董少鵬

近期，一些地方出現(xiàn)預(yù)售房“爛尾”、業(yè)主抱團(tuán)停止還貸的情況。主要原因是，開發(fā)商資金鏈斷裂，施工停頓，預(yù)售房不能如期交付；而那些靠分期貸款買房的業(yè)主，卻不得不繼續(xù)還貸。業(yè)主為減少損失，決定集體“拒絕還貸”。

筆者認(rèn)為，一些地方出現(xiàn)爛尾樓，說(shuō)明部分開發(fā)企業(yè)盲目擴(kuò)張、隱性舉債的情況是嚴(yán)重的，它們沒有管理好自身的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。預(yù)售房制度允許開發(fā)商使用一定規(guī)模的杠桿資金，但前提是其流動(dòng)資金須確保施工建設(shè)、裝修以及日常運(yùn)營(yíng)的需要。一些開發(fā)商將開發(fā)貸款和業(yè)主預(yù)繳購(gòu)房款混合使用，有的還把項(xiàng)目公司款項(xiàng)挪作他用，導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)敞口放大。在實(shí)踐中，后一種情況并不罕見。近兩年來(lái)，我國(guó)金融監(jiān)管部門加強(qiáng)了對(duì)預(yù)售款的監(jiān)管。今年2月，住建部、央行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于規(guī)范商品房預(yù)售資金監(jiān)管的意見》，明確細(xì)化了監(jiān)管口徑。各地政府也出臺(tái)了地方性監(jiān)管辦法。停工樓盤只有兩條路:一是開發(fā)商多方籌措資金，重新滿足監(jiān)管要求，恢復(fù)施工建設(shè);二是開發(fā)商無(wú)法滿足監(jiān)管要求，工程只能停在那里。

凡是業(yè)主抱團(tuán)拒還貸款的項(xiàng)目，開發(fā)商一般也已到了山窮水盡的地步。業(yè)主拒絕還貸實(shí)屬無(wú)奈之舉。才艮據(jù)目前的法律規(guī)定,在預(yù)售款監(jiān)管方面，還沒有建立起業(yè)主、銀行、開發(fā)商三方共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的合同架構(gòu)，而是兩對(duì)相對(duì)割裂的合同關(guān)系，即銀行和業(yè)主之間的借貸關(guān)系、開發(fā)商和業(yè)主之間的買賣關(guān)系.如果業(yè)主拒絕還貸，將首先遭遇損失。當(dāng)然，銀行打官司索債，或真的收不回貸款，也會(huì)形成損失。業(yè)主方面認(rèn)為，拒絕還貸是因房子不能如期交付,　并非無(wú)理由違約；并且，房子不能如期交付，與開發(fā)商違規(guī)操作和監(jiān)管不到位有直接關(guān)系，甚至可能存在銀行違規(guī)發(fā)放預(yù)售款的問題。

化解僵局的最佳辦法，就是督促、幫助開發(fā)商籌集到真金白銀，恢復(fù)建房進(jìn)程。同時(shí)開發(fā)商應(yīng)當(dāng)適度補(bǔ)償業(yè)主損失。如果銀行在資金監(jiān)管方面存在違規(guī)和監(jiān)管漏洞，也應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。當(dāng)前情況下，應(yīng)千方百計(jì)解決周轉(zhuǎn)資金缺口問題。建議地方政府、相關(guān)金融機(jī)構(gòu)和其他投資主體在一定條件下提供臨時(shí)救助，讓樓盤活起來(lái)。如果救助不能解決問題,建議由大型房地產(chǎn)公司接手相關(guān)樓盤，用市場(chǎng)化辦法收購(gòu)資產(chǎn)，讓樓盤活起來(lái)。對(duì)于長(zhǎng)時(shí)間拖延交付，甚至不能交付的樓盤，應(yīng)通過法律裁決，明確各方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任和損失。

從長(zhǎng)期的制度建設(shè)來(lái)看，預(yù)售房制度應(yīng)完善三道門檻：一是開發(fā)商必須有足夠的資本實(shí)力和融資能力。按照開發(fā)商自有資金和信用等級(jí)來(lái)核定其可以建什么樣的樓盤、可以承擔(dān)什么樣的并發(fā)項(xiàng)目。一旦發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)事件將對(duì)開發(fā)商評(píng)級(jí)進(jìn)行調(diào)整。二是強(qiáng)化預(yù)售資金的閉環(huán)監(jiān)管和閉環(huán)使用。除了確保預(yù)售資金專款專用之外，還要加大對(duì)違法違規(guī)行為的處罰力度。開發(fā)商如果套取預(yù)售款并挪作他用，相關(guān)銀行如果違規(guī)操作，都要給予行政處罰和民事懲罰，情節(jié)嚴(yán)重的要追究刑事責(zé)任。三是增加監(jiān)管要求，將預(yù)售，款撥付進(jìn)度后移。借鑒美、德、法等國(guó)經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合中國(guó)國(guó)情，要求在建筑封頂、裝修完畢、符合入住標(biāo)準(zhǔn)三個(gè)階段性要求之后，才分批次按比例撥付預(yù)售款。堅(jiān)決避免用業(yè)主預(yù)售款做打底資金、啟動(dòng)資金的情況。目前國(guó)家的規(guī)定是首次撥付節(jié)點(diǎn)不得早于地下結(jié)構(gòu)完成，最后撥付節(jié)點(diǎn)為房屋所有寂首次登記。建議修改監(jiān)管辦法，將第一個(gè)節(jié)點(diǎn)后移?！ㄗ髡呤亲C券日?qǐng)?bào)副總編輯）