文/中國建筑科學(xué)研究院有限公司 趙 耀 侯 毓

0 引言

在疫情常態(tài)化的當(dāng)下，越來越多的開發(fā)商與運(yùn)營商開始關(guān)注社區(qū)商業(yè)。相較于大型購物中心，社區(qū)商業(yè)的服務(wù)半徑、輻射人口數(shù)量較小，但更貼近居民生活。

目前，社區(qū)商業(yè)普遍缺少活力，無法與社區(qū)生活相融。受我國土地供應(yīng)政策影響，能用于社區(qū)商業(yè)的用地往往隨住宅建設(shè)用地一并出讓。住宅獲益直接迅速，社區(qū)商業(yè)獲益相對漫長，導(dǎo)致規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)忽視社區(qū)商業(yè)與住區(qū)的融合，使社區(qū)商業(yè)成為配套，而非社區(qū)活力中心，社區(qū)商業(yè)無法持續(xù)盈利，造成店鋪招租能力下降，無法引入知名品牌，社區(qū)商業(yè)愈發(fā)缺少吸引力，進(jìn)而產(chǎn)生惡性循環(huán)，社區(qū)商業(yè)成為社區(qū)中的雞肋空間。

結(jié)合北京小營悅茂購物中心改造實(shí)踐，探索有活力、能盈利的社區(qū)商業(yè)設(shè)計(jì)。

1 項(xiàng)目概況

北京小營悅茂購物中心項(xiàng)目地塊位于北京北五環(huán)外，為緊鄰地鐵的住宅用地。開發(fā)商通過土地拍賣市場購置該地塊，購地附加條件要求開發(fā)商還建當(dāng)?shù)卮逦瘯?0000m2的配套商業(yè)。在實(shí)際開發(fā)過程中，村委會無法對開發(fā)商進(jìn)行有效管理，導(dǎo)致鄰近地鐵的位置被開發(fā)商設(shè)置為住宅小區(qū)出入口，配套商業(yè)布置于遠(yuǎn)離地鐵之處，無法利用地鐵的人流效應(yīng)，項(xiàng)目與周邊社區(qū)形成割裂狀態(tài)（見圖1）。北京小營悅茂購物中心現(xiàn)狀為：層高低、空間品質(zhì)差；單層面積小，可有效利用空間不足；按批發(fā)市場模式組織流線，難以對品牌商鋪形成吸引力。

1 悅茂購物中心與周邊社區(qū)缺少聯(lián)系，遠(yuǎn)離地鐵

2 改造設(shè)計(jì)思路

2.1 提高得鋪率和小鋪率，豐富品類

針對項(xiàng)目規(guī)模小、業(yè)態(tài)少的現(xiàn)狀，改造設(shè)計(jì)需提高租賃面積，在適當(dāng)保留主力店面積的同時(shí)，降低單鋪面積，增加店鋪數(shù)量，豐富其品類。常規(guī)購物中心得鋪率為55%～60%，本項(xiàng)目通過合理設(shè)置后勤空間及控制公區(qū)占比，以提升得鋪率，設(shè)計(jì)改造后得鋪率約70%，有效租賃面積提高約1500m2。在小體量建筑中挖掘其最大的商業(yè)價(jià)值，增加品牌商鋪數(shù)量，同時(shí)，為項(xiàng)目招商提供騰挪空間，也為消費(fèi)者提供更多選擇，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)業(yè)主、品牌企業(yè)、消費(fèi)者、運(yùn)營團(tuán)隊(duì)的多贏態(tài)勢。

2.2 重點(diǎn)打造出入口、中庭，合理控制凈高

1) 打造識別度高的入口空間 識別度高的主入口是商業(yè)建筑的基本要求。項(xiàng)目在設(shè)計(jì)改造時(shí)重新梳理動線、調(diào)整出入口布置，在靠近主要道路交叉口處設(shè)置購物中心主入口，方便人流進(jìn)入。主入口層高改為2層通高，由2.9m提高至7.0m，打造視線可達(dá)性好、辨識度高、吸引人流、聚集人氣的出入口及中庭（見圖2）。

2 改造后的主入口

2) 打造公眾屬性的中庭空間 在單層面積小且要保障得鋪率的情況下，如何打造完美的中庭是項(xiàng)目難點(diǎn)。項(xiàng)目長、寬較小，若打造集中式大中庭，將導(dǎo)致中庭兩側(cè)商鋪進(jìn)深太小或形成舊式百貨商場模式；若將其分散為多個(gè)中庭，則每個(gè)中庭面積較小，易形成坐井觀天的視覺效果，無法滿足公眾活動屬性的空間效果。因此，項(xiàng)目天井采用“鑿壁借光、以點(diǎn)連線”的手法，設(shè)計(jì)3個(gè)緊鄰的中庭空間，形成中庭集群化，并以主中庭為核心，主中庭內(nèi)不設(shè)扶梯，商業(yè)推廣與社區(qū)互動活動皆在主中庭舉辦。2個(gè)次中庭為兩翼，次中庭設(shè)置扶梯，組織垂直交通流線，同時(shí)在頂部結(jié)合室內(nèi)設(shè)計(jì)采用自發(fā)光吊頂，借助主中庭自然光，降低次中庭因尺度不足產(chǎn)生的壓抑感。通過上述設(shè)計(jì)改造，在不過多占用面積的情況下，保證得鋪率，同時(shí)形成內(nèi)向的中庭空間，為公眾屬性活動的開展創(chuàng)造物理空間（見圖3～6）。

3 改造后主、次中庭關(guān)系

4 改造后主中庭

5 改造后主中庭頂部引入自然光

6 次中庭頂部采用自發(fā)光吊頂

3）合理控制各樓層凈高 因原有層高無法改變，需將控制凈高、不產(chǎn)生空間壓抑感作為設(shè)計(jì)重點(diǎn)。①在機(jī)電設(shè)計(jì)上，除將消防噴淋管道、公區(qū)燈具橋架、電纜等布置于公區(qū)外，其余設(shè)備基本設(shè)置于店鋪內(nèi)，以提高公區(qū)凈高。商鋪裝修時(shí)機(jī)電管線盡量平鋪，預(yù)留可上人龍骨及檢修口，為機(jī)電管線的檢修預(yù)留條件。②在室內(nèi)設(shè)計(jì)上，結(jié)合業(yè)態(tài)分布，打造差異化的空間感受，最大化消除凈高不足的影響。3～4層主要業(yè)態(tài)為餐飲，除3個(gè)中庭設(shè)計(jì)吊頂，其余空間基本采用裸頂設(shè)計(jì)，同時(shí)降低吊頂照度，將光照集中于商鋪，使顧客注意力集中于商鋪，降低樓層凈高不足的影響（見圖7）。

7 頂層凈高控制采用裸頂，將光照聚集于中庭與店鋪

2.3 增設(shè)影院、超市等業(yè)態(tài)

受制于現(xiàn)場條件及項(xiàng)目限高，北京小營悅茂購物中心無法設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)影院，因此，通過特殊處理局部設(shè)備管線層、提高局部屋頂樓板等方式，為項(xiàng)目增設(shè)非標(biāo)準(zhǔn)影院。通過結(jié)構(gòu)加固，設(shè)置盒馬生鮮超市，方便周圍居民享受超市服務(wù)，同時(shí)有助于其他商業(yè)品牌入駐，提升品牌種類的豐富度。

2.4 IP亮點(diǎn)成為社區(qū)生活化場景

設(shè)計(jì)充分利用有限的室外場地，在主入口廣場及北側(cè)沿街區(qū)域設(shè)置趣味性較強(qiáng)的標(biāo)志性構(gòu)筑物或雕塑，并開展社區(qū)義賣、社區(qū)市集、商業(yè)室外推廣等活動，使其成為社區(qū)居民的休閑場所。在項(xiàng)目南側(cè)與住區(qū)之間，將住區(qū)圍墻設(shè)為涂鴉墻，設(shè)置兒童游戲與老年人活動場所，日常吸引老年人與兒童，彌補(bǔ)上班族潮汐式人流對商業(yè)的影響（見圖8）。

8 北側(cè)景觀設(shè)計(jì)

3 結(jié)語

北京小營悅茂購物中心通過改造提高了“公共屬性”，成為周邊居民積極參與的活力場所，使被忽略的社區(qū)空間重新煥發(fā)生機(jī)?？梢?，社區(qū)商業(yè)設(shè)計(jì)改造應(yīng)與社區(qū)活動相融合，加強(qiáng)人與人、人與環(huán)境的緊密感，使社區(qū)商業(yè)在扎根社區(qū)空間的同時(shí)，對社區(qū)形成反哺。