趙維樹，薛璟璟

(安徽建筑大學(xué)，安徽 合肥 230601)

在我國過去十多年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中，房地產(chǎn)在拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長中扮演著重要角色，與房地產(chǎn)相關(guān)的上中下游企業(yè)分享了紅利，帶動(dòng)了整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。2008年以前，我國經(jīng)濟(jì)增長以出口拉動(dòng)型為主，房地產(chǎn)并不屬于支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)泡沫尚未形成。雖然當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)也有過較快的增長，但與居民的收入水平相適應(yīng)。2008年以后，隨著出口貿(mào)易萎縮，刺激樓市，穩(wěn)增長開始成為政策取向，房價(jià)也開始了一波迅速的上漲周期，買不起房成為社會(huì)的重要難題。迄今為止，為了抑制房價(jià)的快速增長，中央和地方先后出臺(tái)了諸多政策，但是房價(jià)卻越打壓價(jià)格越高，房價(jià)泡沫對實(shí)體經(jīng)濟(jì)的擠出效應(yīng)越來越明顯。例如，銀行資金大部分流向了房地產(chǎn)企業(yè)，居民收入的大部分用于買房，抑制了其擴(kuò)大消費(fèi)的可能。因此，房價(jià)波動(dòng)對居民消費(fèi)的影響，將成為新的研究熱點(diǎn)。

一、文獻(xiàn)綜述及假設(shè)

房地產(chǎn)泡沫的形成使得學(xué)術(shù)研究領(lǐng)域?qū)λ年P(guān)注與日俱增。在助推房價(jià)的影響因素研究中，周懷康等通過跟蹤我國高層次人口的流動(dòng)數(shù)據(jù)，指出高素質(zhì)人口的跨省流動(dòng)是助推本地房價(jià)上漲的最重要原因。[1]王麗艷等則對我國抑制房價(jià)的政策無效性做了研究，認(rèn)為現(xiàn)有房價(jià)市場中剛性購房者存在明顯的“羊群效應(yīng)”，導(dǎo)致政策干預(yù)達(dá)不到預(yù)期的效果。[2]在房價(jià)波動(dòng)對中國宏觀經(jīng)濟(jì)影響的研究中，翟乃森指出，當(dāng)前我國依靠房地產(chǎn)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長的方式已經(jīng)變得不可持續(xù)，2018年以后雖然房地產(chǎn)投資增速超過10%，但是經(jīng)濟(jì)回落仍在繼續(xù)，房地產(chǎn)穩(wěn)增長的邊際效應(yīng)遞減趨勢明顯。[3]魏蘭葉認(rèn)為房地產(chǎn)對實(shí)體經(jīng)濟(jì)已經(jīng)造成了惡劣的影響，尤其是中小企業(yè)，由于房地產(chǎn)對資金的需求大，可抵押物品足，因此大多數(shù)銀行將現(xiàn)有資金貸款給房地產(chǎn)企業(yè)，中小微企業(yè)無法獲得貸款，增加了社會(huì)失業(yè)。[4]

由于住房具有投資和消費(fèi)兩種屬性，一些學(xué)者也開始研究房價(jià)對居民財(cái)富和消費(fèi)的影響，試圖厘清房價(jià)—消費(fèi)之間的傳導(dǎo)機(jī)制。張世涵在研究中發(fā)現(xiàn)，房價(jià)的上漲能否帶來財(cái)富效應(yīng)取決于房產(chǎn)變現(xiàn)的能力，這又與整個(gè)社會(huì)的借貸成本以及信貸市場發(fā)展程度相關(guān)，而由于我國信貸市場尚不成熟，房價(jià)的波動(dòng)對于消費(fèi)的擠出效應(yīng)大于因?yàn)榉績r(jià)上漲帶來的財(cái)富效應(yīng)。[5]李春風(fēng)等在研究中發(fā)現(xiàn)，雖然在房價(jià)上漲早期，持有住房者會(huì)因?yàn)榉績r(jià)的上漲獲得收益，獲得一定的財(cái)富效應(yīng)，但是隨著房價(jià)漲幅過快，居民收入增幅趕不上房價(jià)增幅，此時(shí)居民不得不借貸消費(fèi)，降低了居民的邊際消費(fèi)傾向。[6]鄭寧、陳立文通過實(shí)證分析表明，房價(jià)一路飆升帶來的是居民消費(fèi)支出的持續(xù)性下滑，這與居民部門杠桿率飆升相關(guān)，且這種擠出效應(yīng)還存在明顯的地域差異。[7]關(guān)于消費(fèi)擠出效應(yīng)的解釋，學(xué)者們也從其他方面做了有益的嘗試。例如，吳煥研究表明，長期來看政府的公共衛(wèi)生支出會(huì)有一定的消費(fèi)擠入效應(yīng)，但短期來看這種效應(yīng)并不明顯。[8]唐琦、秦雪征基于對微觀數(shù)據(jù)的分析表明，醫(yī)療消費(fèi)會(huì)顯著降低家庭的儲(chǔ)蓄，減少日常食品消費(fèi)，且這種擠出效應(yīng)主要是通過收入效應(yīng)實(shí)現(xiàn)的。[9]姜海納等研究了婚慶消費(fèi)的擠出效應(yīng)，指出隨著婚慶消費(fèi)規(guī)模的擴(kuò)大，加劇了一些低收入家庭的消費(fèi)壓力，因此應(yīng)該減少婚慶消費(fèi)中的炫耀性支出，理性消費(fèi)。[10]

縱觀學(xué)者已有的研究成果可以發(fā)現(xiàn)，學(xué)者們對居民消費(fèi)擠出效應(yīng)的研究更多的是站在房價(jià)上漲的角度來看的，并未從房價(jià)波動(dòng)出發(fā)。隨著我國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)，房價(jià)的預(yù)期波動(dòng)可能更嚴(yán)重。因此，基于學(xué)者已有成果，本文得出推論：房價(jià)的波動(dòng)對城市居民而言會(huì)有重大的消費(fèi)擠出效應(yīng)，且這種擠出效應(yīng)與波動(dòng)的大小呈現(xiàn)正向相關(guān)。

二、變量、數(shù)據(jù)與研究方法

(一)變量的選取與數(shù)據(jù)來源

本文整理我國2012—2018年70個(gè)大中城市(包括4個(gè)直轄市，27個(gè)省會(huì)城市以及39個(gè)大中型城市)的數(shù)據(jù)，其中核心變量包括房價(jià)以及房價(jià)波動(dòng)性變量，被解釋變量為城市居民人均消費(fèi)支出規(guī)模。關(guān)于房價(jià)波動(dòng)的變量，本文以國家歷年公布的商品房交易價(jià)格數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，以其同比增速的絕對值作為衡量房價(jià)波動(dòng)的代理變量，其中房價(jià)和房價(jià)波動(dòng)性變量主要來源于我國統(tǒng)計(jì)局官方網(wǎng)站。

由于本次研究主要分析的是房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)對居民消費(fèi)支出的影響，因此，在計(jì)量模型中僅考慮價(jià)格的波動(dòng)性變量與房價(jià)變量。此外，由于居民的消費(fèi)還受到家庭收入、收入差距以及受教育水平等諸多變量的影響，因此，也將上述變量納入到控制變量范疇中進(jìn)行考慮。各控制變量數(shù)據(jù)均來源于我國城市統(tǒng)計(jì)年鑒、各城市歷年公布的經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)，對一些缺失的數(shù)據(jù)，采用了插值法的處理方式。為了剔除因變量數(shù)據(jù)過大造成的誤差，對收入及房價(jià)變量做了對數(shù)化處理，各變量的描述性統(tǒng)計(jì)具體見表1。

表1 城鎮(zhèn)居民各變量的描述性統(tǒng)計(jì)情況

(二)計(jì)量模型簡介

研究房價(jià)波動(dòng)的擠出效應(yīng)，使用面板數(shù)據(jù)更有優(yōu)勢。相對于時(shí)間序列數(shù)據(jù)，面板數(shù)據(jù)樣本數(shù)量更充分，能夠有效避免數(shù)據(jù)之間的多重共線性以及樣本之間的異質(zhì)性問題。因此，建立了如下面板計(jì)量模型：

lnCit=αi+βilnHit+λiVit+γiXi+εit

(1)

其中i表示第i個(gè)城市，t表示第t年，H為各個(gè)城市歷年的平均房價(jià)，β、λ、γ分別為各個(gè)變量的估計(jì)參數(shù)。如果β值為正，則意味著隨著房價(jià)的上漲，居民的消費(fèi)水平得到了提高，房價(jià)的財(cái)富效應(yīng)增強(qiáng)；如果β值為負(fù)，則意味著房價(jià)上漲不利于居民消費(fèi)水平的提高。對于房價(jià)波動(dòng)變量而言，如果λ顯著為正，則意味著房價(jià)波動(dòng)越大，居民消費(fèi)水平越低；如果λ顯著為負(fù)，則意味著居民消費(fèi)水平會(huì)因?yàn)榉课輧r(jià)格的不確定性而降低。εit為隨機(jī)擾動(dòng)項(xiàng)。

三、房價(jià)波動(dòng)的消費(fèi)擠出效應(yīng)的實(shí)證分析

(一)面板單位根檢驗(yàn)

本文在實(shí)證中使用了70個(gè)大中城市七年的面板數(shù)據(jù)，對于房價(jià)波動(dòng)與消費(fèi)可能會(huì)存在偽回歸現(xiàn)象，因此在實(shí)證分析之前需要進(jìn)行單位根檢驗(yàn)。為了提高樣本數(shù)據(jù)檢驗(yàn)結(jié)果的可信度，綜合運(yùn)用了業(yè)界較為流行的PP-Fisher檢驗(yàn)、LLC檢驗(yàn)、IPS檢驗(yàn)以及ADF檢驗(yàn)對本文的被解釋變量以及核心解釋變量進(jìn)行單位根檢驗(yàn)，具體結(jié)果見表2。統(tǒng)計(jì)分析數(shù)據(jù)顯示，三大變量都符合單位根檢驗(yàn)的條件，因此不存在偽回歸的問題。

表2 單位根檢驗(yàn)的結(jié)果

(二)回歸分析

表3是本文基于式(1)測算的回歸結(jié)果。在第一列中，僅僅對主要核心解釋變量進(jìn)行了估計(jì)。模型擬合的結(jié)果顯示，城市居民人均消費(fèi)與房屋價(jià)格以及房屋波動(dòng)呈現(xiàn)顯著的負(fù)向相關(guān)關(guān)系，這與前文的推論相符合，即房屋價(jià)格的波動(dòng)尤其是房屋向上的價(jià)格波動(dòng)會(huì)顯著降低居民的消費(fèi)支出，房價(jià)波動(dòng)的消費(fèi)擠出效應(yīng)明顯。在第二列中，本文加入了各個(gè)控制變量進(jìn)行了OLS回歸?？梢钥闯鲈诩尤敫鱾€(gè)控制變量以后，主要核心變量估計(jì)的參數(shù)雖然發(fā)生了細(xì)微的變化，但顯著性程度未發(fā)生變化，均通過了1%的顯著性檢驗(yàn)。在各控制變量中，居民收入顯著為正，說明收入仍然是決定居民消費(fèi)水平的重要因素，受教育程度以及城鄉(xiāng)收入差距的估計(jì)結(jié)果雖然為正，僅僅通過了10%的顯著性檢驗(yàn)，一個(gè)可能的原因是70個(gè)大中城市數(shù)據(jù)的限制，在受教育水平以及城鄉(xiāng)收入差距上表現(xiàn)的差異不大。在第三列中，本文考慮了個(gè)體固定效應(yīng)以及時(shí)間固定效應(yīng)的影響。研究結(jié)果表明，房價(jià)波動(dòng)與居民消費(fèi)呈現(xiàn)顯著的負(fù)向相關(guān)關(guān)系，驗(yàn)證了推論。

表3 回歸結(jié)果表①

關(guān)于房價(jià)波動(dòng)為何會(huì)影響居民消費(fèi)， 一個(gè)可能的解釋是：2018年以前房價(jià)的波動(dòng)更多表現(xiàn)為房價(jià)的上升，而在這一階段，無房群體仍然占大多數(shù)，剛需群體為了購買房屋，不得不通過按揭付款的方式買房，這也就意味著其收入的絕大部分將會(huì)被銀行部門劃走用來支付房款。房價(jià)的波動(dòng)性越大，對于無房者群體的影響會(huì)越大，其預(yù)期購買房屋所需的費(fèi)用就越高，這也就意味著其能夠用于日?；ㄙM(fèi)的費(fèi)用就更少。

四、結(jié)論與建議

通過對2012—2018年我國70個(gè)大中城市房價(jià)波動(dòng)及居民消費(fèi)支出數(shù)據(jù)的回歸分析發(fā)現(xiàn)，隨著房價(jià)消費(fèi)在居民消費(fèi)支出中所占的比例不斷上升，房價(jià)對居民消費(fèi)的擠出作用愈發(fā)明顯。實(shí)證結(jié)果也表明，房價(jià)的波動(dòng)不利于居民消費(fèi)水平的提高，在考慮了收入、受教育水平以及收入差距等因素后，房價(jià)波動(dòng)對居民消費(fèi)的擠出效應(yīng)仍然很顯著。因此，為了改善居民消費(fèi)水平，本文從住房角度提出以下建議：

首先，要完善住房長效保障制度。作為民生問題的基石，完善的社會(huì)保障制度不僅能夠有效解決低收入群體的住房問題，還有利于我國的城鎮(zhèn)化建設(shè)。當(dāng)前我國雖然有廉租房、保障房政策，但是落實(shí)情況不理想，并未從根本上解決流動(dòng)人口的住房問題。因此政府應(yīng)結(jié)合現(xiàn)有住房保障政策，協(xié)調(diào)好保障性住房與商品房的供應(yīng)，做到精準(zhǔn)保障，通過稅收減免、住房補(bǔ)貼等方式確保中低收入群體能夠有房住、住得起房。為了實(shí)現(xiàn)住房長效保障制度，應(yīng)該借鑒國外成功經(jīng)驗(yàn)，緊緊圍繞住房保障制度改革，建立起政策性的公積金制度、合作性的住房儲(chǔ)蓄銀行以及商業(yè)性抵押貸款制度為一體的住房金融制度，促進(jìn)住房保障制度的可持續(xù)發(fā)展。

其次，要構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展長效機(jī)制，引導(dǎo)健康居住理念。房價(jià)波動(dòng)對消費(fèi)的擠出效應(yīng)主要是因?yàn)槲磥淼牟淮_定性。為了從根本上解決由于房價(jià)波動(dòng)，尤其是房價(jià)上漲對消費(fèi)的擠出效應(yīng)，需要構(gòu)建一套成熟的房地產(chǎn)健康發(fā)展的長效機(jī)制，減低土地財(cái)政對房價(jià)波動(dòng)的助推作用，以減緩房價(jià)的波動(dòng)。通過避免房價(jià)的大起大落，消除剛性買房者對房價(jià)上漲過快的擔(dān)憂，去除房地產(chǎn)中的投機(jī)投資部分，真正讓房地產(chǎn)回歸居住屬性，以此來引導(dǎo)居民形成更加理性的居住觀念，這樣才能夠形成健康可持續(xù)的社會(huì)消費(fèi)動(dòng)力。從房地產(chǎn)市場長期看，人口的態(tài)勢仍將持續(xù)，這就給房地產(chǎn)調(diào)控政策提供了方向，大中城市一直以來都是人口流入的重要區(qū)域，這也直接帶動(dòng)了城市的住房需求?；诖?，國家在房地產(chǎn)調(diào)控中應(yīng)該謀篇布局，長遠(yuǎn)規(guī)劃，實(shí)現(xiàn)人口在區(qū)域城市間的技術(shù)性流動(dòng)，合理調(diào)配房地產(chǎn)市場需求。

最后，要不斷擴(kuò)寬居民收入增收路徑。這就要求轉(zhuǎn)變我國過去過度依賴房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式，通過大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，提高居民的就業(yè)機(jī)會(huì)，提高最低工資標(biāo)準(zhǔn)，充分釋放居民的消費(fèi)潛力，以內(nèi)需帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)性發(fā)展。此外，豐富居民投資路徑也是抑制房價(jià)的一大推動(dòng)力，通過合理引導(dǎo)民間資本投資，逐步減少民間資本流向房地產(chǎn)領(lǐng)域，轉(zhuǎn)而向有資金需求、具有良好發(fā)展前景的人工智能、大數(shù)據(jù)、環(huán)保行業(yè)轉(zhuǎn)移，從而促進(jìn)產(chǎn)業(yè)間的協(xié)同發(fā)展。

注釋：

①在固定效應(yīng)模型的選擇上，本文首先采用了豪斯曼檢驗(yàn)。檢驗(yàn)結(jié)果表明，應(yīng)該適用固定效應(yīng)模型。