易強(qiáng)

公募REIT問(wèn)世一年之際，市場(chǎng)將迎來(lái)一個(gè)新的投資品種——保障性租賃住房REIT。

上交所及深交所官網(wǎng)顯示，5月30日，兩個(gè)保障性租賃住房REIT項(xiàng)目分別被受理，申報(bào)單位分別為中金基金和紅土創(chuàng)新基金，底層資產(chǎn)分別位于廈門市和深圳市，皆為主要面向社會(huì)人才的安居保障性租賃住房。

按照監(jiān)管規(guī)則，交易所應(yīng)在受理之日起30個(gè)工作日內(nèi)出具首次書面反饋意見(jiàn);無(wú)需出具反饋意見(jiàn)的，應(yīng)當(dāng)通知基金管理人或資產(chǎn)支持證券管理人。從13只已上市公募REIT的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，其中有2個(gè)項(xiàng)目交易所受理后僅4個(gè)交易日即給出首次書面反饋意見(jiàn)，其后僅過(guò)了13個(gè)交易日即做出核準(zhǔn)決定。

目前，公募REIT的底層資產(chǎn)主要有四類，即交通基礎(chǔ)設(shè)施、園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、倉(cāng)儲(chǔ)物流和生態(tài)環(huán)保，發(fā)行規(guī)模分別為250億元、99.47億元、76.75億元和31.88億元。保障性租賃住房設(shè)施將成為第五類。

深層的政策背景是國(guó)務(wù)院辦公廳于5月25日發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步盤活存量資產(chǎn)擴(kuò)大有效投資的意見(jiàn)》（國(guó)辦發(fā)〔2022〕19號(hào)），以及2021年7月發(fā)布的《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見(jiàn)》（國(guó)辦發(fā)〔2021〕22號(hào)）。

作為盤活存量資產(chǎn)的首選工具，REIT正在為中小基金公司提供豐富的機(jī)會(huì)。從近期監(jiān)管精神來(lái)看，中小基金公司參與REIT項(xiàng)目也為監(jiān)管層所樂(lè)見(jiàn)。

在已成立的13只公募REIT中，有5只的基金管理人公募規(guī)模不超過(guò)400億元。而上述兩只REIT若獲批并成功發(fā)行，將是中金基金和紅土創(chuàng)新成立的第二只REIT。截至一季度末，該兩家公司公募規(guī)模分別排在第53位和第115位。

下面先從兩只保障性租賃住房REIT說(shuō)起。

根據(jù)《招募書》及《基金合同》草案，中金廈門安居保障性租賃住房封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（簡(jiǎn)稱“中金廈門安居RIET”）所募資金將通過(guò)全資持有一個(gè)資產(chǎn)計(jì)劃以最終獲得兩個(gè)項(xiàng)目公司即廈門安居園博公司和廈門安居珩琦公司100%股權(quán)，其底層資產(chǎn)分別為廈門集美區(qū)的園博公寓和珩琦公寓，皆為保障性租賃住房，主要面向廈門市無(wú)房的新就業(yè)大學(xué)生、青年人、城市基本公共服務(wù)人員等新市民群體。

上述兩處公寓建筑面積分別為11.29萬(wàn)平方米和19.86萬(wàn)平方米，房源分別為2614套和2051套，資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值分別為7.04億元和5.10億元，折合單價(jià)分別為6237元/平方米和5952元/平方米。截至一季度末，其出租率分別為99.42%和99.11%，租金單價(jià)（平方米/月）分別為32.35元和30.52元（含稅，下同）。

按照《招募書》表述，該基金2022年4月至12月可供分配金額為3908.76萬(wàn)元，現(xiàn)金分派率（年化）為4.27%，2023年可供分配金額為5194.36萬(wàn)元，現(xiàn)金分派率為4.28%。招募書并未明示擬募集資金規(guī)模，但由這些數(shù)據(jù)可以推算出，其首募金額約為12.20億元。

紅土創(chuàng)新基金申報(bào)的深圳人才安居保障性租賃住房REIT（簡(jiǎn)稱“紅土創(chuàng)新深圳人才安居REIT”）投資項(xiàng)目分別為百閣泉管理公司、錦園管理公司和鼎吉管理公司100%股權(quán)。

其中，百閣泉公司對(duì)應(yīng)的底層資產(chǎn)是位于深圳市福田區(qū)的安居百閣泉項(xiàng)目，現(xiàn)有2棟建筑，含594套物業(yè)，另含配套商業(yè)設(shè)施和停車位，總建筑面積5.36萬(wàn)平方米。錦園公司對(duì)應(yīng)的是位于深圳市羅湖區(qū)的安居錦園項(xiàng)目，現(xiàn)有1棟建筑，360套物業(yè)，有配套停車位，總建筑面積3.51萬(wàn)平方米。鼎吉公司對(duì)應(yīng)的是位于深圳市大鵬新區(qū)的保利香檳苑及位于坪山區(qū)的鳳凰公館，皆有2棟建筑，物業(yè)分別為210套和666套，總建筑面積分別為1.65萬(wàn)平方米和5.16萬(wàn)平方米。

截至一季度末，該4個(gè)項(xiàng)目中的保障性租賃住房（即物業(yè)）出租率分別為99%、99%、100%和98%，租金單價(jià)（平方米/月）分別為59.74元、44.38元、14.52元和17.23元。

《招募書》顯示，紅土創(chuàng)新深圳人才安居REIT 2022年下半年可供分配金額為2453.30萬(wàn)元，2023年可供分配金額為4918.35萬(wàn)元，基于11.58億元的首募規(guī)模，現(xiàn)金分派率分別為4.24%和4.25%。

現(xiàn)金分派率方面，在已成立的13只公募REIT中，有8只初始現(xiàn)金分派率（即基金成立之初的分派率）位于4%至5%，2只位于5%至6%，4只超過(guò)7%。

交易所官網(wǎng)顯示，上述兩只租賃住房REIT的申報(bào)時(shí)間都是5月27日。同日，證監(jiān)會(huì)辦公廳及國(guó)家發(fā)改委辦公廳聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于規(guī)范做好保障性租賃住房試點(diǎn)發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）有關(guān)工作的通知》。

更深層的政策背景則是國(guó)務(wù)院辦公廳于5月25日發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步盤活存量資產(chǎn)擴(kuò)大有效投資的意見(jiàn)》（國(guó)辦發(fā)〔2022〕19號(hào)），以及于2021年7月發(fā)布的《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見(jiàn)》（國(guó)辦發(fā)〔2021〕22號(hào)）。

根據(jù)上述文件，盤活存量資產(chǎn)的目的在于“拓寬社會(huì)投資渠道、合理擴(kuò)大有效投資以及降低政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、降低企業(yè)負(fù)債水平”。其重點(diǎn)領(lǐng)域有三，第一個(gè)即是包括保障性租賃住房、交通、水利、清潔能源、水電氣熱等市政設(shè)施、生態(tài)環(huán)保、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉(cāng)儲(chǔ)物流、旅游、新型基礎(chǔ)設(shè)施等在內(nèi)的“存量規(guī)模較大、當(dāng)前收益較好或增長(zhǎng)潛力較大的”基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目資產(chǎn)。重點(diǎn)區(qū)域方面，鼓勵(lì)京津冀、長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶、粵港澳大灣區(qū)、長(zhǎng)三角、海南自貿(mào)港等地區(qū)“率先加大存量資產(chǎn)盤活力度，充分發(fā)揮示范帶動(dòng)作用”。

在盤活存量資產(chǎn)的途徑上，上述文件提到七個(gè)方向，第一個(gè)即是“推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）健康發(fā)展”。文件還提出，要“建立健全擴(kuò)募機(jī)制，探索建立多層次基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場(chǎng)”，并“研究推進(jìn)REITs相關(guān)立法工作”。

文件還提出，在盤活存量資產(chǎn)方面，“對(duì)參與的各類市場(chǎng)主體一視同仁”，“鼓勵(lì)民營(yíng)企業(yè)根據(jù)實(shí)際情況，參與盤活國(guó)有存量資產(chǎn)，積極盤活自身存量資產(chǎn)”。

就上述兩個(gè)租賃住房REIT而言，中金廈門安居RIET投資的兩個(gè)項(xiàng)目公司，以及紅土創(chuàng)新深圳人才安居REIT投資的三個(gè)項(xiàng)目公司，其原始權(quán)益人的主要股東分別都是廈門國(guó)資委及深圳國(guó)資委全資控股的國(guó)有企業(yè)。

住建委官網(wǎng)信息顯示，2021年1-9月，全國(guó)40個(gè)重點(diǎn)城市開工建設(shè)保障性租賃住房72萬(wàn)套，占全年計(jì)劃的76.90%，完成投資775億元;2022年將建設(shè)籌集保障性租賃住房240萬(wàn)套（間）;“十四五”期間，初步計(jì)劃新增650萬(wàn)套，其中北京、上海、廣州、深圳等四大城市占比將達(dá)到40%。

這意味著，在保障性租賃住房領(lǐng)域，基金公司未來(lái)將有很大施展空間。對(duì)中小基金公司來(lái)說(shuō)，更是如此。

從近期監(jiān)管精神來(lái)看，中小基金公司參與REIT項(xiàng)目應(yīng)為監(jiān)管層所樂(lè)見(jiàn)。

4月26日，證監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于加快推進(jìn)公募基金行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的意見(jiàn)》，其中明確提到，支持基金管理公司在做優(yōu)做強(qiáng)公募基金主業(yè)的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)差異化發(fā)展，甚至“支持公募主業(yè)突出、合規(guī)運(yùn)營(yíng)穩(wěn)健、專業(yè)能力適配的基金管理公司設(shè)立子公司，專門從事公募REITs、股權(quán)投資、基金投資顧問(wèn)、養(yǎng)老金融服務(wù)等業(yè)務(wù)，提升綜合財(cái)富管理能力”。

上述兩只租賃住房REIT的申報(bào)方，即中金基金和紅土創(chuàng)新基金，一季度末公募規(guī)模分別為863億元和94億元，在149家公募機(jī)構(gòu)中分別排在第53位和第115位。

事實(shí)上，這并非兩家公司首次申報(bào)REIT產(chǎn)品。

2021年6月首批成立的9只公募REIT中，這兩家公司即各占一席，即中金平安廣州交投廣河高速公路REIT和紅土創(chuàng)新鹽田港倉(cāng)儲(chǔ)物流REIT，發(fā)行規(guī)模分別為91.14億元和18.40億元，占到當(dāng)季末各自公募規(guī)模（分別為680億元和87億元）的13.40%和21.15%。截至一季度末，該兩只REIT分別是兩家公司旗下規(guī)模第四大和第二大的公募產(chǎn)品。

在已上市的13只公募REIT中，除了上述兩只，還有中航首鋼生物質(zhì)REIT、東吳蘇州工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)園REIT、浙商證券滬杭甬高速REIT及國(guó)金中國(guó)鐵建高速REIT等4只產(chǎn)品的基金管理人公募規(guī)模不超過(guò)400億元。截至一季度末，中航基金、東吳基金、浙商證券資管公司及國(guó)金基金公募規(guī)模分別為247億元、270億元、219億元和376億元。

市場(chǎng)表現(xiàn)方面，截至6月15日，13只上市REIT中，有8只2022年以來(lái)漲幅為正，其中漲幅超過(guò)5%的有3只。