(qū)域環(huán)境振動(dòng)標(biāo)準(zhǔn)。

3.2.5 空間形態(tài)要素

（1）規(guī)劃控制線。結(jié)合地塊規(guī)劃與現(xiàn)狀情況，落實(shí)相關(guān)規(guī)范要求劃定的軌道控制線、建筑后退線等。

（2）建筑高度。車輛基地上蓋開(kāi)發(fā)的總體建筑高度、建筑形態(tài)應(yīng)與周邊地區(qū)相協(xié)調(diào)，在控規(guī)中應(yīng)分別明確不同層次蓋板高度、上蓋建筑高度及總體建筑高度控制要求，處理好相鄰關(guān)系。

（3）建筑形態(tài)。明確天際線、街道界面、開(kāi)敞空間、建筑色彩風(fēng)貌等相關(guān)要求。

3.2.6 操作指引

為形成直觀性、可操作性強(qiáng)的成果文件，探索建立了“規(guī)劃條文+圖紙”的操作手冊(cè)。規(guī)劃條文主要對(duì)土地開(kāi)發(fā)、配套設(shè)施、安全環(huán)境、空間形態(tài)要素控制內(nèi)容進(jìn)行指標(biāo)型、解釋性明確表達(dá)。圖紙主要針對(duì)交通組織、配套設(shè)施、安全環(huán)境、空間形態(tài)要素控制內(nèi)容進(jìn)行空間表達(dá)。在控制要素中，需要明確強(qiáng)制性和指導(dǎo)性控制內(nèi)容，起到剛性和彈性管控的作用。強(qiáng)制性控制內(nèi)容包括車輛基地上蓋開(kāi)發(fā)的用地性質(zhì)、容積率、綠地率、建筑密度、公共服務(wù)設(shè)施配套等指標(biāo)內(nèi)容，空間范圍、立體分層、空間連通、禁止開(kāi)口路段、設(shè)施控制線和規(guī)劃控制線等邊界。引導(dǎo)性控制內(nèi)容主要包括功能定位、建筑形態(tài)等。

4 結(jié)語(yǔ)

軌道車輛基地的上蓋開(kāi)發(fā)作為一種新興開(kāi)發(fā)模式，成為未來(lái)軌道發(fā)展理念的共識(shí)之一，同時(shí)也是未來(lái)存量規(guī)劃背景下的土地二次開(kāi)發(fā)的一個(gè)創(chuàng)新模式。本次研究從水平功能分區(qū)、豎向功能分層、立體空間連通性、消防人防環(huán)保四個(gè)方面總結(jié)歸納了車輛基地上蓋開(kāi)發(fā)的特征，探索建立了周邊整體規(guī)劃研究、地塊一體化規(guī)劃設(shè)計(jì)兩個(gè)規(guī)劃層次，提出了土地開(kāi)發(fā)、交通組織、配套設(shè)施、安全環(huán)境、空間形態(tài)五大控制要素及操作指引，希望為未來(lái)車輛基地上蓋開(kāi)發(fā)提供基礎(chǔ)性的規(guī)劃控制思路與框架。