錢瑩

［貴州茅臺酒廠（集團）置業(yè)投資發(fā)展有限公司，貴州 貴陽 550000］

0 引言

成本管理是現(xiàn)代企業(yè)管理體系中必不可少的部分，其落實水平會直接影響企業(yè)的經(jīng)濟效益。現(xiàn)階段，住宅商品房項目大多具有規(guī)模大、周期長的開發(fā)建設(shè)特點，還會涉及征地拆遷、市場營銷等一系列的環(huán)節(jié)，形成大量的資金消耗，并帶有很強的波動性。對此，為了保障工程質(zhì)量及經(jīng)濟效益，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對成本管理提起充足重視，積極探索優(yōu)質(zhì)、科學的成本控制實踐路徑。

1 房地產(chǎn)企業(yè)的成本構(gòu)成

房地產(chǎn)企業(yè)的成本主要有以下11 個方面組成。

（1）土地費用，包括城鎮(zhèn)土地出讓、土地征用費及拆遷安置補償費。目前我國房地產(chǎn)企業(yè)獲得土地的方式主要為拍賣出讓、招標出讓。土地費用占房地產(chǎn)開發(fā)成本的比重較大，且逐年上升。土地費用是房地產(chǎn)開發(fā)成本中的重要組成部分。

（2）前期工程費，指項目開發(fā)前期的籌建、規(guī)劃、設(shè)計、水文地質(zhì)勘察、測繪、“三通一平”等前期費用。

（3）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費，指建筑物2m 以外和項目用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的各種管線和道路工程所涉及的建設(shè)費用。

（4）建筑安裝工程費，指房地產(chǎn)企業(yè)在建造房屋時發(fā)生的建筑工程費用、設(shè)備采購費用及安裝工程費用等。

（5）公共建設(shè)配套設(shè)施費，指建造的住宅內(nèi)為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種非營利性公共配套設(shè)施的建設(shè)費用。包括幼兒園、學校、居委會、派出所發(fā)生的成本費用。

（6）銷售費用，是指在銷售中發(fā)生的費用。

（7）管理費用，是指房地產(chǎn)企業(yè)組織管理經(jīng)營活動而發(fā)生的各種費用。

（8）財務(wù)費用，是指在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項費用。

（9）稅費。

（10）其他費用。

（11）不可預(yù)見費。

總的來講，由于住宅商品房項目的投入規(guī)模大、開發(fā)周期長、建設(shè)環(huán)節(jié)多、管理要素復雜，所以其所涉及的成本體系也具有大體量、多細節(jié)的特點。在此背景下，房地產(chǎn)企業(yè)必須要樹立風險防控與內(nèi)部控制意識，在保證項目質(zhì)量達標、管理行為合理的前提下，以實現(xiàn)項目經(jīng)濟效益的最大化。同時，基于成本與項目開發(fā)建設(shè)活動的密切聯(lián)系，在實現(xiàn)科學、優(yōu)質(zhì)的成本控制后，房地產(chǎn)企業(yè)整體的內(nèi)部管理能力、項目運營能力也會實現(xiàn)顯著強化[1]。

2 房地產(chǎn)企業(yè)住宅商品房開發(fā)建設(shè)成本控制的可行措施

2.1 明確住宅商品房開發(fā)建設(shè)成本的控制原則

為了最大程度地保障經(jīng)濟效益、控制項目投入，房地產(chǎn)企業(yè)在住宅商品房開發(fā)建設(shè)中應(yīng)明確并遵循成本控制的基本原則：①應(yīng)堅持全程貫穿的成本控制原則。及時地掌握成本情況、感知成本風險，并做出有效的成本控制與防范應(yīng)對處理。②應(yīng)堅持切實性、動態(tài)性的原則。住宅商品房項目的建設(shè)開發(fā)具有很強波動性，其成本實際值與預(yù)期目標值勢必存在偏差。所以，在實施成本控制行為的過程中，要做好偏差信息的動態(tài)采集與細致分析，并由此進行成本計劃的調(diào)整（圖1）。③應(yīng)堅持找原因、抓根本的原則，即細致排查成本浪費的成因、誘因，并采取針對性、源頭性的控制措施。④應(yīng)堅持聯(lián)系性、統(tǒng)籌性的原則。在成本控制實踐中，盡量不應(yīng)將成本投入的縮減、資金浪費的規(guī)避作為唯一目的，而是要對房地產(chǎn)企業(yè)商品房項目的整體需求與未來發(fā)展做好綜合分析。一方面，成本控制不可以項目質(zhì)量、施工安全等方面的弱化作為代價，盲目地節(jié)約項目開支、降低建設(shè)標準是極不可取的。另一方面，成本控制行為要盡可能地有益于企業(yè)經(jīng)營管理體系的長效化完善。⑤應(yīng)堅持規(guī)范化、嚴格化的原則，在成本控制中做好配套制度建設(shè)、成本責任分配、控制效果考評等工作[2]。

圖1 成本計劃的動態(tài)調(diào)整

2.2 投資決策階段、項目開發(fā)實施階段的成本控制策略

在住宅商品房項目的投資決策階段，房地產(chǎn)企業(yè)主要應(yīng)把控好以下幾點。

（1）做好可行性研究，從設(shè)施條件、建筑類型、市場形勢、環(huán)境質(zhì)量、土地利用、營銷效益等多個角度入手，對住宅商品房項目不同開發(fā)內(nèi)容、建設(shè)方案、預(yù)測售價等進行成本測算，測算內(nèi)容包括開發(fā)成本、開發(fā)間接成本，銷售假設(shè)、融資方案、現(xiàn)金流量表等。對各方案進行成本測算，得出可研版的目標成本。通過比選，找到在確保工程質(zhì)量的前提下利潤最大化的概念設(shè)計方案，供公司領(lǐng)導層決策使用。

（2）做好投資限額管理。結(jié)合企業(yè)的經(jīng)濟條件、運營能力和效益預(yù)期設(shè)置出住宅房地產(chǎn)項目的最大投入額度。在此基礎(chǔ)上，若預(yù)測成本超出企業(yè)可接受的投入額度，則需要對項目方案進行調(diào)整，以免企業(yè)背負較大的成本風險與投資壓力[3]。最后，房地產(chǎn)企業(yè)需要建立具體的成本投入規(guī)劃，也即項目資金使用計劃。在規(guī)劃中，需要將成本使用、成本管控的各項權(quán)責任務(wù)細化到各部門、各崗位，并確定具體的負責人，從而為后續(xù)成本控制的行為實施與風險處理提供基礎(chǔ)保障（圖2）。

圖2 各部門成本控制任務(wù)

（3）房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)做好配套制度的建立健全工作，如責任追究制度、績效考核制度、獎懲激勵制度等，以保證成本控制任務(wù)具有高度的執(zhí)行力，并實現(xiàn)各責任主體工作積極性的有效調(diào)動，從而為成本控制目標的實現(xiàn)夯實隊伍基礎(chǔ)與制度基礎(chǔ)。除此之外，土地利用、合作方選擇、市場營銷等環(huán)節(jié)也會涉及大量成本，房地產(chǎn)企業(yè)對于這些環(huán)節(jié)也要做到理性決策、科學決策。例如，在選擇材料、設(shè)備等物料資源的供應(yīng)商時，應(yīng)在其他條件相似的情況下堅持就近原則，從而縮短物料運輸周期、降低物料的儲運成本。

2.3 項目開發(fā)實施階段的成本控制

2.3.1 通過設(shè)計把控實現(xiàn)成本控制

設(shè)計是建筑施工的前提和基礎(chǔ)，設(shè)計的質(zhì)量與住宅商品房項目的質(zhì)量、安全、成本等密切聯(lián)系。在這一階段，房地產(chǎn)企業(yè)首先要嚴格考量設(shè)計單位的專業(yè)性，進而從主體角度保障設(shè)計質(zhì)量，避免成本風險產(chǎn)生。在與設(shè)計單位合作的過程中也應(yīng)做好成本控制方面的溝通交流，共同促成方案的設(shè)計確定，繼而在滿足住宅商品房各層次要求和需求（圖3）的基礎(chǔ)上控制成本。

圖3 住宅商品房的多層次要求和需求

其次，房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)人員需要認真參與設(shè)計審核，對圖紙、方案的達標性、經(jīng)濟性進行細致分析。若既有設(shè)計結(jié)果不理想，則需要從結(jié)構(gòu)布局、現(xiàn)場施工、住戶體驗、規(guī)范指標、后期銷售等具體角度出發(fā)，提出設(shè)計調(diào)整的意見。若技術(shù)條件允許，還可依托BIM 技術(shù)對住宅商品房的設(shè)計成果進行建模仿真，并通過碰撞檢查、虛擬漫游、人行模擬（圖4）等方式，更加全面、直觀、真實地實施設(shè)計審核。這樣一來，設(shè)計中存在的矛盾沖突、風險問題可被充分排查出來，從而避免因設(shè)計偏誤、設(shè)計變更引發(fā)的成本浪費。

圖4 基于BIM 技術(shù)的人行模擬

最后，設(shè)計是成本控制的重點，設(shè)計是在技術(shù)和經(jīng)濟上對工程的實施進行全面的安排，也是對工程建設(shè)進行規(guī)劃的過程。技術(shù)先進、經(jīng)濟合理的設(shè)計能使項目建設(shè)縮短工期、節(jié)省投資、提高效益。設(shè)計與成本密切配合，需要圍繞項目的初步設(shè)計、技術(shù)設(shè)計和施工圖設(shè)計等三個階段來進行。根據(jù)設(shè)計人員提供的設(shè)計圖紙，編制概算，保證投資在估算范圍內(nèi)；對不同的設(shè)計及材料進行成本分析和研究、指標測算等。若測算成本超出決策限額，則應(yīng)向設(shè)計人員提供成本數(shù)據(jù)和建議，促使設(shè)計單位對現(xiàn)有圖紙、方案實施經(jīng)濟性調(diào)整。若預(yù)算結(jié)果處在限額范圍內(nèi)，則可作為后續(xù)成本控制的主要依據(jù)[4]，有效控制成本。

2.3.2 通過施工現(xiàn)場管理實現(xiàn)成本控制

現(xiàn)場施工是住宅商品房開發(fā)建設(shè)的關(guān)鍵階段，做好該階段的成本控制對于保障房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟效益尤為重要，可以采取以下措施：首先，發(fā)揮技術(shù)人員的主觀能動性，對施工中的主要技術(shù)方案作論證，找到最佳的方案，從而降低工程成本，包含采用的綠色的新技術(shù)、新工藝、新材料等；其次，從“人”這一角度提高成本控制能力，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)協(xié)同施工單位做好人員考核與教育工作，嚴格要求施工隊伍做到按圖施工、按規(guī)范施工，并確管理、技術(shù)等人員明確崗位責任、落實成本控制；再次，在住宅商品房的現(xiàn)場施工過程中，可能出現(xiàn)一定的變更性事宜，如工程量增減、設(shè)計參數(shù)調(diào)整、施工方法更換、工程費用變化、材料市價波動等。對此，房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)與設(shè)計單位、施工單位加強溝通，對必須發(fā)生變更的內(nèi)容進行確認，按合同約定的計價方式對成本進行確定，并將確定的結(jié)果體現(xiàn)在成本預(yù)算、成本管理等中[5]；最后，在階段性或整體性的施工任務(wù)完成后，房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)人員需要做好驗收審核、成本分析等工作，對施工質(zhì)量、施工進度、施工成本等方面的實際情況進行全面確認。若存在成本超預(yù)期等問題，進行全面分析，增強住宅商品房項目的施工成本控制能力。

2.3.3 結(jié)算的把關(guān)

在招投標文件、中標文件、合同及其他過程資料的基礎(chǔ)上，嚴格進行結(jié)算審核，從而在成本控制的合規(guī)性上增加保障。

3 結(jié)語

綜上所述，在住宅商品房項目的開發(fā)建設(shè)實踐中，做好成本控制是保障房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟效益的必要舉措。實踐時，由于項目成本風險具有多階段、多來源、多樣化的特點，所以房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)樹立全程化、動態(tài)化的成本控制理念，著眼于投資決策、項目開發(fā)實施等各個階段，以確保在最大程度上防控成本風險、降低項目投入，實現(xiàn)商品房項目降本、提質(zhì)、增效的有機統(tǒng)一。