朱光培

一、引言

房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，對(duì)國(guó)家宏觀調(diào)控政策極為敏感，資金安排的合理性與穩(wěn)定性關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)的生存。所以，房企對(duì)于預(yù)算管理的要求比其他企業(yè)更高。但現(xiàn)實(shí)中，房企在實(shí)施全面預(yù)算管理會(huì)面對(duì)許多困惑，如預(yù)算流于形式，預(yù)算體系水土不服等。因此，構(gòu)建適合房企自身經(jīng)營(yíng)方式和業(yè)務(wù)特點(diǎn)的全面預(yù)算管理體系，對(duì)于實(shí)現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)、提高經(jīng)營(yíng)管理水平具有重要意義。

二、房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施全面預(yù)算管理的重要性及特征

（一）重要性

1.實(shí)現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)。房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算管理是實(shí)現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)工具之一，各項(xiàng)預(yù)算目標(biāo)是將企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)進(jìn)行細(xì)化和量化的結(jié)果。房企通過(guò)全面預(yù)算管理，對(duì)各項(xiàng)戰(zhàn)略目標(biāo)進(jìn)行分解細(xì)化，將分解后的預(yù)算目標(biāo)下放到各個(gè)部門(mén)和地產(chǎn)項(xiàng)目。各個(gè)業(yè)務(wù)單位執(zhí)行預(yù)算任務(wù)，完成預(yù)算指標(biāo)，以達(dá)成預(yù)算目標(biāo)來(lái)逐步實(shí)現(xiàn)企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)。

2.優(yōu)化企業(yè)資源配置。全面預(yù)算管理的推進(jìn)，實(shí)際上就是在企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)指引下，對(duì)企業(yè)各項(xiàng)資金進(jìn)行整合和分配的過(guò)程。通過(guò)全面預(yù)算管理，房企在面對(duì)產(chǎn)業(yè)政策調(diào)控帶來(lái)的機(jī)遇和風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，及時(shí)對(duì)業(yè)務(wù)和資產(chǎn)進(jìn)行剝離、重組。在預(yù)算編制過(guò)程中，各個(gè)部門(mén)，部門(mén)與項(xiàng)目之間需要進(jìn)行充分溝通，將企業(yè)的資金、人力等各項(xiàng)資源在不同地產(chǎn)項(xiàng)目之間進(jìn)行調(diào)節(jié)，優(yōu)化企業(yè)資源配置，降低資源閑置和浪費(fèi)，特別是提高資金利用水平，降低資金冗余。

3.提高企業(yè)經(jīng)營(yíng)效益。房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)實(shí)施全面預(yù)算管理的考核與激勵(lì)機(jī)制，增強(qiáng)公司部門(mén)與開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的關(guān)聯(lián)性，將個(gè)人利益與企業(yè)目標(biāo)捆綁，激發(fā)員工的主觀能動(dòng)性和創(chuàng)造性，推動(dòng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目降低資源占用，減少成本，加快項(xiàng)目周轉(zhuǎn)，提高房企對(duì)市場(chǎng)的敏感性，為項(xiàng)目開(kāi)源節(jié)流，提高經(jīng)營(yíng)效益。

4.提高企業(yè)風(fēng)控能力。房企的全面預(yù)算管理涉及企業(yè)的方方面面，同時(shí)也是企業(yè)的內(nèi)控管理工具。通過(guò)全面預(yù)算管理的實(shí)施，能夠提高企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，在地產(chǎn)項(xiàng)目投資、運(yùn)營(yíng)的重要業(yè)務(wù)上設(shè)置風(fēng)險(xiǎn)控制目標(biāo)、存在的主要風(fēng)險(xiǎn)以及關(guān)鍵控制點(diǎn)和控制措施，及時(shí)采取預(yù)防措施。

（二）特征

1.項(xiàng)目預(yù)算是基礎(chǔ)。由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)是以項(xiàng)目形式呈現(xiàn)的。項(xiàng)目是房地產(chǎn)企業(yè)的基石，也是日常分析管控的主體。由于不同地產(chǎn)項(xiàng)目在項(xiàng)目所面臨的市場(chǎng)需求，競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境等因素的差異，在產(chǎn)品定位、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)策略方面也會(huì)呈現(xiàn)出差異化，在項(xiàng)目全生命周期的目標(biāo)成本計(jì)劃、銷(xiāo)售計(jì)劃、資金運(yùn)作計(jì)劃等都是基于項(xiàng)目具體情況來(lái)編制的。而房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算，是在企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃下，對(duì)各項(xiàng)目預(yù)算進(jìn)行分析匯總。因此，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的預(yù)算是房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理的基礎(chǔ)。

2.資金預(yù)算是核心。由于房地產(chǎn)行業(yè)的資金密集型屬性，在項(xiàng)目前期拿地和建設(shè)需要投入大量的資金。這也就造成單個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目在前期的現(xiàn)金流波動(dòng)幅度較大，在開(kāi)盤(pán)后會(huì)快速回籠資金，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流平衡，項(xiàng)目尾盤(pán)或清算階段會(huì)因?yàn)槎悇?wù)清算和工程結(jié)算等形成大量的資金流出。而房地產(chǎn)企業(yè)通常會(huì)根據(jù)項(xiàng)目銷(xiāo)售、生產(chǎn)計(jì)劃來(lái)編制項(xiàng)目資金運(yùn)作計(jì)劃，提高項(xiàng)目資金運(yùn)用效率，控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，防止資金鏈斷裂。因此，資金預(yù)算是房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理的核心。

3.注重全員參與。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，房企在預(yù)算管理過(guò)程中需要對(duì)所有經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)進(jìn)行預(yù)算，對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)活動(dòng)的事前、事中和事后進(jìn)行全過(guò)程監(jiān)控，還強(qiáng)調(diào)全體人員均參與到預(yù)算管理中。例如，編制銷(xiāo)售預(yù)算，可售面積與項(xiàng)目和可售面積有關(guān)；項(xiàng)目預(yù)售價(jià)格與產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)等有關(guān)；銷(xiāo)售回款與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度、預(yù)售節(jié)點(diǎn)有關(guān)。所以，銷(xiāo)售預(yù)算是銷(xiāo)售部門(mén)為主，設(shè)計(jì)、財(cái)務(wù)、工程等部門(mén)共同配合完成的。

三、房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理存在的問(wèn)題

（一）缺乏完善的預(yù)算管理體系

組織機(jī)構(gòu)不健全。許多房地產(chǎn)企業(yè)雖然設(shè)置了全面預(yù)算管理委員會(huì)作為企業(yè)預(yù)算管理的決策機(jī)構(gòu)，但沒(méi)有設(shè)置獨(dú)立的預(yù)算管理部門(mén)，常常由財(cái)務(wù)部門(mén)兼任。首先，企業(yè)缺少專(zhuān)職處理預(yù)算管理工作的部門(mén)和人員，不利于預(yù)算信息的反饋和控制。其次，由于全面預(yù)算管理的深入到企業(yè)的方方面面，由于各部門(mén)、項(xiàng)目之間工作目標(biāo)的不同會(huì)產(chǎn)生分歧和矛盾，而財(cái)務(wù)部門(mén)與項(xiàng)目公司、其他部門(mén)是同級(jí)次部門(mén)，在缺少特別授權(quán)的情況下，由財(cái)務(wù)部門(mén)執(zhí)行預(yù)算相關(guān)工作缺乏權(quán)威性，容易產(chǎn)生推諉扯皮，降低工作效率等現(xiàn)象。

預(yù)算編制較為松弛。預(yù)算松弛通常指實(shí)際確定的預(yù)算目標(biāo)與最優(yōu)預(yù)算目標(biāo)之間存在差距。首先，預(yù)算方式落后，難以同企業(yè)目標(biāo)融合。有別于傳統(tǒng)制造業(yè)“資本-資產(chǎn)- 貨幣”轉(zhuǎn)換周期的較短，房地產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)換周期相對(duì)較長(zhǎng)。而周期越長(zhǎng)，預(yù)算管理的難度越大，預(yù)算的準(zhǔn)確性越差。部分房地產(chǎn)企業(yè)在搭建預(yù)算體系時(shí)，從外部照抄照搬其他行業(yè)或其他企業(yè)的預(yù)算管理制度及方法，并未依據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的具體特征，深入分析企業(yè)自身管理構(gòu)架，地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)模式等實(shí)際情況，導(dǎo)致構(gòu)建的預(yù)算管理體系不能與公司戰(zhàn)略目標(biāo)相契合，編制的預(yù)算目標(biāo)很難落地實(shí)施。其次，預(yù)算單位討價(jià)還價(jià)。一線業(yè)務(wù)部門(mén)在編制預(yù)算時(shí)，為了降低自身考核壓力，爭(zhēng)取有利資源和利益，通常會(huì)壓低自身的業(yè)績(jī)目標(biāo)。為了爭(zhēng)奪有利資源，各個(gè)預(yù)算單位會(huì)過(guò)度解讀負(fù)面因素，高估成本費(fèi)用，降低市場(chǎng)預(yù)期，導(dǎo)致企業(yè)資源錯(cuò)配，經(jīng)營(yíng)效益下降。

（二）預(yù)算分解不準(zhǔn)確

預(yù)算總目標(biāo)確定后，需要對(duì)預(yù)算目標(biāo)進(jìn)行分解，分解的不準(zhǔn)確會(huì)導(dǎo)致整個(gè)預(yù)算管理工作形式化，難以落地執(zhí)行。由于項(xiàng)目預(yù)算是房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算的基礎(chǔ)，因此項(xiàng)目預(yù)算分解就是企業(yè)預(yù)算分解的重要組成，而項(xiàng)目預(yù)算分解的問(wèn)題主要在于：第一，金額分解上“算不準(zhǔn)”。由于諸多房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有根據(jù)自身業(yè)務(wù)特點(diǎn)建立標(biāo)準(zhǔn)成本科目和定額成本庫(kù)。在確定目標(biāo)成本時(shí)，合約與設(shè)計(jì)銜接性較差；到完工交付階段，合約與財(cái)務(wù)在成本項(xiàng)目和利潤(rùn)上有存在差異。第二，時(shí)間分解上“預(yù)不準(zhǔn)”。一些企業(yè)雖然制定了標(biāo)準(zhǔn)化的業(yè)務(wù)流程，但并沒(méi)有對(duì)每項(xiàng)業(yè)務(wù)的具體時(shí)間得以規(guī)定，導(dǎo)致了項(xiàng)目開(kāi)發(fā)在擬定各項(xiàng)業(yè)務(wù)的工期時(shí)主觀色彩偏重，過(guò)分以來(lái)項(xiàng)目部的管理水平、管理人員的經(jīng)驗(yàn)和知識(shí)的積累。而沒(méi)有標(biāo)準(zhǔn)工期的約束又導(dǎo)致企業(yè)各項(xiàng)關(guān)鍵時(shí)間節(jié)點(diǎn)的考核依據(jù)不充分。例如，有些項(xiàng)目從拿地到開(kāi)盤(pán)只需6 個(gè)月，8 個(gè)月現(xiàn)金流回正；而另一些項(xiàng)目從拿地到開(kāi)盤(pán)則需要12 個(gè)月以上，現(xiàn)金流的回正時(shí)間更需3 年之久，由于沒(méi)有確定標(biāo)準(zhǔn)難以從周期上進(jìn)行考核。

（三）預(yù)算執(zhí)行協(xié)同性差

由于傳統(tǒng)思維的限制，許多房企仍然將全面預(yù)算管理工作簡(jiǎn)單定性為財(cái)務(wù)工作，導(dǎo)致在推動(dòng)全面預(yù)算管理過(guò)程中，各預(yù)算單位之間缺乏有效的協(xié)調(diào)機(jī)制，將各項(xiàng)預(yù)算之間的內(nèi)在聯(lián)系割裂，業(yè)務(wù)預(yù)算與企業(yè)目標(biāo)存在偏差。現(xiàn)實(shí)中，許多房企為了優(yōu)化人才結(jié)構(gòu)而儲(chǔ)備大量的專(zhuān)業(yè)人才，反而忽視復(fù)合型人才的培養(yǎng)，導(dǎo)致各部門(mén)的工作人員對(duì)其他部門(mén)的業(yè)務(wù)了解不深、理解不透，業(yè)務(wù)交流上存在一定障礙，在全面預(yù)算管理實(shí)施過(guò)程中難以協(xié)同。例如，銷(xiāo)售部門(mén)在確定年度銷(xiāo)售任務(wù)時(shí)，處于自身利益考慮往往會(huì)壓低銷(xiāo)售額和回款額，增加營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用投入；項(xiàng)目部為了完成關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)任務(wù)和投資計(jì)劃，會(huì)加快項(xiàng)目建設(shè)，致使項(xiàng)目合同支付計(jì)劃增加。這樣一增一減的處理的導(dǎo)致財(cái)務(wù)部在擬定資金預(yù)算時(shí)可能出現(xiàn)較大的資金缺口難以平衡，但財(cái)務(wù)人員對(duì)營(yíng)銷(xiāo)業(yè)務(wù)、工程建設(shè)、工程造價(jià)等業(yè)務(wù)了解不夠，在編制資金預(yù)算時(shí)無(wú)法作出合理的判斷。

（四）績(jī)效考核體系不完善

績(jī)效考核是房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理落地實(shí)施的“助推劑”，相當(dāng)一部分房地產(chǎn)企業(yè)（特別是國(guó)有房企）由于績(jī)效考核方式不當(dāng)、激勵(lì)機(jī)制不合理，導(dǎo)致全面預(yù)算管理的實(shí)際效果較差。許多房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)責(zé)任書(shū)確定考核的投資任務(wù)，關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，經(jīng)濟(jì)指標(biāo)等，但指標(biāo)的設(shè)置往往單一，缺少綜合性指標(biāo)或者非財(cái)務(wù)指標(biāo)；在激勵(lì)約束機(jī)制上，部分企業(yè)主張正向激勵(lì)，對(duì)于負(fù)面約束機(jī)制則采用忽視的做法；還有一些企業(yè)采用“吃大鍋飯”的方式分配績(jī)效，簡(jiǎn)單粗暴的采用平均分配主義，打擊了員工創(chuàng)造價(jià)值的動(dòng)力。這些考核與激勵(lì)措施，難以體現(xiàn)出全面預(yù)算管理的嚴(yán)肅性，導(dǎo)致預(yù)算執(zhí)行效果較差。

四、房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理的對(duì)策

（一）完善全面預(yù)算管理體系

首先，設(shè)置獨(dú)立的預(yù)算管理辦公室。房地產(chǎn)企業(yè)要將預(yù)算管理的日常工作從財(cái)務(wù)部門(mén)獨(dú)立出來(lái)，不能讓財(cái)務(wù)部門(mén)“既當(dāng)裁判員，又當(dāng)運(yùn)動(dòng)員”，房地產(chǎn)企業(yè)可以設(shè)立獨(dú)立的預(yù)算管理辦公室或者地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)部作為全面預(yù)算管理的日常機(jī)構(gòu)，并對(duì)給予其預(yù)算管理方面的特別授權(quán)。預(yù)算管理機(jī)構(gòu)可以從財(cái)務(wù)、成本、設(shè)計(jì)等部門(mén)抽調(diào)或者培養(yǎng)復(fù)合型人才；預(yù)算管理辦公室的日常工作就是收集各預(yù)算單位編制的預(yù)算并歸納整理后上報(bào)給預(yù)算管理委員會(huì)，并對(duì)各部門(mén)編制的預(yù)算提出審核意見(jiàn)；對(duì)各項(xiàng)預(yù)算指標(biāo)的完成情況進(jìn)行監(jiān)督、控制與分析。

其次，優(yōu)化預(yù)算編制流程。房企應(yīng)堅(jiān)持前置關(guān)鍵指標(biāo)，堅(jiān)持以銷(xiāo)定產(chǎn)的原則。在項(xiàng)目前期階段，房企應(yīng)根據(jù)可研報(bào)告、市場(chǎng)調(diào)研、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況等因素確定產(chǎn)品定位，以此進(jìn)一步確定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，并預(yù)測(cè)售價(jià)以確定銷(xiāo)售量和銷(xiāo)售總額。確定銷(xiāo)售規(guī)模后，需要對(duì)開(kāi)發(fā)周期、回款周期、目標(biāo)成本、資金成本等諸多因素進(jìn)行測(cè)算，并確定各個(gè)預(yù)算單位的關(guān)鍵指標(biāo)區(qū)間。由公司權(quán)力機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)后對(duì)每個(gè)項(xiàng)目和部門(mén)下達(dá)業(yè)績(jī)指標(biāo)，通常包括IRR(內(nèi)部收益率)、銷(xiāo)售利潤(rùn)率、投資收益率、經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流回正周期、關(guān)鍵時(shí)間節(jié)點(diǎn)等指標(biāo)。

再次，加強(qiáng)目標(biāo)成本控制。房企應(yīng)當(dāng)在項(xiàng)目目標(biāo)總成本確定后，以限額設(shè)計(jì)、合約規(guī)劃來(lái)控制成本，通過(guò)對(duì)成本數(shù)據(jù)的分析，將目標(biāo)總成本進(jìn)行分解。同時(shí)，加強(qiáng)對(duì)跨成本項(xiàng)目合約的管理，防止漏項(xiàng)和重復(fù)；對(duì)于銷(xiāo)售費(fèi)用、項(xiàng)目管理費(fèi)用的管控，可以基于總體銷(xiāo)售規(guī)模確定合理的費(fèi)用率，實(shí)行總額控制。根據(jù)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)方案，將銷(xiāo)售費(fèi)用分解到各年，各年度累計(jì)費(fèi)用不突破預(yù)算總額即可。

最后，注重預(yù)算的全員性。即要讓房企所有部門(mén)，所有項(xiàng)目、所有業(yè)務(wù)等參與到全面預(yù)算管理中。在制度設(shè)計(jì)時(shí)，要充分體現(xiàn)業(yè)務(wù)與業(yè)務(wù)的協(xié)同，業(yè)務(wù)與財(cái)務(wù)的融合。增進(jìn)各預(yù)算單位之間，預(yù)算單位與預(yù)算管理部門(mén)的溝通與協(xié)作。讓預(yù)算管理深入到項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的具體過(guò)程中，確保業(yè)務(wù)聯(lián)動(dòng)，資源分配合理，提高預(yù)算管理的有效性。

（二）強(qiáng)化資金與財(cái)務(wù)管控。

房地產(chǎn)預(yù)算的核心是資金預(yù)算，房企要把企業(yè)資金管理與預(yù)算目標(biāo)有機(jī)結(jié)合，要通過(guò)執(zhí)行資金調(diào)配、資金平衡、資金籌措等具體工作達(dá)成預(yù)算目標(biāo)。在資金預(yù)算上，要按照輕重緩急，量入為出的原則擬定資金計(jì)劃，同時(shí)建立資金預(yù)警機(jī)制，擬定備選方案，應(yīng)對(duì)突發(fā)和例外情況，合理降低企業(yè)資金成本。房企還要加強(qiáng)對(duì)企業(yè)現(xiàn)金流的監(jiān)控，要財(cái)務(wù)部門(mén)加強(qiáng)同業(yè)務(wù)部門(mén)、外部金融機(jī)構(gòu)的對(duì)接，密切關(guān)注國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策。業(yè)務(wù)人員要?jiǎng)討B(tài)監(jiān)測(cè)銀行機(jī)構(gòu)（特別是商品房按揭合作機(jī)構(gòu)和貸款合作機(jī)構(gòu)）的動(dòng)態(tài)。此外，在對(duì)企業(yè)或者項(xiàng)目運(yùn)作計(jì)劃進(jìn)行重大變更時(shí)，要設(shè)置財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)環(huán)節(jié)，由預(yù)算管理部門(mén)會(huì)同財(cái)務(wù)部門(mén)對(duì)預(yù)算變更提出評(píng)估意見(jiàn)，對(duì)預(yù)算變更的必要性與合理性做出評(píng)價(jià)，確保計(jì)劃變更不影響關(guān)鍵業(yè)績(jī)指標(biāo)實(shí)現(xiàn)或者指標(biāo)發(fā)生重大變化。

（三）建立標(biāo)準(zhǔn)化管理工具

首先，房企要通過(guò)對(duì)內(nèi)部經(jīng)營(yíng)管理需求的分析，內(nèi)部業(yè)務(wù)流程的梳理，建立與之匹配的成本科目體系和標(biāo)準(zhǔn)成本庫(kù)。通過(guò)標(biāo)準(zhǔn)成本科目體系，統(tǒng)一各單位編制預(yù)算的口徑，降低預(yù)算偏差；通過(guò)標(biāo)準(zhǔn)成本庫(kù)，可以使設(shè)計(jì)部門(mén)將成本與設(shè)計(jì)相結(jié)合，并未限額設(shè)計(jì)提供參考；合約部門(mén)在確定目標(biāo)成本時(shí)，有指標(biāo)作為依據(jù)，能夠在招采階段更加合理的控制合約成本，是成本控制更加精準(zhǔn)。

其次，企業(yè)要建立業(yè)務(wù)流程的標(biāo)準(zhǔn)工期。房企需要對(duì)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期進(jìn)行分解，對(duì)各項(xiàng)業(yè)務(wù)流程的所需的標(biāo)準(zhǔn)工期進(jìn)行量化。針對(duì)標(biāo)準(zhǔn)工期的具體情況，可以分類(lèi)為可控和不可控。對(duì)于可控工期，要在確保質(zhì)量安全的情況下盡量壓縮時(shí)間。將標(biāo)準(zhǔn)工期與甘特圖結(jié)合，將各項(xiàng)工期所需時(shí)間與進(jìn)度進(jìn)行分解，一方面使工期考核有據(jù)可循，同時(shí)與標(biāo)桿企業(yè)進(jìn)行比對(duì)，可進(jìn)一步優(yōu)化標(biāo)準(zhǔn)；另一方面是的地產(chǎn)項(xiàng)目的時(shí)間分解更加準(zhǔn)確，能夠?yàn)槠髽I(yè)融資提供有利支持，降低企業(yè)資金成本。

（四）完善激勵(lì)約束機(jī)制

其實(shí)全面預(yù)算管理工作的進(jìn)行與發(fā)展就是要通過(guò)建立起科學(xué)合理的激勵(lì)與管理機(jī)制而實(shí)現(xiàn)，因此，房地產(chǎn)企業(yè)要從根本上做好企業(yè)內(nèi)部工作人員的激勵(lì)與監(jiān)督工作。房企可以引入平衡計(jì)分卡作為績(jī)效評(píng)價(jià)工具。將平衡計(jì)分卡的幾個(gè)維度與企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)進(jìn)行分解相結(jié)合。例如，財(cái)務(wù)維度主要關(guān)注收入增加、成本費(fèi)用控制、現(xiàn)金流的穩(wěn)定性；客戶(hù)維度關(guān)注客戶(hù)關(guān)系，新客戶(hù)開(kāi)發(fā)，市場(chǎng)份額，也可以關(guān)注內(nèi)部部門(mén)協(xié)同；內(nèi)部流程重點(diǎn)關(guān)注工程進(jìn)度完成率，業(yè)務(wù)流程優(yōu)化，質(zhì)量安全等；學(xué)習(xí)與成長(zhǎng)維度關(guān)注員工素質(zhì)（如不同專(zhuān)業(yè)職工的職稱(chēng)與資格證書(shū)）、職工的晉升和激勵(lì)機(jī)制、企業(yè)文化管理等。

通過(guò)平衡計(jì)分卡，可以將企業(yè)的考評(píng)體系劃分為兩個(gè)方面。一是不同預(yù)算部門(mén)按照平衡計(jì)分卡的問(wèn)題設(shè)置不同的預(yù)算指標(biāo)和考核權(quán)重，并對(duì)績(jī)效進(jìn)行評(píng)價(jià)。例如，對(duì)工程部的考核指標(biāo)設(shè)計(jì)上，財(cái)務(wù)維度可以設(shè)置成本預(yù)算完成率、部門(mén)費(fèi)用完成率、工程簽證變更及節(jié)約費(fèi)用；客戶(hù)維度設(shè)置部門(mén)協(xié)作滿(mǎn)意度；內(nèi)部流程維度設(shè)置項(xiàng)目進(jìn)度推進(jìn)率、工程事故增減率、工作相應(yīng)時(shí)間、差錯(cuò)率等；學(xué)習(xí)與成長(zhǎng)維度設(shè)置各級(jí)別職稱(chēng)增減數(shù)量、內(nèi)部考試成績(jī)等；二是樹(shù)立規(guī)范的獎(jiǎng)懲機(jī)制，根據(jù)各預(yù)算單位的考核結(jié)果施以相應(yīng)的獎(jiǎng)懲措施。讓激勵(lì)機(jī)制體現(xiàn)出公平、合理的原則，保證全面預(yù)算管理的剛性和嚴(yán)肅性。

五、結(jié)語(yǔ)

全面預(yù)算管理已成為房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展過(guò)程中的重要管理工具，房企要不斷完善企業(yè)全面預(yù)算管理制度，以項(xiàng)目預(yù)算為基礎(chǔ)，資金預(yù)算為核心，建立標(biāo)準(zhǔn)預(yù)算流程和預(yù)算指標(biāo)，提高全員參與預(yù)算的意識(shí)，強(qiáng)化預(yù)算剛性約束、優(yōu)化預(yù)算調(diào)整評(píng)估機(jī)制，完善預(yù)算績(jī)效考核機(jī)制，讓全面預(yù)算發(fā)揮應(yīng)有的價(jià)值，使企業(yè)提高經(jīng)營(yíng)管理效益，提升自身的風(fēng)險(xiǎn)防范能力，確保企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。