趙 姍，陳 蛟

（西南交通大學建筑與設計學院，四川 成都 610097）

0 引言

近年來，老舊小區(qū)逐漸成為我國城市更新的重點和難點，由于居住人口多以老年人、中低收入人群為主，是提高居民幸福感、獲得感的關鍵[1]。2020年7月20日國務院辦公廳印發(fā)《關于全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導意見》（國辦發(fā)〔2020〕236號，許多學者對實施老舊小區(qū)改造中的“組織機制、資金籌措、制度法規(guī)、規(guī)劃方法”進行了思考[2]，還有學者在實際案例中針對“市場資本、社區(qū)治理、空間設計、政策傳導”等方面展開了深入的定性探討[3-6]。而摸清“城鎮(zhèn)老舊小區(qū)的類型、居民改造愿望等需求”是改造政策實施的關鍵，于一凡等[7-8]從適老化角度對住區(qū)改造意愿進行了專項研究，何琴琴等[9]對改造內容進行了優(yōu)先級分析。但目前針對老舊小區(qū)改造意愿和訴求的定量研究仍十分匱乏，而且研究維度和指標相對單一，一方面缺少對資金支付意愿的研究，另一方面尚未聚焦老舊小區(qū)周邊公共環(huán)境改造對居民意愿的影響機制，特別是既有研究多針對特大城市或大城市，鮮有對小城市進行研究。本文以西部某縣級市為例，在老舊小區(qū)改造規(guī)劃編制過程中，對居民意愿進行調研，探索性地對居民改造意愿和訴求進行定量分析。

1 研究區(qū)概況

廣漢市地處成都市邊緣，是德陽市下轄縣級市。2020年全市常住人口城鎮(zhèn)化率53.9%，建成區(qū)常住人口19.2萬人，是典型的西部小城市。本次研究范圍是廣漢市主城區(qū)內的雒城鎮(zhèn)，共18個社區(qū)。經(jīng)調查，老舊小區(qū)主要集中在其中的13個社區(qū)，包含450個獨立小區(qū)（見圖1），合計樓棟數(shù)1 201棟、總戶數(shù)35 614戶，總建筑面積291.64萬m2。老舊小區(qū)分布特征較為均勻，除部分小區(qū)屬于超大住區(qū)外，大部分老舊小區(qū)樓棟數(shù)均較少。外圍社區(qū)因是城市不斷向外拓展的區(qū)域，老舊小區(qū)相對較少；常德、學府、桂花3個社區(qū)有相對較大規(guī)模的老舊小區(qū)，其他社區(qū)內有規(guī)模較小的碎片化分布的老舊小區(qū)。從建成年代來看，建成區(qū)北部是廣漢典型的老城區(qū)，建成年代更早，南部的很多小區(qū)伴隨工廠而建，建成年代較晚，建筑質量也較好。

圖1 老舊小區(qū)數(shù)量分布

2 樣本選取與問卷調查

調查小組于2020年12月至2021年1月在廣漢市雒城鎮(zhèn)13個社區(qū)的老舊小區(qū)開展問卷調查。根據(jù)《四川省住房與城鄉(xiāng)建設廳關于做好城鎮(zhèn)老舊小區(qū)專項改造規(guī)劃的通知》的要求，在現(xiàn)狀評估基礎上需要構建改造單元、老舊小區(qū)兩個層級的規(guī)劃結構?；趯ρ芯繀^(qū)概況和區(qū)域環(huán)境的解析，結合社區(qū)統(tǒng)籌管理、資源聯(lián)動和區(qū)域改造統(tǒng)籌，同時考慮道路界限等因素，本研究劃定4個改造單元，作為集中連片實施老舊小區(qū)改造的單元，如圖2所示。問卷調查采取分層抽樣的方式，以“改造單元、老舊小區(qū)”作為抽樣對象，各單元內的抽樣調查數(shù)量根據(jù)其老舊小區(qū)樓棟數(shù)規(guī)模確定（見表1）。

圖2 改造單元劃定范圍

表1 改造單元內老舊小區(qū)分布情況

本次調查共發(fā)放問卷480份，回收有效問卷389份。問卷包含受訪者個人經(jīng)濟社會信息以及受訪者針對老舊小區(qū)的改造意愿、支付意愿、改造內容需求等4個板塊共計22個題項。從調查結果來看，受訪居民中男性占44%，以老年人口為主（50歲以下受訪者占25%，75%的受訪者小于72歲），符合老舊小區(qū)居住人口老齡化率較高的實際情況。受訪者多數(shù)常年居住在研究區(qū)，平均居住年限為20年，最短為1年，25%的受訪者居住不超過10年，還有25%的受訪者居住超過26年。從學歷水平來看，受訪者受教育程度普遍不高，高中以下學歷占76%；同時受訪者家庭經(jīng)濟水平普遍處于中等及偏下狀態(tài)，幾乎沒有高收入家庭戶。這些特征與一般小城市老城區(qū)居民的經(jīng)濟社會特征較為相符，問卷樣本具有一定的代表性。本研究將深入解析受訪者經(jīng)濟社會狀況與滿意度對改造意愿和需求的差異化影響。

3 資金：關鍵改造意愿

3.1 居民支持改造的總體情況

為深入研究居民對改造的意愿，調查設計4個題項。其中，“您認為所在小區(qū)進行改造的必要性如何”，選擇“完全不需要，必要性不大，有一定必要，非常必要”的受訪者分別占 3.0%，11.3%，42.0%，43.7%，支持改造的受訪者比例占85.7%，屬于絕大多數(shù)，但仍有部分居民認為不需要改造。另外3個題項涉及資金問題，包括：“您是否愿意為小區(qū)改造提供資金支持”“小區(qū)改造后需按實際支出每月繳納公共維護費，您覺得合理嗎”以及“小區(qū)改造后需按實際支出每月繳納公共維護費，您愿意支付嗎”。3個題項均按照“完全否定、比較否定、比較肯定、非?？隙ā痹O置選項，結果如表2所示。

表2 受訪居民改造意愿

盡管目前老舊小區(qū)改造的主要形式是“自上而下”政府撥款，但“居民自籌”更能盤活社會資金，提高住區(qū)改造的可持續(xù)性，同時也遵循“誰支付、誰受益”的原則。相比高比例的改造支持，資金支持意愿僅占62%，其中持非常肯定態(tài)度的僅占7.2%，對比明顯，即部分居民雖然認為老舊小區(qū)確需改造，但已將政府出資作為一種默認選擇。調查表明，接近40%的居民認為老舊小區(qū)改造應全部由政府出資，58.6%的居民認為政府和居民各出一部分，只有1.5%的受訪者認為老舊小區(qū)改造應由居民集資。

除一次性改造資金外，更新改造后空間環(huán)境得到提升，更需要一定的維護資金持續(xù)投入，發(fā)揮物業(yè)服務功能（研究區(qū)老舊小區(qū)基本無正規(guī)物業(yè)服務）。相較而言，更高比例的居民表示對公共維護費的認同與支持，74.9%的居民表示認同，67.9%的居民愿意支付。盡管與改造必要性調查相比，持肯定態(tài)度的人群比例仍相差懸殊，但“比較肯定”的人群比例則大幅提升。此外，提供改造資金、繳納公共維護費的居民態(tài)度比例十分接近，交叉列聯(lián)表分析表明，居民對此的態(tài)度是基本一致的，愿意提供改造資金的居民也愿意繳納公共維護費，但也有10%左右的居民不愿意提供改造資金但比較愿意繳納公共維護費。

3.2 居民改造意愿影響因素

深入研究居民改造意愿的影響因素，有助于理解居民的選擇動因，為老舊小區(qū)改造的實施提供治理依據(jù)。由于改造意愿有關的4個題項均為有序分類變量（1為意愿等級最低選項、4為意愿等級最高選項），采用多分類定序邏輯回歸模型（Ordinal multinomial logistic regression）、使用R軟件的polr包進行運算，同時進行了自變量多重共線性以及模型平行性檢驗，均符合要求。該模型回歸結果如表3所示，其中，OR值表示自變量改變一個單位導致因變量提升一個等級的可能性倍數(shù)，OR>1表示正向影響，反之則為負向影響。比如改造必要性的性別影響OR值為1.14，表明男性比女性認為更有改造必要性的概率是1.14倍；P值表示影響因素的顯著性，P≤0.1認為是較為顯著；相比于一般線性回歸模型以R2作為模型有效性的指標，預測準確率是ologit模型的重要方式。在實際模型運算過程中，發(fā)現(xiàn)收入水平和居住環(huán)境滿意度具有交互效應，通過R軟件的Anova包和AIC包進行模型有效性比較，最終發(fā)現(xiàn)在“初期改造意愿”中存在交互效應，而在“后期改造意愿”中交互效應并不顯著。

表3 受訪居民改造意愿的影響因素回歸分析

一方面，產(chǎn)權對于受訪者的改造意愿具有最強的影響力。實際上，根據(jù)實地摸查信息，研究區(qū)范圍內的老舊小區(qū)產(chǎn)權包括“私房、公房、商品房、房改房”等產(chǎn)權形式，這是我國房地產(chǎn)市場發(fā)展演進過程形成的歷史遺留。自有產(chǎn)權受訪者對4個改造議題持支持態(tài)度的可能性均高于非產(chǎn)權擁有者，但是產(chǎn)權人的改造出資意愿、維護費繳納意愿的支持態(tài)度比無產(chǎn)權人的強烈程度（OR值）變小了，可以認為是“呼聲高、行動少”。這既表明在老舊小區(qū)改造中要更多關注如何調動無產(chǎn)權居民的積極性，同時也暗示要考慮如何讓產(chǎn)權人意識到改造出資帶來的“利己效應”，遵循“誰受益、誰出資”原則。事實上，良好的環(huán)境品質會提升房產(chǎn)價值，有這種認識的居民往往對改造持更強烈的支持態(tài)度；但這種效應在改造資金、維護費繳納方面卻并不顯著，也側面反映了居民的觀念和行動之間缺乏有效轉化的制度安排。

另一方面，環(huán)境滿意度對一次性改造意愿影響更為顯著。就居住環(huán)境滿意度（小區(qū)內）而言，收入水平的交互效應十分明顯：該指標的直接影響OR值僅為0.25和0.39，而“收入水平*環(huán)境滿意度”的交互效應影響強度為1.39和1.41，也遠高于收入水平單項指標的影響強度。收入水平越低的群體，改造意愿反而越強，這可能是較高收入群體的住區(qū)環(huán)境品質好、居住滿意度相對較高，認為改造必要性不強、但更愿意繳納維護費。而交互效應則揭示了一種“滾雪球效應”，即同等滿意度下，收入越高、改造意愿和出資意愿都要更強，希望進一步改善社區(qū)；弱勢社區(qū)則相反，盡管居住滿意度低，收入水平抑制了其改造投資意愿的強度。同時，鄰里關系融洽、公共服務設施公平性對改造出資意愿影響強度較大，分別表明了社會、國家在助力小區(qū)自主改造過程中需要扮演的潛在角色，實際上對應了環(huán)境品質提升中“責任、利益”分擔的問題。但是這些指標在維護費繳納意愿方面并不顯著，相反，維護費繳納意愿受周邊公共環(huán)境品質影響較大，居民在公共環(huán)境和小區(qū)環(huán)境的標桿對比下，對于支付一定費用保持本小區(qū)環(huán)境品質更加容易接受。

4 街道：核心改造訴求

“街道”成為改造核心，這與片區(qū)區(qū)域環(huán)境特征有一定關聯(lián)。

1）交通環(huán)境 公交在小城市中承擔了重要的公共交通職能，廣漢市公交站點分布集中，且部分區(qū)域道路交通可達性較好、交叉口密度較高。

2）設施分布 研究區(qū)內商場集聚分布在學府社區(qū)、桂花社區(qū)和金佛社區(qū)，形成3個次區(qū)域中心?？鼧巧鐓^(qū)和西城社區(qū)分布一些工廠，發(fā)展相對滯后、商業(yè)設施的配套比較少；常德、學府社區(qū)的商業(yè)服務設施較為密集，生活氛圍濃厚。從公共服務設施的分布來看，盡管老舊小區(qū)以小斑塊、碎片化為主，但公服設施密度較高。

3）綠色空間 除研究區(qū)中心房湖社區(qū)的房湖公園，研究區(qū)南部的社區(qū)綠色空間較多，北部社區(qū)則呈現(xiàn)一般建成年代更早的住區(qū)綠色空間不足的常見現(xiàn)象，僅有光華社區(qū)、西城社區(qū)、奎樓社區(qū)局部有線性綠色空間和較大斑塊的綠色空間。這些特征決定了“服務設施、道路交通”在大尺度方面已經(jīng)達到一定的空間績效，而綠色空間往往由于老城區(qū)空地率不夠難以形成大面積的公園，以“街道”的精細化修補作為老舊住區(qū)更新的抓手具有其必然性。

5 結論與展望

5.1 改造意愿對政策執(zhí)行的啟示

民意調查往往被越來越頻繁地納入并作為政策實施的前置條件，老舊小區(qū)改造意愿調查也是各地執(zhí)行改造的重要環(huán)節(jié)。然而，本文的研究表明，居民的意愿包含多個維度并受到多種因素的影響，深入研究居民改造意愿的形成機制，有助于優(yōu)化完善政策實施的邏輯鏈條。比如，本文所揭示的“改造必要性、改造資金支持、維護經(jīng)費繳納”3個方面的意愿，居民往往存在選擇悖論。而在“多元籌集改造資金”的倡導下，資金支持而非改造必要性對老舊小區(qū)改造的可持續(xù)推動具有更重要的政策價值。定量模型表明，必須謹慎考慮不同類型產(chǎn)權人對改造的態(tài)度，針對差異化的產(chǎn)權小區(qū)探索并制定相適應的改造模式；私有產(chǎn)權小區(qū)，改造有益于房產(chǎn)價值提升，理應遵循“誰受益、誰出資”的市場邏輯，但必須謹慎考慮居民將改造的“責任”理所應當推給政府。本研究的結論指出，政府大力改造住區(qū)外部環(huán)境、增加公共服務設施的公平性，不僅有利于增強居民提供改造資金的意愿、而且對繳納維護費也有更強的引導性；事實上，老舊小區(qū)改造多聚焦樓棟、住區(qū)內部，然而住區(qū)外部公共環(huán)境的營造是政府必須著眼關注的重點，從住區(qū)改造訴求調研來看，“街區(qū)-住區(qū)”聯(lián)動是未來老舊住區(qū)更新改造的重要突破口。另一方面，通過加強社區(qū)自治和社區(qū)共同體意識的培育，避免老舊住區(qū)改造中“搭便車”問題，對激勵居民出資改造也有益處。相反，老舊小區(qū)中也存在環(huán)境品質、建成年代和居民收入的差異，相比于示范項目，政府更應當將“責任”聚焦弱勢社區(qū)，避免“滾雪球效應”導致弱勢社區(qū)進一步變成城市新型相對貧困社區(qū)。

5.2 社會性工程實施的深入研究

隨著我國國民經(jīng)濟與社會發(fā)展邁向新的階段，“人民對美好生活的向往”成為新時期城鄉(xiāng)發(fā)展的重要指引，實施一系列社會性民生福祉工程將成為政府的重要工作內容，老舊小區(qū)改造隸屬其中之一，與此同時還包括社區(qū)營造、15分鐘生活圈建設等。在這些社會性工程的實施過程中，與傳統(tǒng)“自上而下”的項目發(fā)包機制不同[10]，“自下而上”的意愿調查愈發(fā)受到重視。然而，差異化的意愿并不能直接轉化為政策制定的依據(jù)，本文進行了探索性的嘗試，就如何引導居民意愿提出了思考，最終如何解決政府的角色調適、改造資金的可持續(xù)性、不同意愿的整合難題，還需要更深入系統(tǒng)的研究。正如本文所指出，街道相比于住區(qū)更具有公共性特征，但可以引導產(chǎn)權人增加改造投資，而社區(qū)自治機制是其中的關鍵，未來還應進一步探索在社會性工程的實施過程中形成“政府投資、產(chǎn)權主體、社區(qū)治理”三方合力的模式及其路徑。