李淑弘

（南開大學(xué)，天津 300071）

一、引言

2020年4月，中國證監(jiān)會、國家發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于推進基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點相關(guān)工作的通知》，隨后證監(jiān)會起草了《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）》（征球意見稿），REITs的公募基金制度正式施行，市場熱情逐漸高漲。目前，我國REITs發(fā)展處于起步階段，大量研究表明稅收環(huán)境對其發(fā)展至關(guān)重要。早在2015年，國家稅務(wù)總局開始對REITs的稅務(wù)減免政策展開了研究和討論，但完整的稅收政策體系仍未建立。因此，本文通過對公募REITs的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和具體涉稅環(huán)節(jié)進行分析，對現(xiàn)有稅收問題展開思考，嘗試提出解決對策。

二、中國公募REITs概述

1.REITs的定義及起源

公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（Real Estate Investment Trusts，簡稱REITs），集合投資者的資金，對房地產(chǎn)行業(yè)進行專業(yè)投資，后期持有的不動產(chǎn)涵蓋基礎(chǔ)設(shè)施、商業(yè)物業(yè)等多種類型。

最早在美國，中小投資者對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生了投資需求，房地產(chǎn)公司在發(fā)展過程中也需要解決融資問題，由此，REITs應(yīng)運而生，投資人既能獲得長期穩(wěn)定的租金收益，也能享有物業(yè)資產(chǎn)經(jīng)由專業(yè)機構(gòu)投資所產(chǎn)生的增值收益。依據(jù)REITs這一特性，市場中普遍將其應(yīng)用于商業(yè)地產(chǎn)的信托融資，從而盤活存量資產(chǎn)，形成“投資—運營—退出—再投資”的良性投資循環(huán)。

公募REITs，是在監(jiān)管和稅收優(yōu)惠的驅(qū)動下，面向個人和機構(gòu)投資者發(fā)售的、公開上市交易的標準化金融產(chǎn)品。

2.中國公募REITs的發(fā)展歷程

REITs引入我國已有20多年，其間經(jīng)歷了初步探索期、政策推動期，現(xiàn)已進入提速發(fā)展期。

（1）初步探索期（2001年～2006年）

21世紀初，REITs這一具有創(chuàng)新性質(zhì)的金融工具首次從官方層面進入我國。但從政策角度看，國家監(jiān)管機構(gòu)持續(xù)收緊房地產(chǎn)信貸，客觀上阻礙了REITs的發(fā)展。

（2）政策推動期（2007年～2013年）

2007年，REITs海外發(fā)行逐漸放開。2008年，國務(wù)院在《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》中明確提出：“開展房地產(chǎn)投資信托基金試點，拓寬直接融資渠道?！钡?，受制于制度、市場環(huán)境等諸多因素，我國資本市場上流通的多為通過私募發(fā)行的類REITs產(chǎn)品，公募REITs一直沒有真正發(fā)行。

（3）提速發(fā)展期（2014至今）

2014年5月，第一單類REITs——中信啟航專項資產(chǎn)管理計劃順利發(fā)行。2015年，我國首只以公募基金為載體的REITs——鵬華前海萬科發(fā)行，標志著我國公募基金投資范圍拓展到了不動產(chǎn)領(lǐng)域。此后，各種類型的REITs產(chǎn)品在國內(nèi)市場發(fā)行。

2020年4月，證監(jiān)會發(fā)布《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）》（征球意見稿），與發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點相關(guān)工作的通知》，表明我國公募REITs不斷創(chuàng)新發(fā)展，迸發(fā)出無限活力。

3.中國公募REITs的發(fā)展現(xiàn)狀

2021年6月，我國首批公募REITs開始上市交易，共9只，發(fā)行總規(guī)模為314億元。這些產(chǎn)品底層資產(chǎn)資質(zhì)較好，均處于京津冀、長三角等經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)且屬于國家優(yōu)先支持項目。上市至今，收益表現(xiàn)出色，漲幅平均值為10.5%，僅平安廣州廣河REITs較發(fā)行價有所下跌，首批產(chǎn)品的漲勢具有示范效應(yīng)。按月份來看，首月價格波動較大，之后逐月上漲。但是，我們發(fā)現(xiàn)不同產(chǎn)品之間的收益率相差較大且不斷擴大。此外，公募REITs的價格波動還受到宏觀環(huán)境的影響，考慮到7月中旬央行全面降準、8月下旬以來創(chuàng)業(yè)板大幅調(diào)整下跌時，REITs的交易與投資熱度有所回暖，可見在流動性充?；蚋唢L(fēng)險資產(chǎn)下跌有避險需求時，各類資金對REITs的關(guān)注度大幅提升，從而推升二級市場價格上漲。

值得注意的是，高比例分紅也是公募REITs投資收益的主要來源。以中金普洛斯REITs為例，2021年11月12日發(fā)布公告，截至9月30日累計可供分配金額為8241.4萬元，將以11月16日為權(quán)益登記日，分配總額為7830萬元，比例高達95%。券商資管、私募基金、信托、險資均出現(xiàn)在參與報價的機構(gòu)和配售對象中。

近期，第二批共計4只公募REITs也已發(fā)售，包括2只園區(qū)產(chǎn)品和2只高速產(chǎn)品。由于公募REITs具有長期投資收益高、分紅機制穩(wěn)定、流動性強等特點，有利于投資者以低門檻涉足基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域，實現(xiàn)資產(chǎn)多元配置，公募REITs競爭熱度前所未有，認購倍數(shù)快速增長。

但是，公募REITs并非穩(wěn)賺不賠，除了價格下跌造成虧損外，底層資產(chǎn)收益也影響分紅。從2021年10月底首批公募REITs三季報來看，華安張江光大REIT項目三季度虧損570.8萬元，可供分配金額僅為2218萬元。

三、業(yè)務(wù)視角下公募REITs具體涉稅環(huán)節(jié)分析

公募REITs的交易主體主要包括原始權(quán)益人、項目公司、公共投資人，根據(jù)交易過程，涉稅環(huán)節(jié)主要包括產(chǎn)品搭建、產(chǎn)品持有和產(chǎn)品退出。因此，本文基于現(xiàn)有的“公募基金+ABS”模式，對稅務(wù)處理方式探討。

目前，我國發(fā)展公募REITs應(yīng)采取的基本原則為稅收中性，規(guī)范各項稅率標準，從而確保持有REITs并經(jīng)營資產(chǎn)所承受的稅負，不能超過投資者自行持有并經(jīng)營資產(chǎn)所承受的稅負。

1.產(chǎn)品搭建環(huán)節(jié)

公募REITs在產(chǎn)品搭建方法上可以借鑒發(fā)展較為成熟的類REITs。首先是資產(chǎn)剝離過程，原始權(quán)益人會根據(jù)具體情況，將作為底層資產(chǎn)的不動產(chǎn)脫離原來的資產(chǎn)所有人，具體剝離方式有正向與反向之分，剝離后不動產(chǎn)資產(chǎn)被重組并由一家項目公司持有，從而實現(xiàn)資產(chǎn)隔離。主要有以下三種實現(xiàn)方式。

（1）原始權(quán)益人將不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給項目公司

此時，原始權(quán)益人是轉(zhuǎn)讓方，需要考慮企業(yè)所得稅、土地增值稅、增值稅、印花稅這四種稅務(wù)問題；項目公司是受讓方，需要處理契稅、印花稅問題。雙方在稅務(wù)問題處理過程中，依法按照一般常規(guī)交易對待，無法享受到任何稅收優(yōu)惠。

（2）原始權(quán)益人以不動產(chǎn)出資方式新設(shè)項目公司

相較于直接轉(zhuǎn)讓給已有項目公司，新設(shè)立一家公司從而實現(xiàn)資產(chǎn)剝離的方式，可以適當減輕稅務(wù)負擔(dān)。然而從實際情況來看，不動產(chǎn)的持有方通常為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，無法享受到企業(yè)改制重組的相關(guān)土地增值稅優(yōu)惠政策，只是享受到企業(yè)所得稅中的5年內(nèi)可以分期限進行繳納的遞延式優(yōu)惠。

新設(shè)項目公司稅務(wù)問題包括印花稅和契稅。印花稅是由實收資本與資本公積的合計金額按0.025%稅率計算得到；而契稅是同一投資主體內(nèi)部所屬企業(yè)之間土地、房屋權(quán)屬的劃轉(zhuǎn)，免征契稅。

（3）原始權(quán)益人以公司分立方式新設(shè)項目公司

如果考慮新設(shè)項目公司，也可以采取公司分立的方式，是可以減輕稅收負擔(dān)的最優(yōu)方案。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，不需要繳納增值稅和契稅。

由上所述，我們不難發(fā)現(xiàn)，產(chǎn)品搭建這一環(huán)節(jié)中需要處理的稅收事務(wù)較多，稅種多稅負重。增值稅、土地增值稅和契稅等，是該環(huán)節(jié)的主要稅務(wù)成本。因此，企業(yè)需要根據(jù)自身經(jīng)營狀況設(shè)計科學(xué)有效的稅務(wù)處理計劃，合理利用稅收優(yōu)惠政策，適當降低稅務(wù)成本。

2.產(chǎn)品持有環(huán)節(jié)

在產(chǎn)品持有經(jīng)營環(huán)節(jié)，收益主要來源于基礎(chǔ)設(shè)施的自身價值提升和租金收入，主要涉及項目公司、專項計劃和公募基金三個主體。

（1）項目公司

對于項目公司，主要考慮因基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)產(chǎn)生的運營收入所帶來的稅收問題，所需承擔(dān)的賦稅種類包括增值稅及附加、印花稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅、所得稅等。

值得注意的是，項目公司所需承擔(dān)的增值稅稅負高。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，作為資產(chǎn)管理機構(gòu)，基金取得利息收入，需按照3%簡易征收率計算、繳納增值稅；另外，公募REITs的融資特性，決定了項目公司有關(guān)的增值稅不能用于進項抵扣。因此，3%的增值稅稅負不僅會增加項目公司的繳稅壓力，還會對公募REITs 的收益率產(chǎn)生負面影響。

（2）專項計劃

專項計劃本質(zhì)上屬于一種資管產(chǎn)品，因此，在繳納增值稅時，根據(jù)相關(guān)條款，保本的租金收益按照3%的征收率實施簡易繳稅，非保本收益不實施繳稅，并且所得稅無需納入考慮范圍。

（3）公募基金

根據(jù)規(guī)定，對于公募基金本身，無須繳納增值稅，并且暫時免繳企業(yè)所得稅。

通過上述分析，我們不難發(fā)現(xiàn)，在產(chǎn)品持有環(huán)節(jié)，項目公司承擔(dān)著主要的繳稅負擔(dān)。但是從公募REITs整體架構(gòu)來看，這些安排就其實質(zhì)而言形成了一系列的保本措施，很難判斷是否有層層繳納增值稅問題，與此同時，不得以利息來抵扣增值稅又造成了重復(fù)納稅問題，從而加大了企業(yè)方案的選擇難度。

3.產(chǎn)品退出環(huán)節(jié)

投資者是整個公募REITs產(chǎn)品的利益鏈終端，將分紅和買賣基金的價差作為其投資收入。按照規(guī)定，分紅不在保本收益范疇之內(nèi)，不適用增值稅，所以，投資者需要繳納的稅種只有所得稅。

（1）個人投資者

在持有時期，作為個人投資者，應(yīng)當根據(jù)所得分紅金額繳納個人所得稅，然而進行轉(zhuǎn)讓時，則能夠享受到免稅優(yōu)惠的政策支持。當個人投資者由于買賣基金產(chǎn)品時獲得價差收入，暫不征收個人所得稅。

（2）機構(gòu)投資者

根據(jù)規(guī)定，暫時不針對機構(gòu)投資者從證券基金分配中取得的收入征收企業(yè)所得稅，但是當轉(zhuǎn)讓公募基金時，因價差而產(chǎn)生的投資收入需要被征收企業(yè)所得稅。

四、中國公募REITs當前存在的稅收問題

REITs在產(chǎn)品搭建、產(chǎn)品持有、產(chǎn)品退出環(huán)節(jié)會涉及多個主體，因此會需要多個稅種、多種稅率、多個適用條件，這使得稅收問題成為我國公募REIT未來發(fā)展道路上亟待解決的問題，它也影響著REITs是否能實現(xiàn)融資手段這一價值。所以，在通過剖析REITs的結(jié)構(gòu)以及對各個環(huán)節(jié)中不同主體的涉稅分析，需要進一步總結(jié)與反思目前發(fā)展公募REITs過程在稅收方面出現(xiàn)的問題，才能保障公募REITs為政府提供融資新思路，降低債務(wù)風(fēng)險，為商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造新的發(fā)展機遇，為市場拓寬全新的投資渠道，增添活力。

1.不健全的稅收體系，缺乏實踐

目前，我國并沒有針對公募REITs出臺專門的征稅條例，完整的稅收體系還沒有形成。因此，在具體實踐中，只能針對各個涉稅環(huán)節(jié)的投資行為和參與主體逐個尋找現(xiàn)有的普適性稅收政策。

如果考慮從公募REITs層面進行征稅，就需要新增相關(guān)的法律條文，以有效處理這一新型模式基金產(chǎn)品的稅收問題。同時，還需要避免從公募REITs和投資者層面的重復(fù)征稅問題。

如果考慮從投資者層面征稅，就必須考慮到投資者按時繳納稅款的積極性和自覺性，公募REITs項目所在地稅源是否會有流失問題。如果有稅源流失，那么會影響該地對于大力發(fā)展公募REITs項目的積極性，嚴重的話會直接影響項目進度和收益。

因此，為了保證項目的順利進行，最終產(chǎn)生可觀收益并增強各級政府財政的穩(wěn)健性，國家和政府需要密切關(guān)注公募REITs方面的稅收優(yōu)惠及專屬政策這一關(guān)鍵因素。

在具體實踐中，為了最大可能性減輕稅負，有多種可行的REITs結(jié)構(gòu)設(shè)計模式。以產(chǎn)品搭建環(huán)節(jié)為例，在采取不動產(chǎn)出資和公司分立的方式新設(shè)項目公司的兩種資產(chǎn)剝離方式之間的權(quán)衡，存在著不確定性。因為實踐中尚未有成熟的經(jīng)驗和范例，只能依靠當?shù)囟悇?wù)機關(guān)的具體判定方法和征稅措施，有可能被視為企業(yè)重組進而享受相應(yīng)的稅收優(yōu)惠，也有可能會被認定為“真實交易”進而被要求視同銷售進行納稅。而公募REITs本身交易結(jié)構(gòu)的復(fù)雜性也給稅務(wù)機關(guān)的交易認定和征稅工作造成了一定程度上的困難與挑戰(zhàn)。

2.不輕松的繳稅壓力，導(dǎo)致重復(fù)

通過對公募REITs的參與主體、交易結(jié)構(gòu)及涉稅環(huán)節(jié)的分析，我們會發(fā)現(xiàn)不同環(huán)節(jié)，對于不同納稅主體會有多個稅種，會造成對多層級主體重復(fù)征稅的問題。例如，對于投資底層資產(chǎn)所獲得的收入，不僅從項目公司層面征收企業(yè)所得稅，還會從投資者層面征收個人所得稅，從整體上看公募REITs的參與主體承擔(dān)著沉重的稅收負擔(dān)。同時，由于目前國家和政府沒有出臺針對公募REITs的稅收優(yōu)惠措施，在涉稅環(huán)節(jié)還會出現(xiàn)連續(xù)征收稅費的問題。相同的一份收益在不同參與主體中出現(xiàn)連續(xù)征收稅費，從而對資產(chǎn)的收益率造成沖擊，對投資方和發(fā)起方形成負面影響，降低了公募REITs應(yīng)有的激勵作用。

在公募REITs的產(chǎn)品搭建環(huán)節(jié)中，高稅負問題尤為突出。在這一過程中，原發(fā)行人需要實現(xiàn)不動產(chǎn)剝離，而產(chǎn)品退出后，需要將不動產(chǎn)再次還給原發(fā)行人，實質(zhì)是融資活動，形式上體現(xiàn)的是不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，會產(chǎn)生土地增值稅、企業(yè)所得稅以及契稅等方面的問題。但如果未發(fā)生實質(zhì)性轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)，卻仍然需要按照不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，則會產(chǎn)生繳納高額的稅收，資產(chǎn)剝離成本高，可能會降低融資人使用公募REITs融資的積極性。

3.不明確的涉稅主體，引發(fā)割裂

目前，公募REITs涉稅的各環(huán)節(jié)、各主體存在嚴重的割裂現(xiàn)象，現(xiàn)行稅制按照參與主體將投資過程先切割成一段一段的，再進行逐段征收稅費，由此會引發(fā)某些階段沒有實質(zhì)性交易的情況下而產(chǎn)生提前征稅或重復(fù)征稅的問題，造成不能將其作為一個完整的融資活動對待。因此，稅收問題使得很多擬發(fā)行的項目被迫中斷，無法實現(xiàn)盤活存量資產(chǎn)、支持新基建的初衷。

五、美國稅收政策比較及借鑒

美國是世界上最早推出REITs的國家，擁有目前全球最為龐大、最為成熟的REITs市場，市場規(guī)模大約占據(jù)全球的2/3，已上市的REITs產(chǎn)品數(shù)量達到220個，總規(guī)模已經(jīng)超過1.1萬億美元。在過往的12年時間中，美國REITs通過收購、出售等方式，向不動產(chǎn)市場提供了超過4000億美元的現(xiàn)金流。究其原因，美國公募REITs的蓬勃發(fā)展，與完善有效的稅收制度密不可分，因此，我們可以通過學(xué)習(xí)借鑒美國的稅收制度，為我國公募REITs的發(fā)展道路建言獻策。

REITs本質(zhì)上是一種信托關(guān)系。西方國家對于信托所得稅的觀點長期存在分歧。很多國家堅持將信托本身視為獨立的納稅實體，由受托人代為行使納稅義務(wù)，當受益人從信托中獲得收益時，再進行相應(yīng)的稅收抵免，這是一種實時納稅義務(wù)。而以美國為首的其他一些國家則把信托看作委托人向受益人輸送財產(chǎn)及收益的途徑，最終的獲益者是受益人，只對終端的受益人征稅。此種征稅方式更好地實現(xiàn)了稅收中性的原則，不會加重納稅負擔(dān)或者重復(fù)征稅，激發(fā)投資意愿，促進公募REIT的蓬勃發(fā)展。

1.中美公募REITS要求比較

目前，我國公募REITs僅對基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域提出相關(guān)要求，并沒有覆蓋全部不動產(chǎn)領(lǐng)域。除此以外，在結(jié)構(gòu)、收入來源、資產(chǎn)要求方面，與美國相比，我國還需要將相關(guān)要求更加嚴格地落實到細處，從而防止有企業(yè)為享受稅收優(yōu)惠而濫用公募REITs，導(dǎo)致國家和當?shù)卣囟愒戳魇А?/p>

表1 中美對于公募REITs相關(guān)要求比較

2.中美公募REITS稅收政策比較

首先，對中美公募REITS的稅收政策進行對比，我們可以發(fā)現(xiàn)美國主要在產(chǎn)品交易環(huán)節(jié)享有稅收優(yōu)惠。稅收優(yōu)惠政策規(guī)定，在以下情況的交易中，公募REITs可以適當降低稅率：一是當個人繳稅者適用于更低的收入所得稅率時；二是當一只公募REIT產(chǎn)生資本利得收入或者資本回報時，可最高按20%的稅率以及3.8%的附加稅稅率繳納；三是當一只REIT的分紅來自于應(yīng)稅REITs子公司或者其他公司時，可最高按20%的稅率以及3.8%的附加稅稅率繳納；四是其他法律法規(guī)適用的情況。此外，當REITs產(chǎn)品出售轉(zhuǎn)讓時，也適用于最高按20%的稅率以及3.8%的附加稅稅率繳納。

其次，美國只在對投資收益進行分紅時規(guī)定繳稅義務(wù)，避免了重復(fù)征稅的問題，保障了投資者的利益。

此外，與我國相比，美國公募REITs在每個涉稅環(huán)節(jié)所需繳納的稅收種類較少，尤其是在上屆美國總統(tǒng)特朗普實施稅改后，公司所得稅的稅率進一步下調(diào)，稅收負擔(dān)較大幅度減弱。

表2 中美對于公募REITs稅收政策比較

五、中國公募REITs稅收政策的思考與建議

1.遵循稅收中性原則，完善整體稅收制度

依據(jù)信托導(dǎo)管理論，REITs的作用在于傳遞收益。因此，在發(fā)展公募REITs并征收稅款的過程中，我們應(yīng)當保證稅收的公平效率，體現(xiàn)稅收中性這一原則，也就是說，以公募REITs持有并經(jīng)營資產(chǎn)所承受的稅負，不應(yīng)當超過投資者自行持有并經(jīng)營資產(chǎn)所承受的稅負。這樣，才能保障資源優(yōu)化配置，盤活資本存量，激發(fā)市場活力。

與此同時，國家應(yīng)當盡快針對公募REITs產(chǎn)品建立起專門的稅收制度和法律體系，并且在實踐中不斷發(fā)現(xiàn)問題、糾正偏差。明確REITs交易是銷售還是融資的判斷原則及相應(yīng)交易屬性下各參與主體的稅務(wù)處理，將公募REITs的交易視為一個融資行為，支持行業(yè)發(fā)展。

2.重視產(chǎn)品持有環(huán)節(jié)，避免重復(fù)征稅問題

通過前述分析，我們可以發(fā)現(xiàn)在產(chǎn)品持有環(huán)節(jié)，公募REITs的稅負沉重問題尤為突出。參照美國經(jīng)驗，在產(chǎn)品持有經(jīng)營環(huán)節(jié)，我國可以向股東和收益憑證持有人支付的經(jīng)營利得和資本利得減免征收所得稅，只對投資者的分紅征收所得稅，從而可以有效避免對同一筆收益重復(fù)征稅的問題。

3.明確交易參與主體，統(tǒng)籌稅收優(yōu)惠政策

資產(chǎn)證券化過程中，同一投資交易行為，因為參與主體不同而稅收待遇不同會引發(fā)不公平的征稅問題。持有收益的相關(guān)稅款應(yīng)當由經(jīng)營機構(gòu)代為繳納，同時，公開市場交易過程中所獲收入應(yīng)當免除繳納個人所得稅的義務(wù)。根據(jù)我國現(xiàn)有規(guī)定，一個企業(yè)收到另一企業(yè)的股息紅利時，可以免繳該部分收入的企業(yè)所得稅，然而公募REITs并非直接持股架構(gòu)，如果投資人是企業(yè)納稅人，就可能需要針對該部分投資收益再次繳納企業(yè)所得稅，從而導(dǎo)致重復(fù)納稅的問題。因此，國家應(yīng)當統(tǒng)一稅收政策，避免因稅收而影響不同市場參與主體的投資選擇。