龍幗瓊，徐天祥，李 沖

（云南財(cái)經(jīng)大學(xué) 經(jīng)濟(jì)學(xué)院，云南 昆明 650221）

一、引 言

自1998年住房市場(chǎng)化改革以來，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)得到迅速發(fā)展，在整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中有著舉足輕重的地位。2020年全國(guó)商品房銷售額達(dá)到173 613億元，占年度經(jīng)濟(jì)總量的17.09%，所占比重創(chuàng)下歷史新高。與此同時(shí)，城市房?jī)r(jià)也經(jīng)歷了過快上漲，商品房銷售均價(jià)從1999年的2 053元/平方米升漲至2020年的9 860元，漲幅已接近500%。一二線城市房?jī)r(jià)普遍超出了普通工薪階層的承受能力，而三四線城市則出現(xiàn)了高房?jī)r(jià)、高庫存和高空置“三高并存”的局面。從2020年50個(gè)典型代表城市房?jī)r(jià)收入偏離度（1）排名可知，當(dāng)下一二線城市基本處在10%的高偏離度水平之上，不少城市甚至突破了20%。隨著商品住宅價(jià)格的持續(xù)攀升，住房支出在家庭消費(fèi)支出結(jié)構(gòu)中所占的比重越來越高，對(duì)居民生活產(chǎn)生了過度經(jīng)濟(jì)負(fù)荷，并直接影響著居民生活質(zhì)量。一方面，高額的住房支出會(huì)扭曲社會(huì)資源配置，成為擴(kuò)大消費(fèi)和保增長(zhǎng)的“絆腳石”；另一方面，房?jī)r(jià)增速過快會(huì)引發(fā)投機(jī)性需求，加劇經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)失衡和金融風(fēng)險(xiǎn)，增加經(jīng)濟(jì)社會(huì)的不穩(wěn)定因素。

房地產(chǎn)行業(yè)的良性發(fā)展已經(jīng)成為政府、市場(chǎng)和社會(huì)普遍關(guān)注的焦點(diǎn)議題?，F(xiàn)有文獻(xiàn)解釋當(dāng)前房?jī)r(jià)上漲過快問題的觀點(diǎn)大致可以歸納為以下四種。①交換價(jià)值論。根據(jù)馬克思商品二重性理論，作為商品的房地產(chǎn)，既有使用價(jià)值也有交換價(jià)值，商品房建設(shè)不論從質(zhì)量還是功能上不斷滿足人民日益增長(zhǎng)的居住需求，以期實(shí)現(xiàn)交換價(jià)值的上漲。②供求關(guān)系論。古典經(jīng)濟(jì)學(xué)派Muth（1969）［1］、Mayo和Gross（1987）［2］、Mankiw等（1987）［3］、Weinberg（1981）［4］、李仲飛和張浩（2015）［5］、吳壽平（2019）［6］都從供求關(guān)系視角，分別指出房地產(chǎn)需求、房屋造價(jià)成本、房屋租賃價(jià)格、購(gòu)房者收入、心理預(yù)期以及住房補(bǔ)貼等因素是城市房?jī)r(jià)上漲過快的重要原因。③政策論。陳建東等（2014）［7］、譚政勛和王聰（2015）［8］、余泳澤和張少輝（2017）［9］等則從政策視角出發(fā)，分析地方政府行為、貨幣政策、限購(gòu)政策、公積金政策等因素的影響；Jing等（2012）［10］、況偉大（2010）［11］、趙勝民等（2011）［12］、Patomaki（2009）［13］等分別從預(yù)期、投機(jī)、金融信貸、市場(chǎng)利率等因素探討其如何刺激房?jī)r(jià)上漲。④土地制度論。范劍勇等（2015）［14］、文樂和彭代彥（2016）［15］、張遼和楊成林（2015）［16］從土地制度視角出發(fā)，分析土地要素保障、土地供給錯(cuò)配、土地市場(chǎng)化改革等因素是房?jī)r(jià)上漲的關(guān)鍵變量。

誠(chéng)然，以上四種觀點(diǎn)都在一定程度上可以解釋房?jī)r(jià)上漲過快問題，但是要重點(diǎn)解釋中國(guó)分稅制改革（2）后房?jī)r(jià)上漲過快問題，不應(yīng)忽視土地財(cái)政的影響因素。自1994年國(guó)家分稅制財(cái)政體制改革之后，地方政府為改善財(cái)政收支結(jié)構(gòu)，競(jìng)相提升土地財(cái)政規(guī)模刺激城市房?jī)r(jià)的上漲，土地出讓面積大規(guī)模增加以及土地開發(fā)帶來投資需求增加，推動(dòng)了城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和城市空間的擴(kuò)張。同時(shí)，隨著城市化進(jìn)程的加快，城市吸引了勞動(dòng)力集聚，推動(dòng)了城市人口的擴(kuò)張。而當(dāng)現(xiàn)有的城市建設(shè)用地不能滿足經(jīng)濟(jì)發(fā)展需求時(shí)，就需要對(duì)其他類型的土地進(jìn)行轉(zhuǎn)化［17］，城市地價(jià)和房?jī)r(jià)上漲加速。那么，受地方政府財(cái)政壓力所致，土地財(cái)政規(guī)模和土地財(cái)政依賴度是否直接對(duì)城市房?jī)r(jià)產(chǎn)生影響，亦或存在一定的城市擴(kuò)張的中間聯(lián)動(dòng)機(jī)制呢？現(xiàn)有文獻(xiàn)關(guān)于土地財(cái)政、城市擴(kuò)張對(duì)房?jī)r(jià)的內(nèi)在機(jī)理和聯(lián)動(dòng)關(guān)系缺乏理論和實(shí)證層面的系統(tǒng)研究；另外，地方政府“以地生財(cái)”行為動(dòng)機(jī)不同是否導(dǎo)致土地財(cái)政與城市擴(kuò)張對(duì)城市房?jī)r(jià)的影響存在時(shí)空層面的異質(zhì)特征，這種時(shí)空差異特征在以往文獻(xiàn)中鮮有研究。

二、文獻(xiàn)述評(píng)與研究假說

（一）文獻(xiàn)述評(píng)

近年來更多的學(xué)者通過結(jié)合土地財(cái)政等時(shí)代背景剖析當(dāng)前房?jī)r(jià)的變化特點(diǎn)，在土地財(cái)政與城市房?jī)r(jià)的相關(guān)文獻(xiàn)中，存在相互矛盾的觀點(diǎn)。一種觀點(diǎn)認(rèn)為，土地財(cái)政與城市房?jī)r(jià)之間存在正相關(guān)關(guān)系。饒國(guó)霞和葛揚(yáng)（2014）［18］研究發(fā)現(xiàn)，地方政府、房地產(chǎn)開發(fā)商和房源購(gòu)買者均可以在土地財(cái)政規(guī)模擴(kuò)大過程中獲利，指出“財(cái)富效應(yīng)”是城市房?jī)r(jià)上漲的重要誘因；唐云鋒和吳琦琦（2018）［19］的研究則認(rèn)為，地方政府對(duì)土地財(cái)政依賴度不斷增加，促使房?jī)r(jià)上漲產(chǎn)生“棘輪效應(yīng)”，并指出土地財(cái)政規(guī)模與該地房?jī)r(jià)具有顯著的正相關(guān)關(guān)系。另一種觀點(diǎn)則認(rèn)為，土地財(cái)政與城市房?jī)r(jià)是負(fù)相關(guān)關(guān)系。有部分學(xué)者研究認(rèn)為，土地財(cái)政實(shí)際上并沒有使房?jī)r(jià)上漲，甚至在某種程度上拉低了房?jī)r(jià)。比如，王斌和高波（2011）［20］就土地財(cái)政和晉升激勵(lì)對(duì)當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)的影響進(jìn)行分析，認(rèn)為拉高地區(qū)房?jī)r(jià)的是目前唯“GDP”論的干部政績(jī)考核體制，土地財(cái)政反而對(duì)房?jī)r(jià)上漲產(chǎn)生抑制效應(yīng)；張莉等（2011）［21］分析認(rèn)為，地方政府出讓土地的確有緩解財(cái)政壓力的動(dòng)機(jī)，但是其與城市房?jī)r(jià)的關(guān)系并不顯著，出讓土地目的多是出于招商引資的需要。

雖然土地財(cái)政與城市房?jī)r(jià)之間的關(guān)系存在爭(zhēng)議，但在分稅制改革的背景下，更多的研究?jī)A向于土地財(cái)政是城市房?jī)r(jià)上漲的關(guān)鍵因素，而核心爭(zhēng)議原因在于沒能準(zhǔn)確把握其中的直接影響與傳導(dǎo)機(jī)制。土地財(cái)政不僅僅體現(xiàn)在對(duì)城市房?jī)r(jià)的直接效應(yīng)，可能還通過其他途徑產(chǎn)生間接影響。因此，需要深入研究其中的重要中介力量。

城市擴(kuò)張主要分為城市建成區(qū)面積的擴(kuò)張以及人口規(guī)模的集聚增長(zhǎng)，又叫土地城鎮(zhèn)化和人口城市化，以下簡(jiǎn)稱為城市土地?cái)U(kuò)張和城市人口擴(kuò)張。地方政府通過土地財(cái)政進(jìn)行土地供應(yīng)抉擇時(shí)，城市土地?cái)U(kuò)張過程已經(jīng)進(jìn)行。地方政府將土地出讓收益投入到公共基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)、發(fā)展產(chǎn)業(yè)、吸引人才集聚時(shí)，完成了城市人口擴(kuò)張。不少學(xué)者討論了城市土地供應(yīng)對(duì)當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)的影響，理論上而言，城市用地的有序擴(kuò)張意味著在對(duì)農(nóng)地補(bǔ)償?shù)耐瑫r(shí)，也提升了土地的價(jià)值，引起城市房?jī)r(jià)的上升。張路（2019）［22］分析了城市土地供應(yīng)的內(nèi)部結(jié)構(gòu)對(duì)商品房?jī)r(jià)格的影響機(jī)制，認(rèn)為城市間建設(shè)用地指標(biāo)的分配失衡拉高了地區(qū)房?jī)r(jià)水平。田莉和陶然（2019）［23］剖析了當(dāng)下土地制度對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，提出需要以集體土地進(jìn)入住宅土地市場(chǎng)為突破口，以此提高城市建設(shè)土地的利用效率，維持本地房?jī)r(jià)平穩(wěn)。范建雙等（2021）［24］認(rèn)為，土地市場(chǎng)發(fā)育對(duì)房?jī)r(jià)的直接影響和空間溢出效應(yīng)均顯著為正，土地市場(chǎng)發(fā)育在土地財(cái)政與房?jī)r(jià)影響過程中存在調(diào)節(jié)作用，強(qiáng)化了土地財(cái)政對(duì)房?jī)r(jià)的影響。丁絨和葉廣宇（2016）［25］認(rèn)為，地方政府將土地財(cái)政獲得收益投入到公共基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)，從“經(jīng)營(yíng)企業(yè)”演變至“經(jīng)營(yíng)城市”，實(shí)現(xiàn)城市人口集聚，直接改變商品房的供需關(guān)系，那么，城市人口擴(kuò)張可能在土地財(cái)政與城市房?jī)r(jià)關(guān)系中起到中介或調(diào)節(jié)作用。因此，土地財(cái)政是很有可能影響到城市擴(kuò)張，進(jìn)而作用到城市房?jī)r(jià)之上。另外，城市房?jī)r(jià)演化是一個(gè)時(shí)空鮮明差異的過程，具有時(shí)間差異特征和空間示范機(jī)制。根據(jù)葉林等（2016）［26］的研究認(rèn)為，土地財(cái)政規(guī)模的擴(kuò)大會(huì)推動(dòng)城市的發(fā)展建設(shè)以及城市的空間擴(kuò)張，進(jìn)而對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)產(chǎn)生正面效應(yīng)。同時(shí)，土地財(cái)政會(huì)受到“晉升錦標(biāo)賽”的影響而形成地方政府之間的學(xué)習(xí)互動(dòng)［27］，這就導(dǎo)致了土地財(cái)政對(duì)區(qū)域房?jī)r(jià)的影響必然出現(xiàn)一定程度的時(shí)空異質(zhì)性，需要提出一個(gè)統(tǒng)一的中介效應(yīng)和調(diào)節(jié)效應(yīng)框架，基于城市面板數(shù)據(jù)，對(duì)地方政府差異化的土地財(cái)政行為與城市擴(kuò)張及其交互作用影響本地房?jī)r(jià)的時(shí)空效應(yīng)深入研究。

（二）研究假說

基于蒂布特的“用腳投票”理論可知，當(dāng)前中國(guó)正處于城市化、工業(yè)化的快速建設(shè)階段，地方政府通過土地開發(fā)來“經(jīng)營(yíng)城市”，吸引要素本地集聚，以此實(shí)現(xiàn)城市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和“晉升錦標(biāo)賽”領(lǐng)先地位，通過提高土地出讓價(jià)格來增加土地財(cái)政收入，而地價(jià)作為房?jī)r(jià)的重要組成部分，能夠直接推動(dòng)房?jī)r(jià)的上漲［28］。同時(shí)，在土地收益分配機(jī)制與晉升考核制度的合力影響之下，地方政府將大部分土地財(cái)政收益所得投入到基礎(chǔ)設(shè)施、教育醫(yī)療、公共衛(wèi)生以及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)等城市競(jìng)爭(zhēng)力的重要建設(shè)中，進(jìn)而促進(jìn)土地城市化和人口城市化的發(fā)展［29］。城市的土地規(guī)模和人口集聚則能提升本地承載能力和吸納能力，增加購(gòu)房需求，助推本地房?jī)r(jià)上漲。伴隨城市發(fā)展的需求，地方政府也會(huì)不斷增加土地的供應(yīng)，這樣又會(huì)帶來土地財(cái)政收入的增加。本文梳理出土地財(cái)政、城市擴(kuò)張與房?jī)r(jià)的作用機(jī)理，如圖1所示。

圖1 土地財(cái)政、城市擴(kuò)張與城市房?jī)r(jià)的作用機(jī)理

本文將土地財(cái)政影響本地房?jī)r(jià)的機(jī)制分為兩種：一是直接影響，地方政府以城市“經(jīng)營(yíng)者”身份，通過“招、拍、掛”方式出讓城市用地，相應(yīng)地本地房?jī)r(jià)就會(huì)被直接拉高；二是間接影響，土地財(cái)政能通過城市勞動(dòng)力集聚和城市建成區(qū)面積的擴(kuò)大，促進(jìn)城市擴(kuò)張，并進(jìn)一步拉動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，在房?jī)r(jià)水平的變化上起到間接作用。另外，中國(guó)城市眾多，各個(gè)區(qū)域間的經(jīng)濟(jì)條件、城市擴(kuò)張水平以及房?jī)r(jià)本身都存在較大差異。從時(shí)空層面來看，本地房地產(chǎn)市場(chǎng)演化是一個(gè)有著時(shí)空屬性的過程。一方面，房源是固定資產(chǎn)，房?jī)r(jià)的上升并非一日之功，是一個(gè)時(shí)間維度的演化過程；另一方面，東中西各個(gè)省份城市對(duì)土地財(cái)政的依賴程度有所不同，同時(shí)，不同區(qū)域土地財(cái)政推動(dòng)城市擴(kuò)張的效果也有差異。因此，土地財(cái)政對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響存有時(shí)空異質(zhì)性?；诖?，本文提出假說1-假說5。

假說1：土地財(cái)政對(duì)城市用地規(guī)模、人口集聚具有正向推動(dòng)作用。

假說2：城市用地規(guī)模和人口集聚的擴(kuò)張行為能夠推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。

假說3：城市空間擴(kuò)張、人口集聚構(gòu)成了土地財(cái)政影響城市房?jī)r(jià)的中介變量。

假說4：城市擴(kuò)張會(huì)正向調(diào)節(jié)土地財(cái)政對(duì)城市房?jī)r(jià)的影響，對(duì)房?jī)r(jià)上漲起拉動(dòng)作用。

假說5：土地財(cái)政、城市擴(kuò)張對(duì)城市房?jī)r(jià)的影響存在時(shí)空異質(zhì)性。

三、土地財(cái)政、城市擴(kuò)張與城市房?jī)r(jià)關(guān)系的描述統(tǒng)計(jì)

針對(duì)上述文獻(xiàn)討論的土地財(cái)政、城市擴(kuò)張和城市房?jī)r(jià)三者之間可能存在的相互關(guān)系，本節(jié)運(yùn)用散點(diǎn)圖的方法對(duì)上述假說中土地財(cái)政作用于城市房?jī)r(jià)的直接機(jī)制和間接機(jī)制中變量間的相關(guān)關(guān)系進(jìn)行初步探索，以期為實(shí)證檢驗(yàn)尋求研究基礎(chǔ)。

（一）土地財(cái)政與城市擴(kuò)張

地方政府通過出讓國(guó)有土地獲得土地出讓收益來滿足財(cái)政支出需求。全國(guó)層面，國(guó)有土地出讓面積從1999年的453.9km2增加到2018年2 909.3km2，增加了6.4倍；國(guó)有土地出讓收益則從1999年的514.3億元飆升到2018年的65 095.9億元（4），增長(zhǎng)127倍。尤其是2008年后，地方政府不斷限制低價(jià)協(xié)議方式而增加高價(jià)招拍掛方式出讓土地，招、拍、掛出讓規(guī)模占比大幅增加，國(guó)有土地收益直接充盈財(cái)政收入，即土地財(cái)政。同時(shí)，地方政府通過土地開發(fā)來“經(jīng)營(yíng)城市”，主要表現(xiàn)為城市用地面積擴(kuò)張和城市人口增加。中國(guó)城市數(shù)據(jù)庫報(bào)告了2018年全國(guó)城市用地面積上漲至58 455.7km2，是1999年的2.7倍，全國(guó)城市市區(qū)總?cè)丝?018年增加至4.27億人，是1999年的1.63倍。圖2、圖3是土地財(cái)政與城市擴(kuò)張的散點(diǎn)數(shù)據(jù)圖，可以看出，地級(jí)城市國(guó)有土地出讓收益分別與城市用地面積（建成區(qū)）、城市市區(qū)年末人口之間呈現(xiàn)顯著的正相關(guān)關(guān)系。土地出讓收益高的城市（杭州、廣州、鄭州、武漢），城市用地面積和城市人口規(guī)模普遍較大；土地出讓收益低的城市（雙鴨山、烏海、金昌、伊春），城市用地面積和城市人口規(guī)模普遍較小。

圖2 土地財(cái)政與城市用地面積相關(guān)關(guān)系

圖3 土地財(cái)政與城市人口規(guī)模相關(guān)關(guān)系

（二）城市擴(kuò)張與本地房?jī)r(jià)

城市擴(kuò)張主要分為城市建成區(qū)面積擴(kuò)張和人口規(guī)模集聚增長(zhǎng)。圖4、圖5分別整理出2007—2018年城市商品房銷售價(jià)格與城市建成區(qū)面積、城市市區(qū)年末人口數(shù)的散點(diǎn)數(shù)據(jù)，可知當(dāng)下中國(guó)無論是城市建成區(qū)面積的擴(kuò)張還是人口規(guī)模的擴(kuò)張，其與房?jī)r(jià)之間的增長(zhǎng)趨勢(shì)均呈現(xiàn)明顯的正相關(guān)關(guān)系。城市用地面積較大的城市（廣州、東莞、深圳）和城市人口規(guī)模較大的城市（廣州、武漢、南京），商品房銷售價(jià)格普遍較高；而城市用地面積較小的城市（商洛、定西、慶陽）和城市人口規(guī)模較小的城市（金昌、黑河、麗江），房?jī)r(jià)普遍較低。

圖4 城市建設(shè)用地與房?jī)r(jià)相關(guān)關(guān)系

圖5 城市人口規(guī)模與房?jī)r(jià)相關(guān)關(guān)系

（三）土地財(cái)政與房?jī)r(jià)水平

土地財(cái)政不僅會(huì)通過城市擴(kuò)張的間接作用機(jī)制影響本地房地產(chǎn)市場(chǎng)，更是會(huì)直接作用于一個(gè)城市的房?jī)r(jià)水平。從圖6可以看出，全國(guó)層面而言，2008年之前土地供應(yīng)出讓價(jià)款和商品房銷售價(jià)格增長(zhǎng)趨勢(shì)基本相近，而2008年之后，土地財(cái)政與房?jī)r(jià)之間的增長(zhǎng)趨勢(shì)出現(xiàn)了一定程度的偏離，主要原因是該時(shí)段招拍掛出讓變成土地供應(yīng)的核心方式。圖7整理出城市土地出讓收益與商品房銷售之間的散點(diǎn)數(shù)據(jù)，可以看出，地級(jí)城市土地出讓收益與房?jī)r(jià)之間呈現(xiàn)正相關(guān)關(guān)系。招拍掛方式出讓土地成交價(jià)款較高的城市（杭州、鄭州、武漢），房?jī)r(jià)普遍較高；成交價(jià)款較低的城市（嘉峪關(guān)、伊春、雙鴨山），房?jī)r(jià)普遍偏低。

四、模型設(shè)定與數(shù)據(jù)來源

（一）模型構(gòu)建與指標(biāo)選取

從現(xiàn)實(shí)數(shù)據(jù)與學(xué)術(shù)研究中均可以發(fā)現(xiàn)，土地財(cái)政與本地房?jī)r(jià)的關(guān)系是動(dòng)態(tài)變化的，這就要求在分析土地財(cái)政對(duì)本地房?jī)r(jià)影響時(shí)，不僅要考慮當(dāng)前因素對(duì)房?jī)r(jià)的影響，還要考慮房?jī)r(jià)變化可能具有的延遲慣性，需要在解釋變量中加入被解釋變量的滯后值。同時(shí)，樣本數(shù)據(jù)具有“時(shí)間長(zhǎng)、截面大”的特征，這意味著還要克服土地財(cái)政與本地房?jī)r(jià)上漲的內(nèi)生性可能，因此本文利用動(dòng)態(tài)面板模型中的GMM估計(jì)方法處理弱工具變量與內(nèi)生性問題，以提升檢驗(yàn)效率。構(gòu)建的動(dòng)態(tài)基準(zhǔn)回歸模型如下：

為了實(shí)證檢驗(yàn)土地財(cái)政對(duì)本地房?jī)r(jià)的作用機(jī)制，參考Baron和Kenny（1986）［30］、Mackinnon（2007）［31］等的中介效應(yīng)模型及相關(guān)步驟，構(gòu)建基于城市面積擴(kuò)張的中介效應(yīng)模型如下：

同時(shí)，進(jìn)一步檢驗(yàn)土地財(cái)政對(duì)房?jī)r(jià)的影響是否需要本地人口城市化的傳導(dǎo)路徑，基于此，構(gòu)建城市人口集聚的中介效應(yīng)模型如下：

更進(jìn)一步地，在中介效應(yīng)模型檢驗(yàn)的基礎(chǔ)上，構(gòu)建土地財(cái)政調(diào)節(jié)城市擴(kuò)張影響本地房?jī)r(jià)的乘數(shù)調(diào)節(jié)效應(yīng)模型如下：

式（4）和式（5）分別加入了面積擴(kuò)張和人口集聚及其對(duì)應(yīng)的交互項(xiàng)，核心變量有土地財(cái)政（LFi,t）、城市面積（USEi,t）、人口集聚（UPEi,t）和房?jī)r(jià)水平（LHPi,t）；影響房?jī)r(jià)的控制變量主要有交通水平（TLi,t）、醫(yī)療水平（MLi,t）、教育水平（ELi,t）、生活水平（SLi,t）；影響城市擴(kuò)張的控制變量有房地產(chǎn)市場(chǎng)供給（MSi,t）、政府行為（GAi,t）、經(jīng)濟(jì)條件（ECi,t）；X是由控制變量構(gòu)成的集；Π表示控制變量集相應(yīng)的回歸系數(shù)；i、t分別是第i城市和第t年；ui、υi分別表示地區(qū)和時(shí)間的非觀測(cè)效應(yīng)；εi,t是隨機(jī)擾動(dòng)項(xiàng)。選取內(nèi)生性解釋變量的一階滯后項(xiàng)（LHPi,t-1）作為本地房?jī)r(jià)變動(dòng)的工具變量。

其中，中介效應(yīng)模型需遵循B-K中介檢驗(yàn)三步法則：首先，對(duì)式（1）回歸，倘若系數(shù)值α2顯著，則土地財(cái)政對(duì)房?jī)r(jià)的直接作用路徑得證；其次，對(duì)式（2）第一個(gè)方程進(jìn)行回歸，倘若系數(shù)值β2顯著，符號(hào)與系數(shù)值α2相同，則需進(jìn)行下一步檢驗(yàn)；最后，對(duì)式（2）第二個(gè)方程式進(jìn)行計(jì)量檢驗(yàn)，倘若土地財(cái)政依然對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生顯著作用，符號(hào)相同，且土地財(cái)政對(duì)房?jī)r(jià)的作用系數(shù)值γ2相對(duì)于式（1）系數(shù)值α2較小，則表明通過了中介效應(yīng)檢驗(yàn)，存在土地財(cái)政對(duì)房?jī)r(jià)的間接影響機(jī)制，并且中介效應(yīng)占總效應(yīng)之比參考MacKinnon等（2007）［31］的研究公式可以計(jì)算得出，以便進(jìn)行中介效應(yīng)作用大小的比較。lnLFi,t×lnUSEi,t、lnLFi,t×lnUPEi,t是土地財(cái)政分別與城市面積擴(kuò)張和人口集聚的交乘項(xiàng)，倘若回歸系數(shù)θ4顯著，意味著土地財(cái)政對(duì)本地房?jī)r(jià)的總體影響受到城市擴(kuò)張的調(diào)節(jié)作用。

（二）數(shù)據(jù)來源與描述性統(tǒng)計(jì)

中國(guó)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展并不均衡，致使房地產(chǎn)市場(chǎng)也具有顯著的時(shí)空異質(zhì)性，故而對(duì)土地財(cái)政和城市房?jī)r(jià)的研究需深入到城市層面。本文采用2007—2018年的相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，剔除時(shí)間范圍內(nèi)行政規(guī)劃并不一致以及缺失值較多的部分地級(jí)市，最終保留257個(gè)城市（不包括港澳臺(tái)地區(qū)城市）數(shù)據(jù)樣本。其中，商品房銷售價(jià)格（元）取自CIEC數(shù)據(jù)庫（5）；土地出讓成交價(jià)款（億元）取自國(guó)土資源數(shù)據(jù)庫（6）；市區(qū)建成區(qū)面積（平方公里）、城區(qū)年末總?cè)丝跀?shù)（萬人）、房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額（萬元）、財(cái)政一般預(yù)算內(nèi)支出（萬元）、地區(qū)生產(chǎn)總值（萬元）數(shù)據(jù)取自中國(guó)城市數(shù)據(jù)庫；人均城市道路面積（平方米）取自于中國(guó)城鄉(xiāng)建設(shè)數(shù)據(jù)庫；地級(jí)市醫(yī)生數(shù)量（人）、小學(xué)教師數(shù)量（人）、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（元）數(shù)據(jù)取自中國(guó)區(qū)域經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)庫。

本文以2007年數(shù)據(jù)為基期進(jìn)行名義值的去脹處理，并且對(duì)不同的數(shù)據(jù)庫進(jìn)行城市屬性匹配，同時(shí)，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入存在最新年份數(shù)據(jù)的缺失，采由省級(jí)數(shù)據(jù)予以補(bǔ)充，其他變量極少數(shù)缺失值采用三年窗口期的平均值處理。表1是對(duì)變量的描述性統(tǒng)計(jì)，樣本容量為3 084個(gè)，合計(jì)37 008個(gè)有效觀測(cè)值。另外，由于各個(gè)樣本數(shù)據(jù)口徑、單位不一，容易產(chǎn)生異方差的消極影響，因此，對(duì)計(jì)量數(shù)據(jù)均采用對(duì)數(shù)化處理。

表1 變量的描述性統(tǒng)計(jì)特征

續(xù)表1

五、計(jì)量結(jié)果與討論

（一）城市擴(kuò)張的中介效應(yīng)

表2報(bào)告了對(duì)構(gòu)建的動(dòng)態(tài)面板聯(lián)立方程式（1）-（3）GMM檢驗(yàn)結(jié)果。參數(shù)結(jié)果顯示，實(shí)證估計(jì)結(jié)果是有效的，均通過了Hansen檢驗(yàn)，AR（1）檢驗(yàn)的P值小于1%，AR（2）檢驗(yàn)的P值大于10%，內(nèi)生性問題得到克服。由基準(zhǔn)回歸和中介方程系數(shù)值可以看出，中介檢驗(yàn)三步法得到一一驗(yàn)證，城市擴(kuò)張?jiān)谕恋刎?cái)政存量增加帶動(dòng)本地房?jī)r(jià)上漲中起到中介作用，假說1和假說2得到佐證。估計(jì)結(jié)果表明，土地出讓金額增加能通過影響城市空間擴(kuò)張和人口規(guī)模，進(jìn)而對(duì)商品房銷售價(jià)格產(chǎn)生抬高效應(yīng)，土地城鎮(zhèn)化的中介效應(yīng)占總效應(yīng)之比為9.95%，人口城市化中介效應(yīng)占總效應(yīng)之比為2.79%，可見城市面積擴(kuò)張的中介效應(yīng)要明顯大于人口集聚的中介效應(yīng)值?？刂谱兞糠矫?，教育水平的高低對(duì)本地房?jī)r(jià)提升的正向作用最為顯著，聯(lián)想到古有“孟母三遷”的教育付出和今日全國(guó)各地“學(xué)區(qū)房”“學(xué)位房”消費(fèi)熱度的居高不小，不難理解教育與房?jī)r(jià)之間的顯著關(guān)系。另外，生活水平對(duì)房?jī)r(jià)的作用也較為明顯，而醫(yī)療水平、交通設(shè)施等城市環(huán)境改善對(duì)房?jī)r(jià)的作用并不顯著。

表2 中介效應(yīng)的估計(jì)結(jié)果（B-K逐步檢驗(yàn)法）

另外，Zhao等（2010）、Iacobucci（2012）等學(xué)者對(duì)逐步檢驗(yàn)法提出了質(zhì)疑［32-33］。最近幾年，在消費(fèi)心理學(xué)、組織行為學(xué)等管理學(xué)領(lǐng)域的國(guó)際刊物中已經(jīng)開始使用Bootstrap法檢驗(yàn)中介效應(yīng)，Preacher和Hayes（2008）［34］認(rèn)為，Bootstrap方法所計(jì)算的效用系數(shù)相對(duì)具有更高的顯著性和檢驗(yàn)力。本文在上述檢驗(yàn)基礎(chǔ)上采用Bootstrap法對(duì)土地財(cái)政、空間擴(kuò)張、人口集聚對(duì)城市房?jī)r(jià)的直接、間接效應(yīng)予以檢驗(yàn)，Bootstrap自抽樣次數(shù)設(shè)定為500次。表3結(jié)果顯示，上述兩種中介效應(yīng)均在1%統(tǒng)計(jì)水平上顯著，表明空間擴(kuò)張、人口集聚的中介效應(yīng)存在的結(jié)果是穩(wěn)健的。B-K逐步檢驗(yàn)和Bootstrap檢驗(yàn)的結(jié)果，均佐證了前文假說。

表3 中介效應(yīng)的估計(jì)結(jié)果（Bootstrap檢驗(yàn)法）

（二）城市擴(kuò)張的調(diào)節(jié)效應(yīng)及穩(wěn)健性檢驗(yàn)

采用動(dòng)態(tài)面板的調(diào)節(jié)效應(yīng)模型進(jìn)行回歸，結(jié)果見表（4）、表（5）所列。檢驗(yàn)城市擴(kuò)張調(diào)節(jié)土地財(cái)政對(duì)城市房?jī)r(jià)上升的影響，或者說在相同條件下，土地財(cái)政規(guī)模的擴(kuò)大能否通過城市面積擴(kuò)張（空間驅(qū)動(dòng)）、人口集聚（人口驅(qū)動(dòng)）更大程度地拉高房?jī)r(jià)，結(jié)果見表4前兩列。估計(jì)結(jié)果表明：在調(diào)節(jié)效應(yīng)方程（1）中，土地財(cái)政對(duì)房?jī)r(jià)的影響所受到的空間驅(qū)動(dòng)力并不顯著；方程（2）中，土地財(cái)政對(duì)房?jī)r(jià)的作用受到人口驅(qū)動(dòng)的影響較為顯著。說明城市人口集聚的調(diào)節(jié)效應(yīng)明顯大于空間擴(kuò)張的調(diào)節(jié)效應(yīng)，房?jī)r(jià)上漲的人口驅(qū)動(dòng)力要大于空間驅(qū)動(dòng)力。

同時(shí)，需要對(duì)結(jié)果的穩(wěn)健性進(jìn)行檢驗(yàn)，見表4后兩列。采用招拍掛方式出讓土地成交價(jià)款（LFAi,t）替代原來的土地財(cái)政變量，采用城區(qū)年末總?cè)丝谂c城市建成區(qū)面積之比（UEi,t）表示調(diào)節(jié)變量城市擴(kuò)張，用以表示本地城市面積擴(kuò)張中的人口城市化效應(yīng)。第4列動(dòng)態(tài)面板固定效應(yīng)模型的估計(jì)結(jié)果同樣佐證了模型回歸的穩(wěn)健性，對(duì)此可以更加深入地加以探討。

表4 調(diào)節(jié)效應(yīng)及穩(wěn)健性檢驗(yàn)的估計(jì)結(jié)果

續(xù)表4

（三）進(jìn)一步探討：時(shí)空異質(zhì)性

中國(guó)城市區(qū)域間的經(jīng)濟(jì)條件、城市化水平乃至房?jī)r(jià)本身都存在較大差異，這種時(shí)空差異可能會(huì)受到全樣本分析的遮蓋。為了檢驗(yàn)轄區(qū)土地財(cái)政對(duì)城市房?jī)r(jià)的作用在空間區(qū)域?qū)用媸欠翊嬖诮Y(jié)構(gòu)性差異以及在時(shí)間層面是否存在時(shí)序性變化，選擇5年期為觀察窗口進(jìn)行分時(shí)段檢驗(yàn)，2012—2013年為兩年過渡期，選擇東、中、西部三大區(qū)域城市數(shù)據(jù)進(jìn)行分樣本檢驗(yàn)。檢驗(yàn)同樣運(yùn)用中介效應(yīng)和調(diào)節(jié)效應(yīng)模型，因受篇幅限制，選擇更顯著的城市空間擴(kuò)張進(jìn)行時(shí)空異質(zhì)性檢驗(yàn)，具體見表5、表6所列。

表5估計(jì)結(jié)果表明：對(duì)東部地區(qū)城市而言，2007—2011年、2014—2018年各5年窗口期的分時(shí)段檢驗(yàn)結(jié)果顯示，城市空間擴(kuò)展的中介效應(yīng)均比較顯著，但不同時(shí)段的結(jié)果有所差異，前5年窗口期中介效應(yīng)占比4.41%，相較于后5年窗口期中介效應(yīng)占比7.17%，中介效應(yīng)隨著時(shí)間的推移出現(xiàn)明顯的上升。而土地財(cái)政對(duì)房?jī)r(jià)的直接作用系數(shù)值由0.146下降至0.112，也就是說隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，東部地區(qū)土地財(cái)政對(duì)房?jī)r(jià)的直接抬高效應(yīng)明顯下降，更多是通過城市面積規(guī)模擴(kuò)大的間接效應(yīng)發(fā)揮作用。其原因可能是隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，東部地區(qū)土地財(cái)政對(duì)房?jī)r(jià)直接的拉高效應(yīng)不斷下降，土地財(cái)政對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生的影響不斷變小，更多地憑借越來越稀缺的土地資源供給來抬高房產(chǎn)價(jià)格。對(duì)中部地區(qū)城市而言，2007—2011年城市擴(kuò)張的中介效應(yīng)并不顯著，而2014—2018年中介效應(yīng)比較顯著，中介效應(yīng)占比為4.73%，且對(duì)房?jī)r(jià)的直接作用系數(shù)值有所增加。對(duì)西部地區(qū)城市，兩個(gè)窗口期的中介效應(yīng)均較為顯著，中介效應(yīng)所占比重變化不大。分析認(rèn)為，隨著時(shí)間的推移，中西部地區(qū)地方政府對(duì)于土地財(cái)政收入的依賴呈現(xiàn)出不斷增強(qiáng)的趨勢(shì)，東部地區(qū)政府對(duì)土地財(cái)政的依賴則明顯緩解。但從分樣本和分時(shí)間的檢驗(yàn)結(jié)果來看，東部地區(qū)以往的“以地生財(cái)”“以財(cái)興市”模式對(duì)中西部城市起到的負(fù)面“示范”效應(yīng)目前依然存在，這在一定程度上拓展了葉林等（2016）［26］、劉佳等（2012）［27］的研究結(jié)論，政府之間呈現(xiàn)競(jìng)爭(zhēng)性的學(xué)習(xí)互動(dòng)。

表5 城市擴(kuò)張的中介效應(yīng)估計(jì)結(jié)果：時(shí)空異質(zhì)性

表6報(bào)告了城市擴(kuò)張的調(diào)節(jié)效應(yīng)時(shí)空異質(zhì)性檢驗(yàn)結(jié)果，可以看出：首先，對(duì)于東部地區(qū)城市而言，無論是空間擴(kuò)張還是人口集聚的調(diào)節(jié)效應(yīng)都比較顯著，分時(shí)段的檢驗(yàn)表明，2014—2018年東部城市人口集聚增長(zhǎng)的調(diào)節(jié)效應(yīng)相對(duì)于2007—2011年而言，交互項(xiàng)的系數(shù)值變大且明顯高于空間擴(kuò)張的調(diào)節(jié)效應(yīng)，表明隨著時(shí)間的推移，東部城市房?jī)r(jià)上漲的人口驅(qū)動(dòng)力要大于空間驅(qū)動(dòng)力；其次，中部地區(qū)城市面積擴(kuò)張的調(diào)節(jié)效應(yīng)并不顯著，人口集聚的調(diào)節(jié)效應(yīng)雖基本顯著，但也隨著時(shí)間推移出現(xiàn)了一定程度的下降，表明中部城市房?jī)r(jià)變動(dòng)更多的是依托地方政府對(duì)土地財(cái)政收入的依賴而產(chǎn)生的直接“抬高”效應(yīng)，房?jī)r(jià)上漲的人口驅(qū)動(dòng)力和空間驅(qū)動(dòng)力均有所不足；最后，西部地區(qū)城市在前一個(gè)5年窗口期內(nèi)，土地城鎮(zhèn)化對(duì)本地房?jī)r(jià)的調(diào)節(jié)效應(yīng)并不顯著，但隨著時(shí)間的推進(jìn)開始呈現(xiàn)較為顯著的特征，人口城市化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)節(jié)效應(yīng)也有所增強(qiáng)，西部房?jī)r(jià)上漲的人口驅(qū)動(dòng)力也要大于空間驅(qū)動(dòng)力。

表6 城市擴(kuò)張的調(diào)節(jié)效應(yīng)估計(jì)結(jié)果：時(shí)空異質(zhì)性

續(xù)表6

六、結(jié)論與建議

本文選用2007-2018年全國(guó)257個(gè)地級(jí)城市面板數(shù)據(jù)，從理論與實(shí)證層面出發(fā)，首次構(gòu)建一個(gè)統(tǒng)一、并行的中介和調(diào)節(jié)效應(yīng)框架，研究土地財(cái)政收入通過土地城鎮(zhèn)化和人口城市化的中介效應(yīng)，以及城市擴(kuò)張通過調(diào)節(jié)土地財(cái)政的調(diào)節(jié)效應(yīng)影響本地房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的內(nèi)在機(jī)制。研究發(fā)現(xiàn)：①城市面積擴(kuò)張和人口集聚構(gòu)成了土地財(cái)政收入抬高本地房?jī)r(jià)的中介變量，這一中介效應(yīng)無論是在時(shí)序變化還是空間結(jié)構(gòu)上均存在較為明顯的差異，城市用地空間擴(kuò)張作為中介效應(yīng)解釋了總效應(yīng)的9.95%，城市人口集聚作為中介機(jī)制只解釋了總效應(yīng)的2.79%，東部城市空間擴(kuò)張的中介效應(yīng)大于中西部城市；②城市土地財(cái)政通過人口集聚抬高城市商品房?jī)r(jià)格的調(diào)節(jié)效應(yīng)得到支持，但是面積擴(kuò)張拉高本地房?jī)r(jià)的調(diào)節(jié)效應(yīng)并不顯著；③隨著時(shí)間的推移，東部地區(qū)土地財(cái)政對(duì)房?jī)r(jià)的直接抬高效應(yīng)明顯下降，更多是通過城市面積規(guī)模擴(kuò)大的間接效應(yīng)發(fā)揮作用，中部地區(qū)城市擴(kuò)張的中介效應(yīng)則從并不顯著到較為顯著，東部城市通過土地財(cái)政、城市擴(kuò)張對(duì)房?jī)r(jià)的影響對(duì)中、西部城市起到了負(fù)面“示范”效應(yīng)；④東中西部城市房?jī)r(jià)上漲的人口驅(qū)動(dòng)力要大于空間驅(qū)動(dòng)力，人口集聚增長(zhǎng)的調(diào)節(jié)效應(yīng)明顯大于用地空間擴(kuò)張的調(diào)節(jié)效應(yīng)，長(zhǎng)期而言，人口面向城市集聚要比城市用地空間擴(kuò)張更有利于城市的未來發(fā)展。

基于上述結(jié)論，提出如下建議：①改革財(cái)政稅收體系，盡快將土地財(cái)政與地方稅務(wù)統(tǒng)一，提升土地出讓收入征管的規(guī)范性、系統(tǒng)性和專業(yè)性，推動(dòng)“土地財(cái)政”生態(tài)圈健康發(fā)展，逐步擺脫地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴狀況，其對(duì)中西部地區(qū)而言尤為重要；②規(guī)范城市房地產(chǎn)市場(chǎng)，杜絕城市房地產(chǎn)開發(fā)商通過城市用地?cái)U(kuò)張、人口集聚的新型噱頭借機(jī)大肆炒作房市，防止通過更為隱秘的中間路徑抬高房?jī)r(jià)，遏制房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)行為，城市開發(fā)建設(shè)需控制在“區(qū)域承載適宜”和“人地和諧均衡”的邊界范圍內(nèi)，實(shí)現(xiàn)城市經(jīng)濟(jì)、人口與資源條件間的均衡發(fā)展；③完善干部考核體系，構(gòu)建高質(zhì)量的地方政府官員考核導(dǎo)向，促使地方政府更加重視本地的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)民生，政府之間需要比拼的是城市“精神內(nèi)核”上的良性競(jìng)爭(zhēng)，而非經(jīng)濟(jì)總量；④深化土地市場(chǎng)改革，規(guī)范地方政府土地財(cái)政行為，集中組織土地“招拍掛”出讓活動(dòng)，由市場(chǎng)決定供地計(jì)劃，提升土地出讓金收入的使用效率，逐步消除當(dāng)前地方政府“土地融資”和“賣地還債”的狀況。

厘清土地財(cái)政、城市擴(kuò)張與城市房?jī)r(jià)之間的影響機(jī)制，對(duì)于理解特殊國(guó)情下的城市建設(shè)和房?jī)r(jià)穩(wěn)定不可或缺。本文的特色貢獻(xiàn)還有：①對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的研究不能僅局限于簡(jiǎn)單數(shù)據(jù)的回歸處理，更大樣本數(shù)據(jù)的分組檢驗(yàn)是更加充分有效的分析手段；②為了發(fā)展本地經(jīng)濟(jì)，地方政府有動(dòng)力將土地財(cái)政收入作為投資資金投入到本地的土地城鎮(zhèn)化和人口城市化建設(shè)中，雖然在一定程度上會(huì)拉動(dòng)房?jī)r(jià)，但這不能否定土地財(cái)政對(duì)一個(gè)地區(qū)城市建設(shè)的正向作用；③從土地要素價(jià)值理論視角出發(fā)，證實(shí)了人口面向城市集聚才是城市未來發(fā)展的動(dòng)力源泉，這與鐘粵俊等（2020）［35］的研究結(jié)論不謀而合；④時(shí)間維度上證實(shí)了東部地區(qū)以往的“以地生財(cái)”“以財(cái)興市”模式對(duì)中西部城市的“示范”效應(yīng)，這與李郇等（2013）認(rèn)為的土地財(cái)政存在地方政府之間橫向競(jìng)爭(zhēng)模仿的互動(dòng)性增長(zhǎng)［36］表述相近，本文將更重要的經(jīng)驗(yàn)分析拓展到城市層面。當(dāng)然，限于數(shù)據(jù)可獲得性，本文的城市選擇有待從縣域?qū)用嫒ネ诰颉?/p>

注 釋：

（1）房?jī)r(jià)收入偏離度采用（某年的房?jī)r(jià)收入比/基期年度房?jī)r(jià)收入比）-1計(jì)算，目前公認(rèn)較為合理的取值范圍為4~6。

（2）分稅制改革：中國(guó)自1994年起，進(jìn)行分稅制財(cái)政體制改革，明確了中央與地方的財(cái)政收支范圍。2007—2020年，地方政府財(cái)政收入在全國(guó)中占比平均為51%，而承擔(dān)的財(cái)政支出在全國(guó)中平均占比為83%，兩者存在32%的巨大財(cái)政缺口，表明地方政府被迫承擔(dān)了與財(cái)力不相匹配的事權(quán)，使得地方財(cái)政收支越發(fā)失衡。

（3）截至2021年7月，中國(guó)國(guó)土資源數(shù)據(jù)庫所發(fā)布的數(shù)據(jù)起止時(shí)間為1999-2017年。

（4）圖6中，1999—2017年全國(guó)層面的土地出讓收益數(shù)據(jù)來源于中國(guó)國(guó)土資源數(shù)據(jù)庫，2018年數(shù)據(jù)來源于國(guó)家財(cái)政部公告，查詢網(wǎng)址為http://gks.mof.gov.cn/tongjishuju/201901/t20190123_3131221.htm；1999-2017年國(guó)有土地出讓面積數(shù)據(jù)來源于中國(guó)國(guó)土資源數(shù)據(jù)庫，2018年數(shù)據(jù)來源于國(guó)信房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)庫。

（5）2018年商品房銷售價(jià)格數(shù)據(jù)來自于城市數(shù)據(jù)查詢平臺(tái)（https：//www.gotohui.com/），少部分缺失數(shù)據(jù)通過查詢房天下、安居客等公共平臺(tái)補(bǔ)充。

（6）2018年土地出讓成交價(jià)款數(shù)據(jù)來自中國(guó)土地市場(chǎng)網(wǎng)發(fā)布的2018年所有土地交割數(shù)據(jù)，共計(jì)133 991條交易記錄加總，再進(jìn)行城市數(shù)據(jù)匹配整理得出。