施懷

當(dāng)市場轉(zhuǎn)冷、資金受限時，民營房企生存不易。圖/視覺中國

房地產(chǎn)市場，信心比黃金更重要。沒有信心支撐，購房者不會進場;沒有信心支持，企業(yè)不會增加投資。

房屋是一種生產(chǎn)周期很長的產(chǎn)品，從拍地到收房動輒兩三年。這期間都依賴資金穿針引線、調(diào)配資源，資金占用巨大。所以，房企經(jīng)營需要依賴融資，房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流也必須具有連續(xù)性。

國有房企因為有強大的信用背書，融資容易，而且資金成本低。在獲得資金方面，國企的優(yōu)勢讓民營房企望塵莫及?？梢哉f，國有房企只要審慎經(jīng)營，活下去是件容易的事情。民營房企則不同，當(dāng)市場轉(zhuǎn)冷、資金受限之時，生存不易。當(dāng)然，民營房企的故事也不盡相同。筆者把它們分為五類。

第一類以龍湖集團（00960.HK）為代表。這類房企抵御住短期誘惑，明智地選擇了正確路徑，堅持做困難而正確的事情。它們以長期目標(biāo)為導(dǎo)向，在安全與發(fā)展之間做到完美平衡。這類房企可以輕松地穿越周期。

第二類以旭輝控股集團（00884.HK）為代表。這類房企一直把防范財務(wù)風(fēng)險放在第一位，居安思危、審慎決策。所以目前基本安全，未來發(fā)展可期。

第三類以融信中國（03301.HK）、寶龍地產(chǎn)（01238.HK）為代表。這類房企一直穩(wěn)健經(jīng)營，聲譽不錯、產(chǎn)品不錯、財務(wù)安全也不錯。但由于環(huán)境變化，目前處于薛定諤狀態(tài)。這類房企雖然不如第一、第二類那么優(yōu)秀，但能堅持到現(xiàn)在而沒有產(chǎn)生債務(wù)違約，說明其經(jīng)營沒有明顯缺陷，也說明實控人非常負(fù)責(zé)任。這類民營房企也值得稱贊。

第四類以華夏幸福（600340.SH）、中國奧園（03883.HK）為代表。這類房企的經(jīng)營可以算兢兢業(yè)業(yè)、中規(guī)中矩，但對形勢的判斷與現(xiàn)實偏差較大，出現(xiàn)了經(jīng)營策略失誤。這些失誤導(dǎo)致目前產(chǎn)生了債務(wù)違約。但是，違約在一定程度上來自客觀環(huán)境的突然變化。這類房企需要具體考察，可以救助，但不急于一時。

第五類房企的違約很大程度上是咎由自取，企業(yè)經(jīng)營早已類似龐氏騙局，倒閉破產(chǎn)是其應(yīng)有命運。

龍湖集團目前被選定為“示范房企”，相當(dāng)于拿到了國家背書，未來幾乎盡是坦途。第四類、第五類已經(jīng)違約，不論是破產(chǎn)重整，還是恢復(fù)信用，都需要時間，不可能建功于一時。

目前最該重視的是第二和第三類房企。這些房企要重點幫扶照顧。只要它們不違約，中國地產(chǎn)企業(yè)違約潮就結(jié)束了。只要沒有違約，市場信心就會恢復(fù)，擔(dān)心樓房爛尾而猶豫的購房者就會停止觀望。民營房企獲得現(xiàn)金流，資金不再那么緊繃之后，融資也會逐漸恢復(fù)。正循環(huán)效應(yīng)開始發(fā)揮效力。

一些房企由于經(jīng)營策略的失誤，導(dǎo)致了債務(wù)違約。圖/IC

對于第二類房企，國家只需要提供一些信心，給予一些便利，它們就可以依靠自身力量正向累進，煥發(fā)勃勃生機。

所以，目前真正需要重點關(guān)注，最需要重點幫扶的是第三類民營房企。以寶龍地產(chǎn)為例，其股價連續(xù)跌了五個季度，從最高點跌幅接近80%。美元債價格腰斬再腰斬。這類企業(yè)融資能力已經(jīng)非常弱。而市場沒有信心，購房不活躍，交易冷清，銷售回款也不理想。如果維持現(xiàn)狀，這類房企在未來也有可能產(chǎn)生違約?，F(xiàn)在必須投入資金，打破負(fù)向循環(huán)。拖的時間越長，想要扭轉(zhuǎn)局面所需的資金越多。

目前這類房企處于一定的壓力之下，處于違約和不違約的不確定狀態(tài)。對于這類房企，應(yīng)該抓緊給政策，金融機構(gòu)和投資人應(yīng)該主動延長債務(wù)期限。這類房企是中國房企中的優(yōu)秀分子，值得幫扶。它們的違約，尤其它們中體量比較大的企業(yè)如果繼續(xù)違約，會不利于房地產(chǎn)市場信心恢復(fù)。所以應(yīng)該重視這類企業(yè)，研究它們面臨的困境，幫助它們解決問題。尤其要關(guān)注其中頭部房企的債務(wù)問題，盡快出臺方案，不可聽之任之。

按照2021年房企銷售排名，在中國房地產(chǎn)50強企業(yè)中，第三類企業(yè)包括融信中國、雅居樂（03383.HK）、卓越集團、寶龍地產(chǎn)、時代中國控股（01233.HK）、合景泰富集團（01813.HK）、金輝控股（09993.HK）。

穩(wěn)住這些企業(yè)，中國房地產(chǎn)企業(yè)的問題就可以穩(wěn)定住。它們是掌控目前局面的關(guān)鍵。