孫麗萍 賈林千

1. 山東天為工程技術(shù)有限公司 山東 淄博 255000

2. 淄博鼎投房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 山東 淄博 255030

1 引言

城市發(fā)展路徑由外延式擴(kuò)張轉(zhuǎn)向內(nèi)涵式發(fā)展后，城市建成區(qū)尤其是老城區(qū)由于聚集了地理區(qū)位、公共資源等優(yōu)勢(shì)，再次成為關(guān)注的焦點(diǎn)。此次不同于上世紀(jì)九十年代大拆大建式的舊城改造，而是如美國(guó)城市規(guī)劃學(xué)家沙里寧所說(shuō)的“城市的生長(zhǎng)，并不是單純的疆域擴(kuò)張，而應(yīng)是傳承歷史創(chuàng)新未來(lái)的過(guò)程，使其煥發(fā)出全新的時(shí)代能量”，是以城市有機(jī)更新的方式，緩解城鎮(zhèn)化過(guò)程中出現(xiàn)的土地資源緊張的矛盾，這一方式需要建立在對(duì)現(xiàn)有土地資源的科學(xué)診斷與綜合評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)上。

2 基礎(chǔ)調(diào)查方法

城市更新潛力評(píng)價(jià)的前提是基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的收集調(diào)查，由于城市更新是復(fù)雜系統(tǒng)的現(xiàn)實(shí)反映[1]，因此更新潛力評(píng)價(jià)需要調(diào)查的內(nèi)容已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出物質(zhì)空間層面，而是涵蓋了社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、人口等諸多方面。依據(jù)城市規(guī)劃原理教科書中的調(diào)查研究方法章節(jié)[2]，結(jié)合城市更新工作自身的特點(diǎn)，總結(jié)更新潛力評(píng)價(jià)基礎(chǔ)調(diào)查的主要內(nèi)容涉及建筑物調(diào)查、土地使用調(diào)查、人口調(diào)查、交通調(diào)查、公共服務(wù)設(shè)施調(diào)查、環(huán)境設(shè)施調(diào)查、市政設(shè)施調(diào)查、環(huán)境衛(wèi)生調(diào)查、社區(qū)關(guān)系調(diào)查和空間場(chǎng)所調(diào)查等。具體調(diào)查方法主要包括五種：現(xiàn)場(chǎng)踏勘法，觀察者帶有明確目的，用感官及輔助工具直接地、有針對(duì)性地收集資料的調(diào)查研究方法；問(wèn)卷調(diào)查法，是社會(huì)調(diào)查中最常用的資料收集方法，城市更新規(guī)劃中針對(duì)不同的問(wèn)題以問(wèn)卷的方式對(duì)居民進(jìn)行抽樣調(diào)查，涉及內(nèi)容包括居民的改建意愿、居民的遷居意愿、對(duì)公眾參與的建議等；走訪座談法，性質(zhì)上與問(wèn)卷調(diào)查相類似，實(shí)際操作中則是調(diào)查者與被調(diào)查者面對(duì)面的交流；文獻(xiàn)研究法，文獻(xiàn)內(nèi)容包括人口、建筑、土地等統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，以及相關(guān)規(guī)劃資料等；數(shù)字技術(shù)法，既包括土地遙感、地形測(cè)繪、土地勘界等傳統(tǒng)數(shù)據(jù)采集方式，還包括無(wú)人機(jī)傾斜攝影、三維激光掃描等新技術(shù)。

3 評(píng)價(jià)指標(biāo)體系構(gòu)建

3.1 影響因素與評(píng)價(jià)要點(diǎn)

影響城市更新的因素很多，諸如各地城市更新法規(guī)政策、經(jīng)濟(jì)實(shí)力、城市整體結(jié)構(gòu)和功能、社會(huì)期望值，以及更新區(qū)域的物質(zhì)空間與社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件等等。城市更新評(píng)價(jià)的要點(diǎn)涵蓋的內(nèi)容極為豐富，既包括土地使用、建筑建造、市政設(shè)施、道路交通等，也包括社會(huì)組織、歷史文化、人文景觀、居民收入等經(jīng)濟(jì)文化因素。不同的社會(huì)團(tuán)體和個(gè)人，由于他們所處的社會(huì)經(jīng)濟(jì)地位不同，審視的角度不一，對(duì)城市更新的期望和要求也存在一定差距，因而對(duì)城市更新的評(píng)價(jià)項(xiàng)目和評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)也不盡相同，造成即使是同一個(gè)評(píng)價(jià)對(duì)象，不同的評(píng)價(jià)主體所產(chǎn)生的評(píng)價(jià)結(jié)果也有所差別。從城市更新工作者而言，評(píng)價(jià)的要點(diǎn)需要盡可能協(xié)調(diào)并體現(xiàn)居住者、建設(shè)者、以及管理者等不同利益群體的訴求，需要綜合考慮居民所關(guān)心的居住環(huán)境的舒適、安全和方便，建設(shè)者考慮的土地更新的經(jīng)濟(jì)效益，以及規(guī)劃管理者考慮的城市更新對(duì)于地區(qū)和城市的影響等。

3.2 評(píng)價(jià)指標(biāo)體系構(gòu)成

綜合城市更新基礎(chǔ)調(diào)查內(nèi)容、影響因素與評(píng)價(jià)要點(diǎn)，總結(jié)提煉城市更新評(píng)價(jià)的指標(biāo)體系應(yīng)涵蓋多個(gè)維度，即包括社會(huì)發(fā)展、城市建設(shè)、文化傳承、環(huán)境品質(zhì)、經(jīng)濟(jì)活力等，具體應(yīng)用過(guò)程中需結(jié)合評(píng)價(jià)對(duì)象的實(shí)際情況予以適度增減。

社會(huì)發(fā)展評(píng)價(jià)指標(biāo)主要涵蓋社會(huì)可持續(xù)性發(fā)展相關(guān)的內(nèi)容，如社會(huì)人口的規(guī)模、構(gòu)成與變化情況，基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)、公共空間的均等性程度，原有居民的比例等社會(huì)結(jié)構(gòu)的維持程度，社會(huì)文化特征等社會(huì)身份與歸屬感，社區(qū)公共參與率、滿意度等公眾參與的制度建設(shè)等。

城市建設(shè)評(píng)價(jià)指標(biāo)主要涵蓋現(xiàn)狀用地結(jié)構(gòu)配置情況，現(xiàn)狀土地空間使用情況，現(xiàn)狀土地的交通區(qū)位優(yōu)劣程度，土地建筑高度、建設(shè)密度、容積率等強(qiáng)度配置情況，現(xiàn)狀建筑的年代、質(zhì)量、功能等使用情況，文教衛(wèi)體等公共服務(wù)設(shè)施的配置情況，軌道交通站點(diǎn)、交通樞紐、公共交通等交通設(shè)施配置情況，公園綠地、廣場(chǎng)等開(kāi)敞空間的配置情況等。

文化傳承相關(guān)指標(biāo)主要涵蓋歷史環(huán)境的現(xiàn)狀保存狀況，文物保護(hù)單位、歷史建筑、歷史文化街區(qū)等各類歷史文化資源的數(shù)量規(guī)模及其空間分布情況，藝術(shù)中心、文化展演等文化設(shè)施的建設(shè)情況等。

環(huán)境品質(zhì)相關(guān)指標(biāo)主要涵蓋主要生態(tài)廊道的空間分布情況，評(píng)價(jià)用地空間與現(xiàn)狀生態(tài)空間的關(guān)聯(lián)程度，評(píng)價(jià)用地空間與生態(tài)敏感區(qū)的關(guān)系，現(xiàn)狀環(huán)境視覺(jué)效果及生態(tài)景觀空間特色，現(xiàn)狀住房多樣性、建筑與街道布局關(guān)系、住房質(zhì)量、建筑維護(hù)程度等建成環(huán)境情況，清潔能源的使用情況，固體廢棄物再利用情況等。

經(jīng)濟(jì)活力相關(guān)指標(biāo)主要涵蓋土地的產(chǎn)出率即地均GDP（億元/平方公里），工業(yè)用地產(chǎn)出率即地均工業(yè)總產(chǎn)值（億元/平方公里），城市基準(zhǔn)地價(jià)分布情況，居民收入情況等。

4 評(píng)價(jià)分析方法

建立城市更新評(píng)價(jià)指標(biāo)體系后，需要對(duì)各項(xiàng)指標(biāo)賦予權(quán)重，然后進(jìn)行綜合評(píng)定。確定指標(biāo)權(quán)重的方法一般可分為主觀賦權(quán)法和客觀賦權(quán)法兩類。主觀賦權(quán)法是根據(jù)決策人對(duì)各屬性的主觀重視程度而對(duì)其進(jìn)行賦權(quán)的一類方法，主要有層次分析法、綜合評(píng)分法以及德?tīng)柗品ǖ??？陀^賦權(quán)法是根據(jù)決策問(wèn)題原始數(shù)據(jù)之間的關(guān)系，并通過(guò)一定的數(shù)學(xué)方法而確定權(quán)重的一類方法，常用的客觀賦權(quán)法有相關(guān)系數(shù)法、主成分分析法等。下面主要介紹指標(biāo)權(quán)值評(píng)價(jià)中常用的層次分析法、德?tīng)柗品ê椭鞒煞址治龇ā?/p>

4.1 層次分析法

層次分析法1980年由美國(guó)人薩得（T.L.Suaty）首創(chuàng)，20世紀(jì)90年代在我國(guó)迅速發(fā)展并普及。層次分析法首先對(duì)評(píng)價(jià)對(duì)象所涉及的因素進(jìn)行分類，按照各類因素之間的隸屬關(guān)系把它們排成從高到低的若干層次，并建立起不同層次元素間的相互關(guān)系，通過(guò)對(duì)各個(gè)層次的分析，導(dǎo)出對(duì)整個(gè)問(wèn)題的分析，即排序的權(quán)值，以此作為評(píng)價(jià)和決策的依據(jù)。這種方法由于將定性分析和定量分析巧妙地結(jié)合起來(lái)，使評(píng)價(jià)過(guò)程條理化、系統(tǒng)化，因此是一種較為科學(xué)的更新評(píng)價(jià)方法。

4.2 德?tīng)柗品?/h3>

德?tīng)柗品ǎ―elphi）其要點(diǎn)是確定一定數(shù)量的有關(guān)專家（一般以10-50人為宜），將評(píng)價(jià)指標(biāo)給專家后，要求專家各自對(duì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的重要程度排序，賦予每個(gè)指標(biāo)相應(yīng)的權(quán)重，但總和是100。然后回收專家意見(jiàn)，對(duì)每個(gè)指標(biāo)進(jìn)行定量統(tǒng)計(jì)歸納。這一過(guò)程反復(fù)幾次，意見(jiàn)逐漸趨于統(tǒng)一，最后確定每個(gè)評(píng)價(jià)指標(biāo)的權(quán)重。由于不同的更新地區(qū)所要解決的問(wèn)題不同，因此對(duì)于指標(biāo)的權(quán)重分配也不相同，可以應(yīng)用于城市更新的現(xiàn)狀評(píng)價(jià)，進(jìn)行系統(tǒng)的定量分析。

4.3 主成分分析法

主成分分析（Principal Component Analysis，PCA）， 是一種客觀賦權(quán)法，主成分分析的原理是設(shè)法將原來(lái)變量重新組合成一組新的相互無(wú)關(guān)的幾個(gè)綜合變量，同時(shí)根據(jù)實(shí)際需要從中可以取出幾個(gè)較少的總和變量盡可能多地反映原來(lái)變量的信息的統(tǒng)計(jì)方法，也是數(shù)學(xué)上處理降維的一種方法。用主成分分析篩選回歸變量，是一種客觀賦值確定權(quán)重的方法，具有重要的實(shí)際意義，可用于影響城市更新潛力評(píng)價(jià)的諸多指標(biāo)的篩選與權(quán)重賦值。

5 實(shí)踐應(yīng)用案例

5.1 基礎(chǔ)調(diào)查

青島市北區(qū)城市更新項(xiàng)目位于青島市歷史城區(qū)內(nèi)，占地14平方公里，該片區(qū)是青島歷史文化資源類型最為豐富，最能體現(xiàn)其地域文化特色的歷史片區(qū)。規(guī)劃項(xiàng)目調(diào)查分析了現(xiàn)狀用地的屬性構(gòu)成，各類用地的建設(shè)及使用情況，現(xiàn)狀人口的規(guī)模、空間分布、年齡結(jié)構(gòu)、教育層次、職業(yè)層次、職住關(guān)系、活力分布等特征，現(xiàn)狀交通的道路結(jié)構(gòu)、道路功能、軌道交通、城市停車的特征與存在的問(wèn)題，現(xiàn)狀公共服務(wù)設(shè)施的空間布局、用地規(guī)模、服務(wù)半徑等，現(xiàn)狀公共空間的體系構(gòu)成與空間布局，給水、污水、通訊、電力、燃?xì)?、供熱等市政設(shè)施的現(xiàn)狀特征與存在問(wèn)題，規(guī)劃區(qū)內(nèi)的歷史文化街區(qū)、歷史建筑、風(fēng)貌道路、歷史人物等歷史資源的空間分布、現(xiàn)狀保存與目前使用狀況。

基于現(xiàn)狀綜合調(diào)查分析，分析項(xiàng)目面臨的核心問(wèn)題，即價(jià)值體現(xiàn)不充分、遺產(chǎn)整體保護(hù)不足、功能發(fā)展品質(zhì)低、歷史資源缺乏系統(tǒng)串聯(lián)、重點(diǎn)區(qū)域活力不足。同時(shí)初步判斷識(shí)別十二大重點(diǎn)片區(qū)（見(jiàn)圖1）。

圖1 十二大重點(diǎn)片區(qū)分布圖

5.2 更新潛力評(píng)價(jià)

依據(jù)前述評(píng)價(jià)指標(biāo)體系構(gòu)成和評(píng)價(jià)方法，結(jié)合規(guī)劃區(qū)域的特征與面臨的具體問(wèn)題，遴選相關(guān)指標(biāo)并構(gòu)建客觀有效的全面評(píng)估體系，從土地用途與使用功能、建筑質(zhì)量與環(huán)境、開(kāi)發(fā)強(qiáng)度、區(qū)位條件、景觀環(huán)境條件、配套成熟度、土地價(jià)值等影響因素展開(kāi)全面評(píng)估，運(yùn)用德?tīng)柗品?，?duì)各評(píng)價(jià)因子賦權(quán)重值。通過(guò)GIS分析技術(shù)，將現(xiàn)狀各地塊的更新難易度、更新成本、更新社會(huì)效益等進(jìn)行綜合計(jì)算，按照分值高低劃分不同更新潛力的用地，分值越高、更新潛力越大。

從土地價(jià)值角度考慮，主要選取軌道站點(diǎn)覆蓋條件、道路交通條件、公共服務(wù)設(shè)施與景觀條件等4個(gè)對(duì)城市土地價(jià)值具有較大影響因素的因子作為評(píng)價(jià)因子。其中軌道站點(diǎn)層面，距離站點(diǎn)越近的用地土地價(jià)值相對(duì)越高，選擇距離站點(diǎn)100m以內(nèi)的范圍土地價(jià)值最大，距離站點(diǎn)500m以上的范圍相對(duì)土地價(jià)值較小且無(wú)差別；道路交通層面，以可達(dá)性作為衡量標(biāo)準(zhǔn)，主次干道交叉口周邊用地土地價(jià)值最高，其次為主干路沿線土地，再者為次干路沿線土地；公共服務(wù)設(shè)施層面，主要選取中小學(xué)校與醫(yī)院等公共服務(wù)設(shè)施，選擇距離服務(wù)設(shè)施100m以內(nèi)的范圍土地價(jià)值最大，距離500m以上的范圍相對(duì)土地價(jià)值較小且無(wú)差別；景觀條件方面，選取城市重要綜合公園與山體，選擇距離公園100m以內(nèi)的范圍土地價(jià)值最大，距離公園500m以上的范圍相對(duì)土地價(jià)值較小且無(wú)差別。綜合以上4個(gè)因子，根據(jù)其重要程度進(jìn)行權(quán)重評(píng)價(jià)，分析結(jié)果呈現(xiàn)出，土地價(jià)值較高區(qū)域?yàn)樗姆铰?無(wú)棣路區(qū)域、遼寧路-泰山路-昌樂(lè)路區(qū)域、廣饒路-延安一路區(qū)域以及臺(tái)東區(qū)域等5處區(qū)域。

從更新成本角度考慮，主要選取用地權(quán)屬類型、開(kāi)發(fā)強(qiáng)度、建筑質(zhì)量與建筑質(zhì)量等4個(gè)對(duì)現(xiàn)有城市建設(shè)更新具有較大影響因素的因子作為評(píng)價(jià)因子。用地權(quán)屬類型層面，更新可能性大的土地類型分值高，更新可能性小的土地類型分值低，選擇城建公司等有意向更新的用地分值最高，其次為房管產(chǎn)權(quán)和一般工業(yè)用地等宜更新用地，再者為行政辦公、個(gè)體產(chǎn)權(quán)等較難更新的用地，最后是軍事等特殊用地、學(xué)校公園等保留現(xiàn)狀用地；開(kāi)發(fā)強(qiáng)度方面，現(xiàn)狀開(kāi)發(fā)強(qiáng)度越高的街區(qū)未來(lái)的更新難度相對(duì)越大，開(kāi)發(fā)強(qiáng)度越低的街區(qū)的更新難度相對(duì)較低，選擇開(kāi)發(fā)強(qiáng)度大于等于5的地區(qū)開(kāi)發(fā)難度最大，開(kāi)發(fā)強(qiáng)度0.5及以下的土地開(kāi)發(fā)難度最小；建筑質(zhì)量方面，現(xiàn)狀建筑質(zhì)量越好的街區(qū)未來(lái)的更新難度相對(duì)越大，建筑質(zhì)量越差的街區(qū)的更新難度相對(duì)較低；地價(jià)條件方面，根據(jù)2016年青島市市內(nèi)三區(qū)土地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)表，疊合商服用地、住宅用地價(jià)格，總地價(jià)越高，更新成本越高、更新潛力越小。綜合以上4個(gè)因子，根據(jù)其重要程度進(jìn)行權(quán)重疊加分析評(píng)價(jià)。更新成本分析結(jié)果，更新難度最高的區(qū)域主要集中在江蘇路、貯水山周邊、啤酒廠周邊、青島山信號(hào)山南等4處區(qū)域。

結(jié)合土地價(jià)值分析結(jié)果與更新難度分析結(jié)果，研究范圍內(nèi)最具潛力的土地呈現(xiàn)出“一帶兩片區(qū)五節(jié)點(diǎn)”的空間布局（見(jiàn)圖2），其中四方路-江蘇路地鐵站地區(qū)、泰山路地鐵站地區(qū)呈現(xiàn)最高土地價(jià)值，熱河路-遼寧路是高潛力用地集中區(qū)。

圖2 用地更新潛力綜合評(píng)價(jià)圖

6 結(jié)語(yǔ)

城市更新潛力評(píng)價(jià)方法作為存量空間優(yōu)化提升的基礎(chǔ)研究方法，其指標(biāo)體系構(gòu)成與評(píng)價(jià)方法既存在共性又存在差異性。共性的部分構(gòu)建起更新潛力評(píng)價(jià)影響因素、評(píng)價(jià)要點(diǎn)、指標(biāo)體系，以及通?？梢圆捎玫姆治龇椒ǎ徊町愋缘牟糠煮w現(xiàn)在評(píng)價(jià)對(duì)象自身特征與需求部分，需要結(jié)合更新項(xiàng)目的具體問(wèn)題具體分析。更新潛力評(píng)價(jià)方法在實(shí)踐案例中的應(yīng)用，可以進(jìn)一步完善普適性的評(píng)價(jià)方法，而普適性的評(píng)價(jià)方法反過(guò)來(lái)又可以更科學(xué)地指導(dǎo)實(shí)踐應(yīng)用，兩者通過(guò)互相促進(jìn)、不斷改善，為城市更新提供更加科學(xué)的評(píng)價(jià)方法。