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        買了新房被查封,能要回來嗎?

        2022-06-13 21:20:05
        讀報參考 2022年11期
        關(guān)鍵詞:購房款買賣合同價款

        2021年以來,有些開發(fā)商遇到了資金鏈危機,出現(xiàn)了債務(wù)問題,其旗下項目有的被法院查封。買了新房被查封,能要回來嗎?

        要回被查封房屋,須同時滿足三個條件

        ? 北京市中永律師事務(wù)所高級合伙人張云霞律師認為,發(fā)現(xiàn)自己從開發(fā)商處購買的新房被法院另案查封時,可以根據(jù)《民事訴訟法》第227條規(guī)定,提出異議,要求中止執(zhí)行,解除查封;如果案外人對裁定的結(jié)果不服,還可以提起執(zhí)行異議之訴。當然,提起案外人異議并獲得法院的支持,需要符合相應(yīng)的條件。

        ? 根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第29條規(guī)定,買受人想排除查封,應(yīng)同時具備以下三個條件:第一個條件是,在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同。這里所說的“買賣合同”在實際簽署過程中,不只局限于這一種叫法。不論名稱是“認購合同”“認購協(xié)議”,只要具備當事人名稱、商品房狀況、房屋價款、付款方式、付款時間等商品房買賣合同主要內(nèi)容,也不論是否網(wǎng)簽,即可認為是簽訂了書面買賣合同。第二個條件是,所購商品房系用于居住,買受人名下無其他用于居住的房屋。第三個條件是,已支付的價款超過合同約定總價款的50%。房款的支付方式可以是全款、貸款,也可以是以借款、貨款、工程款等款項抵購房款。

        新房交付后遭查封

        ? 為了能夠?qū)⑹虑檎f清楚,張云霞律師向記者舉了一個實例。

        ? 2016年,在北京市延慶區(qū)工作和生活的王先生,看上了某開發(fā)商在延慶新開發(fā)的樓盤。為了能夠順利購買該新房,按照開發(fā)商的要求,在當年10月,在樓盤剛剛開工建設(shè)時,王先生繳納了200萬元訂金。不過,在此時,項目尚未取得《商品房預(yù)售許可證》,屬于違規(guī)行為。兩年后的2018年9月,項目取得了《商品房預(yù)售許可證》,王先生與開發(fā)商簽訂了《房屋認購協(xié)議》,并支付了剩余185.5萬元。至此,王先生向開發(fā)商支付了全部購房款。

        ? 2019年8月小區(qū)房屋竣工,開發(fā)商向王先生交付了房屋。王先生辦理了物業(yè)的相關(guān)手續(xù),拿到房屋的鑰匙、水卡、電卡、燃氣卡等,還交納了車位費、裝修保證金、裝修管理費、裝修垃圾清運費以及物業(yè)費等費用,對房屋進行裝修。在此期間,開發(fā)商一直沒有辦理網(wǎng)簽手續(xù)。2020年初,王先生要求開發(fā)商辦理網(wǎng)簽過戶手續(xù)時,開發(fā)商以北京市住建委不給簽約等理由,拖延辦理相關(guān)手續(xù)。后來,王先生發(fā)現(xiàn)所購買的房屋已經(jīng)被北京市某法院查封。原來是因為開發(fā)商已經(jīng)將王先生的房屋土地使用權(quán)及在建工程,抵押給了銀行;開發(fā)商拖欠了銀行借款,銀行便起訴了開發(fā)商,并申請法院查封了抵押物。

        業(yè)主向法院提出“執(zhí)行異議”

        ? 了解清楚情況后,王先生向法院提出執(zhí)行異議,并提交了《房屋認購協(xié)議》、支付購房款的銀行轉(zhuǎn)賬記錄、開發(fā)商開具的收據(jù)等證據(jù),請求解除對其購買房屋的查封。

        ? 法院經(jīng)審理后認為,王先生與開發(fā)商簽訂的認購協(xié)議,具備當事人名稱、商品房基本狀況、商品房的銷售方式、商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間等商品房買賣合同主要內(nèi)容,開發(fā)商收取了相應(yīng)的房款,因此,可以認定為商品房買賣合同;且經(jīng)法院查明,王先生名下沒有其他可以用于居住的房屋;王先生提供的銀行轉(zhuǎn)賬記錄、開發(fā)商開具的收據(jù)等足以證明王先生支付了全部購房款,符合法律規(guī)定的超過合同總價款的50%。

        ? 因此,王先生的情形符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第29條規(guī)定,其對涉案房屋享有足以排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益。法院裁定不得執(zhí)行王先生購買的位于延慶區(qū)的房屋。就這樣,王先生要回了被查封的房屋,房子又回到了自己手中。

        ? 其實,王先生一家四口家庭名下還有一套位于北京市朝陽區(qū)百子灣的房屋,但王先生提供的社保、交通、日常消費記錄等證據(jù)證明,王先生確實在延慶工作、生活,其長子在延慶區(qū)當?shù)氐挠變簣@入學(xué)。雖然王先生在朝陽區(qū)還有一套房屋,但法院認為:“其一家在延慶區(qū)工作、生活,僅就其工作地點距其名下位于朝陽區(qū)百子灣的房屋之間的距離而言,即便以駕車方式出行,在高峰期單程通勤時間一般需2小時20分鐘左右,在非高峰的情況下單程也需1小時40分鐘左右,更毋論以公交、地鐵等其他出行方式所耗的通勤時間,均已超過了在部分設(shè)區(qū)的市與市之間出行可能花費的時間;何況,王先生二子年幼,其幼子在當年尚不滿兩周歲,無論是讓幼兒每日隨父母往返奔波延慶與朝陽近200公里,或是讓幼兒在朝陽等候其父母早出晚歸,均有違對老人兒童此類弱勢群體優(yōu)先保護與關(guān)愛的社會主義核心價值觀與理念。”其次,王先生位于朝陽區(qū)的房屋建筑面積為78.4平方米,家庭四口人,人均建筑面積19.60平方米,遠低于北京市城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積(2015-2019年)的數(shù)據(jù)。而王先生一家四口人名下在延慶區(qū)并無房屋。因此,法院認為:“在抵押權(quán)人的金錢債權(quán)利益和王先生一家人的生存權(quán)益之比較中,王先生一家人的生存權(quán)益應(yīng)受到優(yōu)先保護?!?/p>

        (摘自《北京晚報》陳靜思)□

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