楊玲玲

房地產(chǎn)行業(yè)有別于其他的行業(yè)，雖然同樣都是商品性交易的行業(yè)，但其中涉及的問題遠比其他行業(yè)要復(fù)雜得多。在很多時候房屋的建設(shè)具有不可逆性。同時房屋也承載著一代中國人對家最深的寄托，對每一個購房者都有很重大的意義。因此在人人趨之若鶩的房地產(chǎn)行業(yè)中，往往也會存在許多不可控的風(fēng)險。

一、財務(wù)風(fēng)險具體表現(xiàn)

（一）資產(chǎn)負債風(fēng)險

資產(chǎn)負債風(fēng)險是房地產(chǎn)行業(yè)當中最重要的財務(wù)風(fēng)險之一。房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)分為前中后三個階段，前期主要是設(shè)立開發(fā)項目，基本籌措開發(fā)資金。資金大部分使用在拆遷安置地皮收購以及大部分開發(fā)的預(yù)設(shè)項目，企業(yè)的自備資金遠遠不足以支付費用，因此房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)大多都是以負債的形式進行。房地產(chǎn)行業(yè)一般可以分為兩個部分，一是銀行借款導(dǎo)致的負債，房地產(chǎn)行業(yè)通過前期自備資金收購地產(chǎn)，獲得貸款抵押資格，也有部分資歷較重的房地產(chǎn)企業(yè)通過抵押前期房產(chǎn)進行貸款，企業(yè)獲得大部分的資金來源。同時我國房地產(chǎn)行業(yè)采用的是預(yù)售制度，先對未來規(guī)劃的房產(chǎn)進行預(yù)出售，前期收攏資金，達到預(yù)期金額總和后，開始動工，這類的房子也有一個較為通俗的名字稱為集資房。

開發(fā)商采取的兩種解決方式存在巨大的風(fēng)險。就銀行貸款而言，就銀行而言，開發(fā)商在前期沒有做到充分的市場調(diào)研，沒有做好合理的項目規(guī)劃，極易導(dǎo)致部分項目超支，從而導(dǎo)致資金鏈斷裂，項目容易爛尾；開發(fā)商施工過程中企業(yè)發(fā)生重大事故，如有工作人員因工受傷或死亡的，或遭遇其他非人為災(zāi)害如地震洪水等自然災(zāi)害，或者遭遇大型的傳染病，如新冠肺炎，導(dǎo)致工期延長項目停擺，這些外力無法抵抗的因素都會導(dǎo)致施工單位施工時長，企業(yè)需要為延長的時間付出更多的人力費用，倉儲費用。企業(yè)經(jīng)營的成本會由于這些外力元素大幅上升。

企業(yè)采取的預(yù)售制度，弊端也十分的明顯。就企業(yè)開發(fā)商而言，預(yù)售制度可以很好的緩解企業(yè)的資金問題，但是房屋銷售是商業(yè)行為，就一定會出現(xiàn)盈虧情況，開發(fā)商在預(yù)售期內(nèi)很難保證房屋的銷售問題，同時由于前期房地產(chǎn)行業(yè)的野蠻生長，開發(fā)商不計后果的開發(fā)樓盤，導(dǎo)致目前市場上的供給大于需求，消費者有更多的選擇余地。對于大部分的中國人而言，房子作為剛需，普通人一生可能只擁有一套房子，因此在購房上一般會謹慎又謹慎，這也直接導(dǎo)致了預(yù)售成績不理想。就中國的購房者而言，一般都是處于保守的購房心理，預(yù)售制度完全依靠開發(fā)商的圖紙判斷，消費者無法看到實際的房屋，多種因素綜合疊加，預(yù)售制度下成交難度更高。

（二）通貨膨脹風(fēng)險

通貨膨脹是當今時代最重要的一個經(jīng)濟問題。任何國家，任何商業(yè)行為都無法避免通貨膨脹帶來的影響。房地產(chǎn)企業(yè)作為特殊的商業(yè)模式也無法避免。房地產(chǎn)行業(yè)從項目開始到項目動工到項目結(jié)束時長較長，更容易受到通貨膨脹的影響。貨幣價值處于低位，市面上有大量的貨幣時，受到國內(nèi)政策和國際大環(huán)境的影響，以及其他諸多因素的共同作用，企業(yè)的原材料及用工成本也會受到巨大的影響，在預(yù)售制度下，企業(yè)按照當時的原材料價格綜合核定房屋售價，等到項目開始動工，現(xiàn)房所用的原材料價格可能會出現(xiàn)巨大的波動，企業(yè)自負盈虧。如在新冠疫情期間，根據(jù)國家防疫政策的要求，各單位停工停學(xué)居家隔離，對于企業(yè)而言，一方面需要償還銀行貸款，另一方面需要支付員工在停工期間的社保以及工資，最大程度保障員工的生活。尤其是房屋企業(yè)在房屋建造過程中會用到大量的鋼筋，這些原材料也極易受到國際供需關(guān)系的影響，我國的鋼筋部分依賴于進口，如果對外關(guān)系緊張，導(dǎo)致鋼筋進口量銳減，供需關(guān)系發(fā)生變化，鋼筋價格持續(xù)走高。生活水平在不斷的提高，職工薪資水平也相應(yīng)需要提高。因此在通貨膨脹下，企業(yè)需要花費更多的費用。

當貨幣價值處于高位，市面上貨幣流通較少。企業(yè)依然面臨通貨膨脹的風(fēng)險。企業(yè)在支付更多的管理費用，人力費用和原材料費用。遭遇貨幣價值處于高位，也就意味著群眾可以用更少的錢獲得同等質(zhì)量同等價位的商品和服務(wù)。企業(yè)的支出已由前期確定，但定價卻是后期根據(jù)市場來進行判斷。因此無論是通脹還是通縮的情況下，企業(yè)在這其中都承擔(dān)了巨大的風(fēng)險。再加上建筑行業(yè)結(jié)賬周期長，花費數(shù)額巨大。因此常常會出現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)的新聞。

（三）市場飽和

中國的人口數(shù)量直接影響中國的房地產(chǎn)的發(fā)展。中國人普遍有安土重遷的思想，非常注重家的概念。因此大部分中國人會花費一生的積蓄去購買一套屬于自己的房產(chǎn)。加上前期中國人口數(shù)量較大，在家庭中可能會有多個子女，每個子女在成家之后，大多會選擇購買房產(chǎn)。因此前期房地產(chǎn)市場處于需求大于供給，且價格居高不下。受到國家教育教學(xué)政策的影響，大部分地區(qū)實行的是就近原則，劃片區(qū)入學(xué)。也就催生出了新的概念—學(xué)區(qū)房。因此房地產(chǎn)企業(yè)是處于主動的一方，地產(chǎn)企業(yè)擁有足夠的自主權(quán)和定價權(quán)。市場的主動權(quán)掌握在商家手中，因此房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險較低，很少有出現(xiàn)爛尾的情況。

受中國人口政策的影響，中國新生人口數(shù)量銳減。人口數(shù)量減少，相對應(yīng)的房產(chǎn)需求量也會減少。前期的房地產(chǎn)市場發(fā)展，導(dǎo)致一個家庭有多套房產(chǎn)。而這些家庭中往往只有一個孩子，因此新生人口對房產(chǎn)的需求降低，甚至沒有需求。供給遠遠大于需求，房地產(chǎn)市場基本處于飽和狀態(tài)。部分房地產(chǎn)商在投資上缺乏前瞻性，盲目投資，盲目開發(fā)。浪費資源的同時也導(dǎo)致項目停工。

目前國家改變?nèi)丝谡?，全面開放二胎。地產(chǎn)商受到人口政策的影響，加大對房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)。但就目前的情況而言，新生的兒童并不需要單獨的房產(chǎn)，因此市場需求不旺盛。但從最新一次的人口普查結(jié)果來看，中國人口出生率沒有因為人口政策的改變而發(fā)生巨大的改變。社會壓力的增加導(dǎo)致適齡青年男女，減少生育欲望。受到社會情況的影響，房地產(chǎn)行業(yè)的價格只增不減，人口壓力和日漸上漲的房價形成一個死循環(huán)。房價越漲，越買不起，越買不起，越不生孩子，越不生孩子越?jīng)]有人口，越?jīng)]有孩子人力成本越高，最終形成一個人口閉環(huán)。市場飽和對房地產(chǎn)商是非常致命的打擊，對于目前房地產(chǎn)主要表現(xiàn)在財務(wù)壓力上的增加。

（四）政策風(fēng)險

房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展對社會穩(wěn)定具有重要的現(xiàn)實意義。房地產(chǎn)企業(yè)在前期發(fā)展過程中暴露出許多問題，普通群眾和地產(chǎn)商之間的矛盾與日俱增。為了促進房地產(chǎn)企業(yè)良性正常發(fā)展，國家對房地產(chǎn)出臺了許多的規(guī)定，用以規(guī)范房地產(chǎn)的發(fā)展。如果國家布的限房，加息等措施，直接增加了房地產(chǎn)行業(yè)的財務(wù)風(fēng)險，地產(chǎn)行業(yè)前期成本增加，為了落實從緊的貨幣政策，央行采用加息的手段，限制貨幣流通。這意味著房地產(chǎn)商的貸款準入門檻變高，同時也在限制外部資本的進去，也更進一步限制了房地產(chǎn)的發(fā)展。

除了對貨幣政策的限制，同時也對學(xué)區(qū)房的問題進行規(guī)范。從而限制學(xué)校周邊高房價，濫開發(fā)的情況。學(xué)生入學(xué)依舊是就近原則，抽簽入校，學(xué)校教師采用輪崗制度平均教育資源，減輕家長對孩子的入學(xué)壓力，平均教育資源可以在最大程度上遏制房價的增長，前期行業(yè)投資過多導(dǎo)致后期資金回籠困難，銷售難度增加。進一步擴大了房地產(chǎn)行業(yè)的財政風(fēng)險問題。

二、財務(wù)風(fēng)險應(yīng)對措施

（一）有大局意識

作為企業(yè)，要有前瞻性眼光。對于進入房地產(chǎn)市場要更加的謹慎小心。企業(yè)為了能夠使項目盡快落成，最大程度籌措資金，有充分挖掘內(nèi)部資金和追回外部欠款，而是選擇盲目擴大銀行貸款金額，甚至為達成貸款目標付出許多無謂的代價。盲目抵押原有資產(chǎn)，增大了還款壓力，提高了金融風(fēng)險。在項目落成之后缺乏大局意識，盲目使用資金。大部分企業(yè)資金鏈出現(xiàn)斷裂，主要是在前期開發(fā)的投入中，為了能夠成功征得土地使用權(quán)和所有權(quán)，盲目追加征地金額，為了能夠成功爭到土地而加碼。對項目開發(fā)沒有全盤的規(guī)劃，無法分清項目開發(fā)中的輕重緩急。甚至有些企業(yè)為了達到目標而采用一些非常規(guī)的手段，影響整體的工程進度，也影響了企業(yè)的還貸能力。

作為企業(yè)來說，要有大局意識。企業(yè)的運作需要投入大量的金錢和時間，如果企業(yè)管理層缺乏大局意識和前瞻意識，盲目投資，盲目擴建，盲目貸款，盲目抵押，沒有根據(jù)市場的實際情況和公司的實際情況，進行的所有的投資都是在做無謂的浪費。會極大的消耗企業(yè)在社會中的信譽。要理性的對待銀行貸款以及其他負債性的投資行為，結(jié)合公司實際情況，在保證公司有足夠的資本金的前提條件下，以銀行貸款補足少部分的缺口，可以最大程度的利用資金，提高銀行還款率，提高企業(yè)正常運行的概率，保證資金鏈的穩(wěn)定。最大程度上保證工程不停滯，前期投入不浪費，保持穩(wěn)健的投資心理，既不能過高的預(yù)計回報，也不能過低的預(yù)期風(fēng)險。企業(yè)的任何投資行為都應(yīng)當量力而行，建立在自身企業(yè)可以承受的范圍之內(nèi)。

（二）提高商譽，穩(wěn)定商業(yè)合作

通貨膨脹時國家經(jīng)濟運行中的正常情況。一般國家會出臺相應(yīng)的政策，穩(wěn)定物價，保持貨幣價值。對企業(yè)而言，尋求方法過渡通貨膨脹是十分有必要的。通貨膨脹發(fā)生一般都與國內(nèi)外重大事件的發(fā)生相掛鉤，企業(yè)應(yīng)當保持商業(yè)的靈敏度，通過國內(nèi)外重大經(jīng)濟事件預(yù)計通貨膨脹的蛛絲馬跡，通貨膨脹不是突然發(fā)生，一切都是有跡可循。預(yù)測經(jīng)濟前景調(diào)整公司經(jīng)營規(guī)模和經(jīng)營方向，有助于企業(yè)平穩(wěn)過渡。

對抗通貨膨脹的最佳方式是提高企業(yè)的商用信譽，與各個原材料供給商形成穩(wěn)定的商業(yè)合作關(guān)系。面對突然發(fā)生的通貨膨脹，穩(wěn)定可靠的商業(yè)伙伴就顯得尤為重要。原材料供應(yīng)商大多會選擇價格最適中的時候，購進大量的原材料囤積于倉庫之中，以保證自身供給。在這樣的情況下，一般會以極低的價格購入，再以合適的價格售出。房地產(chǎn)行業(yè)與供應(yīng)商保持良好的合作關(guān)系，可以保證在通貨膨脹發(fā)生的第一時間，獲得價格適中的原材料，最大程度穩(wěn)定企業(yè)的經(jīng)營。良好的商譽是合作的前提，而良好的商譽的形成，有賴于企業(yè)平時的積累。按時支付供應(yīng)商貨款，貨款支付形式多樣化，最大程度保證供應(yīng)商的利益，才能夠讓商業(yè)合作保持持久和良好的關(guān)系。原材料供應(yīng)商會優(yōu)先考慮合作關(guān)系良好的企業(yè)，在保證自己利益不受損的前提條件下，最大程度保障友商的利益是尋求長期合作的重要途徑。企業(yè)可以依賴于這樣的關(guān)系，是最大程度的保留本企業(yè)的現(xiàn)金流。國家在面對通貨膨脹，給社會帶來不利影響時，會出臺相應(yīng)的政策，以達到救市的目的。企業(yè)在合作商的支持之下，可以暫時渡過危機，等到市場大環(huán)境好轉(zhuǎn)，再繼續(xù)經(jīng)營，保證企業(yè)的持續(xù)和穩(wěn)定。

（三）遵守法律，以人為本

企業(yè)在經(jīng)營活動中，往往會涉及到許多的法律法規(guī)，其中占比較重的就是稅法。依法納稅是每一個公民和企業(yè)應(yīng)盡的責(zé)任和義務(wù)，在企業(yè)經(jīng)營中，納稅是企業(yè)經(jīng)營支出的最大的一個部分，部分企業(yè)為了減輕財務(wù)壓力，偷奸?；慌c國家法律法規(guī)做對抗，不履行或者部分履行納稅義務(wù)，在納稅申報上弄虛作假，少報應(yīng)該交的稅，多報可以退的稅，占國家的便宜，從表面來看，短期內(nèi)確實為企業(yè)的經(jīng)營減輕了成本負擔(dān)，但這樣的行為既不道德也不合規(guī)，侵害了國家的稅收權(quán)利，一旦被稅收機關(guān)發(fā)現(xiàn)，不僅要被行政處罰，還要繳納巨額的違約金和滯納金，用工成本也是企業(yè)經(jīng)營活動中較大的一筆支出，其中占比較大的是五險一金的支出，房地產(chǎn)行業(yè)人群基數(shù)較大的是建筑工人，這些工人往往承擔(dān)著高強度高風(fēng)險的工作，一方面是工資相對較低，另一方面是安全醫(yī)療得不到保障。部分的房產(chǎn)企業(yè)存在僥幸心理，不給員工購買任何形式的醫(yī)療保險或商業(yè)保險，總是打著節(jié)約成本的旗號，行剝削之實。同時部分企業(yè)還存在非法雇傭勞動力，不簽訂就業(yè)合同的違法行為，企業(yè)為了最大程度的節(jié)約用工成本，大多招收一些臨時工，員工無法獲得任何具有保障性的安全防護用品，員工的工作環(huán)境也得不到任何的保障。企業(yè)的這些違法行為往往在意外發(fā)生之時會付出慘痛的代價。也有部分的企業(yè)在房屋建設(shè)過程中偷工減料，違規(guī)使用不符合國家標準的鋼筋水泥磚塊，在建筑過程中，為了追求數(shù)量而不按照備案圖紙施工設(shè)計。隨意調(diào)整房屋結(jié)構(gòu)，縮小房屋面積，增加公攤面積，也為了縮短人力成本而肆意壓縮工期，晝夜趕工，房屋質(zhì)量難以保證，在房屋關(guān)鍵部分上偷工減料，如預(yù)設(shè)管道消防管道，消防通道等，這樣的行為不僅是道德層面的問題，更是法律層面的問題。近些年房屋坍塌的事故層出不窮，說到底還是房屋企業(yè)在建造過程中出現(xiàn)違規(guī)行為。

百年大計，以人為本。房屋是陪伴一個人從出生到死亡最親密的伙伴。作為商業(yè)企業(yè)，盈利之心無可厚非，但是在盈利的基礎(chǔ)上，首先要遵守法律法規(guī)，任何做法的出發(fā)點都應(yīng)該是以人為本，為人服務(wù)。任何商業(yè)策略的調(diào)整都應(yīng)該是圍繞更好的急人之所急，服務(wù)的對象是人就應(yīng)該以人為本。企業(yè)在進行商業(yè)活動中，應(yīng)該按照國家相應(yīng)的法律法規(guī)，嚴格落實國家的納稅制度，企業(yè)的任何報稅都應(yīng)該是在法律框架下進行的報稅活動，不占國家的便宜，對于員工更要以極高的人文關(guān)懷去對待員工。企業(yè)時常會出現(xiàn)用工荒，招工難的情況，企業(yè)在這個時候應(yīng)該反省自身的情況，如果企業(yè)是真正有人情味，關(guān)懷員工的企業(yè)，員工是不愿意離開的，企業(yè)一方面要落實國家法律法規(guī)，為員工購買五險一金最大程度保障員工的社會利益，按時發(fā)放員工工資，對于節(jié)假日加班應(yīng)當給予三倍工資的補償。不能把對員工的剝削作為企業(yè)營業(yè)的根本手段。

結(jié)語

房地產(chǎn)行業(yè)的財務(wù)風(fēng)險問題不只是一個公司的財務(wù)問題，更關(guān)系到千家萬戶的幸福問題。因此作為房地產(chǎn)行業(yè)，更要合理的控制財務(wù)風(fēng)險。把企業(yè)日常運行對外投資的風(fēng)險控制在企業(yè)可承受范圍內(nèi)。最大程度保證購房者的利益。企業(yè)要做好風(fēng)控，作為房地產(chǎn)企業(yè)管理人員，要有大局意識，要能做到以人為本遵紀守法，才能夠最大程度保證企業(yè)的平穩(wěn)運行。