康潔 羅姣姣 薛少英 郭利鋒 韋孟希

摘??要：在區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展和新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，需重點(diǎn)關(guān)注新發(fā)展格局下亟待解決的房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展問題。基于陜西省房價(jià)與居民人均可支配收入相關(guān)數(shù)據(jù)，采用VAR模型的實(shí)證分析結(jié)果表明，房價(jià)與居民收入之間存在雙向的正影響，即房價(jià)變化會(huì)促進(jìn)居民收入變化，而居民收入的提升也會(huì)在一定程度上導(dǎo)致房價(jià)攀升。此外，結(jié)合量化分析提出了相關(guān)政策建議。

關(guān)鍵詞：房價(jià)??居民收入??VAR模型??函數(shù)分析

中圖分類號(hào)：F293.3?文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A???文章編號(hào)：1672-3791（2022）06（b）-0000-00

An?Empirical?Study?on?the?Relationship?Between?Housing?Prices?and?Residents'?Income?in?Shaanxi?Province

KANG?Jie??LUO?Jiaojiao??XUE?Shaoying??GUO?Lifeng??WEI?Mengxi

（School?of?Mathematics?and?Statistics，?Yulin?University，?Yulin，?Shaanxi?Province，?719000?China）

Abstract：?In?the?process?of?regional?coordinated?development?and?new?urbanization，?it?is?necessary?to?focus?on?the?stable?development?of?the?real?estate?market?that?needs?to?be?solved?urgently?under?the?new?development?pattern.?Based?on?the?relevant?data?of?housing?prices?and?residents'?per?capita?disposable?income?in?Shaanxi?Province，?the?empirical?analysis?results?using?the?VAR?model?show?that?there?is?a?two-way?positive?impact?between?housing?prices?and?residents'?income，?that?is，?changes?in?housing?prices?will?promote?changes?in?residents'?income，?and?the?increase?in?residents'?income?will?also?To?a?certain?extent，?this?has?led?to?a?rise?in?housing?prices.?In?addition，?relevant?policy?recommendations?are?put?forward?based?on?quantitative?analysis.

Key?Words：?House?price;?Resident?income;?VAR?model;?Function?analysis

中央在“十四五”規(guī)劃中明確提出了“均衡和協(xié)調(diào)發(fā)展”新格局構(gòu)建的理念。在“優(yōu)化國土空間布局，推進(jìn)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展和新型城鎮(zhèn)化”的重大任務(wù)下，需重點(diǎn)關(guān)注新發(fā)展格局下亟待解決的房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展問題。居民收入作為體現(xiàn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的重要依據(jù)，與房地產(chǎn)價(jià)格之間還存在著互動(dòng)融通的關(guān)系[1]。通過研究房價(jià)與居民收入之間的交互關(guān)系，進(jìn)而提出科學(xué)合理的區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展改革路徑的政策建議，具有均衡致遠(yuǎn)的現(xiàn)實(shí)意義。

近年來，房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康運(yùn)行正遭受著嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，相關(guān)主要矛盾也由基本的房屋短缺向社會(huì)資源分配的不平衡、不充分發(fā)生轉(zhuǎn)變，這種現(xiàn)狀在陜西省有所體現(xiàn)。該文將通過陜西省房價(jià)與居民人均可支配收入之間交互關(guān)系研究，探討二者之間的聯(lián)系與作用機(jī)制，進(jìn)而為區(qū)域均衡協(xié)調(diào)發(fā)展提供科學(xué)依據(jù)，這對(duì)陜西省區(qū)域經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展、減緩居民收入差距擴(kuò)大速度和房地產(chǎn)市場健康發(fā)展具有重要意義。

1?研究綜述

周建軍等人[2]發(fā)現(xiàn)房價(jià)上漲可能會(huì)導(dǎo)致居民收入差距拉大，而區(qū)域房價(jià)差異對(duì)居民收入差距的影響不同。朱榮杰[3]采用FAVAR模型的實(shí)證檢驗(yàn)發(fā)現(xiàn)，房價(jià)上漲會(huì)導(dǎo)致不同收入水平家庭間的差距擴(kuò)大。顯然，房價(jià)上漲和與之伴隨的投資投機(jī)行為削弱了住房商品的消費(fèi)屬性，進(jìn)而導(dǎo)致居民收入差距逐漸增大。溫馨[4]則發(fā)現(xiàn)各區(qū)域居民收入差距的擴(kuò)大會(huì)推動(dòng)當(dāng)?shù)胤績r(jià)的提高，而政策的不合理性及相關(guān)不平等現(xiàn)象是導(dǎo)致這種變化的重要原因[5-6]。

2?實(shí)證分析

2.1?數(shù)據(jù)來源與變量選取

該研究收集了2000—2019年陜西省商品房平均銷售價(jià)格（以下簡稱房價(jià)）與居民人均可支配收入（以下簡稱收入）相關(guān)數(shù)據(jù)并進(jìn)行對(duì)數(shù)化處理和統(tǒng)計(jì)分析。處理后的房價(jià)和收入分別用lnp和lni表示。

2.2?單位根檢驗(yàn)

根據(jù)表1數(shù)據(jù)可知，收入（lni）的P值小于顯著性水平0.05，即變量為平穩(wěn)序列;而房價(jià)（lnp）的P值大于0.05，即變量為非平穩(wěn)序列。顯然，兩變量不是同階平穩(wěn)序列。對(duì)lni和lnp進(jìn)行二階差分后的P值均小于0.05，且為二階單整。

2.3?格蘭杰因果檢驗(yàn)

d2（lnp）不是d2（lni）的格蘭杰因果P值為0.041?9，而d2（lni）不是d2（lnp）的格蘭杰因果P值為0.003?3，均小于0.05，表明原假設(shè)不成立，即收入與房價(jià)間存在雙向因果關(guān)系。

2.4?Engle-Granger兩步協(xié)整檢驗(yàn)

通過OLS回歸分析和殘差單位根檢驗(yàn)進(jìn)一步分析兩變量間是否存在長期穩(wěn)定關(guān)系。OLS回歸結(jié)果為：。兩殘差A(yù)DF單位根檢驗(yàn)結(jié)果顯示，殘差序列的P值均小于顯著性水平0.05，因此為平穩(wěn)序列。換句話說，收入和房價(jià)間具有協(xié)整關(guān)系，即兩變量間存在長期穩(wěn)定關(guān)系。此外，隨著房價(jià)每增加1%，收入將相應(yīng)增加1.41%;而隨著收入每增加1%，房價(jià)將相應(yīng)增加0.69%，這意味著房價(jià)與收入間呈雙向正相關(guān)。

2.5?VAR模型的建立與分析

2.5.1?滯后階數(shù)的選擇

如表2所示，基于以下準(zhǔn)則進(jìn)行VAR模型數(shù)據(jù)的最優(yōu)滯后階數(shù)選擇，且優(yōu)先參考AIC和SC準(zhǔn)則?？梢钥闯觯顑?yōu)滯后階數(shù)為2階的占主導(dǎo)，故所建模型的最優(yōu)滯后階數(shù)應(yīng)選2階。

2.5.2?平穩(wěn)性和估計(jì)結(jié)果

根據(jù)圖1可知，lni和lnp的特征根均都落在單位圓內(nèi)。

此外，所有根的倒數(shù)均小于1，具體見表3，故認(rèn)為所構(gòu)建的VAR模型是平穩(wěn)的。

2.6?脈沖響應(yīng)函數(shù)分析

如圖2（b）所示，即從收入對(duì)房價(jià)的脈沖響應(yīng)函數(shù)來看，在房價(jià)給定一個(gè)正向沖擊后，居民收入在第1期呈現(xiàn)出幾乎為零的響應(yīng)。其正向效應(yīng)先擴(kuò)大后收縮，并在第3期初達(dá)到最高值。隨后，在第4期末/第5期初附近進(jìn)入負(fù)響應(yīng)。該負(fù)響應(yīng)持續(xù)時(shí)間較短，并在第7期初進(jìn)入正向效應(yīng)中。顯然，收入對(duì)房價(jià)有著較為顯著的正向影響。這種正向影響主要體現(xiàn)在1～4期以及7～10期內(nèi)，正負(fù)影響波動(dòng)的持續(xù)時(shí)間較短。

如圖2（c）所示，即從房價(jià)對(duì)收入的脈沖響應(yīng)函數(shù)來看，收入對(duì)房價(jià)為持續(xù)的正向影響，且在第3期達(dá)到最大值。隨后緩慢下降，并趨于平緩。從長期來看，在收入對(duì)房價(jià)給定一個(gè)正向沖擊后，房價(jià)將一直處于正向效應(yīng)中?？梢?，陜西省居民人均可支配收入與商品房銷售價(jià)格間存在著正相關(guān)的交互關(guān)系。

2.7?方差分解分析

采用方差分解進(jìn)一步評(píng)價(jià)居民人均可支配收入和商品房平均銷售價(jià)格兩變量對(duì)彼此的貢獻(xiàn)程度，具體見圖3。

結(jié)合圖3和表5可以發(fā)現(xiàn)，收入對(duì)房價(jià)的貢獻(xiàn)程度一直處于上升階段，并在第10期超過35%。在1～4期階段內(nèi)，收入對(duì)房價(jià)的正向影響程度呈快速增長態(tài)勢，而后緩慢增加。預(yù)測貢獻(xiàn)程度在后續(xù)期數(shù)中將持續(xù)穩(wěn)步上升?？梢?，收入對(duì)房價(jià)的影響具有先快后慢的長期特征。

結(jié)合圖3和表6可以進(jìn)一步發(fā)現(xiàn)，相比于收入對(duì)房價(jià)，房價(jià)對(duì)收入的貢獻(xiàn)程度相對(duì)較小。第3期階段貢獻(xiàn)程度達(dá)到最大值約7.94%，第2、4和5期次之，其余期數(shù)的整體水平均維持在4%～5%之間。但從總體上看，房價(jià)對(duì)收入的影響仍總是正向的，這與脈沖響應(yīng)分析結(jié)果相吻合。

3?結(jié)論與建議

3.1?結(jié)論

（1）房價(jià)上漲會(huì)促進(jìn)居民收入增加，進(jìn)而導(dǎo)致居民收入差距拉大。2000—2019年間，陜西省房價(jià)大致處于逐步增長階段。作為居民家庭的剛需消費(fèi)產(chǎn)品，房價(jià)上升將導(dǎo)致有房家庭固定資產(chǎn)增加或通過房屋出售獲取更多收入，而無房家庭需支付更多財(cái)富來購買剛需住房或租房以保證生存，從而拉大了居民收入差距。此外，收入會(huì)在房價(jià)給定一個(gè)正向沖擊后回饋正向響應(yīng)，方差分解分析結(jié)果也證實(shí)了這一點(diǎn)。

（2）居民收入增加會(huì)導(dǎo)致房價(jià)上漲。陜西省居民收入基尼系數(shù)從2005年起已超過警戒線。這意味著，陜西省居民收入差距可能會(huì)增大，并對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)均衡協(xié)調(diào)發(fā)展造成負(fù)面影響。商品房具有消費(fèi)屬性，除剛需居住外還可用于投資。由于商品房價(jià)格持續(xù)上漲以及其獨(dú)特的保值性，吸引了更多有房家庭的投資。有效需求大于有效供給的持續(xù)積累，導(dǎo)致房價(jià)持續(xù)走高。此外，從脈沖響應(yīng)函數(shù)與方差分解分析中也可以看出，居民收入對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格具有正向影響。

3.2?建議

（1）完善交易體系機(jī)制，抑制市場投機(jī)行為。在房價(jià)持續(xù)上漲的現(xiàn)狀下，居民擁有商品房數(shù)量會(huì)造成居民收入差距的拉大。投資者的投機(jī)行為也隨著房價(jià)的不斷上漲以及有效供需差異的持續(xù)累積而隨之瘋狂。因此，應(yīng)完善房產(chǎn)交易體系機(jī)制，緩解炒房和不平等分配現(xiàn)狀，并保證大多數(shù)人群有房可買、有能力買，有房可租、有能力租，正確引導(dǎo)房產(chǎn)市場的健康可持續(xù)發(fā)展。

（2）提高居民收入水平，政府適時(shí)介入干預(yù)。降低居民可支配收入差距，是居民支付能力提升與房價(jià)可控調(diào)節(jié)的前提之一。政府可基于各區(qū)域特色落實(shí)相關(guān)優(yōu)惠政策，并通過適時(shí)介入，提前干預(yù)可能出現(xiàn)的不可控偏差。合理的宏觀引導(dǎo)與科學(xué)的微觀調(diào)控相結(jié)合有利于促進(jìn)房產(chǎn)良性循環(huán)并推動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

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