孫美華

前言

現(xiàn)今階段，隨著城市化建設(shè)進(jìn)程的不斷加快，人們對(duì)租賃準(zhǔn)則也變得越來越重視，但是隨著時(shí)間的推移，工作人員所面臨的挑戰(zhàn)也變得越來越大，特別是在新租賃準(zhǔn)則落地與實(shí)施過程中，所面臨的問題比較多，不同的問題所產(chǎn)生的影響也存在著差異，不管是哪一方面因素，都需要采取有效措施去處理。筆者就新租賃準(zhǔn)則落地實(shí)施展開深入探討，希望通過從不同角度展開工作切實(shí)解決實(shí)際問題，進(jìn)而為后續(xù)新租賃準(zhǔn)則做好充足的準(zhǔn)備。

一、租賃的定義

隨著我國市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系的不斷發(fā)展與變化，租賃交易方式也變得越來越復(fù)雜，所謂“租賃”我們可以理解為是指在某一特定期間內(nèi)，出租人將相應(yīng)的資產(chǎn)使用權(quán)授權(quán)給承租人，當(dāng)然在期間也需要簽訂相應(yīng)的合同，這樣才能夠維護(hù)雙方利益。而在運(yùn)用租賃定義時(shí)，也需要考慮到多方的因素，比如：如果客戶主導(dǎo)資產(chǎn)使用，那么相應(yīng)的合同也會(huì)發(fā)生改變。如：合同會(huì)變更為租賃或者是包含租賃，反之，則不包含租賃。

二、新舊準(zhǔn)則的主要變化

新舊準(zhǔn)則主要變化，主要從以下分析。第一，從租賃人的角度上來看，可以通過正當(dāng)?shù)耐緩饺ト∠凶馊伺c租賃的分類，換句話來講，就是可以選擇簡(jiǎn)化處理短期租賃，進(jìn)一步確認(rèn)折舊或者是利息費(fèi)用。因?yàn)樵诋?dāng)前市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)日益發(fā)展的時(shí)代背景之下，租賃交易方式也發(fā)生變化，新舊準(zhǔn)則發(fā)展也會(huì)受到不同程度的影響，因此我們應(yīng)結(jié)合實(shí)際完成對(duì)策。第二，從資產(chǎn)負(fù)債角度上來看，新舊準(zhǔn)則的要求存在著較大的差異，比如：舊準(zhǔn)則往往只要求融資租賃上表，而新準(zhǔn)則在2021 年開始實(shí)施下，主要以單一模式開展，全部上表。第三，我們也可以從資金流量來對(duì)待新舊準(zhǔn)則。通常情況下，舊準(zhǔn)則是不能夠明確做出指引的，而新準(zhǔn)則，則有明確的指引。第四，也可以從出租人的角度去看，為了降低不必要的風(fēng)險(xiǎn)，我們應(yīng)要求出租人披露相關(guān)租賃資產(chǎn)權(quán)益，這有助于保障其切身利益。

三、實(shí)行新租賃準(zhǔn)則對(duì)現(xiàn)代企業(yè)發(fā)展的重要性

（一）提高對(duì)租賃合同管理重視

實(shí)行新租賃準(zhǔn)則對(duì)現(xiàn)代企業(yè)發(fā)展也具有著很多影響。第一點(diǎn)，可以引起企業(yè)管理人員更加重視租賃合同管理，這對(duì)其發(fā)展也非常重要，特別是在當(dāng)前新租賃準(zhǔn)則背景之下更為重要。當(dāng)然，作為管理人員也要以身作則，應(yīng)樹立正確的租賃合同管理理念，同時(shí)新租賃準(zhǔn)則的實(shí)施，一定程度上也能夠幫助企業(yè)實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)。第二點(diǎn)，企業(yè)也需要根據(jù)租賃合同的變化制定詳細(xì)的方案，進(jìn)一步明確相應(yīng)財(cái)務(wù)指標(biāo)，與此同時(shí)，針對(duì)內(nèi)部問題也要予以重視，以便于采取有效的措施去處理，真正意義上的通過實(shí)施新租賃準(zhǔn)則保障利益最大化。

（二）促進(jìn)企業(yè)經(jīng)營模式的轉(zhuǎn)變

通過實(shí)施新租賃準(zhǔn)則，一定程度上也可以促進(jìn)企業(yè)改變傳統(tǒng)經(jīng)營模式，因?yàn)榇蠖鄶?shù)企業(yè)在發(fā)展過程中往往采用傳統(tǒng)落后的管理模式，這樣對(duì)于會(huì)計(jì)管理工作會(huì)造成影響，特別是在進(jìn)行內(nèi)部預(yù)算以及財(cái)務(wù)報(bào)表上存在著諸多問題。而通過實(shí)行新租賃準(zhǔn)則，則可以降低這些問題對(duì)自身發(fā)展所帶來的影響，進(jìn)而全面的提高內(nèi)部預(yù)算以及財(cái)務(wù)報(bào)表管理工作質(zhì)量，其次，通過實(shí)行新租賃準(zhǔn)則，也能夠幫助企業(yè)降低融資難度系數(shù)，切合實(shí)際的找到適合自己的商業(yè)發(fā)展模式，只有這樣才能夠在變幻莫測(cè)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系中持續(xù)經(jīng)營發(fā)展。

（三）真實(shí)反映企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債情況

目前，新經(jīng)濟(jì)運(yùn)行背景之下，很多企業(yè)開始了解到實(shí)施新租賃準(zhǔn)則對(duì)自身發(fā)展的重要性，其中可以督促財(cái)務(wù)人員做好本職工作，進(jìn)而確保相關(guān)數(shù)據(jù)的真實(shí)性，更加真實(shí)的反映企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債情況。很多企業(yè)隨著發(fā)展規(guī)模的不斷擴(kuò)大，內(nèi)部資產(chǎn)數(shù)額也在逐漸的上升，而為了促進(jìn)各項(xiàng)管理工作能夠良好的運(yùn)行，往往需要財(cái)務(wù)核算數(shù)據(jù)的支持，而財(cái)務(wù)人員作為內(nèi)部重要組成人員，他肩負(fù)著重要的職責(zé)，所以在管理時(shí)，可以通過實(shí)行新租賃準(zhǔn)則，實(shí)現(xiàn)提高財(cái)務(wù)報(bào)表等相關(guān)數(shù)據(jù)信息的真實(shí)性與可靠性的目的，進(jìn)一步讓管理人員通過相應(yīng)數(shù)據(jù)報(bào)表了解實(shí)際資產(chǎn)負(fù)債情況。其次，通過實(shí)行新租賃準(zhǔn)則，也能夠幫助企業(yè)減少成本支出，這就對(duì)管理者提出新的要求，應(yīng)選擇正確方式方法來減少開支，同時(shí)也可以通過新租賃準(zhǔn)則原則降低各類風(fēng)險(xiǎn)，最重要的是能夠提高綜合管理實(shí)力。

四、新租賃準(zhǔn)則落地在實(shí)施過程中所遇到的難點(diǎn)

（一）前置工作難點(diǎn)

新租賃準(zhǔn)則在落地實(shí)施過程中會(huì)遇到一些難點(diǎn)，其中前置工作方面的難點(diǎn)比較多，具體問題從以下研究。第一點(diǎn)，大多數(shù)情況下，在新租賃準(zhǔn)則實(shí)施之前，工作人員應(yīng)做好每一個(gè)細(xì)節(jié)工作，比如：合同處理以及技術(shù)方面的問題，但是實(shí)際上由于很多因素的影響，致使新租賃準(zhǔn)則在實(shí)施過程中問題頻繁的出現(xiàn)，這也是由于前期準(zhǔn)備工作不到位所致。如：租賃會(huì)計(jì)技術(shù)水平不高，這樣會(huì)致使新準(zhǔn)則與舊準(zhǔn)則在銜接過程中出現(xiàn)一些問題，常見問題，是數(shù)據(jù)遷移比較困難。第二點(diǎn)，在合同處理上也面臨著問題，常見問題，合同內(nèi)容上缺少必要的條款，再加上責(zé)任劃分不清楚，都成為了制約新租賃準(zhǔn)則順利實(shí)施的一個(gè)原因。

（二）如何識(shí)別租賃

如何識(shí)別租賃，也是目前新租賃準(zhǔn)則的實(shí)施過程中所遇到的難點(diǎn)。其中識(shí)別租賃的關(guān)鍵點(diǎn)，我們從以下加以分析。第一點(diǎn)，通過上述介紹可以了解到，租賃合同條款的方式是識(shí)別租賃的重要途徑，所以工作人員應(yīng)在分析租賃條款時(shí)做好細(xì)節(jié)工作，比如：應(yīng)以識(shí)別資產(chǎn)、經(jīng)濟(jì)利益為前提基礎(chǔ)，這樣才可以快速識(shí)別租賃。再或者，也可以通過以識(shí)別的主導(dǎo)資產(chǎn)或者是在控制權(quán)展開入手，都可以實(shí)現(xiàn)有效識(shí)別租賃的目的。第二點(diǎn)，數(shù)據(jù)顯示，大多數(shù)已經(jīng)識(shí)別的資產(chǎn)往往具有較強(qiáng)的特征性，這些特征也被客戶所使用，因?yàn)槠淇梢詮闹蝎@取相應(yīng)的報(bào)酬。比如，對(duì)于零售行業(yè)來講，他們對(duì)租賃的商鋪具有一定的主導(dǎo)權(quán)，通俗點(diǎn)來講，是指有權(quán)利決定商鋪內(nèi)部銷售那些貨物，這也是有效識(shí)別租賃的關(guān)鍵點(diǎn)。

（三）如何判斷租賃期

在面對(duì)新租賃準(zhǔn)則落實(shí)過程中所遇到的難題時(shí)，應(yīng)采取一定的方法去處理。而不同的問題也需要不同的對(duì)策去處理，其中如何判斷租賃期，是該準(zhǔn)則在落實(shí)過程中所遇到的一個(gè)難點(diǎn)之一，因?yàn)樽赓U期的確定，往往是后期租賃合同實(shí)施的必要條件之一，但是很多人員并不能夠準(zhǔn)確去判斷合同租賃期，這樣也會(huì)致使新租賃準(zhǔn)則落實(shí)過程中存在問題。其次，部分人員由于不能夠準(zhǔn)確判斷租賃期，也會(huì)致使其他問題的出現(xiàn)。比如：致使合同在落實(shí)過程中出現(xiàn)一些問題，這樣也會(huì)因此而產(chǎn)生高額的罰金，難以保障雙方利益最大化。

（四）如何確定折現(xiàn)率

如何確定折現(xiàn)率，同樣是新租賃準(zhǔn)則落實(shí)過程中遇到的難點(diǎn)。本身新租賃準(zhǔn)則對(duì)現(xiàn)代企業(yè)發(fā)展就具有著重要的意義，但是對(duì)于承租人來講，如果不能夠準(zhǔn)確確定折現(xiàn)率，則會(huì)對(duì)其造成一定的影響，當(dāng)然，也會(huì)致使最終相關(guān)數(shù)據(jù)報(bào)表信息的準(zhǔn)確性，不利于后期新租賃準(zhǔn)則的落地實(shí)施。其次，由于受到其他因素的影響，也會(huì)增加借款利率。本身新租賃準(zhǔn)則落實(shí)工作所涉及的內(nèi)容比較多，我們必須要正確去確定折現(xiàn)率，這樣才能夠達(dá)到令人滿意的管理效果，但是鑒于部分人員不能夠準(zhǔn)確確定折現(xiàn)率，無形之中就增加了融資成本支出。

五、新租賃準(zhǔn)則落地與實(shí)施對(duì)策

（一）認(rèn)真梳理租賃合同

為了順利的將新租賃準(zhǔn)則落實(shí)適合實(shí)施下去，相關(guān)工作人員應(yīng)認(rèn)真梳理租賃合同，這顯得非常的重要，具體從以下展開做起。首先，我們應(yīng)了解到租賃合同，是租賃準(zhǔn)則順利實(shí)施的重要前提基礎(chǔ)，所以應(yīng)注重合同梳理。同時(shí)針對(duì)合同內(nèi)容存在的不足之處，也要及時(shí)去優(yōu)化和調(diào)整，當(dāng)然，相關(guān)的財(cái)務(wù)人員也要發(fā)揮崗位職能作用，對(duì)相應(yīng)的租賃合同進(jìn)行全面的檢查，確保合同內(nèi)容相關(guān)資料處于集權(quán)狀態(tài)，這樣才能夠避免后續(xù)問題的出現(xiàn)。其次，我們還可以通過提高會(huì)計(jì)專業(yè)技術(shù)水平，來推動(dòng)新租賃準(zhǔn)則工作順利展開，當(dāng)然也可以通過與相關(guān)專家以及機(jī)構(gòu)進(jìn)行合作交流，切實(shí)做好租賃合同梳理工作。而合同梳理工作本身系統(tǒng)性就比較強(qiáng)，還需要加強(qiáng)各部門人員之間的配合，這樣才能達(dá)到令人滿意的管理效果。

（二）做好租賃關(guān)鍵點(diǎn)識(shí)別

識(shí)別租賃，也是順利將新租賃準(zhǔn)則落實(shí)和實(shí)施下去的重要內(nèi)容，所以我們也要做好相關(guān)租賃關(guān)鍵點(diǎn)識(shí)別工作。首先，管理人員應(yīng)將眼光放在長(zhǎng)遠(yuǎn)處，要了解到新租賃準(zhǔn)則的重要性，這就需要選擇正確的租賃合同條款方式，這是非常關(guān)鍵的一環(huán)。當(dāng)然上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)人員也要對(duì)相應(yīng)的租賃條款進(jìn)行分析，這有助于維護(hù)客戶利益，同時(shí)也能夠?yàn)樽陨戆l(fā)展帶來更大的經(jīng)濟(jì)效益。其次，通過準(zhǔn)確識(shí)別租賃關(guān)鍵點(diǎn)，也有助于保障其他經(jīng)濟(jì)活動(dòng)順利的開展，比如：我們可以通過識(shí)別租賃關(guān)鍵點(diǎn)，確保內(nèi)部資源得到合理分配和使用，這對(duì)于現(xiàn)代企業(yè)發(fā)展來講也非常重要。尤其是在當(dāng)前社會(huì)背景之下，行業(yè)之間競(jìng)爭(zhēng)趨勢(shì)逐漸加大，所以我們更加需要做好相關(guān)租賃關(guān)鍵點(diǎn)識(shí)別工作，以此來為其發(fā)展注入生機(jī)與活力。

（三）租賃期的準(zhǔn)確判斷

做好上述工作內(nèi)容之后，為了將新租賃準(zhǔn)則順利落實(shí)下去，我們也要對(duì)租賃期進(jìn)行準(zhǔn)確的判斷，倘若此環(huán)節(jié)工作不到位，也會(huì)產(chǎn)生很多問題。首先，工作人員應(yīng)做好基礎(chǔ)工作，準(zhǔn)確把握并判斷租賃期的真實(shí)性，若存在問題要及時(shí)的去優(yōu)化和調(diào)整，這樣才能夠保障現(xiàn)代企業(yè)更好的發(fā)展。同時(shí)也可以通過對(duì)租入資產(chǎn)進(jìn)行有效的改良，進(jìn)一步解決以往新租賃準(zhǔn)則在落實(shí)過程中存在問題。其次，還需要做到理性決策和加強(qiáng)市場(chǎng)租金管理，這也是降低外界因素對(duì)新租賃準(zhǔn)則落實(shí)工作所帶來影響的關(guān)鍵，可以說，關(guān)乎現(xiàn)代行業(yè)發(fā)展，需要相關(guān)人員給予高度重視，最后，得以通過準(zhǔn)確判斷租賃期，切實(shí)將新租賃準(zhǔn)則落實(shí)和貫徹下去。

（四）充分考慮折現(xiàn)率問題

新租賃準(zhǔn)則在落地與實(shí)施中面臨問題，所以為了避免問題的出現(xiàn)，我們還需要充分考慮折現(xiàn)率問題。首先，工作人員可以根據(jù)租金內(nèi)含利率估值模型來考慮折現(xiàn)率，這樣做可以通過正確的方式直接估計(jì)出未擔(dān)保資產(chǎn)余值，同時(shí)也要確保折現(xiàn)率能夠符合新租賃準(zhǔn)則的實(shí)際要求，進(jìn)一步為后期管理工作奠定夯實(shí)的基礎(chǔ)。而在公允價(jià)值或者是未擔(dān)保資產(chǎn)余值估計(jì)時(shí)，我們也可以選擇增量借款利率的方式，進(jìn)而為后續(xù)新租賃準(zhǔn)則發(fā)展奠定夯實(shí)基礎(chǔ)。其次，管理人員也要了解到實(shí)行新租賃準(zhǔn)則的重要性，它不僅可以幫助企業(yè)更好的展開合同租賃管理，同時(shí)也能夠更加真實(shí)的了解自身資產(chǎn)負(fù)債情況，所以為了尋找更適合新租賃準(zhǔn)則發(fā)展之路，更加需要充分考慮折現(xiàn)率問題，從而將此問題解決掉。

（五）加強(qiáng)專業(yè)人才的培養(yǎng)

要想將新租賃準(zhǔn)則工作落實(shí)下去，企業(yè)還需要加強(qiáng)專業(yè)人才的培養(yǎng)，因?yàn)槿魏涡袠I(yè)的發(fā)展都離不開專業(yè)人才的支持，尤其是在當(dāng)前社會(huì)背景之下十分重要。首先，我們可以定期對(duì)內(nèi)部人員進(jìn)行系統(tǒng)培訓(xùn)，不斷提高其業(yè)務(wù)能力和技術(shù)水平，當(dāng)然，管理人員也要樹立前瞻意識(shí)，應(yīng)提高人員責(zé)任心讓其做好本職工作。必要的前提下，我們也需要完善相應(yīng)的激勵(lì)懲處措施，對(duì)于業(yè)績(jī)突出人員可以給予嘉獎(jiǎng)，進(jìn)而保障整個(gè)工作能夠井然有序的開展。其次，企業(yè)也要完善相應(yīng)的制度，制度的確立可以對(duì)內(nèi)部人員起到一個(gè)約束作用，使他們能夠盡職盡責(zé)做好本職工作。當(dāng)然，也要加強(qiáng)對(duì)會(huì)計(jì)人員以及財(cái)務(wù)人員綜合職業(yè)素養(yǎng)的培養(yǎng)。從而確保企業(yè)利益最大化。

（六）做好舊準(zhǔn)則向新準(zhǔn)則切換準(zhǔn)備

在加強(qiáng)專業(yè)人才培養(yǎng)的同時(shí)，我們也要提前做好舊準(zhǔn)則向新準(zhǔn)則切換準(zhǔn)備，因?yàn)閿?shù)據(jù)表明，準(zhǔn)則在向新準(zhǔn)則過渡過程中會(huì)遇到一些問題，比如：銜接過程中相應(yīng)的數(shù)據(jù)出現(xiàn)問題，所以更加需要提前做好切換準(zhǔn)備工作。而相應(yīng)工作人員也要及時(shí)學(xué)習(xí)新租賃準(zhǔn)則內(nèi)容，以此來保障該準(zhǔn)則落實(shí)工作能夠井然有序的開展。當(dāng)然也要根據(jù)新準(zhǔn)則要求，做好財(cái)務(wù)以及會(huì)計(jì)系統(tǒng)管理工作，這都關(guān)乎新租賃準(zhǔn)則工作能否順利展開。其次，企業(yè)也要加強(qiáng)與各方利益關(guān)系的互動(dòng)交流，通過交流，切實(shí)解決舊準(zhǔn)則向新準(zhǔn)則切換過程中所遇到的問題，這相比以往管理方式所獲得的效果更加顯著，進(jìn)一步從原先的舊準(zhǔn)則向新準(zhǔn)則所轉(zhuǎn)變。再者，企業(yè)也要將新準(zhǔn)則與舊準(zhǔn)則之間的差異明確分別出來，以便于確保各級(jí)人員工作能夠了解二者之間的差異，進(jìn)而采取有效的方法做好切換準(zhǔn)備工作，這對(duì)企業(yè)綜合市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的提高也有著一定的促進(jìn)作用。尤其是在當(dāng)前社會(huì)背景之下，對(duì)管理人員也提出更高的要求，應(yīng)提前做好舊準(zhǔn)則向新準(zhǔn)則切換準(zhǔn)備工作，如此一來，得以適應(yīng)快速發(fā)展的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系。

（七）制定合適的應(yīng)對(duì)方案

新租賃準(zhǔn)則在落實(shí)中會(huì)遇到很多困難，這就對(duì)企業(yè)也提出新的要求，應(yīng)根據(jù)實(shí)際質(zhì)量管控制定相應(yīng)的應(yīng)對(duì)策略，因?yàn)橹挥兄贫ê线m的應(yīng)對(duì)方案，才能夠保障自身利益最大化。首先，新租賃準(zhǔn)則的實(shí)施對(duì)自身發(fā)展也具有重要的意義，比如：可以確保自身經(jīng)營模式的轉(zhuǎn)變，同時(shí)也能保障利益最大化，進(jìn)而得以在變化莫測(cè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)體系中長(zhǎng)久的經(jīng)營和發(fā)展。再者，我們還應(yīng)充分考慮各種因素，會(huì)對(duì)新租賃準(zhǔn)則落實(shí)帶來的影響，隨后制定應(yīng)對(duì)策略去避免問題的出現(xiàn)。其次，企業(yè)也要嚴(yán)格遵守相應(yīng)的要求去展開管理，更要按照法律法規(guī)要求去制定應(yīng)對(duì)方案，以便于保障新租賃準(zhǔn)則落實(shí)工作能夠順利開展，這不僅可以實(shí)現(xiàn)規(guī)范租賃市場(chǎng)的目的，同時(shí)也能夠滿足當(dāng)前市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展需求，真正意義上的防止因租賃準(zhǔn)則變化而產(chǎn)生不良問題。此外，通過積極制定合理的應(yīng)對(duì)方案，也有助于幫助企業(yè)實(shí)現(xiàn)科學(xué)優(yōu)化和配置內(nèi)外部資源的目的，進(jìn)而切實(shí)將新租賃準(zhǔn)則工作貫徹下去。

結(jié)語

綜上所述，新租賃準(zhǔn)則在落地實(shí)施中面臨著難點(diǎn)，這對(duì)于現(xiàn)代企業(yè)發(fā)展是不利的，所以為了保障企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展，我們還需要認(rèn)真梳理租賃合同并做好租賃關(guān)鍵點(diǎn)識(shí)別工作，也要準(zhǔn)確判斷租賃期并充分考慮折現(xiàn)率問題，當(dāng)然，也要加強(qiáng)專業(yè)人才培養(yǎng)并做好就準(zhǔn)則向新準(zhǔn)則切換準(zhǔn)備工作，最重要的是要積極制定合理的應(yīng)對(duì)方案，切實(shí)將以往新租賃準(zhǔn)則落實(shí)過程中所遇到的問題解決掉，最后，保障企業(yè)利益最大化及提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。