施懷
當(dāng)市場轉(zhuǎn)冷、資金受限時,民營房企生存不易。圖/視覺中國
房地產(chǎn)市場,信心比黃金更重要。沒有信心支撐,購房者不會進場;沒有信心支持,企業(yè)不會增加投資。
房屋是一種生產(chǎn)周期很長的產(chǎn)品,從拍地到收房動輒兩三年。這期間都依賴資金穿針引線、調(diào)配資源,資金占用巨大。所以,房企經(jīng)營需要依賴融資,房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流也必須具有連續(xù)性。
國有房企因為有強大的信用背書,融資容易,而且資金成本低。在獲得資金方面,國企的優(yōu)勢讓民營房企望塵莫及??梢哉f,國有房企只要審慎經(jīng)營,活下去是件容易的事情。民營房企則不同,當(dāng)市場轉(zhuǎn)冷、資金受限之時,生存不易。當(dāng)然,民營房企的故事也不盡相同。筆者把它們分為五類。
第一類以龍湖集團(00960.HK)為代表。這類房企抵御住短期誘惑,明智地選擇了正確路徑,堅持做困難而正確的事情。它們以長期目標(biāo)為導(dǎo)向,在安全與發(fā)展之間做到完美平衡。這類房企可以輕松地穿越周期。
第二類以旭輝控股集團(00884.HK)為代表。這類房企一直把防范財務(wù)風(fēng)險放在第一位,居安思危、審慎決策。所以目前基本安全,未來發(fā)展可期。
第三類以融信中國(03301.HK)、寶龍地產(chǎn)(01238.HK)為代表。這類房企一直穩(wěn)健經(jīng)營,聲譽不錯、產(chǎn)品不錯、財務(wù)安全也不錯。但由于環(huán)境變化,目前處于薛定諤狀態(tài)。這類房企雖然不如第一、第二類那么優(yōu)秀,但能堅持到現(xiàn)在而沒有產(chǎn)生債務(wù)違約,說明其經(jīng)營沒有明顯缺陷,也說明實控人非常負(fù)責(zé)任。這類民營房企也值得稱贊。
第四類以華夏幸福(600340.SH)、中國奧園(03883.HK)為代表。這類房企的經(jīng)營可以算兢兢業(yè)業(yè)、中規(guī)中矩,但對形勢的判斷與現(xiàn)實偏差較大,出現(xiàn)了經(jīng)營策略失誤。這些失誤導(dǎo)致目前產(chǎn)生了債務(wù)違約。但是,違約在一定程度上來自客觀環(huán)境的突然變化。這類房企需要具體考察,可以救助,但不急于一時。
第五類房企的違約很大程度上是咎由自取,企業(yè)經(jīng)營早已類似龐氏騙局,倒閉破產(chǎn)是其應(yīng)有命運。
龍湖集團目前被選定為“示范房企”,相當(dāng)于拿到了國家背書,未來幾乎盡是坦途。第四類、第五類已經(jīng)違約,不論是破產(chǎn)重整,還是恢復(fù)信用,都需要時間,不可能建功于一時。
目前最該重視的是第二和第三類房企。這些房企要重點幫扶照顧。只要它們不違約,中國地產(chǎn)企業(yè)違約潮就結(jié)束了。只要沒有違約,市場信心就會恢復(fù),擔(dān)心樓房爛尾而猶豫的購房者就會停止觀望。民營房企獲得現(xiàn)金流,資金不再那么緊繃之后,融資也會逐漸恢復(fù)。正循環(huán)效應(yīng)開始發(fā)揮效力。
一些房企由于經(jīng)營策略的失誤,導(dǎo)致了債務(wù)違約。圖/IC
對于第二類房企,國家只需要提供一些信心,給予一些便利,它們就可以依靠自身力量正向累進,煥發(fā)勃勃生機。
所以,目前真正需要重點關(guān)注,最需要重點幫扶的是第三類民營房企。以寶龍地產(chǎn)為例,其股價連續(xù)跌了五個季度,從最高點跌幅接近80%。美元債價格腰斬再腰斬。這類企業(yè)融資能力已經(jīng)非常弱。而市場沒有信心,購房不活躍,交易冷清,銷售回款也不理想。如果維持現(xiàn)狀,這類房企在未來也有可能產(chǎn)生違約?,F(xiàn)在必須投入資金,打破負(fù)向循環(huán)。拖的時間越長,想要扭轉(zhuǎn)局面所需的資金越多。
目前這類房企處于一定的壓力之下,處于違約和不違約的不確定狀態(tài)。對于這類房企,應(yīng)該抓緊給政策,金融機構(gòu)和投資人應(yīng)該主動延長債務(wù)期限。這類房企是中國房企中的優(yōu)秀分子,值得幫扶。它們的違約,尤其它們中體量比較大的企業(yè)如果繼續(xù)違約,會不利于房地產(chǎn)市場信心恢復(fù)。所以應(yīng)該重視這類企業(yè),研究它們面臨的困境,幫助它們解決問題。尤其要關(guān)注其中頭部房企的債務(wù)問題,盡快出臺方案,不可聽之任之。
按照2021年房企銷售排名,在中國房地產(chǎn)50強企業(yè)中,第三類企業(yè)包括融信中國、雅居樂(03383.HK)、卓越集團、寶龍地產(chǎn)、時代中國控股(01233.HK)、合景泰富集團(01813.HK)、金輝控股(09993.HK)。
穩(wěn)住這些企業(yè),中國房地產(chǎn)企業(yè)的問題就可以穩(wěn)定住。它們是掌控目前局面的關(guān)鍵。