金 一，楊敏哲，關(guān) 偉，姚精玲

(1.湖南理工學(xué)院 經(jīng)濟與管理學(xué)院，湖南 岳陽 414006；2.遼寧師范大學(xué) a.地理科學(xué)學(xué)院，b.海洋可持續(xù)發(fā)展研究院，遼寧 大連 116029)

0 引言

民宿區(qū)別于傳統(tǒng)的酒店式服務(wù)，充分依托地方人文風(fēng)俗、生態(tài)景觀資源、家庭副業(yè)模式，成為我國近年來快速發(fā)展的新興旅游業(yè)態(tài)[1]，在推進(jìn)全域旅游和新型城鎮(zhèn)化建設(shè)中起到了至關(guān)重要的作用。20世紀(jì)60年代初期，英國西南部與中部人口較為稀疏地區(qū)的農(nóng)民群體為增加收入，開始采用B&B(bed and breakfast)的經(jīng)驗方式開辦以家庭招待為主的民宿，用以呈現(xiàn)當(dāng)?shù)厣a(chǎn)生活、文化娛樂、飲食風(fēng)俗等特色[2]。相較于英國等國家，我國民宿行業(yè)雖起步較晚，但發(fā)展勢頭良好，民宿市場體量整體呈現(xiàn)不斷擴大趨勢[3]。在發(fā)展過程中，因市場的不斷繁榮而逐漸暴露出很多問題，迫切需要相關(guān)部門對民宿的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)做出統(tǒng)一的規(guī)范與界定。2019年7月3日，中國文化和旅游部發(fā)布旅游行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)《旅游民宿基本要求與評價》(LB/T 065—2019)，代替2017年原中國國家旅游局發(fā)布的《旅游民宿基本要求與評價》(LB/T 065—2017)，將旅游民宿定義為利用當(dāng)?shù)孛窬拥认嚓P(guān)閑置資源、由主人為游客提供體驗當(dāng)?shù)刈匀缓臀幕约吧a(chǎn)生活方式的小型住宿設(shè)施[4]。國家相關(guān)部門相繼出臺民宿市場規(guī)范化管理、健康可持續(xù)化發(fā)展等政策，對行業(yè)的活力與規(guī)范化發(fā)展起到了關(guān)鍵作用。

國內(nèi)關(guān)于民宿研究主要聚焦在以下方面：第一，民宿的空間分布特征及其驅(qū)動因素。馬小賓等以南京市Airbnb網(wǎng)站民宿商家為例，綜合利用DBSCAN聚類算法等方法，發(fā)現(xiàn)不同因素對民宿空間格局的作用方向和影響程度存在較大異質(zhì)性，其中商品房平均價格表現(xiàn)出較強的正相關(guān)[5]。陳健平等基于特征價格模型，利用OLS和分位數(shù)回歸等方法，從文化特征、品牌特征、環(huán)境特征、硬件特征和服務(wù)特征5個方面進(jìn)行分析，并針對民宿合理價格導(dǎo)向策略提出相應(yīng)的對策建議[6]。第二，民宿經(jīng)營現(xiàn)狀及高質(zhì)量發(fā)展路徑。魏燕妮通過分析北京鄉(xiāng)村民宿業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，發(fā)現(xiàn)民宿業(yè)發(fā)展中存在的問題，從而提出打造特色品牌、提升服務(wù)水平等對策建議[7]。陳瑾在充分認(rèn)識我國民宿經(jīng)濟的帶動作用和實踐價值的基礎(chǔ)上，結(jié)合我國鄉(xiāng)村旅游和民宿特色發(fā)展具體實踐，提出了開展民宿多業(yè)態(tài)融合創(chuàng)新等民宿經(jīng)濟高質(zhì)量創(chuàng)新發(fā)展政策建議[8]。第三，特色民宿設(shè)計。張海濤從鄉(xiāng)村旅游視角出發(fā)，揭示民宿不僅是游客住宿的場所，同時也是傳播當(dāng)?shù)靥厣幕闹匾d體[9]。陳娟將集體無意識引入民宿設(shè)計，結(jié)果表明民宿設(shè)計本質(zhì)是在努力發(fā)掘人們真正所求，需要因地制宜，不盲目推崇也不無端否定[10]。還有部分研究聚焦民宿旅游。張廣海等系統(tǒng)梳理了國內(nèi)外民宿旅游的研究狀況，發(fā)現(xiàn)國外民宿旅游研究較為成熟且集中在理論分析角度，而國內(nèi)民宿旅游研究相對較晚，偏重實際運用等對策研究[1]。鄧念梅等以鄂西南民族地區(qū)民宿旅游為研究對象，針對產(chǎn)品雷同、低品質(zhì)等風(fēng)險，在延伸產(chǎn)業(yè)鏈條、錯位發(fā)展等方面提出對策建議[11]。王璐等以辨析民宿內(nèi)涵為基礎(chǔ)，剖析鄉(xiāng)村旅游民宿發(fā)展過程中存在的諸多問題，并提出發(fā)展策略[12]。國外對民宿主題的研究起步于20世紀(jì)80年代，重點內(nèi)容集中在民宿旅游的產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢預(yù)測[13-14]、企業(yè)管理與市場營銷[15-16]、經(jīng)營者與消費者行為[17-18]等方面。

作為市場供求關(guān)系變化的指示器，價格在研究民宿市場和民宿行業(yè)良性可持續(xù)發(fā)展方面發(fā)揮著重要作用。因此，在旅行活動中，民宿價格的高低直接決定了游客對住宿產(chǎn)品的選擇與消費，是滿足游客住宿、休憩需求所必須支付的成本，直接影響到旅行全過程的舒適性與滿意度，同時也是市場對民宿經(jīng)營管理水平的認(rèn)可標(biāo)志[6]。但在以往研究中，對于價格空間分異格局及影響因素的相關(guān)研究多聚焦于房地產(chǎn)、住宅、醫(yī)療等問題的探討，且研究區(qū)域的選擇及數(shù)據(jù)的獲取存在一定局限性。本研究以湖南省民宿價格作為研究對象，系統(tǒng)分析其空間分布特征及影響因素，以期為湖南省未來民宿行業(yè)的發(fā)展提供參考借鑒。

1 研究區(qū)域、數(shù)據(jù)來源與研究方法

1.1 研究區(qū)概況

湖南省位于長江中游，是旅游資源與旅游產(chǎn)業(yè)大省。全省河流眾多，地貌類型多樣，山水風(fēng)光秀麗獨特。境內(nèi)歷史文化底蘊深厚，人杰地靈，民俗文化豐富多彩，紅色基因根深蒂固。2020年全省接待國內(nèi)游客6.9億人次，入境游客17萬人次，旅游業(yè)總收入達(dá)8 261.7億元，占全省GDP的19%。旅游業(yè)已經(jīng)發(fā)展成為支撐湖南省經(jīng)濟發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)。與此同時，湖南省民宿產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛?！?019湖南民宿產(chǎn)業(yè)發(fā)展調(diào)研報告》顯示，2019年湖南省民宿年綜合營業(yè)額約60億元，占全省GDP的0.15%，直接帶動兩萬余人就業(yè)。民宿產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展為湖南省旅游經(jīng)濟發(fā)展注入了新的活力。

1.2 數(shù)據(jù)來源與處理

通過爬蟲軟件抓取湖南省民宿及其相關(guān)信息，爬取時間為2021年3月，數(shù)據(jù)來源于途家網(wǎng)(https://www.tujia.com/)。根據(jù)經(jīng)營方式及其規(guī)模、建筑面積、價格為空值等條件，剔除無效數(shù)據(jù)，實際獲得有效的民宿經(jīng)營信息共計7 477條，包含民宿的地理坐標(biāo)，是否具備完善的廚房設(shè)施、娛樂設(shè)施、觀景露臺以及智能門鎖，民宿實際可入住人數(shù)，民宿的經(jīng)營主體以及是否免押金等爬蟲內(nèi)容。為保證數(shù)據(jù)的真實可靠性，將獲取到的數(shù)據(jù)根據(jù)照片、地址和網(wǎng)站等信息進(jìn)行逐一比對，部分不確定民宿數(shù)據(jù)通過在線與房東確認(rèn)，最后將獲取數(shù)據(jù)通過ArcGIS 10.7軟件投影到地圖上。同時，通過網(wǎng)絡(luò)爬蟲抓取湖南省國家3A至5A級風(fēng)景區(qū)坐標(biāo)，利用GIS點距離分析功能，獲得各個民宿點到各項設(shè)施點之間的距離。

近年來，湖南省各市(州)民宿行業(yè)發(fā)展勢頭良好，民宿數(shù)量日益增長。其中，長沙市民宿數(shù)量居全省首位，大多依湘江、岳麓山脈和瀏陽河等自然旅游資源豐富的地區(qū)而建。湖南省民宿主要聚集在長沙市中部至湘潭市與株洲市北部的三地交界處、衡陽市中部、郴州市中部和張家界中部以南地區(qū)(圖1a)，而這些地區(qū)也是湖南省國家級著名旅游景區(qū)數(shù)量較多的地方(圖1b)，涉及中國四大賞楓勝地之一岳麓山風(fēng)景名勝區(qū)、“五岳”之一南岳衡山、張家界國家森林公園等。湖南省風(fēng)景旅游區(qū)離散分布于全省各市，長沙市中部出現(xiàn)小范圍旅游景點聚集，其次是張家界市中部，可以發(fā)現(xiàn)民宿大多依靠旅游資源集中選址建設(shè)在景區(qū)周圍(圖1)。

圖1 湖南省民宿與景點空間分布

1.3 研究方法

1.3.1空間自相關(guān)分析?？臻g自相關(guān)是指同一個變量在不同空間位置上的相關(guān)性，是空間單元屬性值聚集程度的一種度量[19-20]。全局空間自相關(guān)使用單一的值來反映整個研究區(qū)域的自相關(guān)程度，常用指標(biāo)有莫蘭指數(shù)(Moran’sI)。通過對湖南省民宿價格進(jìn)行全局空間自相關(guān)分析，可以判定湖南省民宿價格在空間分布上是否具有一定的關(guān)聯(lián)性和集聚性。

1.3.2特征價格模型。特征價格模型是一種處理異質(zhì)產(chǎn)品差異特征與產(chǎn)品價格間關(guān)系經(jīng)常采用的模型[21]。目前，特征價格模型多應(yīng)用于研究房產(chǎn)住宅價格[22]和酒店價格的影響因素[23-24]。通過引入多元回歸分析方法，特征價格模型可以定量解釋民宿的區(qū)位特征、建筑特征、鄰里特征等對其價格的影響[25]。

本研究以民宿價格為因變量，借鑒傳統(tǒng)房產(chǎn)住宅價格分析的區(qū)位特征、建筑特征、鄰里特征及經(jīng)營方式四大類指標(biāo)，選擇18個因素作為自變量，探討湖南省民宿價格的影響因素(表1)。其中，區(qū)位特征6個二級評價指標(biāo)主要通過GIS空間分析功能獲取民宿至各個指標(biāo)點的最近距離。建筑特征評價指標(biāo)根據(jù)數(shù)據(jù)的可獲得性，由5個二級評價指標(biāo)組成。由于廚房設(shè)施、娛樂設(shè)施、智能門鎖和觀景露臺均只有“有”和“無”兩種狀態(tài)表示，據(jù)此將指標(biāo)自定義為二值，“有”為1，“無”為0；可住人數(shù)指標(biāo)則以實際可入住人數(shù)來賦值。鄰里特征主要考慮民宿周邊配備的娛樂、休閑和健康等設(shè)施狀況。因此，選擇到周邊商城、公園、醫(yī)療地點、水系、綠地的距離作為組成鄰里特征因素的5項指標(biāo)以體現(xiàn)民宿周邊相關(guān)配套設(shè)施情況對民宿價格的影響，其實測值通過GIS空間分析功能獲取民宿至各個指標(biāo)點的最近距離。經(jīng)營方式方面，民宿經(jīng)營主體分為個人房東、商戶經(jīng)營兩種經(jīng)營方式，根據(jù)網(wǎng)絡(luò)獲取信息，將指標(biāo)為個人房東的賦值為1，商戶經(jīng)營賦值為2。免押金方式則根據(jù)實際獲取情況將免去押金賦值為1，不免押金賦值為0。

不同指標(biāo)具有不同的量級、單位以及變異程度。因此，為消除量綱的影響，在分析指標(biāo)之前需要對數(shù)據(jù)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理。本研究采用極差標(biāo)準(zhǔn)法[26]，默認(rèn)每一項指標(biāo)均為正向指標(biāo)。

表1 湖南省民宿價格影響因素指標(biāo)體系

2 結(jié)果與分析

2.1 民宿價格空間分布整體特征

為研究湖南省民宿價格在空間分布上的關(guān)聯(lián)性，對全省民宿價格進(jìn)行全局自相關(guān)分析發(fā)現(xiàn)，民宿價格Moran’sI為0.682 447，Z得分94.77，P值為0.00。說明湖南省民宿價格之間存在顯著的空間關(guān)系，在地理空間上呈現(xiàn)較強的正向空間自相關(guān)，具有一定的集聚性。

為進(jìn)一步研究民宿價格空間聚合特征，研究兼顧使用聚類分析方法，對湖南省民宿價格進(jìn)行高低值聚類分析。結(jié)果發(fā)現(xiàn)GeneralG為0.001 254，Z得分為16.85，P值為0.00。GeneralG值大于期望GeneralG(0.000 618)，表示變量在高值區(qū)集聚。說明湖南省民宿價格在地理空間分布上呈現(xiàn)一定程度的高集聚現(xiàn)象。

2.2 民宿價格空間分異特征

通過GIS空間插值功能，利用經(jīng)驗貝葉斯克里金空間插值模型獲取湖南省民宿價格空間分布圖(圖2)。結(jié)果發(fā)現(xiàn)，湖南省民宿價格空間分布呈現(xiàn)一定的空間分異格局。具體來看，湖南省民宿價格在空間上呈現(xiàn)明顯的高值聚集現(xiàn)象，最高3 318.97元/d，最低23.57元/d，全域民宿價格差高達(dá)3 295.40元/d。湖南省民宿價格的高值區(qū)主要分布于張家界中部以南、常德市中部、岳陽市東北部、長沙市中部、湘潭市西北部、邵陽市與衡陽市及永州市交界處、永州市東南部及郴州市中部小范圍區(qū)域。而湘西土家族苗族自治州、懷化市、益陽市、婁底市、株洲市和衡陽市6個地級市(州)全域范圍內(nèi)民宿價格都相對較低，未呈現(xiàn)明顯的高值區(qū)域。湖南省全省各個地級市(州)民宿均價介于200～500元/d(表2)。其中，長沙市民宿均價452.71元/d，為全省最高。岳陽市民宿均價351.46元/d，位居全省第二。婁底市民宿均價221.92元/d，為全省最低。

圖2 湖南省民宿價格空間分布Fig.2 Spatial distribution of B&B price in Hunan Province

湖南省北部張家界市民宿高值區(qū)主要集中在武陵源區(qū)西部以及永定區(qū)東部，涉及武陵源的天門山、寶峰湖景區(qū)以及永定區(qū)的土家風(fēng)情園，民宿價格最高可達(dá)2 587.26元/d(圖2)。常德市的鼎城區(qū)周邊以十美堂鳥兒洲生態(tài)旅游區(qū)和鄰區(qū)武陵區(qū)的常德河洑快樂谷景區(qū)為主，民宿價格最高可達(dá)1 415.37元/d。岳陽市岳陽縣的東北部與臨湘市的南部交界處同樣出現(xiàn)民宿價格高值區(qū)，該區(qū)域以大云山國家森林公園與岳陽縣相思山景區(qū)為主。

表2 湖南省各市(州)民宿均價 元/d

湖南省中部高值區(qū)域分布相對集中，主要涉及3個區(qū)域(圖2)。第1個高值區(qū)在長沙市中部以北地區(qū)，主要分布在長沙縣、望城區(qū)和開福區(qū)三區(qū)縣的交界處，此區(qū)域的景區(qū)主要以長沙黑麋峰國家森林公園、長沙市書堂山歐陽詢文化園、長沙漢回民俗文化景區(qū)和長沙生態(tài)園林園為主，該區(qū)域民宿價格最高達(dá)2 368.88元/d，均價為1 001.63元/d。第2個高值區(qū)位于長沙市寧鄉(xiāng)市與湘潭市湘鄉(xiāng)市毗鄰交界處，該區(qū)域包含長沙市寧鄉(xiāng)市東鶩山景區(qū)文化園國家4A級旅游景區(qū)和迴龍山旅游區(qū)。寧鄉(xiāng)市與湘鄉(xiāng)市民宿價格最高值均超過2 000元/d，寧鄉(xiāng)市為2 518.75元/d，湘鄉(xiāng)市為2 125.91元/d。第3個高值區(qū)域主要分布在瀏陽市的道吾山風(fēng)景名勝區(qū)周邊，此處民宿價格最高可達(dá) 3 318.97元/d。

湖南省南部高值區(qū)域分布相對分散(圖2)，其中，邵陽市邵陽縣東南部，衡陽市祁東縣西部，永州市東安縣北部、冷水灘區(qū)北部以及祁陽縣北部區(qū)域民宿價格高值區(qū)集聚現(xiàn)象最為明顯。五縣區(qū)中民宿最高價分別為2 512.46元/d，2 694.89元/d，2 400.35元/d，1 583.74元/d，1 450.44元/d，距離該高值區(qū)域最近的景區(qū)有衡南縣岐山旅游區(qū)和永州市祁陽浯溪碑林國家4A級風(fēng)景區(qū)；其次是郴州市的蘇仙區(qū)中部，該區(qū)域以臘元村、蘇仙嶺和王仙嶺旅游風(fēng)景區(qū)為主，民宿價格最高可達(dá)2 018.09元/d；同時，在郴州市宜章縣南部也有小范圍的民宿價格高值區(qū)，位于郴州市4A級莽山國家森林公園以西，民宿最高價為2 188.14元/d；此外，永州市藍(lán)山縣南部地區(qū)同樣存在價格高值集中區(qū)，最高可達(dá)2 000.08元/d，該地區(qū)與廣東省相鄰，周邊有湖南省重點風(fēng)景名勝區(qū)永州九嶷山三分石風(fēng)景區(qū)。

2.3 民宿價格影響因素

為進(jìn)一步研究影響湖南省民宿價格的因素，基于網(wǎng)絡(luò)爬取數(shù)據(jù)和利用GIS空間分析功能獲取的各項指標(biāo)實測值及虛擬值，利用SPSS 21.0軟件對數(shù)據(jù)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理，然后利用逐步回歸法進(jìn)行參數(shù)估計，構(gòu)建特征價格模型。通過多元回歸分析獲得價格特征的DW檢驗值為1.806，擬合優(yōu)度R為0.642，R2為0.412，本研究選取的指標(biāo)可以解釋湖南省民宿價格變化的41.2%。同時F值為475.333，回歸顯著性檢驗Sig.=0.000<0.050，表明該回歸模型顯著。

通過模型模擬分析發(fā)現(xiàn)，可住人數(shù)、智能門鎖、娛樂設(shè)施、廚房設(shè)施、省道、國道、免押金、觀景露臺、商場、景點和經(jīng)營主體11項指標(biāo)在10%的顯著水平下顯著(表3)，而其他指標(biāo)在10%的顯著水平下不顯著。

表3 湖南省民宿價格模型估計系數(shù)

從區(qū)位環(huán)境因素來看，可達(dá)性對民宿價格的影響較為顯著。區(qū)別于傳統(tǒng)型住宿酒店，民宿多開設(shè)于景區(qū)周邊地區(qū)，能夠在大幅縮減時間成本的基礎(chǔ)上為游客帶來親近自然、體驗人文風(fēng)俗的機會。其中，國道(0.070)與省道(0.081)的標(biāo)準(zhǔn)系數(shù)為正，景點(-0.061)的標(biāo)準(zhǔn)系數(shù)為負(fù)(表3)。當(dāng)其他變量不變時，住宿價格因民宿與國道/省道間的距離增加而增加，說明交通可達(dá)性對民宿價格有著直接的影響；同時價格因民宿與景區(qū)之間的距離增加而減少，景區(qū)周邊人流量大，旅客對民宿需求多，因而越是靠近旅游景區(qū)的民宿受市場供需關(guān)系的影響價格越高。同時，這也進(jìn)一步論證了上述提到的在空間布局上民宿價格與景點之間的關(guān)系，民宿越接近景點，價格往往越高，即民宿價格高值區(qū)往往分布在景區(qū)周邊。

從建筑環(huán)境因素來看，民宿設(shè)施配套水平直接影響民宿價格的高低，常見評價內(nèi)容包括經(jīng)營場地、接待設(shè)施、安全管理、衛(wèi)生環(huán)保、服務(wù)要求、主題特色等方面。在本研究中，可住人數(shù)(0.489)、智能門鎖(0.144)、娛樂設(shè)施(0.107)、廚房設(shè)施(0.098)等基礎(chǔ)配套因素對價格的影響標(biāo)準(zhǔn)系數(shù)為正值，說明民宿消費者尤其關(guān)注民宿生活性、安全性、體驗性、便捷性等方面的質(zhì)量，擁有較為完善設(shè)施配套的民宿會更受消費者喜歡，也更能滿足消費者入住的幸福感(表3)。從標(biāo)準(zhǔn)系數(shù)可以看出，相較于其他10項指標(biāo)，民宿可住人數(shù)對民宿價格的影響力最大，影響力超過整體評價模型的45%。

從鄰里周邊環(huán)境來看，周邊商場(0.075)對民宿價格影響的標(biāo)準(zhǔn)系數(shù)為正，說明民宿至商場距離越遠(yuǎn)，民宿價格越高(表3)。商業(yè)區(qū)周邊各項設(shè)施完善，住宿可選性高，過高的住宿價格不利于商戶競爭市場。因此，越靠近商業(yè)娛樂區(qū)，則越需要通過價格優(yōu)勢來獲得市場占有率、提升市場競爭力。這一現(xiàn)象也從側(cè)面反映出民宿的本身屬性，民宿不僅僅是旅游觀光的住所，也是人們從喧囂的城市生活中脫離而尋找到的一個幽靜舒適的休閑地，但民宿價格的上升也提高了該類產(chǎn)品的消費門檻。

從經(jīng)營方式來看，經(jīng)營主體(0.047)對民宿價格的影響程度有限，說明經(jīng)營主體無論是個人房東還是商戶經(jīng)營，對民宿價格影響并不顯著(表3)。押金方式(-0.093)對民宿價格的影響為負(fù)值，說明價格相對較高的民宿同樣采取押金方式，從而更好地對自身配套設(shè)施的保護實行規(guī)范化管理。

3 結(jié)論與建議

3.1 結(jié)論

(1)湖南省民宿價格存在明顯的空間關(guān)系，呈現(xiàn)一定范圍高值集聚現(xiàn)象。民宿價格高值區(qū)主要分布在核心景區(qū)及其周邊。高值區(qū)分散分布于張家界中部以南，常德市中部地區(qū)，岳陽市東部，長沙市中部，湘潭市西北部，邵陽市、衡陽市及永州市三市交界處，永州市南部和郴州市中部小范圍區(qū)域。

(2)民宿的自身屬性對民宿價格影響顯著，其影響與區(qū)位環(huán)境因素中的景點因素呈現(xiàn)不同趨勢。

(3)民宿的建筑環(huán)境因素對民宿價格影響較為顯著，民宿配套設(shè)施的完備程度在一定程度上直接影響民宿價格的高低。

(4)消費者更加偏好兼具體驗感與娛樂性的民宿，經(jīng)營主體對民宿價格的影響有限。民宿配套設(shè)施的完善程度對其價格的影響較為明顯。

3.2 建議

本研究對湖南省高、中、低3類價位的民宿進(jìn)行了大量實地走訪調(diào)研，與民宿經(jīng)營者就當(dāng)前階段民宿經(jīng)營狀況進(jìn)行深入溝通，發(fā)現(xiàn)存在以下現(xiàn)實問題。首先，民宿設(shè)計理念過分注重游客的舒適性及現(xiàn)代化程度，因此，風(fēng)格同質(zhì)化嚴(yán)重，尤其在民宿集聚區(qū)域及高價位民宿表現(xiàn)得更為明顯，未充分挖掘利用民宿所在地的文化特質(zhì)與內(nèi)涵。其次，民宿建設(shè)用地大多從當(dāng)?shù)卮迕袷种凶赓U，使用年份受限，且經(jīng)營者對未來續(xù)租土地的信心不足。眾多中低價位民宿經(jīng)營者抱有在短期內(nèi)收回成本并盡快盈利的迫切心態(tài)，在前期基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及后期升級換代過程中投資謹(jǐn)慎，使得提供的民宿產(chǎn)品質(zhì)量水平相對較低。最后，民宿服務(wù)管理人才流失問題顯著。因民宿大多位于交通不便、生活單調(diào)的偏遠(yuǎn)地區(qū)，且經(jīng)營模式以管家式服務(wù)居多，民宿經(jīng)營者投入大量精力培養(yǎng)的管理人員，大多經(jīng)受不住都市的高薪聘請和便捷生活的吸引在學(xué)成后選擇離職，對民宿的可持續(xù)管理運營及民宿經(jīng)營者的事業(yè)熱情造成較大沖擊。針對湖南省民宿經(jīng)營存在的問題，提出以下建議。

(1)打造區(qū)域產(chǎn)業(yè)集群，發(fā)揮品牌效應(yīng)。湖南省民宿價格高值區(qū)相對分散，因此，湖南省需要積極推動區(qū)域民宿旅游產(chǎn)業(yè)集群式、集聚式發(fā)展，充分發(fā)揮品牌效應(yīng)與規(guī)模效應(yīng)，形成區(qū)域內(nèi)協(xié)同共贏的優(yōu)勢，實現(xiàn)湖南省民宿業(yè)綜合競爭實力的提升。

(2)因地制宜，構(gòu)建特色化民宿。實地訪談發(fā)現(xiàn)湖南省民宿設(shè)計及產(chǎn)品同質(zhì)化問題嚴(yán)重，對地方文化及內(nèi)涵的挖掘利用深度不夠。如何科學(xué)合理地融合地方文化底蘊是構(gòu)建特色化民宿的關(guān)鍵。因此，民宿經(jīng)營者應(yīng)秉承引進(jìn)來、走出去相結(jié)合的方式，充分借鑒國內(nèi)外先進(jìn)的民宿設(shè)計理念，科學(xué)利用本土文化，依托以張家界國家森林公園為代表的自然景觀、以岳麓書院和岳陽樓等為代表的歷史遺跡、以南岳衡山為代表的宗教文化、以武陵源和桃花源為代表的世外桃源、以紅軍營為代表的紅色基因等，結(jié)合地方原有的文化景觀特色，打造地方文化景觀符號，設(shè)計兼具體驗感和娛樂性的文化體驗活動、具有特色的建筑裝飾及服務(wù)內(nèi)容的民宿產(chǎn)品，從而以創(chuàng)新驅(qū)動湖南省民宿產(chǎn)業(yè)的良性可持續(xù)發(fā)展。

(3)優(yōu)化服務(wù)功能，聚焦消費者需求。民宿具有“休閑地”屬性，體驗感和娛樂性均為民宿吸引力和感召力的關(guān)鍵因素。近年來移動互聯(lián)網(wǎng)的快速發(fā)展，民宿消費者呈現(xiàn)年輕化的趨勢，年輕人成為消費主力軍。在民宿選擇上，他們更加偏好獨具特色、高品質(zhì)的民宿。因此，在完善原有配套設(shè)施、推動民宿配套設(shè)施優(yōu)化升級、打造舒適幽靜休閑的生活化民宿環(huán)境的同時，加強民宿從業(yè)人員技能培訓(xùn)，推行人才獎勵機制，調(diào)動民宿從業(yè)人員積極性，充分考慮和滿足顧客體驗需求，是湖南省民宿產(chǎn)業(yè)可持續(xù)化發(fā)展的必由之路。