戴聞名

4 月26 日，美國(guó)伊利諾伊州，航拍環(huán)湖高地一個(gè)社區(qū)的房屋景觀

在美國(guó)，新冠病毒帶來(lái)了一個(gè)意想不到的社會(huì)后果——房?jī)r(jià)飆升。從2020下半年開(kāi)始，全美房?jī)r(jià)一直在“節(jié)節(jié)高升”。

一位居住在紐約布魯克林的記者拉娜·弗魯哈，多年以來(lái)都想在紐約附近買(mǎi)個(gè)度假屋。放眼紐約周邊，最受歡迎的度假勝地漢普頓價(jià)格太貴，她于是把目光投向了紐約市東南面數(shù)小時(shí)車程的卡茨基爾山。

那里是阿巴拉契亞山余脈，群山連綿，步道眾多，曾是紐約猶太人最愛(ài)的度假地，但上世紀(jì)60年代之后逐漸沒(méi)落，房?jī)r(jià)比較便宜。但缺點(diǎn)也很明顯：基礎(chǔ)設(shè)施落后，寬帶不穩(wěn)定，沒(méi)有公共交通可達(dá)，還聚集著很多“騎摩托車出行的特朗普支持者”和冰毒窩點(diǎn)。

但新冠疫情暴發(fā)以來(lái)，即使是卡茨基爾山這樣的地方“看上去像是冰毒窩點(diǎn)”的房子，價(jià)格也先翻了一倍，然后又翻了一倍。新房源一出來(lái)，幾天甚至幾小時(shí)之內(nèi)就賣(mài)掉了。

她吃驚地發(fā)現(xiàn)，“突然之間，人們開(kāi)始出100萬(wàn)美元搶卡茨基爾山的一座翻修谷倉(cāng)了”。如果跟當(dāng)?shù)刂薪樵儍r(jià)，對(duì)方第一句先問(wèn)：有購(gòu)房資格嗎？第二句問(wèn)：能付現(xiàn)金嗎？

5月31日，衡量美國(guó)主要城市平均房?jī)r(jià)的凱斯-席勒指數(shù)出爐：3月份美國(guó)房屋價(jià)格同比上漲20.6%，20大城市房?jī)r(jià)綜合指數(shù)同比上漲21.2%，兩項(xiàng)指數(shù)均創(chuàng)下35年來(lái)最大同比漲幅。

美國(guó)房地產(chǎn)投資平臺(tái)淘沙找房聯(lián)合創(chuàng)始人況麥克在接受媒體采訪時(shí)也坦言，從2020年中至2021年年底，美國(guó)各地盛行“搶房”，至今也沒(méi)消停。

他所在的加州硅谷，盡管房?jī)r(jià)在美國(guó)已經(jīng)是“天花板”級(jí)別，買(mǎi)房仍然靠搶——去年一處新樓盤(pán)發(fā)售時(shí)，由于開(kāi)發(fā)商采取先到先得的方式，不少人提前幾天就在售樓處外搭起帳篷露營(yíng)。

他說(shuō)，如今美國(guó)房市里的普遍現(xiàn)象是：賣(mài)家可以提各種要求，買(mǎi)家為了搶房不惜加價(jià)甚至在一些購(gòu)房條款上妥協(xié)。

拉娜則注意到，搶房現(xiàn)象絕不只是紐約和加州存在。如華盛頓特區(qū)這樣的大城市和得克薩斯州首府奧斯汀、佛羅里達(dá)州邁阿密等“二線”城市甚至“三線”小城市，都出現(xiàn)了因?yàn)閾尫繉?dǎo)致房?jī)r(jià)飛漲的現(xiàn)象。

比如，她表弟一家住在人口僅有87萬(wàn)的北卡羅來(lái)那州城市夏洛特，周邊有個(gè)環(huán)境較好的別墅區(qū)叫阿什維爾，如今房?jī)r(jià)竟然直逼紐約近郊的豪宅區(qū)漢普頓。

英國(guó)《金融時(shí)報(bào)》2021年中推出的系列調(diào)查報(bào)道《全球房?jī)r(jià)調(diào)查：屋頂更高了》中指出，在美國(guó)，中小城市和郊外人口聚居區(qū)，房?jī)r(jià)上漲、成交井噴的現(xiàn)象尤為突出。

比如位于中西部、人口約90萬(wàn)的俄亥俄州首府哥倫布市，10年前一套房子上架后，要差不多100天才能售出?，F(xiàn)在呢，基本10天就出手了。當(dāng)?shù)匾晃粡臉I(yè)20多年的中介說(shuō)，這樣的情形前所未有。

美國(guó)房屋交易網(wǎng)站Zillow的數(shù)據(jù)顯示，如今哥倫布市房子的成交速度超過(guò)了美國(guó)的所有大都市。情況瘋狂到什么程度呢？4月的某一周，哥倫布市近3/4的房子都顯示“交易中”。

據(jù)當(dāng)?shù)刂薪榻y(tǒng)計(jì)，過(guò)去一年中，哥倫布市房子的平均交易價(jià)格飆升了15.8%。有些地方還要離譜——得克薩斯州奧斯汀市的房?jī)r(jià)中位數(shù)比去年同期上漲了40%，亞利桑那州鳳凰城也是熱門(mén)區(qū)域，房?jī)r(jià)同比漲了差不多30%，密歇根州底特律更是漲了56%。

美國(guó)中介網(wǎng)站Redfin也觀察到，自疫情開(kāi)始以來(lái)，中小城市和大城市郊外衛(wèi)星城等“依賴汽車出行”的地區(qū)，平均房?jī)r(jià)漲幅是“公交可達(dá)”的大城市的兩倍之多：前者是33%，后者是16%。

如哥倫布市這樣中等規(guī)模的城市，成為疫情后美國(guó)人更愿意居住的地方。據(jù)美國(guó)郵政局?jǐn)?shù)據(jù)，疫情期間，美國(guó)人口凈流入數(shù)最高的城市是：哥倫布市、密蘇里州圣路易斯市（密蘇里州第二大城市，人口約30萬(wàn)）和佛羅里達(dá)州坦帕市（佛羅里達(dá)州第三大城市，人口約38萬(wàn)）。

為什么會(huì)出現(xiàn)這樣的局面？

記者拉娜認(rèn)為，原因是多重的。首先是美國(guó)數(shù)十年未有的低利率加上美聯(lián)儲(chǔ)“大放水”，助推了人們的購(gòu)房欲望。

疫情之下，居家辦公又越發(fā)普遍，大城市居民于是渴望更大的生活空間。而大城市已經(jīng)超高的房?jī)r(jià)，使得大部分想改善住房條件的中等收入階層和首次購(gòu)房的新入市者，只能選擇郊外“衛(wèi)星城”和中西部二三線城市，于是導(dǎo)致了卡茨基爾山、夏洛特市、哥倫布市等地一房難求、價(jià)格高企。

房?jī)r(jià)飆升也拉升了租賃市場(chǎng)的價(jià)格。據(jù)美國(guó)租房網(wǎng)站Apartment List統(tǒng)計(jì)，2021年中，全美租房?jī)r(jià)格的中位數(shù)自年初以來(lái)已經(jīng)上升了11.4%，是過(guò)去3年同期漲幅的3倍還多。租金的上漲，又讓更多美國(guó)人考慮由租轉(zhuǎn)買(mǎi)，進(jìn)一步增加了購(gòu)房需求。

房市火爆的結(jié)果，就是賣(mài)方市場(chǎng)和價(jià)高者得，最終買(mǎi)家不得不承擔(dān)高昂的溢價(jià)成本。買(mǎi)不起房，于是成了當(dāng)下美國(guó)的普遍性社會(huì)問(wèn)題。

美聯(lián)儲(chǔ)主席鮑威爾在國(guó)會(huì)發(fā)言時(shí)也承認(rèn)，全美房?jī)r(jià)飆升，對(duì)于想進(jìn)入市場(chǎng)的初次購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，難度更大了，買(mǎi)不起房是個(gè)“大問(wèn)題”。

一位業(yè)內(nèi)人士則警告說(shuō)，高房?jī)r(jià)已經(jīng)讓數(shù)以百萬(wàn)計(jì)的美國(guó)人夜不能寐，“不知道未來(lái)能否負(fù)擔(dān)得起自己頭上的那塊房頂，并確保家里燈還亮、藥不斷、一日三餐端得出”。

好消息是，2021年全年平均維持在3%以下的30年期抵押貸款利率，今年已經(jīng)上升到了5%。一般認(rèn)為，利率上升1% ，購(gòu)買(mǎi)力下降約10%。再加上房屋供應(yīng)量逐漸趕上市場(chǎng)需求，房?jī)r(jià)漲幅應(yīng)該會(huì)隨之放慢。

但與此同時(shí)，業(yè)內(nèi)人士估計(jì)，除非出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)衰退，美國(guó)今年房?jī)r(jià)多半仍將呈現(xiàn)小幅增長(zhǎng)，出現(xiàn)大跌的概率不高?！百I(mǎi)不起房”的問(wèn)題，至少還要持續(xù)一段時(shí)間。

拉娜還指出，花七位數(shù)買(mǎi)一套小鎮(zhèn)上沒(méi)有寬帶的房子，這樣的事不可能長(zhǎng)久，但疫情也永久改變了一些東西，特別是“工作和生活的地理概念”發(fā)生了根本性的變化。

在紐約，越來(lái)越多的上班族不愿意再回到市中心擁擠的辦公樓里，過(guò)著一周上5天班的“打工人”生活。越來(lái)越多的企業(yè)已經(jīng)開(kāi)始因應(yīng)變化，實(shí)行彈性工作制，或者減少工作天數(shù)，讓員工可以住在2小時(shí)車程以外的郊區(qū)大房子里，部分時(shí)間居家辦公。

一項(xiàng)分析認(rèn)為，居家辦公常態(tài)化，導(dǎo)致人們都想要尋找更大、更好的房子，這直接推升了美國(guó)房?jī)r(jià)上漲至少15%。還有一些人則選擇逃離密度過(guò)高的一線城市，搬到了新的中小城市工作，帶來(lái)了這些城市房?jī)r(jià)的暴漲。

全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)的數(shù)據(jù)還顯示，美國(guó)南部“太陽(yáng)帶”更吸引居家辦公族。得克薩斯州奧斯汀、亞利桑那州鳳凰城、愛(ài)達(dá)荷州博伊西等日照時(shí)間長(zhǎng)、氣候溫暖的城市，房?jī)r(jià)漲幅最高。

加州大學(xué)圣地亞哥分校經(jīng)濟(jì)學(xué)副教授約翰·魏蘭德指出，這些城市具有一些共同特征，比如擁有一個(gè)允許居家辦公的支柱性行業(yè)（比如計(jì)算機(jī)技術(shù)）、人口密度較低、經(jīng)濟(jì)適用性房源較多等等。

氣候溫暖也是一個(gè)重要因素——喜歡遠(yuǎn)程工作的人，沒(méi)有工作的時(shí)候多半愿意選擇戶外運(yùn)動(dòng)等具有吸引力的生活方式，好天氣就是一個(gè)必備條件。

魏蘭德總結(jié)說(shuō)，居家辦公常態(tài)化這個(gè)變化趨勢(shì)，將會(huì)對(duì)房市的未來(lái)發(fā)展路徑產(chǎn)生重大影響。

房屋交易網(wǎng)站Zillow高級(jí)經(jīng)濟(jì)學(xué)家克里斯·格林進(jìn)一步指出，疫情之下美國(guó)人從大城市去往中小城市和“陽(yáng)光帶”的“大遷徙”，不過(guò)是加速了疫情大流行之前已經(jīng)存在的趨勢(shì)而已，疫情只是促使人們下定決心“打破辦公室和家庭之間的障礙”。

除美國(guó)之外， 疫情之下，英國(guó)、德國(guó)、荷蘭等發(fā)達(dá)國(guó)家同樣出現(xiàn)了房?jī)r(jià)高企、買(mǎi)不起房的社會(huì)問(wèn)題。

2022年3月7日，英國(guó)最大抵押貸款機(jī)構(gòu)Halifax發(fā)布的最新房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，過(guò)去12個(gè)月英國(guó)平均房?jī)r(jià)上漲了10.8%，達(dá)到了27.8萬(wàn)英鎊。10.8%的增速，也是2007年6月以來(lái)英國(guó)房?jī)r(jià)最高的年漲幅。

換句話說(shuō)，英國(guó)現(xiàn)在一套房子的平均總價(jià)約合人民幣231萬(wàn)元，且正在以近15年來(lái)的最快速度上漲。

Halifax分析認(rèn)為，自新冠疫情發(fā)生以來(lái)，由于越來(lái)越多的人在家工作，對(duì)面積更大房產(chǎn)的需求推升了市場(chǎng)熱度。與此同時(shí)，新上市的房源較少，供應(yīng)不足又導(dǎo)致了房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲。

英國(guó)最大的房地產(chǎn)網(wǎng)站Rightmove近期發(fā)布的最新數(shù)據(jù)則是，倫敦地區(qū)房產(chǎn)最新掛牌價(jià)對(duì)比去年同期上漲了7.3%，倫敦單月房?jī)r(jià)上漲6%，倫敦房產(chǎn)的最新平均總價(jià)達(dá)到了創(chuàng)紀(jì)錄的66.7萬(wàn)英鎊一套（約合人民幣555萬(wàn)元）。

英國(guó)首次購(gòu)房者支付的房?jī)r(jià)也創(chuàng)下新高，平均價(jià)格達(dá)到21.5萬(wàn)英鎊（約合人民幣179萬(wàn)）。

有人把通過(guò)英國(guó)的住房銷售系統(tǒng)找房子比作一場(chǎng)“艱苦的障礙賽”，只有過(guò)五關(guān)斬六將堅(jiān)持到最后的人才能找到住的地方。調(diào)查顯示，有31%的英國(guó)人擔(dān)心，由于房?jī)r(jià)和房租過(guò)高，他們很可能在5年內(nèi)無(wú)家可歸或者只能寄居在親戚朋友的沙發(fā)上。