2021年以來，有些開發(fā)商遇到了資金鏈危機(jī)，出現(xiàn)了債務(wù)問題，其旗下項(xiàng)目有的被法院查封。買了新房被查封，能要回來嗎？

要回被查封房屋，須同時滿足三個條件

? 北京市中永律師事務(wù)所高級合伙人張云霞律師認(rèn)為，發(fā)現(xiàn)自己從開發(fā)商處購買的新房被法院另案查封時，可以根據(jù)《民事訴訟法》第227條規(guī)定，提出異議，要求中止執(zhí)行，解除查封;如果案外人對裁定的結(jié)果不服，還可以提起執(zhí)行異議之訴。當(dāng)然，提起案外人異議并獲得法院的支持，需要符合相應(yīng)的條件。

? 根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第29條規(guī)定，買受人想排除查封，應(yīng)同時具備以下三個條件：第一個條件是，在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同。這里所說的“買賣合同”在實(shí)際簽署過程中，不只局限于這一種叫法。不論名稱是“認(rèn)購合同”“認(rèn)購協(xié)議”，只要具備當(dāng)事人名稱、商品房狀況、房屋價款、付款方式、付款時間等商品房買賣合同主要內(nèi)容，也不論是否網(wǎng)簽，即可認(rèn)為是簽訂了書面買賣合同。第二個條件是，所購商品房系用于居住，買受人名下無其他用于居住的房屋。第三個條件是，已支付的價款超過合同約定總價款的50%。房款的支付方式可以是全款、貸款，也可以是以借款、貨款、工程款等款項(xiàng)抵購房款。

新房交付后遭查封

? 為了能夠?qū)⑹虑檎f清楚，張云霞律師向記者舉了一個實(shí)例。

? 2016年，在北京市延慶區(qū)工作和生活的王先生，看上了某開發(fā)商在延慶新開發(fā)的樓盤。為了能夠順利購買該新房，按照開發(fā)商的要求，在當(dāng)年10月，在樓盤剛剛開工建設(shè)時，王先生繳納了200萬元訂金。不過，在此時，項(xiàng)目尚未取得《商品房預(yù)售許可證》，屬于違規(guī)行為。兩年后的2018年9月，項(xiàng)目取得了《商品房預(yù)售許可證》，王先生與開發(fā)商簽訂了《房屋認(rèn)購協(xié)議》，并支付了剩余185.5萬元。至此，王先生向開發(fā)商支付了全部購房款。

? 2019年8月小區(qū)房屋竣工，開發(fā)商向王先生交付了房屋。王先生辦理了物業(yè)的相關(guān)手續(xù)，拿到房屋的鑰匙、水卡、電卡、燃?xì)饪ǖ?，還交納了車位費(fèi)、裝修保證金、裝修管理費(fèi)、裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)以及物業(yè)費(fèi)等費(fèi)用，對房屋進(jìn)行裝修。在此期間，開發(fā)商一直沒有辦理網(wǎng)簽手續(xù)。2020年初，王先生要求開發(fā)商辦理網(wǎng)簽過戶手續(xù)時，開發(fā)商以北京市住建委不給簽約等理由，拖延辦理相關(guān)手續(xù)。后來，王先生發(fā)現(xiàn)所購買的房屋已經(jīng)被北京市某法院查封。原來是因?yàn)殚_發(fā)商已經(jīng)將王先生的房屋土地使用權(quán)及在建工程，抵押給了銀行;開發(fā)商拖欠了銀行借款，銀行便起訴了開發(fā)商，并申請法院查封了抵押物。

業(yè)主向法院提出“執(zhí)行異議”

? 了解清楚情況后，王先生向法院提出執(zhí)行異議，并提交了《房屋認(rèn)購協(xié)議》、支付購房款的銀行轉(zhuǎn)賬記錄、開發(fā)商開具的收據(jù)等證據(jù)，請求解除對其購買房屋的查封。

? 法院經(jīng)審理后認(rèn)為，王先生與開發(fā)商簽訂的認(rèn)購協(xié)議，具備當(dāng)事人名稱、商品房基本狀況、商品房的銷售方式、商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間等商品房買賣合同主要內(nèi)容，開發(fā)商收取了相應(yīng)的房款，因此，可以認(rèn)定為商品房買賣合同;且經(jīng)法院查明，王先生名下沒有其他可以用于居住的房屋;王先生提供的銀行轉(zhuǎn)賬記錄、開發(fā)商開具的收據(jù)等足以證明王先生支付了全部購房款，符合法律規(guī)定的超過合同總價款的50%。

? 因此，王先生的情形符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第29條規(guī)定，其對涉案房屋享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。法院裁定不得執(zhí)行王先生購買的位于延慶區(qū)的房屋。就這樣，王先生要回了被查封的房屋，房子又回到了自己手中。

? 其實(shí)，王先生一家四口家庭名下還有一套位于北京市朝陽區(qū)百子灣的房屋，但王先生提供的社保、交通、日常消費(fèi)記錄等證據(jù)證明，王先生確實(shí)在延慶工作、生活，其長子在延慶區(qū)當(dāng)?shù)氐挠變簣@入學(xué)。雖然王先生在朝陽區(qū)還有一套房屋，但法院認(rèn)為：“其一家在延慶區(qū)工作、生活，僅就其工作地點(diǎn)距其名下位于朝陽區(qū)百子灣的房屋之間的距離而言，即便以駕車方式出行，在高峰期單程通勤時間一般需2小時20分鐘左右，在非高峰的情況下單程也需1小時40分鐘左右，更毋論以公交、地鐵等其他出行方式所耗的通勤時間，均已超過了在部分設(shè)區(qū)的市與市之間出行可能花費(fèi)的時間;何況，王先生二子年幼，其幼子在當(dāng)年尚不滿兩周歲，無論是讓幼兒每日隨父母往返奔波延慶與朝陽近200公里，或是讓幼兒在朝陽等候其父母早出晚歸，均有違對老人兒童此類弱勢群體優(yōu)先保護(hù)與關(guān)愛的社會主義核心價值觀與理念。”其次，王先生位于朝陽區(qū)的房屋建筑面積為78.4平方米，家庭四口人，人均建筑面積19.60平方米，遠(yuǎn)低于北京市城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積（2015-2019年）的數(shù)據(jù)。而王先生一家四口人名下在延慶區(qū)并無房屋。因此，法院認(rèn)為：“在抵押權(quán)人的金錢債權(quán)利益和王先生一家人的生存權(quán)益之比較中，王先生一家人的生存權(quán)益應(yīng)受到優(yōu)先保護(hù)?！?/p>

（摘自《北京晚報》陳靜思）□